Responsabilità custode giudiziario: analisi Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1756/2024, ha chiarito la portata della responsabilità del custode giudiziario per i danni causati a terzi dall’immobile affidatogli. Nel caso specifico di un allagamento, la Corte ha stabilito che il custode non può essere esonerato da responsabilità sulla base di una mera ipotesi di un fatto doloso di terzi non provato. La sua posizione implica un dovere di vigilanza e controllo, la cui violazione fa scattare la responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c., a meno che non fornisca la prova rigorosa del caso fortuito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Custode Giudiziario: Doveri e Limiti secondo la Cassazione

L’ordinanza in esame affronta un tema di grande rilevanza pratica: la responsabilità custode giudiziario per i danni che l’immobile affidatogli può causare a terzi. La Suprema Corte fornisce un’interpretazione rigorosa dell’articolo 2051 del codice civile, delineando i confini del dovere di vigilanza e l’onere della prova necessario per escludere la colpa. Il caso, originato da un allagamento, diventa l’occasione per ribadire principi fondamentali sulla custodia e sulla gestione dei beni sotto sequestro.

I Fatti di Causa

Due coniugi citavano in giudizio un geometra, nominato custode giudiziario di un appartamento sovrastante il loro, per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di un’infiltrazione d’acqua. L’evento dannoso si era verificato mentre l’appartamento da cui proveniva la perdita era disabitato ma sotto la piena disponibilità del custode, che ne deteneva le chiavi da circa due mesi. Il custode, a sua volta, aveva chiamato in causa la propria compagnia assicurativa per essere tenuto indenne da eventuali condanne.

Il Percorso Giudiziario

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda dei danneggiati, condannando il custode al risarcimento e respingendo la richiesta di manleva verso l’assicurazione. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che la causa dell’allagamento fosse da attribuire a un “fatto doloso di ignoti”, ovvero alla manomissione dell’impianto idraulico da parte di terzi, escludendo così la responsabilità del custode.

La Decisione della Cassazione sulla Responsabilità del Custode Giudiziario

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei coniugi danneggiati, cassando con rinvio la sentenza d’appello. Il punto centrale della decisione risiede nella critica alla motivazione dei giudici di merito, i quali avevano fondato il loro convincimento su un’ipotesi non provata.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha evidenziato come la Corte d’Appello abbia commesso un vizio di motivazione, omettendo di considerare fatti storici cruciali e discussi in giudizio. In particolare, non è stata data la giusta rilevanza alla circostanza che il custode giudiziario avesse la disponibilità esclusiva delle chiavi dell’appartamento da quasi due mesi prima dell’evento. Questa “signoria di fatto” sulla cosa è il presupposto della responsabilità oggettiva prevista dall’art. 2051 c.c.

Secondo la Cassazione, la responsabilità per danno da cose in custodia è presunta. Per liberarsene, il custode non può limitarsi a formulare congetture, ma deve fornire la prova positiva del “caso fortuito”. Il caso fortuito può consistere anche nel fatto di un terzo, ma deve essere un evento imprevedibile e inevitabile, la cui esistenza deve essere accertata e non solo ipotizzata.

Nel caso di specie, attribuire la colpa a un generico “fatto doloso di ignoti” sulla base delle sole risultanze di una consulenza tecnica preventiva, senza spiegare perché il custode non potesse prevenire l’evento (ad esempio, chiudendo la valvola centrale dell’acqua in un appartamento disabitato), equivale a svuotare di significato il suo dovere di vigilanza. La Corte ribadisce che il custode, proprio in virtù del suo ruolo, è titolare di un potere-dovere di controllo che lo obbliga ad adottare tutte le misure necessarie per evitare che la cosa causi danni a terzi.

Le Conclusioni

La decisione riafferma un principio cardine: la responsabilità custode giudiziario è una responsabilità aggravata, che si fonda sulla relazione di controllo con il bene. L’esonero da tale responsabilità non può derivare da mere supposizioni, ma richiede la prova rigorosa di un evento esterno che abbia interrotto il nesso causale tra la cosa e il danno. Questa pronuncia serve da monito per tutti coloro che assumono l’incarico di custode giudiziario, sottolineando la serietà e la diligenza richieste nella gestione dei beni altrui. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare i fatti attenendosi a questo fondamentale principio di diritto.

Chi è responsabile per i danni causati da un immobile sotto sequestro giudiziario?
La responsabilità ricade sul custode giudiziario, il quale ha il dovere di vigilanza e controllo sul bene. Questa responsabilità è presunta ai sensi dell’art. 2051 c.c. e si basa sulla sua disponibilità materiale e giuridica dell’immobile.

Come può il custode giudiziario dimostrare di non essere responsabile?
Per essere esonerato dalla responsabilità, il custode deve fornire la prova del “caso fortuito”, ossia un evento imprevedibile e inevitabile che ha causato il danno, interrompendo il nesso di causalità. Una semplice ipotesi, come un presunto atto vandalico non provato, non è sufficiente.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza di secondo grado?
La Corte ha annullato la sentenza perché i giudici d’appello avevano basato la loro decisione su una mera ipotesi (il fatto doloso di ignoti) senza prove concrete, omettendo di valutare elementi decisivi come la disponibilità esclusiva delle chiavi da parte del custode e il suo conseguente dovere di vigilanza attiva per prevenire danni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1756 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1756 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16523/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi congiuntamente e disgiuntamente dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE d ‘ APPELLO di BRESCIA n. 1525/2019 depositata il 18/10/2019.

Udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 23/11/2023, dal Consigliere relatore NOME COGNOME:

Rilevato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Bergamo il geometra NOME COGNOME, per ottenere il risarcimento dei danni subiti, in data 26/06/2012, mentre essi erano assenti, dal proprio appartamento, sito nello stabile ubicato in Bergamo, alla INDIRIZZO, a causa delle infiltrazioni di acqua provenienti dall ‘ appartamento sovrastante, di proprietà di NOME COGNOME, del quale il geometra era diventato il custode giudiziario a seguito di nomina, in data 20/04/2021, da parte dello stesso Tribunale di Bergamo, nell ‘ ambito di altro procedimento civile pendente tra la predetta COGNOME e COGNOME NOME, che pure in detto appartamento aveva dimorato;
il Tribunale accolse la domanda dei COGNOME e, disattesa la richiesta del COGNOME di manleva nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, condannò il geometra COGNOME al risarcimento dei danni, liquidati in oltre diciottomila euro (€ 18.408,76) , in favore degli attori;

NOME COGNOME propose appello avverso la sentenza di primo grado;

la Corte d ‘ appello di Brescia, con sentenza n. 1525 del 18/10/2019, nella contumacia della RAGIONE_SOCIALE, accoglieva l ‘ impugnazione e rigettava la domanda proposta in primo grado;

avverso la sentenza della Corte territoriale hanno proposto ricorso per cassazione i COGNOME–COGNOME, con atto affidato a tre motivi;

ha resistito con controricorso NOME COGNOME;

all ‘ adunanza camerale del 23/11/2023 il ricorso è stato trattenuto per la decisione.

Ad. 23/11/2023

R.g. n. 16523 del 2020; estensore: NOME COGNOME

Considerato che

i ricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono i seguenti motivi di ricorso:

violazione di legge processuale ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., in relazione degli artt. 112 e 161 cod. proc. civ.: la Corte d ‘ appello non ha rilevato la mancata proposizione dell ‘ appello nei confronti della compagnia assicurativa del resistente, pronunciando invece la condanna diretta dei ricorrenti nei confronti di essa;

II) violazione e falsa applicazione dell ‘ art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 2043 e 2051 cod. civ.: la Corte d ‘ appello non ha considerato una serie di fatti, oggetto di discussione, quali la chiusura del rubinetto dell ‘ acqua effettuata dall ‘ amministratore del condominio insieme a un idraulico lo stesso giorno dell ‘ allagamento dell ‘ appartamento, nel quale il COGNOME non abitava più e del quale il COGNOME, dal 28/04 -03/05/2012 aveva le chiavi d ‘ accesso, nella sua qualità di custode giudiziario dell ‘ appartamento di proprietà COGNOME;
III) violazione e falsa applicazione, ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 329, comma 2, cod. proc. civ. e 91, 106 cod. proc. civ.: il COGNOME non aveva proposto appello sull ‘ eccezione di inoperatività della polizza assicurativa, la quale non prevedeva la copertura della responsabilità professionale della funzione di custode giudiziale;

il Collegio reputa che sia preliminare l ‘ esame del secondo motivo di ricorso, imperniato sulla figura e sulle attribuzioni del custode dell ‘ immobile;

il secondo motivo di ricorso è fondato;

la Corte territoriale, alla pag. 5, richiamando le conclusioni dell ‘ accertamento tecnico preventivo, esperito dopo diversi mesi dall ‘ allagamento dell ‘ appartamento dei COGNOME–COGNOME, afferma che le cause della fuoriuscita dell ‘ acqua erano da imputare al fatto doloso di ignoti, consistente nella manomissione del tubo di raccordo tra la caldaia e l ‘ impianto dell ‘ acqua;

così motivando la Corte territoriale incorre nel vizio di motivazione consistente nel mancato esame di fatti storici oggetto di discussione , determinanti ai fini dell’applicazione delle norme di riferimento, quali: la disponibilità delle chiavi dell ‘ appartamento in capo al geometra COGNOME, da quasi due mesi prima del verificarsi dell ‘ evento; la mancanza di altre persone che avessero la disponibilità dell ‘ appartamento, in quanto la COGNOME non lo abitava più e tantomeno lo faceva il COGNOME;

la rilevanza del vizio di motivazione è stata, come noto, ridotta a seguito della modifica dell ‘ art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. come riformato dall ‘ art. 54, comma 1, lett. b), del d.l. n. 83 del 22/06/2012, conv. con modif. dalla legge n. 134 del 7/08/2012, ma l ‘ ambito residuale di rilevanza del vizio (tra cui l ‘ apparenza della motivazione per manifesta fallacia o falsità delle premesse od intrinseca incongruità o inconciliabile contraddittorietà degli argomenti: Cass. n. 16502 del 05/07/2017 Rv. 644818 – 01) è attinto nel caso di specie, risultando del tutto omessa dal giudice di merito la considerazione specifica della immanente signoria di fatto sulla cosa connessa alla qualità di custode giudiziario in capo al geometra COGNOME, confermata dalla disponibilità esclusivamente da parte sua delle chiavi di accesso all ‘ appartamento;
la Corte d ‘ appello attribuisce, quindi, rilevanza a un fatto ipotetico (e non accertato), ossia la manomissione, addirittura dolosa, dell ‘ impianto di riscaldamento, a opera di ignoti, secondo le

risultanze congetturali dell ‘ accertamento tecnico preventivo, senza in alcun modo spiegare perché il custode giudiziale, la cui attività era iniziata quantomeno sin dal 03/05/2012, non potesse attivarsi tempestivamente sia prevenendo tali inopinati interventi, sia -a tutto concedere -chiudendo il rubinetto dell ‘ acqua, sito pacificamente all ‘ interno dell ‘ appartamento, che pacificamente era non abitato al tempo dell ‘ allagamento di quello sottostante;

nella specie, il mancato accertamento della causa efficiente consistente nella inevitabile e irrimediabile manomissione dell ‘ impianto di riscaldamento, che è stata soltanto ipotizzata dal consulente in sede di accertamento preventivo, esclude che di essa possa tenersi conto al fine di esonerare il custode da responsabilità, ai sensi dell ‘ art. 2051 cod. civ. (Cass. n. 27168 del 19/12/2006 Rv. 593898 – 01);

secondo la giurisprudenza di questa Corte, alla quale il Collegio intende assicurare continuità (Cass. n. 2876 del 08/06/1978 Rv. 392302 – 01), il custode è, invero, titolare del potere di vigilanza sulla cosa e, pertanto, ai fini della responsabilità di cui all ‘ art 2051 cod. civ, non è necessario che la cosa in custodia abbia una specifica pericolosità, bastando che il danno sia cagionato da un ‘ anomalia della sua struttura o del suo funzionamento, anomalia non prevenuta o a cui non sia stato posto riparo dal custode, ossia da chi dalla cosa ha la disponibilità di fatto e il relativo dovere di vigilanza e ove il danno si verifichi, e ne sia accertata la derivazione diretta dalla cosa, la detta anomalia è presunta, salvo che il custode provi il caso fortuito, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato;
con specifico riferimento all ‘ ipotesi di allagamento dell ‘ appartamento sottostante a quello dal quale l ‘ acqua percola si richiama precedente specifico, nel quale la responsabilità è stata

affermata a carico del proprietario, quale custode, in assenza di prova di fortuito (Cass. n. 376 del 11/01/2005 Rv. 579857 – 01);

la Corte territoriale è incorsa nel vizio denunciato dal secondo motivo;

il secondo motivo di ricorso è, pertanto, accolto;

all ‘ accoglimento del secondo motivo consegue l ‘ assorbimento del primo e del terzo motivo, vertenti sulla mancata proposizione di appello da parte del COGNOME nei confronti della compagnia assicurativa sulla questione di non operatività della polizza, in quanto l ‘ accertamento della eventuale responsabilità del COGNOME comporterà la rilevanza della questione sull ‘ ambito di estensione della polizza, ossia se essa copra o meno anche l ‘ attività svolta quale custode giudiziario;
la sentenza impugnata è, pertanto, cassata e, in quanto sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, ai sensi dell ‘ art. 384, comma 2, cod. proc. civ., la causa deve essere rinviata alla Corte d ‘ appello di Brescia, in diversa composizione, che, nel procedere a nuovo giudizio, si atterrà a quanto in questa sede statuito e provvederà, altresì, a regolare le spese di questa fase di legittimità;

il deposito della motivazione è fissato nel termine di cui al secondo comma dell ‘ art. 380 bis 1 cod. proc. civ.

P. Q. M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti il primo e il terzo; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia la causa alla Corte d ‘ appello di Brescia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese di questo giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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