Responsabilità condominio: tubature private e danni

Un professionista cita in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni d’acqua. I tribunali respingono la richiesta perché la perizia tecnica (CTU) ha accertato che la rottura è avvenuta in un tratto di tubazione di proprietà privata. La Cassazione conferma, escludendo la responsabilità del condominio quando il danno non origina da una parte comune dell’edificio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Condominio: Tubature Private e Danni da Infiltrazioni

Le infiltrazioni d’acqua sono tra le problematiche più frequenti e complesse in ambito condominiale. Comprendere di chi sia la colpa è fondamentale per stabilire chi debba risarcire i danni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la responsabilità del condominio quando la perdita proviene da una tubatura di proprietà privata. Questo caso offre spunti decisivi per distinguere tra parti comuni e private, un confine che determina l’obbligo di risarcimento.

I Fatti del Caso: Danni da Infiltrazione in uno Studio Professionale

Il proprietario di uno studio dentistico, situato al primo piano di un edificio condominiale, subiva ingenti danni a causa di copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dalle tubature del piano superiore. Il professionista decideva quindi di citare in giudizio il Condominio per ottenere il risarcimento del danno subito.

Nel corso della causa, sia il Condominio che la sua compagnia assicurativa effettuavano dei pagamenti a titolo di acconto, che il danneggiato accettava. Tuttavia, sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello successivamente respingevano la domanda del professionista. La ragione? Una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) aveva accertato che la rottura era avvenuta in un tratto di tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino, e non in una parte comune dell’impianto idrico.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Insoddisfatto della decisione, il professionista ricorreva alla Corte di Cassazione, basando le sue argomentazioni su due punti principali:

1. Violazione delle norme sulla confessione: A suo dire, i pagamenti ricevuti dal Condominio e dalla sua assicurazione costituivano un’ammissione implicita di responsabilità.
2. Errata applicazione delle norme condominiali: Sosteneva che la tubatura dovesse essere considerata condominiale, in quanto la rottura era avvenuta in un tratto a monte del contatore dell’appartamento privato, servendo quindi potenzialmente più unità immobiliari.

La Decisione della Corte e la Responsabilità del Condominio

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le sentenze dei giudici di merito e chiarendo in modo definitivo i confini della responsabilità del condominio in casi simili.

La Corte ha stabilito che la valutazione sulla natura (privata o comune) di un tratto di tubazione è un accertamento di fatto, riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. Nel caso specifico, la CTU aveva fornito una risposta chiara, e la Corte d’Appello aveva correttamente basato la sua decisione su tali risultanze.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha smontato entrambi i motivi di ricorso con argomentazioni precise.

Sul primo punto, ha chiarito che i pagamenti non potevano essere considerati una confessione. La polizza assicurativa del condominio, infatti, copriva sia i danni derivanti da parti comuni sia quelli da parti private. Pertanto, l’intervento dell’assicurazione non implicava affatto un’ammissione di responsabilità da parte del Condominio quale custode delle parti comuni.

Sul secondo e più importante punto, la Corte ha ribadito un principio giuridico consolidato (richiamando la sentenza Cass. n. 27248/2018): la presunzione di proprietà comune degli impianti idrici, stabilita dall’art. 1117 del codice civile, si ferma dove iniziano le diramazioni private. In altre parole, la parte dell’impianto che si trova all’interno di una singola unità immobiliare, nella sfera di proprietà esclusiva, non è condominiale. Di conseguenza, il Condominio non può essere ritenuto responsabile per i danni da essa causati ai sensi dell’art. 2051 c.c. (responsabilità da cose in custodia).

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Condomini e Proprietari

Questa ordinanza offre una lezione fondamentale: la responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni è strettamente legata alla natura della parte dell’impianto che ha causato il danno.

1. L’importanza della CTU: In caso di controversia, l’accertamento tecnico-fattuale tramite una consulenza tecnica è decisivo per stabilire l’origine del danno e, di conseguenza, la responsabilità.
2. Confine tra privato e comune: Le tubature all’interno degli appartamenti, anche se collegate all’impianto principale, sono considerate di proprietà privata. La responsabilità per la loro manutenzione e per i danni da esse derivanti ricade sul singolo proprietario.
3. Nessuna ammissione implicita: Un pagamento da parte dell’assicurazione condominiale non è una prova automatica di colpevolezza del Condominio, specialmente se la polizza ha una copertura estesa.

Un pagamento a titolo di acconto da parte del condominio o della sua assicurazione costituisce un’ammissione di responsabilità?
No. Secondo la Corte, un pagamento accettato in acconto non equivale a una confessione stragiudiziale, specialmente se la polizza assicurativa del condominio copre sia i danni derivanti da parti comuni sia quelli da parti private.

Come si stabilisce se una tubatura all’interno di un condominio è di proprietà privata o comune?
La distinzione è un accertamento di fatto, spesso demandato a una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). La presunzione di condominialità non si estende alla parte dell’impianto idrico ricompresa all’interno dei singoli appartamenti e nella sfera di proprietà esclusiva di questi.

Il condominio è responsabile per i danni causati dalla rottura di una tubatura di proprietà esclusiva di un condomino?
No. Se viene accertato che la rottura è avvenuta in un tratto di tubazione di proprietà privata, viene esclusa la responsabilità da custodia del condominio ai sensi dell’art. 2051 del codice civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30140 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30140 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 14/11/2025

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al N. 14483/2022 R.G., proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO come da procura in calce al ricorso, domicilio digitale come in atti

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO POGGIO A CAIANO, in persona del l’amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale come in atti

– controricorrente –

e contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale NOME AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale come in atti

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 2418/2021 pubblicata il

15.12.2021;

udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 26.9.2025 dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. notificato il 24.1.2012 al RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO INDIRIZZO, unitamente al pedissequo decreto di fissazione d’udienza, NOME COGNOME – premesso di essere titolare di uno studio dentistico al piano primo del fabbricato condominiale, ove esercitava la propria attività lavorativa -espose che nella notte tra sabato 8 maggio e domenica 9 maggio 2010, a causa di importanti perdite di acqua provenienti dalle tubature poste al di sopra della predetta unità immobiliare, si erano verificate nello studio infiltrazioni che avevano provocato gravi danni; che il RAGIONE_SOCIALE, informato da esso attore, aveva denunciato l’accaduto alla propria RAGIONE_SOCIALE e in data 22.12.2010 gli aveva trasmesso un assegno dell’importo di € 7.000,00 ‘ in merito al rimborso dell’assicurazione del sinistro del 11 maggio 2010 ‘; che l’importo era stato trattenuto da esso attore in acconto sul maggior danno subito. Pertanto, quantificati i residui danni patrimoniali in € 38.995,21, già detratto l’acconto ricevuto, rassegnava le conseguenti conclusioni.
Si costituì in giudizio il RAGIONE_SOCIALE, preliminarmente chiedendo la conversione della causa nel rito ordinario e nel merito contestando le avverse domande, di cui chiedeva il rigetto. In subordine chiese dichiararsi il difetto di legittimazione passiva di esso RAGIONE_SOCIALE con conseguente estromissione dal giudizio, nell’ipotesi in cui l’allagamento fosse dipeso dalla rottura di una tubatura non condominiale, ma privata; infine chiese di chiamare in causa la RAGIONE_SOCIALE al fine di essere tenuto i ndenne dalla stessa nell’ipotesi di accoglimento
N. 14483/22 R.G.

anche parziale della domanda attorea; ciò in quanto, comunque, la polizza copriva l’intero impianto idrico, sia relativamente alle tubature condominiali, sia relativamente a quelle private dei singoli appartamenti. Autorizzata la chiamata, si costituì quindi la RAGIONE_SOCIALE, che chiese parimenti disporsi la trasformazione del rito e comunque il rigetto delle domande.

All’udienza del 9.5.2013 , la RAGIONE_SOCIALE offrì banco iudicis all’attore la somma di € 16.302,64 (di cui € 15.000,00 per capitale ed € 1.302,64 per competenze legali) che venne dallo stesso accettata in acconto sul maggiore avere. Disposto il mutamento di rito ed istruita la causa, con prova testimoniale e CTU, con sentenza del 14.7.2016 il Tribunale di Prato rigettò la domanda attorea nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, nonché quella di chiamata, regolando le spese secondo soccombenza.
NOME COGNOME propose dunque gravame e, nella resistenza del RAGIONE_SOCIALE (che propose anche appello incidentale) e della RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’appello di Firenze, con sentenza del 15.12.2021, rigettò l’appello principale . Osservò il giudice d’appello che , anzitutto, il contegno tenuto dagli appellati (con riferimento ai pagamenti disposti, accettati dal COGNOME in acconto, e alle relative comunicazioni intercorse) non denotava affatto per un riconoscimento della propria rispettiva responsabilità, non potendo ravvisarsi alcuna confessione stragiudiziale, tanto più che la polizza stipulata dal RAGIONE_SOCIALE concerneva sia i danni cagionati dal le parti comuni dell’edificio, sia dalle singole unità private; che dalla CTU era condivisibilmente emerso che la rottura della tubazione che aveva causato l’allagamento era avvenuta in un tratto di proprietà privata e non condominiale, dovendo così escludersi la responsabilità da custodia del
N. 14483/22 R.G.

RAGIONE_SOCIALE appellato; che l’appello incidentale di quest’ultimo riguardo alle spese del giudizio di primo grado era fondato, ad esso competendo la rifusione, da parte del COGNOME, delle spese di chiamata, in forza del principio di causalità. Avverso detta sentenza, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, cui resistono con distinti controricorsi il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE. Il ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con il primo motivo si lamenta la ‘ violazione e/o falsa applicazione ex art. 360 n. 3 c.p.c. degli artt. 2733 e 2735 cod. civ. nonché 1175 e 1375 c.c. ‘ , per non aver ritenuto la Corte d’appello sussistente, nel contegno del RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE, gli estremi della confessione, sia giudiziale che stragiudiziale, sicché avrebbero dovuto applicarsi i principi di affidamento, correttezza e buona fede. La confessione del RAGIONE_SOCIALE sulla propria responsabilità quale custode, si conclude, non può essere negata, così come quella della RAGIONE_SOCIALE.
1.2 Con il secondo motivo si denuncia la ‘ violazione e/o falsa applicazione ex art. 360 n. 3 c.p.c. dell’art. 1117 e dell’art. 2051 c.c. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. ‘ . Si sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice d’appello, il punto dirimente ai fini della responsabilità del custode è verificare se la rottura della tubazione sia avvenuta prima o dopo il contatore del singolo appartamento privato. E poiché nella specie la rottura era avvenuta prima del contatore dell’unità del condomino NOME, doveva necessariamente trarsi la conclusione che la tubazione si era danneggiata nel
tratto condominiale, donde la responsabilità del RAGIONE_SOCIALE, anche quale custode dei servizi comuni.

2.1 -Il primo motivo è inammissibile, sotto plurimi profili.

Lo è, anzitutto, in relazione alla pretesa confessione giudiziale, che si assume non considerata dal giudice d’appello. Trattasi, in realtà, di questione che da quanto è dato desumere dall’esame degli atti legittimamente consultabili da questa Corte -è affetta da novità, in quanto mai prima agitata, nel giudizio di merito, dall’odierno ricorrente.

Inoltre, la relativa censura è estremamente generica ed assertiva, e resa in manifesta violazione del l’art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c. (nel testo applicabile ratione temporis ), posto che non vengono specificamente e adeguatamente indicati gli atti processuali da cui tale confessione dovrebbe desumersi.

2.2 -Quanto poi alla pretesa confessione stragiudiziale, deve anzitutto evidenziarsi che la censura, così come formulata, è del pari inammissibile, perché stabilire se un atto abbia o meno tale valenza è questione rimessa al giudice di merito (v. Cass. n. 10385/2005). E qui la Corte toscana ha motivatamente escluso, con dovizia di argomenti, che nel carteggio inter partes potesse riscontrarsi alcun riconoscimento di responsabilità, sia da parte del RAGIONE_SOCIALE, sia da parte della RAGIONE_SOCIALE.
Peraltro, il ricorrente, anziché argomentare sia sulla violazione e/o falsa applicazione delle norme di diritto in via diretta, la postula commentando emergenze documentali in modo meramente assertorio, senza procedere -al di

là della mancata evocazione della violazione di norme interpretative, come pure sarebbe stato possibile fare – alla loro esegesi.

Infine, può aggiungersi che un simile contegno (nel senso postulato dal ricorrente) neppure sarebbe stato necessario da parte del RAGIONE_SOCIALE, posto che la polizza -come è pacifico tra le parti -copriva sia i danni derivanti dell’impianto idrico condominiale, sia dell’impianto delle singole unità private, sicché non occorreva certo professarsi responsabile di alcunché, nel carteggio stragiudiziale, una volta appurato che il sinistro rientrava nell’oggetto dell’assicurazione (come è sostanzialmente incontroverso tra le parti, solo discutendosi della quantificazione dei danni).
3.1 -Il secondo motivo è parimenti inammissibile.

Ferma la novità del profilo concorsuale della responsabilità tra RAGIONE_SOCIALE e singoli condomini anche in relazione a ll’ impianto idrico del privato, agitato dal COGNOME per la prima volta in questa sede di legittimità (v. controricorso RAGIONE_SOCIALE, p. 11 ), l’accertamento operato dalla Corte d’appello sulla titolarità privata del tratto di tubazione interessata è meramente fattuale, e non può qui essere rimesso in discussione sotto il velo di una pretesa violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto. La censura in esame, dunque, si risolve in una richiesta di rivisitazione della fattispecie, attività riservata al giudice del merito e censurabile in questa sede di legittimità solo sotto il profilo del vizio motivazionale, questione che il ricorso non agita. E peraltro, l’illustrazione evoca le emergenze fattuali e la CTU senza rispettare l’art. 366 , primo comma n. 6 c.p.c.
N. 14483/22 R.G.

In ogni caso, non v’è dubbio che la Corte d’appello, con riguardo al la presunzione di condominialità ex art. 1117, n. 3, c.c., ha fatto corretta applicazione del principio affermato da Cass. n. 27248/2018, secondo cui essa ‘ non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari ‘.
4.1 -In definitiva, il ricorso è inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

In relazione alla data di proposizione del ricorso, può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P. Q. M.

la Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di ciascun controricorrente, della somma di € 2.000,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data 26.9.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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