Regolamento condominiale: identificazione dei beni

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di un condomino che lamentava l’incorporazione di un servizio igienico comune da parte di un vicino. La questione centrale riguarda l’interpretazione del regolamento condominiale per l’identificazione del bene rivendicato. I giudici di merito hanno rilevato una profonda incertezza nell’individuazione dell’oggetto della domanda, poiché il ricorrente non è riuscito a dimostrare con precisione quale specifico locale fosse stato sottratto all’uso comune. La Suprema Corte ha ribadito che l’interpretazione dei contratti e dei regolamenti operata dai giudici di merito è insindacabile in sede di legittimità se supportata da una motivazione logica e coerente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento condominiale: l’importanza della chiarezza nella rivendicazione dei beni comuni

In ambito condominiale, la corretta interpretazione del regolamento condominiale rappresenta spesso il fulcro di accese controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema dell’occupazione di spazi comuni, sottolineando come l’identificazione precisa del bene sia un requisito fondamentale per il successo di qualsiasi azione giudiziaria.

La vicenda nasce dalla richiesta di un proprietario che lamentava l’incorporazione di un locale gabinetto comune all’interno dell’appartamento di un altro condomino. La disputa ha evidenziato la complessità tecnica nel distinguere tra diverse tipologie di servizi igienici previsti negli atti originari del fabbricato.

L’identificazione dell’oggetto della domanda

Il primo ostacolo incontrato dal ricorrente è stato lo scollamento tra quanto rivendicato e quanto effettivamente posseduto dalla controparte. Per i giudici, l’identificazione del bene costituisce l’antecedente logico di ogni prova. Se l’oggetto della domanda è descritto in modo confuso o contraddittorio, l’azione di rivendicazione è destinata al fallimento.

Nel caso di specie, il richiamo generico alle clausole del regolamento condominiale non è stato sufficiente a superare le incertezze planimetriche. La sovrapposizione tra bagni ad uso esclusivo, bagni in condominio parziale e bagni comuni a tutti i condomini ha reso impossibile una condanna alla rimessione in pristino.

Il ruolo delle planimetrie contrattuali

Le planimetrie allegate agli atti di acquisto e al regolamento hanno un valore probatorio determinante. Tuttavia, la loro interpretazione deve essere coordinata con le clausole testuali. La Corte ha chiarito che non basta presentare documenti tecnici se questi non vengono integrati in una narrazione dei fatti coerente e univoca fin dal primo grado di giudizio.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso evidenziando che l’interpretazione del regolamento condominiale fornita dai giudici di merito era logica e priva di vizi. La Suprema Corte ha ricordato che il sindacato di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito. Se una clausola contrattuale può essere interpretata in più modi, la scelta operata dal giudice territoriale è valida purché sia adeguatamente motivata.

Inoltre, è stato rilevato che il ricorrente non ha impugnato correttamente tutte le ragioni della decisione precedente. Quando una sentenza si fonda su più motivazioni autonome, è necessario contestarle tutte efficacemente per sperare in un annullamento. La confusione generata dal ricorrente nell’identificare il bene è stata considerata una ragione assorbente e sufficiente per il rigetto.

Le conclusioni

Questa decisione ribadisce un principio cardine: la precisione nella fase introduttiva del giudizio è vitale. Chi agisce per la tutela di un bene comune deve essere in grado di localizzarlo e identificarlo senza margini di errore, basandosi su un’analisi rigorosa del regolamento condominiale e dei titoli di proprietà. La mera contrapposizione di un’interpretazione alternativa a quella del giudice non costituisce un motivo valido per ricorrere in Cassazione.

Cosa succede se il regolamento condominiale è poco chiaro sull’uso di un bene?
Il giudice deve interpretare le clausole cercando la comune intenzione delle parti e valutando il comportamento complessivo, utilizzando anche le planimetrie allegate agli atti d’acquisto.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto fatta dal giudice?
Solo se si dimostra la violazione delle regole legali di interpretazione o se la motivazione è totalmente illogica, non essendo sufficiente proporre una lettura diversa dei fatti.

Quale prova è necessaria per recuperare un locale comune occupato da un vicino?
Occorre fornire la prova rigorosa della proprietà comune del bene e l’esatta identificazione fisica dello stesso, dimostrando la coincidenza tra il bene rivendicato e quello occupato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1193 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1193 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

Oggetto: Condominio – Occupazione di bene comune – Individuazione dell’oggetto Rilevanza della interpretazione del regolamento condominiale – Esclusione.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 04234/2018 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con studio in Firenze, INDIRIZZO, e domicilio digitale eletto presso quest’ultimo ;

-ricorrente –

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domicili ato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente –

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ed ivi elettivamente domiciliata in Cremona, INDIRIZZO; -controricorrente –

Avverso la sentenza n. 3107/2017 della Corte d’Appello di MilanoSezione seconda, del 16/5/2017, depositata il 5/7/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/11/2017 dalla dott.AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Rilevato che:

1. Con ricorso ex art. 702 bis cod. proc. civ., NOME COGNOME, premesso di essere proprietario di un appartamento al piano terra dell’edificio sito in Milano, INDIRIZZO, chiese che NOME COGNOME, proprietario esclusivo di altro appartamento al piano terra, venisse condannato alla rimessione in pristino dei luoghi e al risarcimento dei danni, affermando che questi aveva incorporato nella sua proprietà esclusiva un locale gabinetto di proprietà comune, secondo le previsioni dell’art. 2 del regolamento di condominio.
Costituitosi in giudizio, NOME COGNOME eccepì l’improponibilità dell’azione per il mancato esperiment o del procedimento di mediazione obbligatoria e la nullità del ricorso, stante l’impossibilità di identificare il gabinetto , e, dopo avere negato, nel merito, di aver incorporato il locale condominiale nell’appartamento vendutogli con atto del 13 maggio 20 09 da NOME COGNOME, chiese e ottenne l’autorizzazione alla chiamata in causa di quest’ultima ex art. 1485 cod. civ. per l’azione di garanzia per evizione.
NOME COGNOME, costituitasi in giudizio, riferì di aver incorporato all’appartamento venduto al Ciardull o un gabinetto esterno che il ricorrente NOME COGNOME, assieme alla comproprietaria NOME COGNOME, si era impegnato a venderle con scrittura privata del 3 marzo 2004, con contestuale versamento dell’acconto di € 3.000,00, affermando che tale vano non si trovava nel corpo verso strada dello stabile condominiale, ossia

nella palazzina A, secondo le indicazioni di cui all’art. 2 del regolamento, bensì nella palazzina C.

Con provvedimento ex art. 702 bis cod. proc. civ., depositato il 26 ottobre 2016, il Tribunale di Milano rigettò le domande proposte, ritenendo non assolto l’onere probatorio posto a carico del ricorrente ex art. 948 cod. civ. con particolare riguardo all’identità tra il bene rivendicato e quello posseduto dal convenuto.

Impugnata la predetta ordinanza da NOME COGNOME, la Corte d’Appello di Milano rigettò l’appello e condannò l’appellante alla rifusione delle spese di giudizio.

Contro la predetta sentenza COGNOME NOME propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo, illustrato anche con memoria, con la quale, in seguito a rinuncia a mandato da parte del precedente difensore, AVV_NOTAIO, ha eletto il nuovo difensore come indicato in epigrafe. Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Considerato che :

1.Con l’unico motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione delle norme di diritto sull’interpretazione dei contratti ex artt. 1363 e 1367 cod. civ., in r elazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., con riferimento 1) all’art. 2 del regolamento di condominio, contraddistinto, quale allegato L, al contratto a rogito AVV_NOTAIO di Milano del 27 gennaio 1978, rep. 3722, raccolta n. 1119, che individua le quote comuni e relative eccezioni, facendo riferimento a bagno a piano e al ballatoio; 2) all’art. 2, lettera a), dell’allegato B, titolato ‘patti e clausole’, al contratto a rogito AVV_NOTAIO di Milano del 27 gennaio 1978, rep. 3722, raccolta n. 1119, indicante con diverso colore i gabinetti esterni comuni e con tratteggio diagonale quelli di uso esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari siti sullo stesso
piano; 3) alla planimetria contraddistinta quale allegato C al contratto a rogito AVV_NOTAIO di Milano del 27 gennaio 1978, rep. 3722, raccolta n. 1119, indicante, su pianta, gli appartamenti del COGNOME e del convenuto, con i subalterni rispettivamente 2 e 3 del mapp. 413, del piano terra, nonché il gabinetto oggetto di causa adiacente al sub 3 e identificato con la lett. m e colorato di azzurro; 4) all’art. 3, comma 2, del regolamento condominiale, contraddistinto, quale allegato L, al contratto a rogito AVV_NOTAIO di Milano del 27 gennaio 1978, rep. 3722, raccolta n. 1119, col quale si fa divieto di occupare, anche temporaneamente, per uso che non sia di comune interesse, le aree e gli spazi comuni.
In particolare, il ricorrente, dopo avere evidenziato come, alla luce di tali documenti, non fossero previsti gabinetti di proprietà esclusiva, ma solo gabinetti comuni a tutti i condomini, gabinetti in condominio parziale tra i proprietari degli appartamenti dei singoli piani e gabinetti in condominio per una quota tra tutti i condomini, con uso riservato alla portinaia, e come quello esterno, incorporato dal controricorrente nel suo appartamento, si trovasse adiacente alla sua unità immobiliare, ha contestato l’operato dei giudici di merito, sia in quanto avevano fondato la propria decisione, analizzando il solo art. 2 del regolamento, senza coordinarlo con l’art. 2, lett. a) dell’allegato B), titolato ‘patti e clausole’ e con quanto rappresentato nell’allegato C), ossia nella planimetria contrattuale, entrambi allegati all’originario rogito del 27 genna io 1978, sia in quanto avevano erroneamente ritenuto che, alla stregua della narrativa dell’atto, il richiamo all’art. 2 operato in ricorso avesse la funzione di identificare il bene conteso con uno dei gabinetti condominiali al 50% in uso alla portinaia e posto nel corpo verso strada del fabbricato condominiale. I giudici, ad avviso del ricorrente, non avevano, invece, considerato che le clausole dell’art. 2 andavano valutate in combinato disposto con l’art. 2,
lett. a) dell’allegato B) e con la planimetri a allegato C), ciò che avrebbe consentito loro di accertare la sussistenza di tre tipologie di gabinetti esterni e la comproprietà, in capo al ricorrente, del gabinetto incorporato dal resistente, e avevano, altresì, equivocato sull’individuazione del bene, rigettando la domanda sull’erroneo assunto che non fosse stata data la prova della comproprietà del COGNOME sul gabinetto incorporato, né dell’identità tra il bene rivendicato (ossia, a loro dire, il gabinetto in uso alla portinaia e solo parzialmente co mune) e quello posseduto dall’appellato, né della collocazione di quello posseduto dall’appellato nel medesimo corpo condominiale degli appartamenti delle parti, senza tener conto del fatto che tali aspetti erano del tutto irrilevanti al fine del decidere, essendo tutti i gabinetti in comproprietà dei condomini, e che l’identificazione della proprietà sua e di quella del resistente risultavano rispettivamente dai plurimi atti versati in giudizio, mentre l’identificazione del gabinetto al piano terra e in ad iacenza alla proprietà del resistente, oggetto di causa, era avvenuta fin dalla prima udienza con l’indicazione di quello contemplato nella planimetria allegata alla denuncia di inizio attività, oltre a risultare dalla planimetria contrattuale denominata come allegato C, che lo indicava in azzurro tra i gabinetti esterni comuni a tutti i condomini di tutti i piani dello stabile.
La censura presenta profili di inammissibilità ed infondatezza.

Va sul punto evidenziato come i motivi posti a fondamento dell’invocata cassazione della decisione impugnata debbano avere i caratteri non solo della specificità e della completezza, ma anche della loro riferibilità alla decisione stessa (Cass., Sez. 3, 2/8/2002, n. 11530), e come, qualora la sentenza del giudice di merito si fondi su più ragioni autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente idonea a sorreggere la decisione, l’omessa impugnazione, con ricorso per cassazione, anche di una soltanto di tali ragioni determina l’inammissibilità, per difetto di interesse,
anche del gravame proposto avverso le altre, in quanto l’eventuale accoglimento del ricorso non inciderebbe sulla ratio decidendi non censurata, con la conseguenza che la sentenza impugnata resterebbe, pur sempre, fondata su di essa (Cass., Sez. I, 18 aprile 1998, n. 3951; Cass., Sez. 2, 30/3/2022, n. 10257).

Ebbene, la censura posta dal ricorrente non soltanto non attinge la ratio decidendi risultante dalla motivazione della sentenza impugnata, ma neppure affronta adeguatamente tutte le questioni poste a base della stessa.

I giudici di secondo grado, al pari di quello di prime cure , hanno, infatti, fondato la decisione non tanto sul problema del difetto di prova della pretesa dell’appellante, in ciò sostanziandosi, invece, la que stione, proposta con il ricorso, dell’erronea applicazione dei criteri di interpretazione del contratto, quanto quello, logicamente precedente, dell’individuazione dell’oggetto della domanda, resa difficile, secondo quanto da essi osservato, a causa della confusione creata dalle indicazioni contenute nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado e dai successivi aggiustamenti operati dal ricorrente nel corso dei due giudizi di merito.
A tal proposito, la Corte d’appello ha ritenuto corrette le osservazioni svolte dal giudice di primo grado, che, alla stregua del richiamo, contenuto in ricorso, al solo art. 2 del regolamento condominiale, aveva individuato il bene conteso nel gabinetto comune al 50% in uso alla portinaia, in ciò confortato dal contenuto di tale documento, dalle sottolineature di tale bene presenti in quello prodotto in causa e dal richiamo, operato in ricorso, alla sottrazione del gabinetto subita dallo stesso ricorrente e dagli ‘altri comproprietari’ proprio per effetto della sua incor porazione nell’appartamento dell’appellato, che, si è ritenuto, aveva confermato come l’oggetto della domanda non fosse la comproprietà dei bagni al piano (facente capo a tre soggetti).
La questione del compendio probatorio offerto dall’appellante è stata affrontata dai giudici di secondo grado, invece, in rapida successione, quale momento anche logicamente conseguente all’individuazione dell’oggetto del contendere, avendo essi concordato con il giudice di primo grado che aveva ritenuto non dimostrata l’ide ntità del bene rivendicato con quello posseduto dall’appellato, sostenendo che la documentazione prodotta non aveva consentito di individuare i due gabinetti di proprietà comune descritti dall’art. 2 del regolamento condominiale, né di accertare se essi fossero o meno posti nella stessa palazzina ove era sita l’unità immobiliare di proprietà dell’appellato, e che aveva tratto conferma di quanto affermato dalle stesse indicazioni contenute nella promessa di vendita del 3/3/2004, sottoscritta dalla dante caus a di quest’ultimo, alla stregua della quale poteva escludersi che il gabinetto che ne era oggetto fosse uno dei due in uso alla portinaia.
I giudici di secondo grado hanno, infine, escluso sia che il richiamo all’allegato B del regolamento condominiale contenuto nell’atto d’appello (che indicava in azzurro i beni comuni) avesse consentito di accertare diversamente il gabinetto rivendicato e individuato in quello in uso alla portinaia, sia che fosse, a tal fine, indicativa l’individuazione, quale oggetto de lla pretesa, del diverso gabinetto di proprietà dei proprietari del piano raffigurato come locale ‘wc’ nella planimetria allegata alla denuncia di inizio attività prodotta dal resistente , operata all’udienza di primo grado dal ricorrente, siccome resa confusa dalle considerazioni svolte dal predetto nell’atto d’appello, allorché aveva rivendicato anche la comproprietà dei beni condominiali già in uso alla portiera e aveva precisato che il richiamo agli artt. 2 e 3 del regolamento condominiale non attene vano all’oggetto del contendere, ma alla dimostrazione della disciplina contrattuale concernente l’uso dei beni comuni.
In sostanza, i giudici d’appello, alla stregua delle doglianze proposte nell’atto introduttivo del giudizio di secondo grado, hanno conc entrato la loro attenzione sull’individuazione dell’oggetto della domanda, ritenendolo confusamente descritto e, in ragione delle argomentazioni offerte dall’appellante, hanno concluso che questo non potesse che essere il bene parzialmente in comune già in uso alla portinaia, per poi arrivare ad escludere che fosse stata fornita la prova della sua coincidenza con il gabinetto posseduto in esclusiva dall’appellato, senza esaminare ulteriori considerazioni in quanto tardivamente proposte.
Orbene, la doglianza descritta nell’unico motivo del ricorso non soltanto non prende posizione sulla dichiarata tardività delle osservazioni più puntuali e argomentate contenute nella comparsa conclusionale, ma affronta la questione relativa all’oggetto della domanda soltanto incidentalmente, allorché, per la verità in modo non molto perspicuo, contesta la decisione dei giudici, nella parte in cui hanno ritenuto che, alla stregua della narrativa dell’atto, il richiamo all’art. 2 operato in ricorso avesse la funzione di identificare il bene conteso con uno dei gabinetti condominiali al 50% in uso alla portinaia e nella parte in cui erano stati pretermessi i chiarimenti offerti sul punto dal ricorrente alla prima udienza nel giudizio di primo grado.
A ben vedere, però, tali aspetti sono stati esaminati espressamente dai giudici di merito, i quali hanno però escluso l’incisività del chiarimento offerto in udienza dal ricorrente, in quanto contraddetto dalle deduzioni difensive proposte nell’atto di appello.

Le ulteriori argomentazioni contenute in ricorso, tutte incentrate sulla non corretta interpretazione del regolamento condominiale e sulla conseguente erroneità della valutazione della prova sulla comproprietà dei gabinetti, non si confrontano invece con la decisione, nella quale la questione della disciplina delle proprietà comuni contemplata nel regolamento condominiale è rimasta del

tutto sullo sfondo, siccome assorbita dal ravvisato scollamento tra bene conteso, così come individuato, e bene nel possesso del COGNOME. Né si può pretendere che le ragioni che hanno portato i giudici ad individuare il gabinetto oggetto di domanda in quello già in uso alla portinaia possano essere incise dall’asserita violazione delle norme in tema di interpretazione del regolamento condominiale, posto che in un caso si verte sull’individuazione del thema decidendum , mentre nell’altro si discute del compendio probatorio offerto a dimostrazione di questo, non potendo trarsi dalle prove indicazioni sull’oggetto del contendere che ne costituisce, inv ece, l’antecedente logico e che deve essere chiarito, in sede di domanda, da colui che propone l’azione.
Peraltro, se anche si volesse sostenere che dalla corretta interpretazione del regolamento condominiale si sarebbero potuti trarre elementi per ricavar e l’oggetto della pretesa, ciò che non è evidentemente, non può non sottacersi come l’interpretazione del contratto possa essere sindacata in questa sede solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica dei contratti, la quale non può dirsi esistente sol perché il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un’altra, tra le molteplici interpretazioni del testo contrattuale (ex multis, in tal senso, Sez. 3, Sentenza n. 2560 del 06/02/2007, nonché Sez. 1, Sentenza n. 4178 del 22/02/2007, secondo cui “per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra “), atteso che la mera contrapposizione tra l’interpretazione proposta dal ricorrente e quella accolta dai giudici di merito non riveste alcuna utilità ai fini dell’annullamento della sentenza impugnata (Cass., Sez. 1, 20/01/2021, n. 995), specie quando, come nel caso
di specie, non vi sia stata alcuna considerazione atomistica delle singole clausole, ciò che avrebbe consentito di ritenere violato l’art. 1363 cod. civ. (in tal senso, Cass., Sez. 5, 30/01/2018, n. 2267), ma queste siano state complessivamente considerate.

Alla stregua di quanto detto, deve dichiararsi l’infondatezza del motivo.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e devono essere poste a carico del ricorrente.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’ar t. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente del l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Roma, 17/11/2022

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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