Responsabilità costruttore: la presunzione di colpa

La Corte di Cassazione ha chiarito che in caso di gravi difetti di costruzione, vige una presunzione di responsabilità del costruttore. In un caso di infiltrazioni d’acqua, la Corte d’Appello aveva erroneamente addossato l’onere della prova agli acquirenti. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che spetta al costruttore dimostrare con fatti precisi di non essere responsabile, ripristinando così una tutela fondamentale per gli acquirenti di immobili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Costruttore per Gravi Difetti: La Cassazione Chiarisce la Presunzione di Colpa

La scoperta di gravi difetti in un immobile di nuova costruzione è una delle peggiori esperienze per un acquirente. In questi casi, la legge interviene a tutela del proprietario, ma l’applicazione delle norme può generare contenziosi complessi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cardine in materia di responsabilità costruttore: la presunzione di colpa. Vediamo cosa significa e perché questa decisione è così importante.

I Fatti di Causa

La vicenda riguarda due proprietari che, dopo aver acquistato un immobile da una società costruttrice, avevano riscontrato gravi problemi di infiltrazioni d’acqua nel piano interrato. A seguito di un accertamento tecnico, era emerso che i danni erano dovuti principalmente a difetti costruttivi, come l’assenza di un vespaio areato e di un sistema di drenaggio adeguato.

In primo grado, il Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità della società costruttrice, condannandola a un cospicuo risarcimento. Aveva tuttavia attribuito una piccola parte di colpa (15%) agli stessi proprietari, per aver trasformato il locale da garage a tavernetta, contribuendo così al danno.

L’Iter Giudiziario e l’Errore della Corte d’Appello

La società costruttrice ha impugnato la sentenza. La Corte d’Appello, ribaltando la decisione iniziale, ha respinto la domanda dei proprietari. La motivazione del giudice di secondo grado si fondava su un punto cruciale: a suo avviso, i proprietari non avevano fornito la prova del “nesso eziologico”, ovvero del legame di causa-effetto tra i difetti lamentati e l’operato del costruttore.

Incredibilmente, per giungere a questa conclusione, la Corte d’Appello aveva applicato principi giuridici presi in prestito da un settore completamente diverso, quello della responsabilità medica, invertendo di fatto l’onere della prova e addossandolo interamente agli acquirenti danneggiati.

La Decisione della Cassazione sulla Responsabilità del Costruttore

I proprietari hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando sia un errore procedurale (la Corte d’Appello aveva deciso su una questione non sollevata dalla controparte) sia una violazione diretta dell’art. 1669 del Codice Civile, la norma che disciplina proprio la responsabilità costruttore per rovina e gravi difetti di immobili.

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso, cassando con rinvio la sentenza d’appello e ripristinando il corretto ordine giuridico. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale, consolidato nella giurisprudenza.

Le Motivazioni

La Corte ha stabilito che l’art. 1669 c.c. pone una presunzione semplice di responsabilità a carico del costruttore. Ciò significa che, una volta accertata l’esistenza di un grave difetto manifestatosi entro dieci anni dal completamento dell’opera, la colpa del costruttore si presume. Non spetta quindi all’acquirente dimostrare la causalità tra l’operato del costruttore e il danno.

Al contrario, è il costruttore a dover superare questa presunzione. E per farlo, non è sufficiente provare di aver usato tutta la diligenza possibile durante la costruzione. Deve fornire la dimostrazione specifica, basata su “fatti positivi precisi e concordanti”, che la responsabilità del difetto non è a lui imputabile, ma è dovuta ad altre cause. L’errore della Corte d’Appello è stato proprio quello di ignorare questa presunzione e di applicare regole probatorie di altri ambiti, gravando ingiustamente i danneggiati.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza in modo significativo la tutela degli acquirenti di immobili. Il principio della presunzione di responsabilità solleva il proprietario da un onere probatorio spesso difficile e costoso. Per chi acquista una casa, la consapevolezza che in caso di gravi difetti la legge presume la colpa del costruttore rappresenta una garanzia fondamentale. Il costruttore, per liberarsi da tale responsabilità, dovrà dimostrare attivamente e con prove concrete che la causa del danno è estranea al suo operato.

Chi deve provare la colpa in caso di gravi difetti in un immobile nuovo?
Secondo la Corte di Cassazione, non è l’acquirente a dover provare la colpa del costruttore. Esiste una presunzione di responsabilità a carico del costruttore; spetta a quest’ultimo dimostrare, con fatti precisi, di non essere responsabile del difetto.

Cosa si intende per presunzione di responsabilità del costruttore secondo l’art. 1669 c.c.?
Significa che la legge presume che il costruttore sia responsabile per qualsiasi grave difetto che si manifesti nell’immobile entro dieci anni dal suo completamento. L’acquirente deve solo dimostrare l’esistenza del difetto e che questo si è manifestato entro il termine decennale.

Può il costruttore evitare la responsabilità dimostrando di aver agito con diligenza?
No. La sentenza chiarisce che la semplice prova di aver agito con la massima diligenza possibile non è sufficiente per superare la presunzione di responsabilità. Il costruttore deve fornire una dimostrazione specifica e positiva che la causa del difetto è attribuibile a fattori esterni al suo controllo e al suo operato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24393 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 24393 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20476/2020 R.G. proposto da :

COGNOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE , che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 1744/2020, depositata il 18/05/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di un immobile sito in San Giorgio del Sannio, hanno convenuto in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE, costruttrice e venditrice del medesimo immobile, lamentando la presenza di infiltrazioni d’acqua nel piano interrato, in relazione alle quali avevano instaurato accertamento tecnico preventivo, all’esito del quale il consulente tecnico d’ufficio aveva concluso per la sussistenza di un concorso di cause, imputando le infiltrazioni principalmente a fenomeni di risalita per capillarità, favorita dall’assenza di un vespaio forato e di un sistema di un drenaggio laterale; gli attori chiedevano quindi di accertare la sussistenza di gravi difetti ex art. 1669 c.c. e di condannare la convenuta al risarcimento dei danni. La convenuta si è costituita e ha eccepito di avere costruito l’immobile a regola d’arte e che la causa esclusiva dei danni andava individuata nel cambio abusivo di destinazione d’uso del locale garage in tavernetta adibita ad uso residenziale; ha inoltre eccepito l’intervenuta decadenza dell’azione esperita ai sensi dell’art. 1669 c.c. Con la sentenza n. 1776/2015 il Tribunale di Benevento, rigettata l’eccezione di decadenza, ricondotti i vizi riscontrati nell’immobile ai gravi di difetti di cui all’art. 1669 c.c. e ritenuto sussistente un concorso di causa in capo alla parte attrice nella misura del 15% per avere trasformato il locale interrato in tavernetta, ha condannato la convenuta a pagare a titolo risarcitorio agli attori la somma di euro 38.250.
2. COGNOME NOME ha impugnato la sentenza. La Corte d’appello di Napoli ha rigettato i primi due motivi di gravame, ritenendo corretto l’inquadramento dei vizi in esame nell’ambito dell’art. 1669 c.c. e ha invece ritenuto fondati il terzo e il quarto motivo di gravame, in quanto gli attori non hanno adempiuto all’onere ad essi spettante di dimostrare il ‘nesso eziologico tra quanto omesso

dalla costruttrice e quanto lamentato a titolo di danno, tenuto conto altresì che quanto omesso dall’appellante non era neanche richiesto dalle leges artis ‘. Con la sentenza n. 1744/2020, la Corte d’appello ha così, in riforma della sentenza di primo grado, respinto la domanda proposta dagli attori.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME

e NOME COGNOME

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE

Memoria è stata depositata sia dai ricorrenti che dalla controricorrente.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in quattro motivi.

Il primo motivo lamenta, ai sensi del n. 4 dell’art. 360 c.p.c., ‘ error in procedendo , ultrapetizione e violazione dell’art. 112 c.p.c.’, in quanto non è stata formulata dall’appellante una censura relativa a un preteso, mancato assolvimento all’onere della prova; nel terzo e nel quarto motivo di gravame si è infatti contestata la causa dell’infiltrazione, dovuta ad avviso dell’appellante non al movimento dell’acqua proveniente dalle fondazioni, ma al movimento discendente da condensa, causata dalla abusiva trasformazione ad opera degli attori del locale interrato in tavernetta.
Il secondo motivo contesta violazione dell’art. 1669 c.c. ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c.: quanto sostenuto dalla Corte d’appello è viziato, oltre che da ultrapetizione, anche da violazione del regime di responsabilità dettato dall’art. 1669 c.c.; la responsabilità dell’appaltatore per i gravi difetti della cosa costituisce una speciale forma e fonte di obbligazione, mentre la Corte d’appello ha applicato principi mutuati dalla diversa materia della responsabilità medica.

Il terzo motivo fa valere, ai sensi dei nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., ‘violazione degli artt. 1226, 1227 e 2055 c.c., violazione

dell’art. 112 c.p.c.’: secondo la Corte d’appello non sarebbe consentito il ricorso al criterio equitativo per stabilire le percentuali di concorso nella responsabilità; anche qui la Corte ha seguito una propria strada, non percorsa dall’appellante, che mai ha affermato l’inapplicabilità dell’art. 1226 c.c. in materia di riparto di responsabilità; in ogni caso, è erroneo che non sia possibile fare ricorso al criterio equitativo per la determinazione della percentuale di riparto della responsabilità.
4. Il quarto motivo denuncia, ai sensi del n. 4 dell’art. 360 c.p.c., ‘violazione dell’art. 112 c.p.c., error in procedendo ‘: col quinto motivo di gravame l’appellante ha lamentato l’errata individuazione delle voci di danno e la loro errata quantificazione, mentre la Corte d’appello ha sostenuto che, una volta acclarato il concorso di cause, sarebbe stato agevole discernere nell’ambito della perizia di parte i danni conseguenti alle omissioni della convenuta e quelli correlati all’attività abusiva degli attori; il giudice d’appello ‘ci ha nuovamente messo del suo’, ancora violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e in ogni caso violando il regime del concorso di colpe.
I primi due motivi, tra loro strettamente connessi, sono fondati. La Corte d’appello, nel rigettare le prime due censure dell’appellante, ha affermato che l’opera realizzata dalla RAGIONE_SOCIALE è affetta da gravi vizi inquadrabili nella disposizione di cui all’art. 1669 c.c. A tale affermazione non ha però fatto seguito l’applicazione dell’orientamento sviluppato da questa Corte in relazione all’art. 1669 c.c. La Corte d’appello, infatti, lungi dal sostenere l’esistenza, a fronte dei gravi vizi della costruzione, di una presunzione di responsabilità del costruttore, ha affermato, richiamando la giurisprudenza elaborata da questa Corte in relazione alla materia della responsabilità medica, l’onere degli attori di provare il nesso di causalità tra i vizi e l’opera del costruttore. La Corte d’appello si è posta così in contrasto con il principio secondo il quale la
presunzione semplice di responsabilità del costruttore posta dall’art. 1669 c.c., per il pericolo di rovina dell’opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifesta nel corso di dieci anni, può essere vinta non già con la prova dell’essere stata usata tutta la diligenza possibile nell’esecuzione dell’opera, bensì mediante la specifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi precisi e concordanti (così Cass. n. 3756/1999, nonché Cass. n. 7773/2001 e Cass. n. 1154/2002).
II. L’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento del terzo e del quarto motivo di ricorso, che d’altro canto censurano profili della sentenza impugnata ultronei rispetto alla sua ratio decidendi . La Corte d’appello, dopo avere escluso la responsabilità della ricorrente per la mancata prova del nesso causale, ha infatti poi ‘tra l’altro’ ad abundantiam osservato che il Tribunale aveva ‘inopinatamente’ fatto ricorso al criterio equitativo in relazione alla quantificazione del concorso di cause, potendo ‘tutt’al più’ fare ricorso alla presunzione di pari concorso di colpa di cui all’art. 2055 c.c.
La sentenza impugnata va pertanto cassata e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Napoli, che deciderà la causa attenendosi al principio di diritto sopra ricordato. Il giudice di rinvio provvederà pure in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo, assorbiti i restanti motivi di ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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