Regolamento di confini e fallimento: le regole

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’azione di regolamento di confini promossa contro una società fallita rientra nella competenza esclusiva del tribunale fallimentare. Anche se l’attore limita la domanda al solo accertamento, l’effetto di ridefinire l’estensione del fondo incide sul valore dell’attivo fallimentare e sulla par condicio creditorum. La Corte ha inoltre chiarito che, in presenza di un diritto di superficie, sussiste un’inscindibilità processuale tra il proprietario del suolo e il superficiario, rendendo necessario un giudizio unitario per evitare contrasti tra decisioni diverse.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento di confini: la competenza in caso di fallimento

Il regolamento di confini rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela della proprietà, ma la sua applicazione diventa complessa quando una delle parti coinvolte è soggetta a una procedura concorsuale. La recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti della giurisdizione ordinaria di fronte alla forza attrattiva del fallimento.

Il caso e la disputa territoriale

La vicenda nasce dalla contestazione dei confini tra due fondi confinanti. Uno dei terreni era stato venduto a una società agricola che vi aveva realizzato un impianto industriale, cedendo poi il diritto di superficie a un istituto bancario tramite un contratto di locazione finanziaria. A seguito del fallimento della società agricola, il proprietario del fondo vicino ha citato in giudizio sia la curatela fallimentare che la banca per ottenere l’accertamento dei confini e la restituzione della porzione di terreno occupata.

La decisione della Cassazione

I giudici di legittimità hanno confermato la decisione della Corte d’Appello, dichiarando improponibile la domanda avanzata nelle forme del rito ordinario. Il principio cardine è che ogni pretesa a contenuto patrimoniale rivolta contro un fallito deve essere gestita tramite il procedimento di accertamento del passivo. Questo meccanismo serve a garantire che tutti i creditori siano trattati equamente e che il valore del patrimonio fallimentare non venga alterato al di fuori del controllo del tribunale specializzato.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura stessa dell’azione di regolamento di confini. Tale azione possiede un intrinseco effetto recuperatorio: definire un confine significa stabilire l’esatta estensione del patrimonio del fallito. Un accertamento sfavorevole ridurrebbe il valore dell’attivo immobiliare, ledendo direttamente gli interessi della massa dei creditori. Inoltre, la Corte ha respinto la tesi secondo cui il solo accertamento (senza richiesta di restituzione immediata) potesse sfuggire alla competenza fallimentare. Anche la semplice ridefinizione dei limiti dominicali costituisce un presupposto per future pretese condannatorie, giustificando l’attrazione della causa presso il tribunale fallimentare. Infine, è stata sottolineata l’inscindibilità delle posizioni tra il proprietario del suolo e il titolare del diritto di superficie, poiché una decisione separata rischierebbe di produrre giudicati contrastanti su un medesimo confine.

Le conclusioni

In conclusione, chi intende avviare un regolamento di confini contro un soggetto fallito non può rivolgersi al giudice civile ordinario, ma deve necessariamente seguire le regole del rito fallimentare. La tutela della proprietà deve infatti coordinarsi con le esigenze di protezione del patrimonio destinato alla soddisfazione dei creditori. La partecipazione al giudizio di tutti i titolari di diritti reali sul fondo è un requisito essenziale per la validità del processo, assicurando che la ridefinizione dei confini sia opponibile a tutte le parti interessate in modo uniforme e definitivo.

Cosa accade se il vicino fallisce durante una causa sui confini?
La causa non può proseguire davanti al giudice ordinario ma deve essere riproposta o riassunta davanti al tribunale fallimentare competente per territorio.

Si può chiedere solo l’accertamento del confine senza la restituzione del terreno?
No, anche la domanda di solo accertamento è attratta dal fallimento perché ridefinire i confini incide sul valore economico del patrimonio della società fallita.

Chi deve essere citato se sul terreno del fallito c’è un impianto di terzi?
Devono essere citati sia il fallimento, in quanto proprietario del suolo, sia il titolare del diritto reale sulle opere, come la banca in caso di leasing.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4367 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4367 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/02/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 1311/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti, con domicilio digitale;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale, giusta procura in atti;

-controricorrente –

nonché

RAGIONE_SOCIALE GREEN POWER FIVE SS RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall ‘avvocato NOME COGNOME, unitamente all’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti, con domicilio digitale;

-controricorrente –

avverso la sentenza n.2776/2021 della CORTE D’APPELLO DI VENEZIA, depositata in data 03/11/2021;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

Udito il P.M. in persona del AVV_NOTAIO Procuratore Generale AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del primo motivo e l’accoglimento del secondo.

Udito l’avvocato COGNOME in sostituzione dell’avvocato COGNOME per il ricorrente, l’avvocato COGNOME per il controricorrente RAGIONE_SOCIALE e l’avvocato COGNOME in sostituzione dell’avvocato COGNOME per il controricorrente RAGIONE_SOCIALE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ordinanza interlocutoria n. 22832/2024, pubblicata il 14/8/2024 questa Corte ha rimesso alla pubblica udienza la causa.

Per ragioni di doverosa semplificazione, qui di seguito viene riportato il contenuto di essa, quanto allo svolgimento del processo.

‘ 1. Nel 2012 NOME, NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME vendettero alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE uno stacco di terreno sito nel Comune di Sassari, sul quale la compratrice realizzò un impianto di biomasse.

Nel 2013 quest’ultima vendette la superficie dell’immobile alla RAGIONE_SOCIALE, stipulando coevamente un contratto di locazione finanziaria (cd. ‘lease back’).

Nel 2015 il Tribunale di Padova dichiarò il fallimento di della società RAGIONE_SOCIALE.

1.1. Con citazione del 2016 NOME COGNOME chiamò in giudizio il RAGIONE_SOCIALE, nonché la RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), chiedendo regolarsi i confini, con condanna dei convenuti a restituire la porzione del fondo occupata senza titolo.

Per quel che qui rileva è utile ricordare che il convenuto RAGIONE_SOCIALE eccepì l’improcedibilità delle domande ai sensi degli artt. 24 e 52 della l. fallimentare

1.2. Il Tribunale di Sassari dichiarò <>, assegnando termine per la riassunzione.

Il Tribunale di Padova, davanti al quale il processo venne riassunto, sempre per quel che qui assume rilievo, in parziale accoglimento della domanda, accertò l’esatto confine dei fondi, dichiarando improcedibile nel resto le pretese attoree.

La Corte d’appello di Venezia, accolta l’impugnazione del RAGIONE_SOCIALE, in riforma della statuizione di primo grado, dichiarò <> le domande del COGNOME.

3.1. Questi gli argomenti fondanti della sentenza di secondo grado:

il Tribunale aveva reputato consentito richiedere una pronuncia d’accertamento al di fuori della sede concorsuale, in contrasto con la natura dell’azione di regolamento dei confini (diretta anche al recupero della parte del fondo indebitamente occupato), modificando impropriamente il contenuto della domanda;

-unica eccezione alla regola dell’attrazione fallimentare individuata in giurisprudenza era costituita dall’ipotesi in cui l’attore avesse esplicitamente limitato gli effetti della chiesta pronuncia di condanna nei soli confronti del fallito una volta tornato ‘in bonis’;

-peraltro, anche le domande d’accertamento, costituenti premessa di una pretesa nei confronti della massa, rientrano nel novero delle azioni attratte dalla procedura fallimentare;

-nel solo caso di azioni autonome e scindibili l’attore può scegliere di agire nei soli confronti dei debitori solidali diversi dal fallito; per contro con l’azione di regolamento dei confini si esige anche la restituzione della

parte indebitamente occupata, il che impone l’evocazione in giudizio di tutti coloro che vantino diritti sull’immobile.

NOME COGNOME propone ricorso per cassazione fondato su due motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE della sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e la sRAGIONE_SOCIALEpRAGIONE_SOCIALE (mandataria della s.p.a. RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE) resistono con separati controricorsi.

Hanno presentato memorie illustrative il RAGIONE_SOCIALE della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e il ricorrente. >>

RAGIONI DELLA DECISIONE

A questo punto va ripresa l’ordinanza interlocutoria n. 22832/2024, che ha sintetizzato i motivi come di seguito.

<>, in altre parole non è consentita la presenza di parti estranee al fallimento, ove non siano ipotizzabili pronunce di condanna e quindi, un’incidenza sulla massa e sulla par condicio creditorum ‘ .>>
Né era coretto affermare l’inscindibilità delle posizioni delle due convenute, secondo il costante orientamento di legittimità.

All’approssimarsi della pubblica udienza il P.M., in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale, NOME COGNOME, ha fatto pervenire le sue conclusioni scritte. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Il primo motivo è infondato.

L’azione di regolamento di confini ha un intrinseco effetto recuperatorio il quale, nell’ipotesi in cui si sia verificato uno sconfinamento in uno dei due fondi, comporta l’obbligo di rilascio della porzione indebitamente posseduta, indipendentemente dall’intenzionalità dell’accertata occupazione abusiva (ex multis, Sez. 2, n. 8693, 28/03/2019, Rv. 653163 -01; conf., ex multis, Cass. nn. 4194/2024, 29937/2023, 25088/2023, 1910/2023, 2288/2011, 8077/1999).

Questa Corte ha avuto modo di precisare, giudicando di una domanda litisconsortile in altra materia, a riguardo della ‘vis attractiva’ della procedura fallimentare quanto segue: Nel sistema delineato dagli art. 52

e 95 legge fall., ogni pretesa a contenuto patrimoniale svolta nei confronti di un soggetto fallito deve essere azionata attraverso lo speciale procedimento endofallimentare dell’accertamento del passivo, da attivarsi avanti al tribunale fallimentare, essendo improcedibile ogni diversa azione, né un’eccezione a tale principio può derivare dalla circostanza che la domanda proposta attenga ad un’azione che comporti il necessario intervento di più litisconsorti, come nella specie prospettato ex art. 23 della legge n. 990 del 1969 per il risarcimento dei danni da incidente stradale; pertanto, deve essere dichiarata inammissibile l’azione di condanna al risarcimento del danno derivante da circolazione stradale proposta nei confronti dell’assicuratore e del responsabile fallito, oltretutto citando la curatela, in quanto la parte danneggiata avrebbe dovuto, in alternativa alla sola domanda nei confronti del danneggiante (da proporsi con il rito fallimentare), astenersi da ogni conclusione nei suoi confronti o dichiarare l’intenzione di avvalersi di una eventuale condanna solo in esito al ritorno “in bonis” (tra le varie Sez. 3, n. 17035, 5.8.2011, Rv. 61920101).
Il ricorrente, come si è visto, afferma che non sarebbe stata necessaria una un’espressa rinuncia alla domanda di condanna alla restituzione e alla rimessione in pristino, poiché una tal domanda non aveva riproposto in appello, così prestando acquiescenza alla statuizione d’improcedibilità. Per contro, la portata solo dichiarativa della pronuncia non turberebbe le finalità della procedura liquidatoria.

Il Collegio non condivide l’assunto.

L’accertamento del confine importa l’effetto sostanziale a esso connaturato di ridefinire i fondi in conflitto, con la conseguenza che l’effetto eventualmente sfavorevole sull patrimonio dominicale del fallito inevitabilmente si ripercuoterebbe sul valore dell’attivo, con lesione della par condicio creditorum.

Peraltro, più volte si è chiarito che anche le azioni d’accertamento subiscono la ‘vis attractiva’ fallimentare ove costituiscano presupposto per una successiva sentenza di condanna nei confronti del fallito (cfr., fra le tante, Cass. nn.282/2000, 12729/2010, 7510/2002, 20350//2005, 17388/2007, 25868/2011, 19914/2017, 15982/2018, 26723/2024).

Nel caso in esame, l’effetto pregiudizievole per la massa è ancor più diretto e immediato: il fondo avrebbe l’estensione accertata e un tal accertamento resterebbe estraneo alla ‘competenza’ funzionale del tribunale fallimentare.

Il secondo motivo è anch’esso infondato.

La peculiarità del caso concreto posto all’esame della Corte sta nel fatto che del fondo confinante, di proprietà della fallita RAGIONE_SOCIALE, quella superficiaria si appartenga a RAGIONE_SOCIALE (poi a RAGIONE_SOCIALE e successivamente a RAGIONE_SOCIALE).

Secondo orientamento consolidato nell’azione di regolamento di confini, cosi come in quella di rivendicazione, non ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessario, ove il fondo o i fondi, i cui confini debbono essere delimitati, appartengono a più proprietari, essendo ciascun condomino legittimato attivamente e passivamente all’esercizio di tali azioni e di tutte le altre a tutela della proprietà della cosa comune, senza bisogno dell’intervento in giudizio degli altri condomini (già S.U. n. 2006,23/07/1966, Rv. 323904 -01; conf., ex multis, Cass. nn. 2502/1967, 266/1972, 2800/1979, 629/1999, 3574/1999, 629/1999, 6697/2002, 685/2011).
Tuttavia, dal lato passivo il contraddittorio deve essere esteso ed eventualmente integrato nei confronti di tutti coloro che sulla zona in questione o sulle opere e manufatti su di essa insistenti vantino diritti reali, stante l’inscindibilità e indivisibilità dell’obbligazione dedotta in giudizio (Cass. nn. 8689/2000, 9510/1997, 1462/1995).

Il diritto di superficie rappresenta diritto reale sulla res aliena, nella specie costituito per contratto dalla proprietaria RAGIONE_SOCIALE, ne consegue che quest’ultima non è legittimata a rappresentare i diritti della titolare (RAGIONE_SOCIALE, poi RAGIONE_SOCIALE e ora RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) di un tal diritto, dipendente, ma autonomo dal diritto di proprietà.

La diversità di situazioni ove dal lato passivo vi siano più comproprietari, rispetto a quella in cui a fianco del proprietario sussistano diritti reali gravanti sul fondo rende comprensibile come solo nel primo caso il comproprietario convenuto, tutelando la sua posizione tutela anche quella degli altri comproprietari, il che non può dirsi nel secondo.

La circostanza che l’attore affermi di non avere reiterato in appello la domanda di condanna nei soli confronti del RAGIONE_SOCIALE (pag. 11 del ricorso) perciò solo non rende le due posizioni (quella della proprietaria e quella della titolare del diritto di superficie) scindibili, perché diversamente ragionando, si darebbe vita a due accertamenti (uno nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, per quel che prima si è detto; e l’altro nei confronti della convenuta ‘in bonis’), col rischio ben concreto di giudizi fra loro contrastanti.
All’inscindibilità della posizione processuale delle due convenute consegue il rigetto del motivo.

Rigettato nel suo complesso il ricorso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ‘ ratione temporis ‘ (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a

quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio di giorno 3 dicembre 2025.

Il Consigliere rel. Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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