Responsabilità condominio: vizio costruttivo non è caso fortuito

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della responsabilità del condominio per danni a una proprietà privata causati da parti comuni. La Corte ha stabilito che un vizio costruttivo preesistente, come una soletta inadeguata, non può essere qualificato come “caso fortuito” per escludere la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. Il difetto intrinseco alla cosa in custodia, infatti, non interrompe il nesso causale ma rafforza l’obbligo di vigilanza del custode. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Condominio: Vizio Costruttivo non è Caso Fortuito

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata a pronunciarsi su un tema centrale nel diritto immobiliare: la responsabilità del condominio per i danni causati dalle parti comuni. La decisione chiarisce un principio fondamentale: un vizio costruttivo originario di una parte dell’edificio non può essere considerato un “caso fortuito” idoneo a esonerare il condominio dalla sua responsabilità di custode ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile. Questa pronuncia consolida un orientamento a tutela del singolo proprietario danneggiato.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di risarcimento di una proprietaria di un’unità immobiliare al piano seminterrato, la quale lamentava gravi danni strutturali (fessurazioni, cedimenti e dislivelli) causati, a suo dire, dal cedimento del vespaio condominiale sottostante. Nonostante le segnalazioni e una consulenza tecnica che confermava la problematica, l’assemblea condominiale si era opposta agli interventi necessari.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla proprietaria, condannando il Condominio a eseguire le opere di consolidamento e a risarcire i danni. La decisione, tuttavia, è stata completamente ribaltata in secondo grado.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello aveva accolto il ricorso del Condominio, escludendone ogni responsabilità. Secondo i giudici di secondo grado, la causa dei danni era da attribuire esclusivamente a un vizio costruttivo della soletta di proprietà esclusiva della danneggiata (spessore ridotto, calcestruzzo non idoneo, assenza di armatura). La Corte aveva qualificato tale difetto come un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, equiparandolo a un “caso fortuito” capace di interrompere il nesso causale tra le parti comuni (il vespaio) e i danni lamentati.

La Responsabilità Condominio secondo la Cassazione

La proprietaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due violazioni:
1. Errata applicazione dell’art. 2051 c.c.: La qualificazione di un vizio costruttivo come caso fortuito è in contrasto con la giurisprudenza consolidata.
2. Omessa pronuncia (art. 112 c.p.c.): La Corte d’Appello non si era pronunciata sulla specifica domanda di condanna del Condominio all’esecuzione delle opere di consolidamento, un’istanza autonoma rispetto a quella risarcitoria.

La Suprema Corte ha accolto entrambi i motivi, cassando la sentenza d’appello.

Le Motivazioni della Corte

I giudici di legittimità hanno ribadito che la responsabilità per i danni da cose in custodia, prevista dall’art. 2051 c.c., ha natura oggettiva. Per il condominio, in qualità di custode delle parti comuni (come il suolo, il sottosuolo e il vespaio), sorge una presunzione di responsabilità. Per liberarsi, non è sufficiente provare di non essere in colpa, ma è necessario dimostrare il “caso fortuito”, ovvero un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, completamente estraneo alla sfera di controllo del custode.

L’errore della Corte d’Appello è stato quello di considerare il difetto costruttivo della soletta privata un evento esterno e fortuito. La Cassazione chiarisce che i vizi originari di costruzione o i difetti intrinseci di una componente dell’edificio, anche se di proprietà privata, non possono essere qualificati come caso fortuito. Essi sono, al contrario, una caratteristica immanente alla cosa stessa, che rientra pienamente nell’ambito della custodia. Anzi, un difetto strutturale preesistente rafforza l’obbligo di vigilanza e intervento del custode, non lo attenua.

La Corte ha inoltre specificato che, secondo la stessa consulenza tecnica, la causa principale del dissesto era la deformazione del riempimento terroso e la mancata bonifica del terreno di fondo, ovvero problematiche relative a parti comuni. Il difetto della soletta era, al più, una concausa, ma non un evento idoneo a interrompere da solo il nesso di causalità.

Infine, la Corte ha riconosciuto il vizio di omessa pronuncia, poiché i giudici d’appello, nel rigettare integralmente le domande, non avevano valutato autonomamente la richiesta di condanna a un “obbligo di fare” (l’esecuzione dei lavori), che era distinta e autonoma dalla domanda di risarcimento del danno.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione è di notevole importanza pratica per i rapporti condominiali. Viene riaffermato con forza che il condominio non può sottrarsi alle proprie responsabilità di custode adducendo vizi costruttivi dell’edificio. Tali difetti non costituiscono un’esimente, ma sono parte integrante del rischio connesso alla custodia delle parti comuni. Per il proprietario danneggiato, questa pronuncia rappresenta un importante strumento di tutela, poiché chiarisce che l’onere di provare il caso fortuito grava interamente sul condominio e che tale prova è estremamente rigorosa, non potendo consistere nella semplice allegazione di un difetto costruttivo preesistente.

Un difetto di costruzione di una parte dell’edificio può essere considerato ‘caso fortuito’ per escludere la responsabilità del condominio?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i vizi costruttivi originari o i difetti intrinseci della cosa in custodia non si qualificano come caso fortuito, poiché sono immanenti alla cosa stessa e rientrano nell’ambito del dovere di vigilanza del custode.

Chi deve provare il caso fortuito in un danno derivante da parti comuni condominiali?
L’onere della prova spetta al condominio. In qualità di custode, deve dimostrare l’esistenza di un evento esterno, eccezionale, imprevedibile e inevitabile che abbia interrotto il nesso causale tra la parte comune e il danno.

Cosa succede se un giudice non si pronuncia su una specifica richiesta delle parti?
Si verifica un vizio di ‘omessa pronuncia’. Come in questo caso, la Corte di Cassazione ha ritenuto che la Corte d’Appello, rigettando in toto le domande senza analizzare specificamente la richiesta di condanna all’esecuzione dei lavori, avesse violato il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, commettendo un errore procedurale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 21317 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 21317 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 446/2023 R.G. proposto da :

COGNOME con domicilio telematico all ‘ indirizzo PEC del proprio difensore, rappresentata e difesa dall ‘ avvocato COGNOME unitamente all ‘ avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO COGNOME in persona del legale rappresentante p.t., con domicilio telematico all’indirizzo PEC del proprio difensore, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di BRESCIA n. 664/2022 depositata il 27/05/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/05/2025 dalla Consigliera NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 30 settembre 2016, NOME COGNOME conveniva in giudizio il Condominio ‘Capri’ avanti il Tribunale di Cremona, deducendo che l ‘ unità immobiliare di sua proprietà, sita al piano seminterrato dello stabile condominiale in INDIRIZZO presentava gravi danni strutturali (fessurazioni, cedimenti e dislivelli), causati dal cedimento del vespaio condominiale sottostante.

Nonostante reiterate segnalazioni e la riconosciuta necessità di un monitoraggio tecnico, l ‘ assemblea condominiale si era opposta all ‘ esecuzione di accertamenti richiesti dall ‘ ing. COGNOME, incaricato anche dal Condominio. In seguito all ‘ aggravarsi del degrado e all ‘ inerzia dell ‘ amministratore, l ‘ attrice promuoveva accertamento tecnico preventivo, conclusosi con relazione del CTU ing. COGNOME che confermava la sussistenza di vizi diffusi nell ‘ appartamento, riconducibili al cedimento del riempimento e alle carenze costruttive del vespaio, parte comune dell ‘ edificio.
A fronte dell ‘ inattività del Condominio, COGNOME domandava la condanna dello stesso all ‘ esecuzione delle necessarie opere di consolidamento e al risarcimento dei danni patrimoniali, oltre che delle spese tecniche. Il Condominio, costituitosi in giudizio, negava la propria responsabilità, sostenendo che la causa dei danni fosse da ricondurre alla soletta di proprietà esclusiva dell ‘ attrice.

Con sentenza n. 250/2019, il Tribunale di Cremona accoglieva in parte le domande attoree, condannando il Condominio Capri all ‘ esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio secondo le indicazioni della CTU e al risarcimento dei danni in favore di NOME COGNOME.

La Corte d ‘ appello di Brescia, con sentenza n. 664 del 27 maggio 2022, accoglieva l ‘ appello del Condominio, riformando integralmente la decisione di primo grado. La Corte riteneva che, come evidenziato nella relazione del CTU, le lesioni riscontrate

nell ‘ appartamento della sig.ra COGNOME erano riconducibili alle deformazioni dello strato di riempimento eseguito con materiale inadeguato (contenente detriti e sostanze terrose), influenzato dal fondo limo-argilloso, e che tali fenomeni avrebbero potuto essere evitati con un ‘ adeguata separazione del terreno di fondazione. Tuttavia, evidenziava come la soletta posta alla base dell ‘ unità immobiliare fosse stata realizzata con caratteristiche costruttive carenti (ridotto spessore, calcestruzzo non idoneo e assenza di armatura), e che, se tale elemento strutturale fosse stato realizzato correttamente, le deformazioni del suolo non avrebbero generato le fessurazioni e gli avvallamenti lamentati. Ritenendo, pertanto, che la causa del danno fosse da ricondurre esclusivamente alle inadeguate modalità costruttive della soletta di proprietà esclusiva dell ‘ attrice, la Corte escludeva la responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c., ravvisando la presenza di un fattore esterno (id est: vizio costruttivo della soletta) idoneo a interrompere il nesso causale. L ‘ accoglimento del primo motivo di gravame assorbiva ogni ulteriore censura, con conseguente rigetto di tutte le domande attoree e condanna dell ‘ attrice al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.
Avverso tale pronuncia NOME COGNOME propone ricorso per Cassazione con due motivi, illustrati da memoria.

3.1. Il Condominio Capri ha resistito con controricorso.

All ‘ esito dell ‘ adunanza camerale odierna il Collegio si è riservato il deposito nei successivi sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo, la ricorrente lamenta, in relazione all ‘ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell ‘ art. 2051 c.c.

L ‘ COGNOME censura la sentenza della Corte d ‘ appello di Brescia per aver erroneamente escluso la responsabilità del Condominio ai sensi dell ‘ art. 2051 c.c., ritenendo che la causa dei danni lamentati -consistenti in cedimenti e fessurazioni dell ‘ appartamento -fosse da individuarsi esclusivamente in un vizio costruttivo della soletta di proprietà esclusiva dell ‘attrice, qualificato come ‘caso fortuito’.

Secondo la ricorrente, la Corte territoriale ha falsamente applicato l ‘ art. 2051 c.c., qualificando come caso fortuito un difetto edilizio originario, in contrasto con l ‘ orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, secondo cui i vizi costruttivi di parti comuni non integrano caso fortuito e non escludono la responsabilità del custode.

La Corte d ‘ appello avrebbe altresì travisato il contenuto della consulenza tecnica, dalla quale emergeva che la causa principale dei danni era il cedimento del vespaio e del sedime -parti comuni condominiali -e che l ‘ eventuale sostituzione della soletta era indicata solo come intervento facoltativo e non necessario. L ‘ intervento strutturale principale, secondo il CTU, era costituito dal consolidamento del fondo e delle strutture sottostanti.

Pertanto, la responsabilità del Condominio, quale custode delle parti comuni, avrebbe dovuto essere affermata, anche perché non risultava dimostrata da parte del medesimo la sussistenza di un fattore estraneo (imprevedibile e eccezionale) idoneo a interrompere il nesso causale, come richiesto dall ‘ art. 2051 c.c.

4.1.1. Il motivo è fondato.

La Corte d ‘ appello ha escluso la responsabilità del Condominio ‘Capri’ per i danni subiti dalla sig.ra COGNOME in conseguenza del cedimento del vespaio sottostante l ‘ unità immobiliare di sua proprietà, qualificando come caso fortuito -e dunque idoneo ad interrompere il nesso eziologico -l ‘ asserita inadeguatezza della soletta sottostante al pavimento. Così decidendo, la Corte

territoriale ha tuttavia erroneamente applicato l ‘ art. 2051 c.c., disattendendo i consolidati principi elaborati da questa Suprema Corte in tema di responsabilità da cose in custodia.

Ai sensi dell ‘art. 2051 c.c., infatti, ‘ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito’. In applicazione di tale norma, è principio fermo nella giurisprudenza di legittimità che il Condominio è custode delle parti comuni dell ‘ edificio (tra cui rientrano vespaio, suolo e sottosuolo), ed è quindi soggetto a una presunzione di responsabilità oggettiva per i danni da esse derivanti, senza necessità di accertare una sua colpa (Cass. n. 28253/2023; Cass. n. 7044/2020; Cass. n. 15291/2011; Cass. n. 12211/2003).
La responsabilità ex art. 2051 c.c. richiede solo la prova, da parte del danneggiato, del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno. Spetta poi al custode -nel caso di specie, al Condominio -dimostrare l ‘ intervento di un caso fortuito, ossia di un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, idoneo a escludere la propria responsabilità (Cass. n. 12027/2017; Cass. n. 19045/2010; Cass. n. 2284/2006).

Nel caso di specie, il cedimento del vespaio -parte comune dell ‘ edificio -è stato accertato come causa determinante dei danni mediante la CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo. Il CTU, pur segnalando la fragilità della soletta, ha chiaramente individuato nella deformazione del riempimento terroso e nella mancata bonifica del terreno di fondo la causa principale del dissesto, proponendo un intervento di consolidamento fondato su iniezioni lungo i perimetri strutturali e il fondo dell ‘ edificio. La soletta, per stessa ammissione del consulente, non richiedeva necessariamente un rifacimento, potendo essere mantenuta in sede con misure correttive sul piano sovrastante.
L ‘ errore del giudice d ‘ appello consiste nell ‘ aver frainteso o isolato una singola valutazione peritale, elevando la non conformità della soletta a evento eccezionale e fortuito, idoneo a escludere la responsabilità del condominio, senza considerare che il difetto della soletta costituiva comunque elemento strutturale integrato nella cosa in custodia, non certo fatto esterno o autonomo rispetto ad essa.

Secondo la giurisprudenza consolidata, i vizi originari di costruzione o difetti intrinseci della cosa non possono qualificarsi come caso fortuito, proprio perché immanenti alla res stessa e come tali rientranti nell ‘ ambito della custodia (Cass. n. 27989/2022; Cass. n. 5741/2009). Ai fini dell ‘ attribuzione della responsabilità prevista dall ‘ art. 2051 cod. civ. sono necessarie e sufficienti una relazione tra la cosa in custodia e l ‘ evento dannoso nonché l ‘ esistenza dell ‘ effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l ‘ obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi. Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità. Perfino nell ‘ eventualità della persistenza dell ‘ incertezza sull ‘ individuazione della concreta causa del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell ‘ accadimento. L ‘ equiparazione dell ‘ errata realizzazione della soletta al caso fortuito rappresenta quindi una falsa applicazione di legge, non potendo il difetto costruttivo di una componente della cosa escludere, di per sé, la responsabilità del custode, né tantomeno risultare estraneo alla sua sfera di controllo.
In conclusione, la Corte d ‘ appello ha errato nel ritenere che la responsabilità del Condominio potesse escludersi in forza della realizzazione difettosa di una parte dell ‘ edificio, che era e rimaneva soggetta alla custodia dello stesso. Il vizio costruttivo, semmai, rafforza l ‘ obbligo di vigilanza e intervento, non potendo rientrare nella nozione di caso fortuito ai fini dell ‘ esonero da responsabilità ai sensi dell ‘ art. 2051 c.c.

4.2. Con il secondo motivo, parte ricorrente, con riferimento all ‘ art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., lamenta la violazione dell ‘ art. 112 c.p.c. e 111, comma 6, Cost. e l ‘ omessa pronuncia sull ‘ obbligo di eseguire le opere di consolidamento.

L ‘ COGNOME denuncia l ‘ omessa pronuncia, da parte della Corte d ‘ Appello, sulla domanda principale volta a ottenere la condanna del Condominio all ‘ esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio condominiale, già riconosciute dal Tribunale in accoglimento della domanda. Tale omissione integra violazione dell ‘ art. 112 c.p.c., risolvendosi in un difetto di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, che comporta un vizio di attività denunciabile ai sensi dell ‘ art. 360, n. 4, c.p.c.
La Corte territoriale, riformando integralmente la sentenza di primo grado e rigettando tutte le domande dell ‘ attrice, ha infatti omesso di pronunciarsi sulla sussistenza dell ‘ obbligo del Condominio di eseguire, a proprie cure e spese, gli interventi sulle parti comuni (sedime e vespaio), la cui compromissione era stata accertata dal CTU come causa primaria dei danni subiti dall ‘ immobile di proprietà della ricorrente.

Trattandosi di opere strutturali su parti comuni condominiali, non nella disponibilità dell ‘ attrice, l ‘ eventuale loro omissione preclude in radice la possibilità di un ‘ effettiva e stabile riparazione dell ‘ appartamento, rendendo la decisione impugnata illogica e

lesiva del diritto della ricorrente a ottenere tutela piena ed effettiva.

4.2.1. Il motivo è fondato.

Come chiarito dalla giurisprudenza di questa Corte, l ‘ omessa pronuncia su una domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta nel giudizio di merito e dotata di autonomia valutativa integra violazione dell ‘ art. 112 c.p.c. e configura un vizio di attività censurabile ai sensi dell ‘ art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c. (Cass., Sez. Un., n. 15781/2005; Cass., Sez. 3, n. 26900/2014). Affinché il vizio sia utilmente deducibile in sede di legittimità, è necessario che il ricorrente indichi specificamente l ‘ atto del giudizio di merito in cui la domanda sia stata proposta, nei suoi esatti termini, onde consentire alla Corte di verificare la ritualità e tempestività della devoluzione al giudice d ‘ appello.
Nel caso in esame, l ‘ odierna ricorrente aveva formulato, sin dall ‘ atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, una domanda autonoma e distinta di condanna del Condominio all ‘ esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio e delle strutture sottostanti l ‘ appartamento di proprietà esclusiva, secondo quanto risultante dalla consulenza tecnica espletata in sede di ATP (e poi richiamata in primo grado). Il Tribunale di Cremona, con sentenza n. 250/2019, aveva accolto tale domanda, condannando il Condominio all ‘ esecuzione degli interventi tecnici secondo le modalità indicate nella relazione tecnica.
La sentenza della Corte d ‘ Appello di Brescia -pur riformando integralmente la decisione di primo grado -non si è in alcun modo pronunciata su tale specifica domanda di condanna a un ‘obbligo di fare’, che avrebbe dovuto essere comunque oggetto di autonoma valutazione, anche qualora fosse stato escluso il diritto al risarcimento del danno.

Tale omissione processuale si configura, secondo i principi consolidati della Corte, come un error in procedendo . La ricorrente ha puntualmente richiamato nel proprio atto di impugnazione per cassazione i termini in cui la domanda era stata formulata in primo grado e mantenuta nel giudizio d ‘ appello, evidenziandone la decisività: il mancato consolidamento delle strutture comuni (sedime e vespaio) impedisce infatti qualsiasi intervento risolutivo sull ‘ unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Pertanto, l ‘ omessa statuizione sulla domanda di declaratoria di obbligo di intervento strutturale del Condominio determina una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e la censura della ricorrente è meritevole di accoglimento.

La fondatezza di entrambi i motivi comporta l ‘ accoglimento del ricorso e la cassazione, in relazione alle censure, della gravata sentenza, con rinvio alla Corte d ‘ appello di Brescia perché, in diversa composizione, si pronunci anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d ‘ appello di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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