Responsabilità costruttore: vizi e infiltrazioni

La Corte di Cassazione conferma la condanna solidale di un’impresa costruttrice e del direttore dei lavori per gravi vizi in un’autorimessa. L’ordinanza chiarisce che infiltrazioni diffuse, anche in locali non abitativi come i garage, costituiscono un grave difetto ai sensi dell’art. 1669 c.c. in quanto compromettono la funzionalità e la conservazione dell’immobile. Viene ribadito il principio della responsabilità del costruttore e la sua estensione solidale al progettista quando le rispettive mancanze concorrono a causare il danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni in garage: la responsabilità del costruttore è solidale con quella del progettista

Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della responsabilità del costruttore per gravi vizi dell’opera, chiarendo che anche le infiltrazioni in locali come garage e cantine possono configurare un grave difetto. La decisione stabilisce inoltre la responsabilità solidale del progettista e del direttore dei lavori quando le loro omissioni contribuiscono al danno, offrendo spunti fondamentali per la tutela dei proprietari di immobili.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da un condominio nei confronti dell’impresa costruttrice e del professionista che aveva ricoperto il ruolo di progettista e direttore dei lavori. Oggetto del contendere erano due autorimesse interrate che presentavano gravi difetti, tra cui infiltrazioni d’umidità, lesioni strutturali e un’impermeabilizzazione insufficiente.

In primo grado, il Tribunale aveva rigettato la domanda del condominio. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello principale. I giudici di secondo grado avevano qualificato i vizi come gravi ai sensi dell’art. 1669 del codice civile, poiché incidevano sulla conservazione e sulla funzionalità complessiva dell’opera. Di conseguenza, avevano condannato l’impresa e il professionista, in solido, al pagamento di una cospicua somma a titolo di risarcimento. La Corte aveva anche accolto la domanda di manleva dell’impresa, condannando il professionista a tenerla indenne.

Contro questa sentenza, il progettista ha proposto ricorso per cassazione.

Analisi della Corte e la Responsabilità del Costruttore

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del professionista, confermando la decisione d’appello. I motivi del ricorso si basavano essenzialmente su due punti: l’errata qualificazione dei vizi come ‘gravi’ e la presunta violazione delle norme sulla responsabilità professionale.

La Corte ha smontato entrambe le argomentazioni, affermando che la Corte d’Appello aveva correttamente valutato i fatti. Le infiltrazioni erano state descritte come talmente estese ‘per intensità e diffusività’ da ridurre il godimento effettivo dell’immobile, minandone la struttura e la funzionalità. I difetti includevano ‘abbondanti infiltrazioni’, ‘segni di umidità su numerose pareti’, ‘fessurazioni’ e ‘trasudamenti di acqua’.

Secondo la Cassazione, attendere che il danno diventi irreversibile prima di poter agire in garanzia sarebbe ‘illogico’. La gravità dei vizi, quindi, non dipende dalla destinazione d’uso (abitativa o meno) ma dal loro impatto sulla funzionalità globale del bene.

Il Principio di Diritto: Impermeabilizzazione e Gravi Vizi

Il Collegio ha colto l’occasione per enunciare un principio di diritto di notevole importanza pratica: “nell’edificazione interrata, anche se destinata solo alla presenza non continuativa dell’uomo, come nel caso di garage, box e cantine, specialmente curata deve essere la realizzazione delle opere che ne assicurino la piena impermeabilizzazione, secondo la migliore tecnica del momento. Pertanto, in difetto, in caso di fenomeno diffusivo, ricorre la responsabilità del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile”.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su principi consolidati. Anzitutto, viene ribadito che i gravi difetti ex art. 1669 c.c. sono quelle alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, anche se non ne impediscono totalmente l’uso. Vi rientrano, quindi, anche le infiltrazioni e l’umidità, pure se limitate a parti comuni.

In secondo luogo, la Corte ha confermato la solidarietà tra appaltatore, progettista e direttore dei lavori. Questo vincolo di responsabilità solidale trova fondamento nell’art. 2055 c.c., applicabile anche quando uno dei responsabili risponde a titolo contrattuale. Se gli inadempimenti di più soggetti hanno concorso a produrre il danno, tutti sono tenuti a risarcirlo per intero, salvo poi regolare i rapporti interni tra di loro.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibili le critiche mosse dal ricorrente alla valutazione delle prove (come la consulenza tecnica d’ufficio), ricordando che il giudizio di cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di merito per riesaminare i fatti, ma serve a controllare la corretta applicazione della legge.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza la tutela degli acquirenti di immobili e dei condomini. Stabilisce chiaramente che la qualità costruttiva, in particolare per quanto riguarda l’impermeabilizzazione, deve essere massima anche in locali accessori come i garage. La decisione conferma che la responsabilità del costruttore per vizi gravi è un principio cardine del nostro ordinamento. Inoltre, il progettista e il direttore dei lavori non possono sottrarsi alle proprie responsabilità, essendo chiamati a rispondere in solido con l’impresa quando le loro negligenze contribuiscono a causare difetti che compromettono la funzionalità e la durata dell’opera.

Le infiltrazioni d’acqua in un garage o in una cantina possono essere considerate ‘gravi vizi’ ai sensi della legge?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che anche nell’edificazione interrata destinata a un uso non continuativo (come garage e cantine), la piena impermeabilizzazione è essenziale. Fenomeni di infiltrazione diffusi costituiscono gravi vizi ai sensi dell’art. 1669 c.c. perché compromettono la funzionalità e la conservazione dell’immobile.

Il progettista e il direttore dei lavori sono responsabili insieme all’impresa costruttrice per i difetti dell’opera?
Sì. Se gli inadempimenti del progettista/direttore dei lavori e quelli dell’appaltatore hanno entrambi contribuito a causare il danno, essi sono responsabili in solido. Ciò significa che il committente può chiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi di loro, il quale potrà poi rivalersi sugli altri corresponsabili.

Cosa si intende esattamente per ‘gravi difetti’ secondo la giurisprudenza?
Per ‘gravi difetti’ si intendono quelle alterazioni che, pur non minacciando la stabilità dell’edificio, ne riducono in modo apprezzabile il godimento, pregiudicandone la normale utilizzazione e la funzione economica. Vi rientrano vizi come infiltrazioni e umidità diffusa, anche se interessano solo parti comuni dell’edificio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1996 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1996 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso 17631/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALEINDIRIZZO, in persona dell’amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato AVV_NOTAIO, con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso la sentenza n. 1127/2021 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 09/04/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), che aveva realizzato, per concessione del Comune di Milano, due autorimesse interrate, nonché l’COGNOME NOME COGNOME, nella qualità di progettista e direttore dei lavori, chiedendone la solidale condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per i gravi vizi riscontrati nelle autorimesse.

I convenuti chiesero il rigetto della domanda.

RAGIONE_SOCIALE propose altresì domanda di manleva nei confronti d ell’COGNOME COGNOME, deducendo altresì che l’esecuzione delle opere era stata appaltata a terzi poi falliti (RAGIONE_SOCIALE).

il Tribunale di Milano rigettò la domanda, ritenendo non ricorrere i presupposti di cui all’art. 1669 cod. civ..

Avverso tale sentenza propose appello il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

Si costituirono gli appellati insistendo per il rigetto del gravame, mentre la società RAGIONE_SOCIALE propose appello incidentale condizionato, chiedendo, in ipotesi di accoglimento dell’appello, la condanna di COGNOME a manlevarla per le somme eventualmente dovute.

La Corte d’appello di Milano con la sentenza n. 1127/2021 accolse l’appello principale, rilevando che i vizi (infiltrazioni d’ umidità, lesioni alle strutture, impermeabilizzazione insufficiente) erano da ritenersi gravi ex art. 1669 cod. civ., in quanto tali da incidere sulla conservazione e funzionalità complessiva dell’opera. La Corte condann ò, pertanto, RAGIONE_SOCIALE al pagamento della complessiva somma di € 50.135,68, oltre IVA, in solido con l’COGNOME COGNOME sino alla concorrenza di € 32.876,88, oltre IVA.
In accoglimento dell’impugnazione incidentale di RAGIONE_SOCIALE, condannò lo COGNOME a tenere indenne la società sino alla concorrenza di € 32.876,88 oltre IVA.

COGNOME ricorre per cassazione sulla base di due motivi contrastati con controricorso dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE .

Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.

Il ricorrente ha chiesto decidersi il ricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Occorre premettere che nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati ex art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), il presidente della sezione o il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte – ed eventualmente essere nominato relatore – del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4, e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (S.U., n. 9611, 10/04/2024, Rv. 670667 -01).
Pertanto la consigliera proponente NOME COGNOME legittimamente compone il Collegio.

Ciò premesso e passando all’esame dei motivi, col primo di essi, il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n.3, cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello erroneamente giudicato gravi i vizi dell’opera, nonostante il consulente tecnico avesse accertato l’assenza di compromissione del godimento e della funzionalità del bene e, di conseguenza, la gravità dei vizi ai sensi dell’art. 1669 cod. civ.
La Corte d’Appello, si soggiunge, in contrasto con la norma codicistica richiamata, avrebbe violato l’art. 115 cod. proc. civ. perché le motivazioni erano difformi dalle conclusioni cui era giunto il consulente del giudice.

Infine, si sostiene essere stata attribuita al direttore dei lavori la responsabilità per vizi che allo stesso non avrebbero potuto imputarsi.

2 Con il secondo motivo si censura la sentenza di secondo grado per violazione e falsa applicazione degli artt. 1669 e 2229 cod. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n.3 e n.5, cod. proc. civ., per aver e la Corte d’appello ignorato le conclusioni della CTU, che escludeva la responsabilità del progettista e direttore dei lavori. Inoltre, nel corpo del motivo, si allega violazione e falsa applicazione dell’art. 2229 cod. civ., non potendosi ipotizzare una responsabilità del progettista maggiore di quella dell’impresa. Si osserva che il p rogettista, in caso d’inadempimento, era tenuto solo a risarcire il danno procurato da errori <>.
Le due censure, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessine, sono in parte inammissibili e per altra parte infondate.

La Corte d’Appello milanese afferma che le infiltrazioni <> apparivano tali da ridurre nel presente e in un prossimo futuro il godimento effettivo dell’immobile, minandone struttura e funzionalità complessiva. Indi, sulla base degli accertamenti l’opera (autorimesse interrate) risultava affetta da <>.

La descritta situazione, a parere del Giudice di secondo grado, rendeva pregiudicata intollerabilmente <>.

La denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).
Il ricorrente indugia a contestare l’insindacabile accertamento in fatto e da una tale impropria contestazione, che, in verità, consiste in un’apodittica ricostruzione alternativa, trae l’improprio convincimento che la legge sia stata violata.

La Corte di merito ha correttamente sussunto il fatto facendo puntuale applicazione dei principi elaborati in materia da questa Corte.

Quanto alla gravità dei vizi si è, per vero, avuto modo di chiarire che i gravi difetti che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (Sez. 2, n. 24230, 04/10/2018, Rv. 650645 – 01).
Quando alla solidale responsabilità si è affermato che il vincolo di responsabilità solidale fra l’appaltatore e il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale (nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la Cassazione ha confermato la sentenza di merito, che aveva riconosciuto la responsabilità solidale del progettista e direttore dei lavori e dell’appaltatore per i difetti della costruzione che avevano determinato infiltrazioni d’acqua, ponendo a carico del primo l’identica obbligazione risarcitoria del secondo, avente ad oggetto le opere necessarie all’eliminazione dei vizi ed all’esecuzione dell”opus’ a regola d’arte) – Sez. 2, n. 29218, 06/12/2017, Rv. 646538 -02 –
Per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la

prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (S.U., n. 20867, 30/09/2020, Rv. n. 659037 -01).
L’omesso esame di un fatto controverso e decisivo sommariamente denunciato non è qui supponibile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di un fatto storico-documentale, avente carattere di decisività, bensì di rivendicazione di un diverso apprezzamento del complesso delle emergenze di causa (cfr., ex multis, Cass. n. 18886/2023).

Un tale apprezzamento compete esclusivamente al giudice del merito e non è sindacabile in questa sede.

Infine, inammissibili devono dirsi i generici richiami alla consulenza per marcato difetto di specificità, sotto il profilo dell’autosufficienza; nonché l’assunto secondo il quale il ricorrente sarebbe stato dichiarato responsabile di vizi che non sarebbero stati dipesi dalla sua opera, avendo la sentenza impugnata puntualmente distinto.

Il Collegio reputa opportuno enunciare il seguente principio di diritto: ‘ nell’edificazione interrata, anche se destinata solo alla presenza non continuativa dell’uomo, come nel caso di garage, box e cantine, specialmente curata deve essere la realizzazione delle opere che ne assicurino la piena impermeabilizzazione, secondo la migliore tecnica del momento. Pertanto, in difetto, in caso di fenomeno diffusivo, ricorre la responsabilità del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile ‘.
Al complessivo rigetto del ricorso segue la condanna al pagamento delle spese processuali; inoltre, essendo l’esito del giudizio conforme alla proposta di definizione anticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna del ricorrente al pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende, delle somme, stimate congrue, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n. 27195/2023).

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge; condanna, altresì, il ricorrente al pagamento dell’ulteriore somma di € . 4.000,00 in favore del controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod. proc. civ.; nonché della somma di € 1.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4, cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 26 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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