Rendiconto condominiale: chiarezza e documenti

La Corte di Cassazione ha stabilito che un rendiconto condominiale non deve necessariamente riportare analiticamente ogni documento di spesa per essere valido. È sufficiente che sia chiaro e intellegibile, permettendo ai condòmini di comprendere le voci di spesa e di esercitare il loro diritto di visionare la documentazione giustificativa presso l’amministratore. La Corte ha rigettato il ricorso di due condòmini che lamentavano la mancanza di specificità del bilancio, confermando che la possibilità di un controllo preventivo sui documenti soddisfa i requisiti di legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rendiconto Condominiale: Chiarezza non Significa Elenco Dettagliato

La trasparenza nella gestione economica è un pilastro della vita in condominio. Ma cosa significa esattamente che un rendiconto condominiale debba essere ‘chiaro’? Deve elencare ogni singola fattura o è sufficiente una sintesi comprensibile? Con la recente ordinanza n. 10869/2025, la Corte di Cassazione torna su questo tema cruciale, offrendo una guida preziosa per amministratori e condòmini. La decisione stabilisce un equilibrio tra la necessità di sintesi e il diritto al controllo, chiarendo che la validità del bilancio non dipende dalla sua analiticità, ma dalla sua capacità di essere compreso e verificato tramite la documentazione di supporto.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di due condòmini, proprietari di un immobile. Essi contestavano l’approvazione del bilancio consuntivo, ritenendolo carente dei principi di chiarezza, intellegibilità e specificità in relazione a diverse voci di spesa.
Inizialmente, il Tribunale di primo grado aveva dato loro ragione, annullando la delibera per il difetto di specificità di alcune voci nel bilancio. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso del Condominio. Secondo i giudici di secondo grado, il rendiconto non è tenuto a riportare in modo analitico tutti i documenti giustificativi, poiché i condòmini hanno la facoltà di richiederli e visionarli presso l’amministratore. Nel caso specifico, era stato accertato che i condòmini avevano avuto la possibilità di esaminare preventivamente tutta la documentazione.

Il Ricorso in Cassazione

Contro la sentenza d’appello, i due condòmini hanno proposto ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali. Con il primo, denunciavano la violazione delle norme del codice civile in materia di rendiconto, sostenendo che esso debba consentire un controllo autonomo della contabilità senza che il condòmino debba attivarsi per una verifica preventiva dei documenti. Con il secondo motivo, lamentavano una ‘motivazione apparente’ da parte della Corte d’Appello, incapace di far cogliere il percorso logico-giuridico della decisione.

L’Analisi della Corte sul Rendiconto Condominiale

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi, in quanto entrambi focalizzati sul principio di chiarezza del rendiconto condominiale, e li ha ritenuti infondati.

Il Vizio di Motivazione Apparente

Innanzitutto, la Corte ha escluso il vizio di ‘motivazione apparente’. Ha ricordato che tale anomalia si verifica solo in casi estremi, come la mancanza assoluta di motivi o una contraddittorietà insanabile. Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva chiaramente spiegato le sue ragioni: il rendiconto rispettava i requisiti di chiarezza e specificità, e i condòmini potevano accedere ai documenti di supporto per ogni approfondimento. Questa motivazione, sebbene sintetica, è risultata sufficiente a rendere comprensibile la decisione.

Le Motivazioni della Decisione

Nel merito, la Cassazione ha ribadito alcuni principi consolidati (ius receptum) in materia. Il rendiconto è funzionale a porre i condòmini nella condizione di sapere come sono state spese le quote versate. A questo scopo, non si applicano le rigide norme dei bilanci societari, ma sono necessari alcuni requisiti essenziali.
Il bilancio deve essere intellegibile, anche per chi non possiede competenze contabili approfondite, e deve permettere di distinguere le diverse partite e voci di spesa. La specifica indicazione delle partite è il presupposto fondamentale per consentirne l’eventuale contestazione.
Il punto cruciale della decisione è che questo requisito di chiarezza è soddisfatto quando il condòmino, leggendo il rendiconto, può comprendere le voci di costo e, qualora lo desideri, verificare la corrispondenza con i documenti giustificativi messi a disposizione dall’amministratore.
Nel caso esaminato, la Corte d’Appello aveva accertato che i condòmini avevano avuto la possibilità di esaminare la documentazione prima dell’assemblea e che l’amministratore non aveva frapposto ostacoli. Di conseguenza, il rendiconto, pur non essendo iper-dettagliato, era stato ritenuto valido perché permetteva un controllo efficace.

Conclusioni

La Suprema Corte, rigettando il ricorso, ha confermato un principio di ragionevolezza e praticità. La validità di un rendiconto condominiale non si misura dalla sua lunghezza o dal livello di dettaglio analitico, ma dalla sua sostanziale chiarezza e dalla garanzia del diritto di accesso ai documenti. Per gli amministratori, ciò significa redigere bilanci comprensibili e mantenere sempre la documentazione a disposizione per le verifiche. Per i condòmini, significa che il diritto al controllo si esercita non solo contestando il documento finale, ma anche attraverso un esame attivo e preventivo delle pezze giustificative.

Un rendiconto condominiale deve elencare ogni singola fattura per essere valido?
No, secondo la Corte di Cassazione non è necessario che il rendiconto riporti analiticamente tutti i documenti specifici delle singole voci di spesa. L’importante è che sia intellegibile e che i condòmini possano richiedere di visionare la documentazione giustificativa presso l’amministratore.

Cosa significa che un rendiconto deve essere ‘chiaro’ e ‘intellegibile’?
Significa che deve essere redatto in modo da permettere ai condòmini, anche a quelli senza specifiche competenze contabili, di comprendere le voci di entrata e di spesa, di distinguere le diverse partite e di poter controllare la gestione. La chiarezza è funzionale alla possibilità di un controllo effettivo.

Il condòmino ha sempre il diritto di visionare i documenti che giustificano le spese?
Sì, la Corte ha ribadito che al requisito di chiarezza del rendiconto corrisponde l’obbligo dell’amministratore di mettere a disposizione dei condòmini la documentazione giustificativa delle spese. Questo diritto è fondamentale per permettere un controllo completo e consapevole della gestione condominiale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10869 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10869 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 24/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11497/2019 R.G. proposto da : COGNOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dall’Avv. COGNOME NOME

-ricorrenti-

contro

CONDOMINIO NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME NOME e dall’Avv. COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 1491/2018 depositata il 04/10/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2025 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME e NOME, proprietari di un immobile e relative pertinenze facente parte di un più ampio fabbricato all’interno del Condominio ‘NOME COGNOME‘, con atto di citazione dinanzi al

Tribunale di Genova, impugnarono la delibera condominiale del 18/03/2011, con la quale era stato approvato il bilancio consuntivo dell’anno 2010 ed il piano di riparto tra i condomini per violazione dei principi di chiarezza, intellegibilità e specificità del rendiconto, con riferimento ad alcune voci di spesa.

Si costituì il Condominio e chiese il rigetto dell’opposizione.

Il Tribunale di Genova accolse, per quanto di ragione, l’opposizione ed annullò la delibera assembleare impugnata per difetto di specificità di alcune voci del bilancio consuntivo dell’anno 2010.

La Corte d’Appello di Genova accolse l’appello del Condominio e, con sentenza del 4.10.2018, rigettò l’opposizione.

La Corte di merito ritenne che il rendiconto non dovesse riportare analiticamente i documenti specificativi delle singole voci di spesa, potendo i condomini fare richiesta di tale documentazione all’amministratore.

Nel caso di specie, i condomini avevano avuto la possibilità di esaminare preventivamente la documentazione e di verificare la corrispondenza dei dati riportati alle singole voci di spesa indicate nel rendiconto.

Avverso la sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME sulla base di due motivi.

Il Condominio ‘NOME COGNOME‘ ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza in camera di consiglio, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Con il primo motivo di ricorso, si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1135 e 1713 c.c.,in combinato disposto con gli artt. 263 e 264 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere la sentenza impugnata erroneamente ritenuto che il rendiconto condominiale approvato avesse i requisiti ddi chiarezza intellegibilità e semplicità mentre, invece, non riporterebbe in modo specifico le partite di spesa. Secondo i

ricorrenti, il rendiconto deve mettere il condomino nelle condizioni di verificare, in via autonoma, la contabilità dell’ente , senza che il condomino debba attivarsi per un controllo preventivo della documentazione contabile.

2 Con il secondo motivo di ricorso si denunzia, in relazione all’art. 360, comma 1 n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 132, comma 2 n. 4 c.p.c. per motivazione apparente della sentenza perché non consentirebbe di cogliere il ragionamento logico-giuridico seguito dalla Corte territoriale in ordine alle doglianze relative all’assenza di specificità di alcune voci del libro cassa. I ricorrenti evidenziano che la redazione del rendiconto debba essere redatta in modo da facilitare il controllo dei dati da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze, senza che sia necessario un controllo preventivo della documentazione giustificativa delle spese in esso riportate.
I due motivi -da esaminare congiuntamente perché entrambi vertenti sul principio di chiarezza del rendiconto condominiale sono infondati.

Innanzitutto, la motivazione della sentenza si sottrae al denunziato vizio di motivazione.

La riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione
apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 Rv. 629830).

La costante giurisprudenza di legittimità ritiene che il vizio di motivazione apparente ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante, Sez. U, ord. n. 2767/2023 e altre ivi richiamate).
Nel caso di specie, la Corte territoriale ha spiegato le ragioni per le quali il rendiconto rispettava i requisiti di chiarezza e specificità, senza che fosse necessario riportare analiticamente i documenti specificativi delle singole voci di spesa, potendo i condomini fare richiesta di tale documentazione all’amministratore.

La motivazione rispetta il minimo costituzionale e lascia percepire il fondamento della decisione e quindi si sottrae senz’altro ai denunciati vizi di motivazione.

Non è ravvisabile nemmeno il vizio di violazione di legge per violazione del criterio di chiarezza nella redazione del rendiconto.

Costituisce ius receptum il principio secondo cui il rendiconto è funzionale all’esigenza di porre i condomini in condizione di sapere come sono stati concretamente spese le quote versate dai condomini, cui corrisponde l’obbligo dell’amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicate.

Non si reputa che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa, atteso che non trovano diretta applicazione, nella materia

condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società. Nondimeno, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute (Cassazione civile sez. II, 09/10/2023, n.28257; Cassazione civile sez. VI, 18/01/2023, n.1370; Cass. Civ., Sez. II, 07/07/2000, n.9099)

Inoltre, il rendiconto deve essere intellegibile, al fine di consentire ai condomini che, generalmente, non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato, di poter controllare le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite; invero, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., che si applica anche nell’ipotesi di rendiconto condominiale, la specifica indicazione delle partite costituisce il presupposto fondamentale perché esse possano essere contestate (Cassazione civile sez. II, 14/02/2017, n.3892).
Il sindacato giudiziale non può estendersi alle censure inerenti la vantaggiosità delle scelte dell’assemblea ma solo sulla loro legittimità (Cassazione civile sez. VI, 17/08/2017, n.20135).

A tali principi si è uniformato il giudice di merito, che, esaminando il rendiconto e le singole voci in esso riportate, ha ritenuto che il condomino potesse distinguere le diverse partite e le voci di spesa, soddisfando il requisito di specificità e chiarezza.

Nel caso di specie, i condomini avevano avuto la possibilità di esaminare preventivamente la documentazione messa a disposizione dell’amministratore e di verificare la corrispondenza dei dati riportati con le voci di spesa indicate nel rendiconto.

In presenza della documentazione giustificativa delle spese, ai condomini non era stato precluso di farne richiesta all’amministratore, richiedere chiarimenti e svolgere le verifiche sulle spese sostenute dal Condominio (la Corte d’Appello ha accertato che nel caso in esame non erano stati frapposti rifiuti da parte dell’amministratore: v. pagg. 4 e 5).

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € . 2.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €. 200,00 ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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