Responsabilità del committente: la Cassazione decide

Una proprietaria subisce danni al proprio immobile a causa di lavori di costruzione nel fondo adiacente. La Corte d’Appello condanna solo l’impresa di demolizioni, escludendo la responsabilità del committente. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, affermando la persistente responsabilità del committente ai sensi dell’art. 2051 c.c., che non viene meno con l’affidamento dei lavori a un’impresa. La Cassazione cassa la sentenza e rinvia il caso per una nuova valutazione delle responsabilità di tutti i soggetti coinvolti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Committente: Chi Paga i Danni in Appalto?

Quando si affidano lavori di costruzione o demolizione a un’impresa, chi risponde dei danni causati a terzi? La questione della responsabilità del committente è un tema complesso e centrale nel diritto civile, come dimostra una recente ordinanza della Corte di Cassazione. Il provvedimento chiarisce i confini della responsabilità del proprietario di un immobile per i danni derivanti da lavori appaltati, con importanti implicazioni per tutti i soggetti coinvolti in un cantiere.

Il Caso: Danni Immobiliari Durante Lavori di Ristrutturazione

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata dalla proprietaria di un immobile che aveva subito ingenti danni – tra cui lesioni, crepe e distacchi di intonaco – a seguito di lavori di abbattimento e ricostruzione eseguiti sulla proprietà confinante. La proprietaria citava in giudizio sia i committenti dei lavori sia l’impresa esecutrice. Questi ultimi, a loro volta, chiamavano in causa la ditta che aveva materialmente svolto le opere di demolizione e scavo, la quale coinvolgeva la propria compagnia assicurativa. In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda per mancanza di prove sulla riconducibilità dei danni ai lavori. La Corte d’Appello, invece, riformava parzialmente la sentenza, individuando come unico responsabile la ditta di demolizioni e condannandola al risarcimento.

La Decisione d’Appello: una Responsabilità Limitata

La Corte territoriale aveva escluso la responsabilità degli altri soggetti sulla base delle seguenti considerazioni:
– I committenti non potevano essere ritenuti responsabili poiché, in caso di appalto, l’unico responsabile è l’appaltatore.
– L’impresa costruttrice era stata esclusa poiché si sarebbe occupata solo della fase di ricostruzione e non di quella, ritenuta dannosa, di demolizione.
– La compagnia assicurativa era stata esonerata perché la polizza non copriva quella specifica tipologia di lavori.
Insoddisfatti di questa ricostruzione, sia la ditta di demolizioni (con ricorso principale) sia la proprietaria danneggiata (con ricorso incidentale) si rivolgevano alla Corte di Cassazione.

L’Intervento della Cassazione e la Responsabilità del Committente

La Suprema Corte ha accolto entrambi i ricorsi, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame. L’ordinanza si basa su due pilastri fondamentali.

La Divisione delle Colpe tra le Imprese: un Fatto da Rivalutare

La Cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso della ditta di demolizioni. Secondo la Corte, il giudice d’appello aveva escluso la responsabilità dell’impresa costruttrice in modo troppo assertivo e senza un’adeguata valutazione delle prove. Non era stato chiarito con certezza chi avesse eseguito le lavorazioni che avevano causato i danni. La Corte di Cassazione ha quindi stabilito che il giudice del rinvio dovrà riesaminare attentamente le prove per accertare se anche altre imprese abbiano contribuito a causare il danno.

La Responsabilità Oggettiva del Proprietario Committente

Il punto cruciale della decisione riguarda il ricorso della proprietaria danneggiata e la responsabilità del committente. La Corte d’Appello aveva erroneamente escluso la responsabilità dei proprietari dell’immobile, ritenendo che non avessero una responsabilità oggettiva. La Cassazione ha ribaltato questa impostazione, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale (in particolare la sentenza Cass. 7553/2021). Ha affermato che la consegna dell’immobile all’appaltatore non solleva il committente dal suo obbligo di custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c. Tale responsabilità, di natura oggettiva, sussiste a prescindere da una colpa del proprietario e può essere superata solo con la dimostrazione del caso fortuito. Di conseguenza, il proprietario rimane corresponsabile per i danni che la cosa in sua custodia arreca a terzi.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una precisa interpretazione delle norme in materia di appalto e responsabilità extracontrattuale. In primo luogo, si sottolinea che l’esclusione della responsabilità di una delle imprese coinvolte deve basarsi su un’analisi probatoria rigorosa e non su affermazioni generiche. Il giudice deve accertare chi ha materialmente causato il danno. In secondo luogo, e con maggiore enfasi, la Corte ribadisce il principio secondo cui la responsabilità del committente ai sensi dell’art. 2051 c.c. non è sussidiaria né viene meno per il solo fatto di aver stipulato un contratto d’appalto. L’obbligo di custodia del bene, fonte di responsabilità oggettiva, permane in capo al proprietario, che risponde dei danni derivanti dall’immobile a meno che non dimostri l’intervento di un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile (caso fortuito).

Le conclusioni

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Per i proprietari che intendono avviare lavori di ristrutturazione, essa sottolinea la necessità di non considerare il contratto d’appalto come una totale liberazione da ogni responsabilità. Il committente rimane un ‘custode’ del proprio bene e può essere chiamato a risarcire i danni causati ai vicini. Per le imprese, la decisione evidenzia l’importanza di una chiara definizione dei ruoli e delle fasi di lavoro in cantiere, poiché una valutazione superficiale delle prove può portare a un’errata attribuzione delle responsabilità. Infine, per chi subisce un danno, questa pronuncia rafforza la tutela, consentendo di agire non solo contro l’esecutore materiale dei lavori, ma anche contro il proprietario committente in virtù della sua responsabilità oggettiva.

Il proprietario di un immobile (committente) è sempre responsabile per i danni causati a terzi dall’impresa a cui ha affidato i lavori (appaltatore)?
Sì, secondo la Corte il proprietario committente conserva un obbligo di custodia sul bene e una responsabilità oggettiva ai sensi dell’art. 2051 c.c. Questa responsabilità non viene meno con la consegna del bene all’appaltatore e può essere esclusa solo dalla prova del caso fortuito.

Come si ripartisce la responsabilità se più imprese intervengono nello stesso cantiere?
La Corte ha stabilito che il giudice di merito deve esaminare attentamente le prove per attribuire correttamente la responsabilità a chi ha materialmente causato il danno. Nel caso specifico, ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse escluso troppo frettolosamente la responsabilità di un’impresa, basandosi su affermazioni assertive e senza un’analisi completa delle prove.

La responsabilità del committente è di tipo oggettivo o richiede la colpa?
La Corte di Cassazione chiarisce che la responsabilità del committente ai sensi dell’art. 2051 c.c. è di tipo oggettivo. Non è necessario dimostrare una sua colpa (ad esempio, per aver scelto male l’impresa), ma è sufficiente il nesso causale tra la cosa in custodia (l’immobile) e il danno, a meno che non si provi il caso fortuito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 14443 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 14443 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1476/2023 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentato e difeso dal l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, con domiciliazione digitale ex lege

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrente e ricorrente incidentale-

e contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da ll’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME DI COGNOME NOME RAGIONE_SOCIALE, COGNOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dal l’avvo cato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 4309/2022 depositata il 18/10/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/1/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Per quanto qui interessa, NOME COGNOME conveniva davanti al Tribunale di Torre Annunziata le sorelle NOME e NOME COGNOME nonché la RAGIONE_SOCIALE per ottenerne, le prime due quali proprietarie, la terza quale esecutrice dei lavori, ai sensi degli articoli 2043 e 2049 c.c. il risarcimento dei danni – lesioni, crepe e distacchi di intonaci – subiti da un suo immobile sito in Striano, confinante con un immobile delle COGNOME, per i lavori di abbattimento e ricostruzione dell’immobile di queste, non avendo adottato le misure necessarie per evitare i danni.
Le convenute si costituivano; sia le COGNOME, sia la società chiedevano e ottenevano di chiamare la ditta COGNOME NOME, che per appalto avrebbe compiuto i lavori di demolizione e scavo anteriore a quelli di costruzione del nuovo immobile, che sarebbero stati eseguiti dalla società Ciniglio. La ditta COGNOME si costituiva, resistendo, e otteneva di chiamare la sua compagnia assicuratrice, RAGIONE_SOCIALE, che pure resisteva.

Effettuata istruttoria, con testimonianze e consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, con sentenza n. 2421/2016, rigettava ogni domanda attorea per difetto di prova della riconducibilità dei danni ai lavori di demolizione, scavo e ricostruzione.

La COGNOME proponeva appello, cui resistevano tutte le altre parti. La Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 4309/2022, accoglieva della COGNOME soltanto la domanda ex articolo 2043 c.c. nei confronti della ditta COGNOME, che condannava a risarcire all’attrice nella misura di euro 15.531,02 oltre interessi; rigettava la domanda della ditta nei confronti della sua compagnia assicuratrice perché il contratto assicurativo ‘non copriva la tipologia di lavori’; rigettava la domanda della COGNOME nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE – perché la società avrebbe compiuto soltanto la ricostruzione dell’edificio -e nei confronti delle COGNOME – ex articolo 340 c.c., per cui responsabile sarebbe stato l’appaltatore -.
La ditta COGNOME ha presentato ricorso, sulla base di tre motivi; si è difesa con controricorso la COGNOME, proponendo pure ricorso incidentale di due motivi; si sono difese con un unico controricorso le COGNOME e la società Ciniglio; si è difesa con controricorso Allianz AssicurazioniRAGIONE_SOCIALE

Sia il ricorrente principale, sia la ricorrente incidentale, sia i controricorrenti COGNOME/Ciniglio, sia la compagnia assicuratrice hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Prendendo le mosse dal ricorso principale, si osserva che il primo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c.

Lamenta la ricorrente che il giudice d’appello, basandosi sulle testimonianze, ‘a suo dire confermate dalla CTU’, ha ritenuto ‘più probabile che non’ che la causazione dei danni sia derivata dai lavori da essa compiuti. Argomenta pertanto sul concetto del ‘più probabile che non’ come sostenuto da ‘prove preponderanti’, cioè da una o più prove dirette o da una o più prove indirette che possano comunque sostenerla. E nel caso in esame, ‘nessuna delle prove acquisite ha confermato la riconducibilità delle lesioni alle lavorazioni’ della ricorrente, cioè né le testimonianze né la consulenza tecnica.
Si analizzano le testimonianze, che sarebbero indirette, e la consulenza tecnica, che non avrebbe confermato la riconducibilità causale alla ditta COGNOME, deducendone che la prova non è stata raggiunta neppure con il criterio probabilistico del ‘più probabile che non’ o della ‘preponderanza dell’evidenza’.

1.1. Dopo avere snodato argomenti costituenti in effetti premesse di diritto, il motivo svela la sua effettiva natura fattuale, spingendosi ad analizzare e ad argomentare sugli esiti della consulenza tecnica d’ufficio e delle prove testimoniali (su queste ultime, incidenter , si osserva che quelle indirette non sono prive di alcun valore come viene sostenuto): patisce pertanto questo motivo la natura inammissibile.

il secondo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. nonché ‘omessa valutazione di un fatto decisivo’.

La Corte d’appello si osserva – ha ritenuto responsabile solo la ditta RAGIONE_SOCIALE, reputando che la società Ciniglio non si fosse ‘occupata … dei lavori di demolizione e scavo’ cioè dei lavori che causarono le lesioni all’edificio confinante della Pellegrino. Si

oppone allora che, ‘come già rappresentato nei dati di fatto’, tali lavori sarebbero stati cominciati dalla società Ciniglio il 2 luglio 2009 e proseguiti dalla ricorrente solo a partire dal 13 luglio 2009: circostanza, questa, che non sarebbe stata oggetto di esame da parte del giudice d’appello, che ne avrebbe del tutto omesso la valutazione.

2.1. Questo motivo è pienamente fondato.

In premessa del ricorso, la ricorrente espone che nell’atto di citazione la COGNOME aveva attribuito l’esecuzione dei lavori danneggianti il suo immobile alla società Ciniglio (il ricorso, a pagina 2, estrae dell’atto di citazione quanto segue: ‘Nel corso dei lavori eseguiti dalla società COGNOME RAGIONE_SOCIALE sono apparse profonde lesioni sui muri perimetrali al primo e secondo piano, sul pavimento e sopra i vani interni …) anteriormente all’intervento della ditta COGNOME (si veda il ricorso, a pagina 3, esponente che prima dell’inizio dei lavori della ditta RAGIONE_SOCIALE ‘la ditta RAGIONE_SOCIALE aveva già intrapreso … provvedendo in particolare alla … parziale demolizione e, soprattutto, alla realizzazione di micropali ed al muro di contenimento’). Chiamata in causa dalle Zanfardino e dalla società Ciniglio, la ditta RAGIONE_SOCIALE aveva poi resistito (ricorso, pagina 4).
Nel controricorso/ricorso incidentale – si nota ad abundantiam -della COGNOME parimenti si afferma, nella ‘sommaria esposizione dei fatti’ che quest’ultima quale attrice in citazione aveva affermato che ‘l’esecuzione dei lavori da parte della … Ciniglio … aveva causato gravissimi danni al fabbricato di proprietà della appellante. Assumeva, infatti, l’attrice che nel corso dei lavori eseguiti dalla ditta Ciniglio erano apparse profonde lesioni sui muri perimetrali al primo e secondo piano, sul pavimento e sopra i vani interni’.
Riguardo alla domanda proposta dalla COGNOME nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE, il giudice d’appello sostanzialmente tace nell’esaminare gli esiti dell’istruttoria: in particolare, non specifica che l’oggetto delle testimonianze fossero i lavori soltanto della ditta

COGNOME o anche della società Ciniglio – in particolare, nei passi citati delle testimonianze che si rinvengono a pagina 6 della sentenza qui impugnata, non viene indicato chi fosse l’autore dei lavori del cui effetto pregiudizievole si testimoniava -; inoltre, nelle pagine 7-8, la sentenza d’appello attinge alla relazione del consulente tecnico d’ufficio, anche qui però riportando passi che non identificano tale autore; l’unico elemento specificamente avverso alla ditta COGNOME che si rinviene inserito nella motivazione della sentenza impugnata è il passo tratto, a pagina 8, da una perizia stragiudiziale disposta da Allianz.
Successivamente, nelle pagine 9 s. della sentenza, la Corte territoriale perviene ad escludere ogni responsabilità della società Ciniglio in modo del tutto assertivo: tale società non può rispondere dei danni essendosi occupata ‘pacificamente, in base alle allegazioni difensive delle parti’, non dei lavori di demolizione e scavo ovvero di quelli che hanno determinato le lesioni all’edificio contiguo ‘bensì solo di quelli di ricostruzione dell’immobile delle Zanfardino’.

Al contrario, come si è visto, le ‘allegazioni difensive’ attoree attribuivano l’esecuzione di lavori generanti lesioni alla società Ciniglio, e, nel difendersi, alla luce della più semplice logica, l’attuale ricorrente non aveva ‘pacificamente’ allegato che tutti i lavori di demolizione pregiudizievoli per l’immobile di confine erano stati i suoi, perché aveva contestato di aver fatto danni.

Si è dunque davanti ad un fatto decisivo e discusso che il giudice d’appello non ha fatto tenuto in conto. Ne consegue l’accoglimento del motivo.

3 Il terzo motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., nonché omessa valutazione di un fatto decisivo, in relazione al rapporto assicurativo, per sostenere la sussistenza della garanzia da parte di Allianz.

3.1. Questo motivo è palesemente assorbito dall’accoglimento del precedente, in quanto il giudizio di rinvio che ne deriva potrebbe escludere anche integralmente la responsabilità della ditta RAGIONE_SOCIALE

Il ricorso principale, dunque, deve essere accolto per quanto di ragione nei termini sopra precisati.

Il ricorso incidentale della COGNOME, come già anticipato, è composto di due motivi.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 2051 c.c.

Si osserva che il giudice d’appello ha rigettato la domanda dell’attuale ricorrente nei confronti delle COGNOME, non considerando la responsabilità del committente e non solo dell’appaltatore, secondo quella che viene definita la ‘recente giurisprudenza’ di legittimità Cass. 7553/2021 -, e affermando invece che la proprietaria non avrebbe responsabilità oggettiva, al contrario potendo essere condannata soltanto per responsabilità colposa: e ne ha dedotto che, se i lavori sono affidati in appalto come avvenuto nel caso di specie, unico responsabile è l’appaltatore.
5.1. La Corte partenopea ha effettivamente ignorato la giurisprudenza sulla responsabilità del committente che si è consolidata prima della sua pronuncia.

Cass. 7553/2021 insegna che la consegna del bene all’appaltatore non sopprime l’obbligo di custodia del proprietario committente, che è responsabilità oggettiva, e può quindi essere da lui superata solo con la dimostrazione del caso fortuito, ex articolo 2051 c.c.; e dell’insegnamento è stato confermato da Cass. ord. 31601/2021. Questa linea interpretativa è proseguita – come può agevolmente evincersi, da ultimo tra gli arresti massimati, pure da Cass. ord. 4288/2024 -, e non vi è alcuna ragione per modificarla sulla base di una pretesa necessità d’un elemento soggettivo che, ictu oculi , l’articolo 840 c.c. non prevede.
Va rilevato che nella premessa del controricorso l’attuale ricorrente non ha espressamente indicato la natura della domanda che aveva rivolto nei confronti delle COGNOME, indicazione che espressamente manca pure nella esposizione del motivo in esame, ove si afferma solo che ‘le argomentazioni del Giudice a quo non sono condivisibili alla luce della recente giurisprudenza’ di legittimità, subito dopo invocando Cass. 7553/2021. Peraltro, nell’esposizione del giudizio di primo grado, il giudice d’appello dà atto che l’attuale ricorrente aveva prospettato responsabilità delle COGNOME ex articoli 2043 e 2049 c.c. (sentenza, pagina 2), per poi tacerne sull’unico motivo d’appello quando lo ha esaminato. In seguito, sulla ‘esatta individuazione di chi sia tenuto a risarcire’ (sentenza, pagina 9), nega infondatamente la responsabilità delle COGNOME perché – come sopra già si è visto – non sarebbero come proprietarie del fondo gravate di responsabilità oggettiva, occorrendo ex articolo 840 c.c. l’elemento soggettivo colposo: ne deduce che il proprietario committente sarebbe responsabile solo quando viene accertato che, ‘avendo – in forza del contratto di appalto – la possibilità di impartire prescrizioni o di intervenire per richiedere il rispetto delle normative di sicurezza, se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione … che siano … causa (diretta o indiretta) del sinistro, nel qual caso la responsabilità dell’appaltatore verso il terzo danneggiato può aggiungersi a quella del proprietario ma non sostituirla o eliminarla’ (qui vengono invocate Cass. ord. 7027/2021 e Cass. 6296/2013).
A parte che, nella parte finale, questo argomento si confonde inserendo la responsabilità dell’appaltatore come una ‘aggiunta’, mentre si era già ritenuto che fosse certa la responsabilità dell’appaltatore quando quella del proprietario sarebbe eventuale ex articolo 840 c.c. per necessità di elemento soggettivo – questo è lo schema manifestato dalla Corte territoriale -, è pur vero che Cass. ord. 7027/2021 e Cass. 6296/2013 (la più recente attinge da

quella più risalente) offrono una interpretazione priva di basi normative, e quindi non condivisibile, nel richiedere l’elemento soggettivo perché insorga la responsabilità del proprietario di un fondo, nell’assoluto silenzio del testo normativo invocato. Tuttavia, non si può negare che il giudice d’appello stesso ha riconosciuto in astratto la sussistenza della corresponsabilità tra committente e appaltatore nei confronti del terzo danneggiato; ed è agevole riqualificare in termini di diritto quel che è stato tradotto in termini di fatto, ovvero l’azione presentata dalla COGNOME nei confronti delle COGNOME, che è riconducibile, proprio per quanto esposto (disposizione di lavori di distruzione e ricostruzione della proprietà delle COGNOME come fonte di danno), alla fattispecie dell’articolo 2051 c.c.
5.2. Ne deriva l’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale, che assorbe evidentemente il secondo, afferente alle spese di lite. Anche l’accoglimento di questo ricorso, pertanto, conduce alla cassazione con rinvio.

In conclusione, del ricorso principale va accolto il secondo motivo, va dichiarato inammissibile il primo e assorbito il terzo, mentre del ricorso incidentale va accolto il primo motivo, assorbito il secondo; la sentenza deve dunque essere cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata, anche per le spese processuali del presente giudizio di legittimità , alla Corte d’appello di Napoli, in diversa sezione e diversa composizione.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale, dichiara inammissibile il primo e assorbito il terzo; accoglie il primo motivo del ricorso incidentale, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata per quanto di ragione e rinvia, anche per le spese

processuali del presente giudizio di legittimità , alla Corte d’appello di Napoli.

Così deciso in Roma il 16 gennaio 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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