Registrazione tardiva locazione: effetti sul contratto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni inquilini che, a seguito della registrazione tardiva del contratto di locazione, avevano versato un canone inferiore a quello pattuito. La Corte ha ribadito il principio secondo cui la registrazione tardiva sana la nullità del contratto con efficacia retroattiva (‘ex tunc’). Di conseguenza, gli inquilini erano tenuti a pagare l’intero canone concordato e il loro persistente versamento di una somma ridotta ha costituito un inadempimento grave, legittimando la risoluzione del contratto per morosità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Registrazione Tardiva Locazione: la Sanatoria Retroattiva Salva il Contratto

La registrazione tardiva locazione è una questione che genera spesso dubbi e contenziosi tra proprietari e inquilini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione torna sull’argomento, consolidando un principio fondamentale: la registrazione effettuata oltre i termini di legge sana la nullità del contratto con efficacia retroattiva, obbligando l’inquilino al pagamento del canone pattuito. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un contratto di locazione per un appartamento a uso abitativo. I conduttori, dopo la stipula, avevano iniziato a versare un canone di locazione inferiore a quello concordato, sostenendo la nullità del contratto a causa della sua tardiva registrazione da parte del locatore. Basavano la loro pretesa su una normativa (in particolare l’art. 3, commi 8 e 9 del D.Lgs. 23/2011) che, in casi simili, prevedeva la rideterminazione del canone in misura ridotta.

La proprietaria dell’immobile, di contro, agiva in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento (morosità) e la condanna degli inquilini al pagamento delle differenze di canone non versate. I tribunali di primo e secondo grado accoglievano le richieste della locatrice, ma i conduttori decidevano di ricorrere in Cassazione, insistendo sulla nullità del contratto.

La Decisione della Corte e la Registrazione Tardiva Locazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso degli inquilini inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il ragionamento della Corte si fonda su un orientamento ormai consolidato, anche a Sezioni Unite, che disciplina gli effetti della registrazione tardiva locazione.

I giudici hanno ribadito che, sebbene la mancata registrazione di un contratto di locazione nei termini di legge ne causi la nullità (ai sensi della L. 311/2004), questa nullità può essere sanata. La successiva registrazione, anche se tardiva, produce un effetto sanante retroattivo, definito in termini giuridici ‘ex tunc’. Ciò significa che il contratto viene considerato valido ed efficace fin dal momento della sua stipula originaria, come se la registrazione fosse avvenuta tempestivamente.

Le Motivazioni

La Corte ha smontato la tesi dei ricorrenti punto per punto. Innanzitutto, ha ricordato che le norme invocate dai conduttori per giustificare il pagamento di un canone ridotto sono state dichiarate incostituzionali dalla Corte Costituzionale. Pertanto, esse non potevano più essere applicate.

Il fulcro della decisione risiede nel principio della sanatoria retroattiva. La registrazione tardiva non crea un nuovo contratto, ma ‘guarisce’ quello originale dalla sua patologia (la nullità). Di conseguenza, tutti gli obblighi previsti nel contratto originario, primo fra tutti il pagamento del canone nella misura pattuita, tornano ad essere pienamente esigibili per tutta la durata del rapporto.

Nel caso specifico, la Corte ha stabilito che, a partire da una data precisa (il 17 luglio 2015, termine di vigenza di alcune disposizioni transitorie), i conduttori avrebbero dovuto riprendere a pagare l’intero canone concordato. Poiché hanno continuato a versare l’importo ridotto, si sono resi inadempienti (morosi). Questa morosità, mai sanata, ha giustificato la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna a versare le somme dovute.

Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici sia per i locatori che per i conduttori.
1. Per i locatori: È fondamentale registrare il contratto di locazione entro i termini di legge (30 giorni dalla stipula) per evitare qualsiasi contestazione sulla sua validità. Tuttavia, in caso di ritardo, la registrazione successiva è sufficiente a sanare il vizio e a garantire il diritto a percepire l’intero canone pattuito.
2. Per i conduttori: Non si può fare affidamento sulla tardività della registrazione per pretendere permanentemente una riduzione del canone. Una volta che il locatore provvede a registrare il contratto, l’accordo riacquista piena efficacia retroattiva e il canone da versare è quello originariamente concordato. Insistere nel pagamento di una somma inferiore espone al rischio di un’azione di sfratto per morosità e a una condanna per il pagamento di tutti gli arretrati.

La registrazione tardiva di un contratto di locazione lo rende nullo per sempre?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, la registrazione tardiva sana la nullità del contratto con efficacia retroattiva (‘ex tunc’), rendendolo valido fin dalla sua stipulazione iniziale.

Se un contratto viene registrato in ritardo, l’inquilino può pagare un canone ridotto?
No. Una volta che la nullità è sanata dalla registrazione, anche se tardiva, il canone dovuto è quello pattuito nel contratto. L’inquilino che continua a pagare un importo inferiore è considerato inadempiente (moroso) e rischia la risoluzione del contratto.

Le norme che prevedevano un canone ridotto in caso di registrazione tardiva sono ancora in vigore?
No. L’ordinanza conferma che le disposizioni legislative invocate dai ricorrenti (in particolare l’art. 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. 23/2011) sono state dichiarate costituzionalmente illegittime e non sono più applicabili.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5670 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5670 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1923/2023 R.G. proposto da : NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio del medesimo in ROMA INDIRIZZO

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima in ROMA INDIRIZZO

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 4159/2022 depositata il 24/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME.

Rilevato che:

I signori NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnano con ricorso per cassazione la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 4159 del 2022 che, confermando la sentenza di primo grado, ha confermato la risoluzione del contratto di locazione stipulato dai ricorrenti con la sig.ra NOME COGNOME in relazione ad un appartamento sito in Roma, INDIRIZZO, piano primo, per responsabilità dei conduttori per aver omesso di pagare il canone di locazione nella misura pattuita, li ha condannati a versare le differenze dovute ed ha confermato il rigetto della domanda riconvenzionale degli stessi conduttori volta a sentir pronunciare la condanna della locatrice alla restituzione dei canoni versati, sul presupposto della nullità del contratto di locazione tardivamente registrato.
La Corte d’Appello ha ritenuto che, dovendosi applicare alla fattispecie la legge del 2015, l’importo minore del canone asseritamente dovuto dai ricorrenti (p ari al triplo della rendita catastale dell’immobile ) era dovuto solo dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 fino al giorno 16 luglio 2015, mentre, per i canoni successivi all’entrata in vigore della legge del 2015 , i conduttori erano tenuti a pagare l’importo concordato.

Avverso la sentenza i conduttori, come detto, propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi, cui resiste NOME COGNOME con controricorso.

Vi è memoria dei ricorrenti.

Considerato che:

Con il primo motivo i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 1423 c.c., art. 12 prel. art. 1, comma 346, L. N. 311/2004, nonché dell’art. 3, comma 8 e 9 D. Lgs. 23/2011 in ragione della mancata declaratoria di nullità del contratto di locazione del 29/9/2005 stante la violazione della norma di rango tributario anche in conseguenza della tardività della registrazione e la declaratoria di ill. cost. degli artt. 3, commi 8 e 9 D.lgs. 23/2011 e dell’art. 5 comma 1 ter del d.l. n. 47 del 2014 convertito in l. 80/14, nella parte in cui ha previsto una proroga degli effetti della disciplina del 2011 in forza delle sentenze n. 50/2014 e 169/2015 della Corte cost. ( con riguardo all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.).
Con un ragionamento di cui non si percepisce la coerenza argomentativa i ricorrenti pretendono di rimettere in discussione l’ormai consolidato orientamento di questa Corte secondo cui ‘ In tema di locazione, l’avvenuta registrazione tardiva del contratto ne sana la nullità con efficacia retroattiva e, pertanto, il conduttore, convenuto per il rilascio, che abbia corrisposto il canone, diversamente da quanto pattuito, nella misura ridotta prevista dall’art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23 del 2011 e dall’art. 5, comma 1 ter, d.l. n. 47 del 2014 (conv., con modif., dalla l. n. 80 del 2014), è inadempiente, poiché le citate disposizioni sono state dichiarate costituzionalmente illegittime'(Cass. , SU, n. 23601 del 2017, Cass., 3, n. 6009 del 13/3/2018, Cass., 3, n. 23637 del 2019, Cass., 3, n. 26493 dell’8/9/2022).
Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 360 -bis n. 1 c.p.c., in ragione della conformità della impugnata sentenza al più che consolidato orientamento di questa Corte.

Con il secondo motivo si deduce ‘ violazione e falsa applicazione dell’art. 55 L.n. 392/78 e degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. ‘ , stante la erronea valutazione in relazione alla ritenuta sussistenza della

morosità e della imputabilità della stessa a colpa dei conduttori stante il rigetto della domanda riconvenzionale e la irrogata condanna di rimborso della differenza tra gli importi dei canoni di cui al contratto di locazione del 29/9/2015 e quelli medio tempore corrisposti dalla registrazione del 15/1/2013, nonostante la declaratoria di incostituzionalità dei commi 8 e 9, del D. Lgs. n. 23/2011, e dell’art. 5, comma 1ter, del DL n. 47/14, trasformato in legge 80/14, nella parte in cui aveva previsto una proroga fino alla data del 31/12/2015 degli effetti della disciplina dettata dall’art. 3, commi 8 e 9, del D .Lgs. n. 23 del 14/3/2011, alla luce delle sentenze della Corte Costituzionale n. 50/2014 e n. 169/2015 (art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.).
In sostanza, con tale motivo i ricorrenti lamentano che la corte del merito ha ritenuto sussistente la morosità.

Anche tale motivo è inammissibile. Si consideri che la legge 28/12/2015 n. 208 ha modificato l’art. 13 della L.n. 431/1998 in tema di registrazione tardiva, che trova applicazione nella fattispecie in esame, stabilendo al comma 5 espressamente quanto segue: ‘ Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’ articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , prorogati dall’ articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 , hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato’.
Conseguenza ne è che, dalla data del 17/7/2015 in poi, la Sig. COGNOME come correttamente statuito dalla Corte di Appello di Roma e già prima dal Tribunale di Roma, aveva ‘diritto di percepire nuovamente l’intero canone pattuito, così come per il periodo intercorrente tra la stipula del contratto (29/9/2009) ed il 7/4/2011, con la conseguenza che in riferimento alla domanda di restituzione dei canoni versati, spiegata dai Sigg.ri COGNOME e COGNOME va confermata la statuizione di rigetto già assunta dal giudice di prime cure…’.
E’, dunque, corretta la pronuncia della Corte di Appello e, già prima, quella del Tribunale di Roma, con la conseguenza che la morosità idonea alla risoluzione del contratto, poiché mai sanata, sussisteva al momento della pronuncia di risoluzione perché i conduttori hanno continuato sempre a pagare il canone ridotto, quando, invece, avrebbero dovuto pagare quello contrattualmente stabilito a partire dal 17/7/2015. La risoluzione, con quanto di conseguenza, era pertanto pronuncia ineludibile.
I motivi sono inammissibili in quanto in contrasto con il consolidato indirizzo di questa Corte secondo cui ‘ Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ” ex tunc”, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato. ‘ (Principio affermato in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 5 novembre 2011, ma registrato il 20 settembre 2012 con indicazione della data di inizio del rapporto del 1° settembre 2012) (Cass., 3, n. 32934 del 20/12/2018; Cass., 3, n. 15582 del 4/6/2021).
Conclusivamente il ricorso è dichiarato inammissibile e i ricorrenti sono condannati al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione che liquida in € 3000 (oltre € 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15 %. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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