Responsabilità costruttore: art. 1669 vs 2043 c.c.

La Cassazione chiarisce il rapporto tra la responsabilità costruttore per gravi difetti (art. 1669 c.c.) e la responsabilità extracontrattuale generale (art. 2043 c.c.). Se l’azione specifica è prescritta per inerzia del danneggiato, non è possibile ricorrere a quella generale per gli stessi fatti. La sentenza della Corte d’Appello è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità costruttore: l’art. 1669 c.c. non si aggira con l’art. 2043 c.c.

Affrontare i difetti di costruzione in un immobile appena acquistato è una delle esperienze più frustranti per un proprietario. La legge offre strumenti specifici per tutelarsi, ma è cruciale agire nei tempi corretti. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 31301/2023) ha messo un punto fermo su un tema cruciale: la relazione tra l’azione specifica per gravi difetti e l’azione generale di risarcimento del danno. Comprendere questa decisione è fondamentale per chiunque si trovi a dover contestare la responsabilità del costruttore.

I Fatti del Caso: L’Acquisto di un Immobile con Vizi

Due acquirenti citavano in giudizio l’impresa costruttrice del loro immobile, lamentando una serie di difetti di costruzione, tra cui problemi di isolamento acustico e termico e vizi strutturali. La loro richiesta si basava inizialmente sull’articolo 1669 del Codice Civile, la norma che disciplina la responsabilità decennale del costruttore per rovina o gravi difetti di immobili.

La società costruttrice si difendeva eccependo la decadenza e la prescrizione dell’azione, sostenendo che gli acquirenti avessero agito oltre i termini previsti dalla legge. A fronte di questa eccezione, gli acquirenti modificavano la loro domanda, invocando in alternativa l’azione generale di responsabilità extracontrattuale prevista dall’articolo 2043 del Codice Civile, che ha termini di prescrizione più lunghi.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione agli acquirenti, ritenendo che, pur essendo prescritta l’azione specifica ex art. 1669 c.c., fosse comunque possibile agire con l’azione generale. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica: Azione Specifica vs. Azione Generale

Il quesito al centro della controversia era il seguente: un acquirente che, per propria inerzia, lascia scadere i termini per agire contro il costruttore secondo la norma speciale (art. 1669 c.c.), può “ripiegare” sull’azione generale di responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.) per ottenere comunque il risarcimento?

La risposta a questa domanda definisce i confini e i rapporti tra due tutele fondamentali, stabilendo se l’azione generale possa fungere da “rete di sicurezza” per chi non ha agito tempestivamente con lo strumento specifico previsto dall’ordinamento.

La Decisione della Cassazione e la Responsabilità Costruttore

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’impresa costruttrice, cassando la sentenza della Corte d’Appello. I giudici supremi hanno stabilito un principio di diritto chiaro e rigoroso: l’azione generale ex art. 2043 c.c. non può essere utilizzata per aggirare i termini di prescrizione e decadenza previsti per l’azione speciale ex art. 1669 c.c. in tema di responsabilità del costruttore.

In altre parole, se i fatti rientrano pienamente nella fattispecie dei “gravi difetti” di cui all’art. 1669 c.c., l’acquirente deve utilizzare quello strumento, rispettandone i limiti temporali. La scadenza di tali termini, dovuta all’inerzia del danneggiato, estingue la pretesa, senza possibilità di “resuscitarla” sotto un’altra veste giuridica.

Le Motivazioni: Il Principio di Specialità

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio di specialità (lex specialis derogat legi generali). L’articolo 1669 c.c. rappresenta una norma speciale, creata appositamente dal legislatore per regolare la specifica ipotesi della responsabilità del costruttore per vizi gravi e duraturi. Questa norma offre al danneggiato un vantaggio probatorio (la colpa del costruttore è presunta), ma lo bilancia con termini stringenti: un anno dalla scoperta per la denuncia e un anno dalla denuncia per avviare l’azione legale.

L’articolo 2043 c.c., invece, è la clausola generale sulla responsabilità per fatto illecito. Si applica a un’infinita varietà di situazioni, ma richiede che il danneggiato provi tutti gli elementi, inclusa la colpa o il dolo del danneggiante.

Secondo la Cassazione, il ricorso all’azione generale è ammissibile solo quando mancano ab origine i presupposti per applicare la norma speciale. Ad esempio:
* Se il difetto si manifesta oltre i dieci anni dal compimento dell’opera.
* Se l’immobile in questione non è destinato per sua natura a lunga durata.
* Se il danno è subito da un terzo che non rientra tra i soggetti tutelati dall’art. 1669 c.c.

In questi casi, non essendo mai stata esperibile l’azione speciale, si può legittimamente ricorrere a quella generale. Ma quando l’azione speciale è pienamente applicabile, la sua prescrizione non apre le porte all’azione generale. Consentirlo significherebbe vanificare la scelta del legislatore di imporre termini precisi per la responsabilità del costruttore, creando un’ingiustificata elusione della norma.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Acquirenti

Questa sentenza ha importanti conseguenze pratiche per chi acquista un immobile. Il messaggio della Corte è inequivocabile: la tempestività è essenziale. Chi scopre gravi difetti nel proprio immobile deve agire senza indugio.

1. Denuncia Immediata: Appena si ha un ragionevole grado di conoscenza della gravità del difetto e della sua origine, è fondamentale inviare una comunicazione formale (raccomandata A/R o PEC) al costruttore per denunciare il vizio. Questo deve avvenire entro un anno dalla scoperta.
2. Azione Legale Tempestiva: Dalla data della denuncia, si ha un anno di tempo per avviare la causa in tribunale. Superato questo termine, il diritto al risarcimento si prescrive.
3. Non Esistono Scorciatoie: Non si può sperare di recuperare un diritto prescritto tentando di percorrere una strada legale diversa. Se la tutela specifica prevista dalla legge è andata perduta per propria negligenza, non se ne potrà invocare un’altra, più generica, per gli stessi fatti.

In conclusione, la tutela per i gravi difetti di costruzione è forte, ma condizionata al rispetto di precisi oneri e termini. Ignorarli significa rischiare di perdere irrimediabilmente il proprio diritto al risarcimento.

Se scade il termine per agire contro il costruttore per gravi difetti (art. 1669 c.c.), posso usare l’azione generale per illecito (art. 2043 c.c.)?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che se l’azione specifica prevista dall’art. 1669 c.c. è prescritta a causa dell’inerzia del danneggiato, non è possibile ricorrere all’azione generale dell’art. 2043 c.c. per aggirare i termini di decadenza e prescrizione.

Qual è la differenza principale tra l’azione ex art. 1669 c.c. e quella ex art. 2043 c.c. in tema di responsabilità del costruttore?
L’azione ex art. 1669 c.c. è speciale, presuppone la colpa del costruttore e si applica solo a gravi difetti manifestatisi entro 10 anni, ma ha termini di prescrizione e decadenza brevi (un anno dalla scoperta e un anno dalla denuncia). L’azione ex art. 2043 c.c. è generale, richiede la prova della colpa del danneggiante e ha un termine di prescrizione più lungo (cinque anni), ma non può essere usata se erano applicabili i presupposti della norma speciale.

In quali casi si può agire contro il costruttore secondo la norma generale dell’art. 2043 c.c. per difetti di costruzione?
Si può agire con l’azione generale solo quando mancano fin dall’inizio i presupposti per l’applicazione della norma speciale dell’art. 1669 c.c. Ad esempio, se il difetto si manifesta dopo il decennio dalla costruzione, se il vizio non è ‘grave’ ai sensi della norma, o se il danno riguarda beni diversi da edifici o altre cose immobili destinate a lunga durata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31301 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31301 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/11/2023

SENTENZA

R.G.N. 26413NUMERO_DOCUMENTO U.P. 24/10/2023

Appalto -Azione speciale ex art. 1669 c.c. -Concorso con l’azione AVV_NOTAIO ex art. 2043 c.c.

sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, hanno eletto domicilio;

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona n. 761/2020, pubblicata il 22 luglio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24 ottobre 2023 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

sentito il P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

vista la memoria depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., e la successiva memoria, sempre depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.;

richiamata la precedente ordinanza interlocutoria n. 35871/2021, depositata in data 22 novembre 2021, all’esito della camera di consiglio non partecipata del 6 ottobre 2021;

sentito , in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’AVV_NOTAIO per la ricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato l’11 ottobre 2011, COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano, davanti al Tribunale di Ancona, la RAGIONE_SOCIALE, per sentire accertare la presenza di una serie di difetti di costruzione dell’immobile acquistato dal costruttore, con la conseguente condanna della società convenuta, ai sensi dell’art. 1669 c.c.: 1) al pagamento della somma di euro 33.330,00, a titolo di riduzione del prezzo di cessione dell’immobile per la violazione della normativa in materia di requisiti acustici passivi; 2) al risarcimento in forma specifica per la violazione della normativa in materia di isolamento termico
degli edifici, consistente nell’esecuzione dei lavori descritti nella perizia richiamata o, in alternativa, al risarcimento per equivalente nella misura di euro 50.674,00 o nella diversa misura di giustizia; 3) al risarcimento in forma specifica per le violazioni afferenti all’esecuzione di opere strutturali ed inerenti ai solai e, quindi, al ripristino a regola d’arte dello stato dei luoghi o, in alternativa, al risarcimento per equivalente nella misura di euro 2.936,08, oltre IVA, per i solai, e alla somma da accertare in corso di causa, per le altre lesioni dedotte.
Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale contestava l’ammissibilità e la fondatezza delle domande avversarie ed eccepiva l’intervenuta decadenza e la maturata prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c., con riferimento a tutti i vizi contestati, nonché la nullità dell’atto introduttivo del giudizio per la genericità ed indeterminatezza della contestazione di parte attrice, con riguardo ai presunti difetti strutturali e alla sostenuta non conformità di alcuni solai.

Quindi, gli attori, con la memoria depositata ai sensi dell’art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c. (secondo la formulazione vigente ratione temporis ), modificavano la domanda, invocando, in alternativa all’azione ex art. 1669 c.c., l’azione AVV_NOTAIO di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. in ordine ai medesimi fatti contestati.

Il Tribunale adito, con sentenza non definitiva n. 1504/2015, depositata il 30 settembre 2015, rigettava le eccezioni di nullità della citazione e di decadenza dell’azione ex art. 1669 c.c. e, pur ritenendo che tale ultima azione fosse prescritta, escludeva che la prescrizione estintiva fosse maturata

per l’azione di responsabilità aquiliana AVV_NOTAIO proposta, la quale costituiva una mera precisazione della domanda originaria e non già un suo radicale mutamento.

2. -Con atto di citazione notificato il 18 novembre 2015, la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, lamentando: 1) la manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, con la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1669 e 2043 c.c. e con la inapplicabilità alla fattispecie dell’art. 2043 c.c.; 2) l’errata valutazione dei fatti e dei documenti di causa, con la correlata intervenuta prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c., con riferimento a tutti i fatti contestati; 3) l’errata valutazione dei fatti e dei documenti di causa, con l’intervenuta decadenza dell’azione ex art. 1669 c.c., con riguardo ai requisiti acustici passivi e ai difetti strutturali; 4) l’errata valutazione dei fatti e dei documenti di causa, quanto alla nullità della domanda sui difetti strutturali, per indeterminatezza dell’oggetto.
Si costituivano nel giudizio d’impugnazione COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali resistevano all’appello e ne chiedevano il rigetto.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Ancona, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a ) che la pronuncia risarcitoria richiesta poteva essere resa anche sulla scorta dell’art. 2043 c.c., azione che differiva da quella regolata dall’art. 1669 c.c. solo per il diverso regime probatorio e per i differenti termini di prescrizione (e decadenza); b ) che la richiesta di condanna ex

art. 2043 c.c. non aveva determinato, né un ampliamento del petitum , né un mutamento della causa petendi , in quanto erano rimasti immutati i fatti dedotti e, in specie, i difetti lamentati; c ) che la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. costituiva una figura speciale di responsabilità extracontrattuale, rispetto a quella AVV_NOTAIO disciplinata dall’art. 2043 c.c., sicché poteva farsi applicazione della figura AVV_NOTAIO di responsabilità ex art. 2043 c.c. allorché non fosse stato possibile applicare la norma speciale di cui all’art. 1669 c.c.; d ) che doveva essere disatteso l’assunto della parte appellante, secondo cui l’impossibilità di applicazione dell’art. 1669 c.c. non sarebbe stata integrata laddove l’inerzia dell’avente diritto avesse determinato la decadenza o la prescrizione dell’azione, in modo che all’improponibilità dell’azione sarebbe seguita la preclusione della facoltà di fruire (con un regime meno agevole per l’attore) dell’azione AVV_NOTAIO per illecito aquiliano; e ) che, per converso, ove l’avente diritto alla proposizione dell’azione ex art. 1669 c.c. che, tra l’altro, avrebbe invertito, a suo favore, l’onere della prova non si fosse avvalso della facoltà di spendere tale azione, o non lo avesse fatto tempestivamente, egli avrebbe avuto comunque la possibilità di far valere i propri diritti, avvalendosi del regime probatorio meno agevole regolato dall’art. 2043 c.c.
Nelle more del giudizio d’appello il giudizio di primo grado proseguiva ed era definito con sentenza n. 2032/2019, depositata il 6 dicembre 2019, che quantificava i danni nella misura complessiva di euro 25.605,00, sentenza non impugnata che diveniva irrevocabile.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Hanno resistito con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

-Con ordinanza interlocutoria n. 35871/2021, depositata il 22 novembre 2021, la causa è stata rimessa alla pubblica udienza.

5. -La ricorrente ha presentato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Si premette che l’evocato passaggio in giudicato della sentenza definitiva sul quantum debeatur , essendo questa condizionata al permanere della precedente sentenza non definitiva sull’ an , non fa venir meno l’interesse all’impugnazione già proposta contro quest’ultima sentenza (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 19745 del 25/07/2018; Sez. 1, Sentenza n. 13915 del 18/06/2014; Sez. U, Sentenza n. 2204 del 04/02/2005).

-Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1669 e 2043 c.c., per avere la Corte di merito sussunto i fatti nell’ambito dell’art. 2043 c.c., interpretando detta norma erroneamente e scavalcando correlativamente la portata precettiva ed ermeneutica dell’art. 1669 c.c.

Obietta la ricorrente che la Corte distrettuale (così come il Tribunale) avrebbe giustificato la posizione di parte attrice, ritenendo che le azioni di cui agli artt. 1669 e 2043 c.c. sarebbero interscambiabili e rimettendo liberamente la scelta dell’una o

dell’altra alla parte committente, cosicché sarebbe stato violato il principio di specialità che governa i presupposti di integrazione delle due fattispecie.

Aggiunge l’istante che, qualora su edifici o immobili di lunga durata, nel corso del decennio dal loro compimento, si presentino vizi importanti di costruzione o pericolo di rovina o gravi difetti, allora il committente dovrebbe invocare l’art. 1669 c.c., rispettando i limiti temporali previsti, ossia sia il termine di decadenza sia il termine di prescrizione, e non potendo ricorrere allo strumento AVV_NOTAIO di cui all’art. 2043 c.c. per eludere tali decadenze e prescrizioni.

3. -Con il secondo motivo la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, e 161 c.p.c. nonché dell’art. 118 disp. att. c.p.c., sotto il profilo della carenza di motivazione o della motivazione apparente, per avere la Corte territoriale, in prima battuta, dato compiutamente conto del proprio percorso argomentativo-motivazionale e, in un secondo momento, omesso di dare contezza della scelta attuata, in considerazione del differenziato dibattito giurisprudenziale esistente sulla quaestio dei rapporti tra le norme di cui agli artt. 1669 e 2043 c.c.
Osserva, sul punto, l’istante che la Corte del gravame non avrebbe affatto indicato le ragioni di diritto poste a fondamento della propria ricostruzione, volta a superare l’indiscusso principio a mente del quale può farsi applicazione della figura AVV_NOTAIO di cui all’art. 2043 c.c. solo quando non sia possibile applicare la norma di cui all’art. 1669 c.c., e non già allorché l’avente diritto non spenda l’azione speciale o non lo faccia tempestivamente.

-I due motivi -che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica -sono fondati nei termini che seguono.

4.1. -Anzitutto, è necessario muovere dall’inquadramento sistematico dell’azione regolata dall’art. 1669 c.c.

Pur presupponendo un rapporto contrattuale (la norma si colloca nell’ambito della disciplina del contratto d’appalto), la fattispecie delineata dall’invocata norma ne supera i confini e si configura come ipotesi di responsabilità extracontrattuale, che esige l’accertamento del contributo causale del soggetto passivo all’attività da cui è disceso il danno (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23470 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 18891 del 28/07/2017; Sez. 2, Sentenza n. 18522 del 21/09/2016; Sez. 2, Sentenza n. 4319 del 04/03/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17874 del 23/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 3406 del 16/02/2006).
Cosicché l’obbligazione derivante dalla legge persegue finalità di ordine pubblico, atte alla conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata, a tutela dell’incolumità personale e della sicurezza dei cittadini e, quindi, di interessi generali inderogabili (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18032 del 03/08/2010; Sez. 2, Sentenza n. 3040 del 06/02/2009; Sez. 2, Sentenza n. 2313 del 31/01/2008; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Sez. 2, Sentenza n. 12406 del 10/10/2001; Sez. 2, Sentenza n. 81 del 07/01/2000; Sez. 3, Sentenza n. 1151 del 17/04/1968).
Nonostante la sua collocazione sistematica, dunque, il bene giuridico alla cui tutela tende la norma in esame trascende il

rapporto negoziale in base al quale l’immobile sia pervenuto nella sfera di dominio di un soggetto diverso dal costruttore e che -in ragione della rovina, dell’evidente pericolo di rovina o dei gravi difetti dell’opera abbia subito un pregiudizio.

Pertanto, la norma si pone in rapporto di specialità con quella AVV_NOTAIO di cui all’art. 2043 c.c. (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 8520 del 12/04/2006; Sez. 3, Sentenza n. 8 del 09/01/1990; Sez. 3, Sentenza n. 2415 del 14/04/1984; Sez. 2, Sentenza n. 1136 del 23/03/1977).

4.2. -Quanto alle interrelazioni con la norma AVV_NOTAIO in tema di responsabilità extracontrattuale, si osserva che, sussistendo appunto un rapporto di specialità tra l’art. 2043 c.c. genus -e l’art. 1669 c.c. species -, laddove ne sussistano i presupposti, l’azione da intraprendere è quella specificamente contemplata in materia di appalto, restando così precluso il ricorso all’azione AVV_NOTAIO, benché, ‘in concreto’ ( recte in via contingente), per fatto imputabile al danneggiato, sia maturata la decadenza o la prescrizione dell’azione speciale ( contra l’interpretazione resa in sede di revocazione da Cass. Sez. U, Sentenza n. 13569 del 02/07/2015, secondo cui la ‘decadenza’ dall’azione di cui all’art. 1669 c.c. e la conseguente non applicabilità di questa disposizione -non precluderebbero l’esperimento dell’azione AVV_NOTAIO di responsabilità ex art. 2043 c.c.).
Ed invero, in ordine alla previsione dell’art. 1669 c.c., resta fermo che -trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi

causa e dei terzi in AVV_NOTAIO -, ove non ricorrano ‘in concreto’ le condizioni per la sua applicazione (‘come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera’), può farsi luogo all’applicazione dell’art. 2043 c.c., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall’art. 1669 c.c., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l’onere di provare tutti gli elementi richiesti dall’art. 2043 c.c., compresa la colpa del costruttore (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2284 del 03/02/2014; Sez. 1, Sentenza n. 8520 del 12/04/2006).
È, infatti, in AVV_NOTAIO ammissibile la coesistenza di due azioni diversificate quanto a presupposti applicativi e regime probatorio, sicché deve riconoscersi alla parte la facoltà di agire in giudizio, non avvalendosi delle facilitazioni probatorie stabilite per una sola di esse.

Per l’effetto, benché il riferimento alla locuzione ‘in concreto’ adoperata dalla citata pronuncia a Sezioni Unite -possa ingenerare equivoci, l’esercizio dell’azione AVV_NOTAIO spetta solo allorché, al momento in cui l’avente diritto può far valere la propria pretesa, i presupposti oggettivi delineati dalla norma speciale non sussistano: a ) o per la natura dell’immobile interessato (diverso dagli edifici o da altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata); b ) o per la natura delle deficienze riscontrate (diverse dalla rovina, in tutto o in parte, dall’evidente pericolo di rovina o dai gravi difetti); c ) o per la natura delle cause acclarate (diverse dal vizio del suolo o dalle carenze della costruzione); d ) o per l’insorgenza della carenza costruttiva dopo il decorso del termine di dieci anni dal compimento dell’opera,
termine, quest’ultimo, di natura sostanziale, che non ricade negli istituti della decadenza o della prescrizione, determinando piuttosto la durata del rapporto che deriva dall’attuazione dell’intervento programmato e, dunque, rappresentando un elemento costitutivo della fattispecie (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 30607 del 27/11/2018; Sez. 3, Ordinanza n. 25435 del 26/10/2017; Sez. 2, Sentenza n. 19823 del 19/09/2014), ipotesi cui allude espressamente la richiamata pronuncia delle Sezioni Unite.

La medesima conclusione vale per l’ipotesi in cui difettino i presupposti soggettivi, ossia la legittimazione attiva per la qualità dei soggetti pretendenti (diversi dai committenti o suoi aventi causa), necessaria allo scopo di esperire l’azione di cui all’art. 1669 c.c.: in tal caso, non ricorre un concorso di norme, sicché non sono integrati dei validi motivi per precludere la facoltà del danneggiato di spiegare l’azione AVV_NOTAIO di cui all’art. 2043 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27385 del 26/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 21719 del 27/08/2019; Sez. 3, Sentenza n. 1748 del 28/01/2005; Sez. 3, Sentenza n. 3338 del 07/04/1999).
Sicché, in forza dell’art. 2043 c.c., la legittimazione ad agire contro l’appaltatore ed eventuali soggetti corresponsabili si estende, non solo al committente ed ai suoi aventi causa (ivi compreso l’acquirente dell’immobile), ma anche a qualunque terzo che lamenti di essere stato danneggiato in conseguenza dei gravi difetti della costruzione, della sua rovina o del pericolo di rovina.

Il quadro d’insieme così delineato importa che il ricorso all’art. 2043 c.c. postula la carenza dei presupposti strutturali (oggettivi o soggettivi) dell’azione speciale regolata dall’ art. 1669

c.c. ex ante (o a monte), nel momento in cui il diritto si origina, e non già delle condizioni contingenti ex post (o a valle), nel momento in cui la pretesa si esercita.

Solo in questo senso è ammissibile il concorso tra azione speciale e azione AVV_NOTAIO, allo scopo di eliminare ogni ‘zona franca’: la titolarità di un’azione risarcitoria a regime speciale, caratterizzata dall’operare di una presunzione di colpa, coesiste, in linea di principio, con la possibilità per il danneggiato di fondare la propria azione sull’art. 2043 c.c., senza le facilitazioni di prova poste a suo favore dai regimi speciali, con la conseguenza che, ‘ove non risulti applicabile’ la norma speciale, permane la possibilità di applicazione di quella AVV_NOTAIO.
E ciò conformemente al AVV_NOTAIO principio a mente del quale, ove sia fissata una integrale e completa disciplina della responsabilità risarcitoria per determinati fatti e comportamenti, esaurendone tutte le ipotesi, resta preclusa ogni possibilità di invocare i principi generali della responsabilità per fatto illecito ai sensi dell’art. 2043 c.c., senza che in conseguenza sia configurabile un concorso, anche alternativo, tra i due tipi di responsabilità (con riferimento alla speciale responsabilità aquiliana processuale aggravata ex art. 96, primo e secondo comma, c.p.c., Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 12029 del 16/05/2017; Sez. 3, Sentenza n. 17523 del 23/08/2011; Sez. 1, Sentenza n. 28226 del 26/11/2008; Sez. 3, Sentenza n. 16308 del 24/07/2007; Sez. 2, Sentenza n. 3573 del 12/03/2002; Sez. 3, Sentenza n. 253 del 12/01/1999).
E così, più in AVV_NOTAIO, con riferimento alle previsioni normative speciali di responsabilità aquiliana ex artt. 2047 e ss.

c.c., non è esclusa una concorrente operatività della clausola AVV_NOTAIO di responsabilità per colpa ex art. 2043 c.c., ma solo con riferimento ai profili non espressamente contemplati dalle fattispecie speciali ivi descritte (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4303 del 13/02/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8206 del 24/03/2021; Sez. 6-3, Ordinanza n. 9661 del 26/05/2020; Sez. 3, Ordinanza n. 31066 del 28/11/2019; Sez. 3, Sentenza n. 24211 del 14/11/2006).

Viceversa, ove tali profili sussistano e siano stati enunciati in modo sufficientemente chiaro, essi integrano le fattispecie contemplate dalle norme speciali, con la conseguenza che le diverse regole di imputazione della responsabilità previste da detti articoli, essendo più favorevoli per l’attore danneggiato, poiché implicanti un’inversione dell’onere della prova, non legittimano l’operatività del regime probatorio più gravoso di cui all’art. 2043 c.c.

Il fatto che nelle emarginate evenienze -e solo entro i predetti limiti -sia esperibile l’azione AVV_NOTAIO di responsabilità aquiliana – per un verso – non determina una sostanziale elusione del principio riassunto nel brocardo latino specialis derogat generali , stante che nelle indicate ipotesi difettano le condizioni ( recte i presupposti oggettivi e soggettivi) affinché la norma speciale possa essere invocata, e – per altro verso – non legittima alcun assorbimento (o assimilazione o indebita sovrapposizione) di azioni, posto che nell’azione speciale ex art. 1669 c.c. vige un regime di presunzione di colpa iuris tantum , che impone al danneggiante di fornire la prova liberatoria (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15321 del 12/06/2018; Sez. 3, Sentenza n. 1026 del
17/01/2013; Sez. 6-2, Ordinanza n. 16815 del 03/10/2012; Sez. 1, Sentenza n. 15488 del 06/12/2000; Sez. 2, Sentenza n. 12106 del 28/11/1998; Sez. 2, Sentenza n. 5624 del 07/11/1984; Sez. 3, Sentenza n. 3550 del 28/10/1969; Sez. 2, Sentenza n. 1853 del 11/06/1968). Mentre nell’azione AVV_NOTAIO ex art. 2043 c.c. è il danneggiato a dover dimostrare, in ossequio ai principi generali dettati dall’art. 2697 c.c., oltre alla condotta del costruttore, all’evento lesivo e al nesso eziologico, la colpa del danneggiante.
In questa prospettiva, le due norme si correlano alla stregua di circonferenze concentriche (e non già di cerchi secanti o tangenti), in cui (sempre usando l’immagine delle circonferenze concentriche) la ‘area’ di operatività della prescrizione AVV_NOTAIO è solo quella residuale esterna al raggio d’azione della disposizione speciale.

Ne deriva che, in presenza dei presupposti dell’azione speciale, non può essere richiamata la responsabilità AVV_NOTAIO in chiave derogatoria; è, invece, la norma speciale a derogare a quella AVV_NOTAIO.

4.3. -Conseguentemente, non è configurabile, a carico del costruttore, per i medesimi eventi, una concorrente responsabilità per fatto illecito a norma dell’art. 2043 c.c., rispetto al quale la norma dell’art. 1669 c.c. si pone in funzione chiaramente derogatoria (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3029 del 20/06/1978).

Non basta a giustificare tale paventata sovrapposizione il differente regime probatorio delle due azioni, che -rappresentando un aspetto inerente al quomodo -non può legittimare un’invasione del campo applicativo dell’azione speciale

-di cui sia integrato l’ an per il suo potenziale esercizio -a cura dell’azione AVV_NOTAIO, in chiave surrogatoria.

Sulla scorta della prospettata impostazione, poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma AVV_NOTAIO di cui all’art. 2043 c.c., l’applicazione dell’art. 2043 c.c. può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi dell’azione di responsabilità previsti per l’appunto dall’art. 1669 c.c., ma non al fine di superare i limiti temporali entro cui l’ordinamento positivo circoscrive il suo campo applicativo, ovvero senza poter ‘aggirare’ il peculiare regime di prescrizione e decadenza che caratterizza l’azione speciale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20450 del 17/07/2023; Sez. 2, Sentenza n. 19823 del 19/09/2014).
È necessario, infatti, evitare che siano raggiunti scopi elusivi ovvero impedire che, inutilmente esperita o esperibile l’azione speciale, l’interessato ottenga, per altre vie, il risultato negato in primis : ossia che, all’esito della prescrizione della pretesa, si possa rimediare ricorrendo all’azione AVV_NOTAIO.

Deve, per l’effetto, escludersi che, per le ipotesi previste dall’art. 1669 c.c. ossia allorché ne siano integrati i relativi presupposti oggettivi e soggettivi -, possa configurarsi una responsabilità extracontrattuale ai sensi della stessa norma ed un’altra ai sensi dell’art. 2043 c.c., al solo scopo di permettere di riconoscere, qualora vi sia dolo o colpa, il più ampio termine di prescrizione di cui all’art. 2947 c.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3072 del 09/07/1977).
Né la soluzione adottata determina un vuoto di tutela che si pone in tensione con i parametri costituzionali, posto che -a

fronte della pretesa al conseguimento del bene della vita in tesi leso -l’ordinamento appresta una specifica azione, la cui perenzione discende da un’inerzia ascrivibile alla parte danneggiata (e che, peraltro, postula che la controparte sollevi la relativa eccezione).

Tanto più che il termine di prescrizione di un anno ex art. 1669, secondo comma, c.c. non decorre dall’integrazione del fatto illecito -ossia dalla verificazione della rovina, del pericolo di rovina o dei gravi difetti -bensì dalla denunzia, quale atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale interdipendente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18078 del 19/10/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14561 del 30/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 903 del 14/02/1989), denunzia che -a sua volta -deve essere inoltrata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta, che ancora si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera (spesso attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo (ovvero manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti), salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13707 del 18/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 777 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 4249 del 22/02/2010; Sez. 1, Sentenza n. 2460 del 01/02/2008; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Sez. 2, Sentenza n. 11740 del 01/08/2003).
Ad analoghe conclusioni si perviene con riferimento al rapporto di sussidiarietà sostanziale ex art. 2042 c.c. tra azioni tipiche e azione AVV_NOTAIO di arricchimento senza giusta causa, secondo cui l’azione AVV_NOTAIO di arricchimento non è proponibile quando il danneggiato avrebbe potuto esercitare un’azione tipica e questa si sia prescritta (Cass. Sez. 3, Ordinanza interlocutoria n. 5222 del 20/02/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 30614 del 27/11/2018; Sez. 6-L, Ordinanza n. 29916 del 29/12/2011; Sez. L, Sentenza n. 12265 del 10/06/2005; Sez. 2, Sentenza n. 1849 del 19/03/1980).
5. -In definitiva, il ricorso deve essere accolto, nei sensi di cui in motivazione.

La sentenza impugnata va dunque cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione:

‘Poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma AVV_NOTAIO di cui all’art. 2043 c.c., l’applicazione dell’art. 2043 c.c. può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi dell’azione di responsabilità previsti dall’art. 1669 c.c., e non già al fine di superare i limiti temporali entro cui l’ordinamento positivo appresta la tutela specifica, ovvero senza poter «aggirare» il peculiare regime di prescrizione e decadenza che connota l’azione speciale’.
P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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