Recesso preliminare: agibilità valida e sue conseguenze

Un promissario acquirente esercita il recesso da un contratto preliminare, sostenendo l’invalidità del certificato di agibilità dell’immobile. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, dichiara il recesso illegittimo. La motivazione risiede nel fatto che il certificato, rilasciato nel 1994, era pienamente valido secondo la normativa all’epoca vigente. Di conseguenza, l’inadempimento è stato attribuito al promissario acquirente, con la sua condanna a risarcire i danni e la perdita della caparra. L’ordinanza sottolinea inoltre l’importanza della specificità dei motivi di ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Preliminare e Certificato di Agibilità: Quando è Illegittimo?

Il contratto preliminare di compravendita è un passo fondamentale nell’acquisto di un immobile, ma nasconde insidie che possono portare a contenziosi complessi. Una delle questioni più delicate riguarda il recesso preliminare, specialmente quando una delle parti lo giustifica sulla base di presunti vizi dell’immobile, come la mancanza di un certificato di agibilità aggiornato. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ci offre spunti cruciali per capire quando un recesso è legittimo e quali sono le conseguenze di una mossa avventata, analizzando la validità di certificati datati e l’importanza della precisione negli atti processuali.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine nel 2010, quando due privati stipulano un contratto preliminare per la vendita di un immobile. Il promissario acquirente, che era già inquilino dell’immobile, si impegnava ad acquistarlo entro una data stabilita.

Poco prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, il promissario acquirente comunica alla promittente venditrice la sua volontà di recedere dal contratto. La ragione? A suo dire, la venditrice era inadempiente perché non aveva fornito un certificato di agibilità valido e aggiornato, limitandosi a presentare un documento rilasciato nel 1994. Di conseguenza, l’acquirente chiedeva la restituzione del doppio della caparra versata, come previsto dalla legge in caso di inadempimento della controparte.

Il Percorso Giudiziario e la Decisione della Cassazione

Il caso approda prima al Tribunale, che dà ragione al promissario acquirente. Tuttavia, la Corte d’Appello ribalta completamente la decisione: il recesso dell’acquirente viene giudicato illegittimo e, di conseguenza, l’inadempimento viene imputato a lui. La Corte d’Appello dichiara risolto il contratto per colpa dell’acquirente, autorizzando la venditrice a trattenere la caparra e condannando l’acquirente al risarcimento dei danni per l’occupazione dell’immobile.

La questione giunge infine in Corte di Cassazione, che conferma la sentenza d’appello, rigettando il ricorso del promissario acquirente. La decisione si fonda su principi procedurali e di diritto sostanziale molto importanti.

Le Motivazioni

La Suprema Corte basa la sua decisione su due pilastri fondamentali: la validità del certificato di agibilità e il principio di specificità dei motivi di ricorso.

### La Validità del Certificato di Agibilità e il corretto esercizio del recesso preliminare

Il punto centrale della controversia era se il certificato del 1994 fosse sufficiente. La Corte d’Appello, con ragionamento confermato dalla Cassazione, ha stabilito che la validità di un atto amministrativo deve essere valutata secondo la legge in vigore al momento del suo rilascio. Nel 1994, la normativa non richiedeva le complesse verifiche statiche e antisismiche previste dalle leggi successive. Pertanto, il certificato era perfettamente valido ed efficace.

Di conseguenza, la promittente venditrice non era inadempiente. Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo, basato su una premessa errata, si è trasformato nel suo stesso inadempimento, legittimando la risoluzione del contratto a suo sfavore.

### Il Principio di Specificità dei Motivi di Ricorso

La Cassazione ha dichiarato inammissibili i motivi del ricorso del promissario acquirente per un difetto tecnico fondamentale: la mancanza di specificità. L’acquirente, nel suo ricorso, ha tentato di spostare l’attenzione dalla validità formale del certificato alla presunta non conformità materiale dell’immobile (modifiche non dichiarate). Tuttavia, non ha dimostrato di aver mai sollevato questa specifica questione nei precedenti gradi di giudizio.

I giudici hanno chiarito che il processo ha un oggetto ben definito (il thema decidendum), che nel caso di specie era limitato alla questione del certificato. Introdurre nuove argomentazioni in Cassazione, senza averle coltivate prima, è una pratica processualmente scorretta. Lo stesso vale per la questione del contratto di locazione: la Corte ha rilevato che la decisione di primo grado, che considerava il vecchio contratto di affitto risolto per mutuo consenso al momento del preliminare, non era mai stata specificamente impugnata, diventando così definitiva (giudicato interno).

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due lezioni pratiche di grande valore:

1. Valutare con cautela il recesso preliminare: Prima di recedere da un contratto preliminare accusando l’altra parte di inadempimento, è fondamentale avere una base giuridica solida. Un recesso basato su presupposti errati, come l’invalidità di un certificato che invece è valido, può ritorcersi contro, trasformando la presunta vittima in parte inadempiente, con conseguente perdita della caparra e obbligo di risarcimento.

2. L’importanza della strategia processuale: Le questioni devono essere sollevate in modo chiaro e specifico sin dal primo grado di giudizio. Non è possibile cambiare le carte in tavola nel corso del processo o sperare di introdurre nuovi argomenti in Cassazione. La precisione e la coerenza nella difesa sono essenziali per il successo di un’azione legale.

Un certificato di agibilità rilasciato decenni fa è ancora valido per un contratto preliminare oggi?
Sì, può essere considerato valido se è stato rilasciato in conformità con le leggi in vigore al momento del suo rilascio. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto valido un certificato del 1994 poiché rispettava la normativa dell’epoca, che non prevedeva le verifiche sismiche e statiche imposte da leggi successive.

Perché il recesso preliminare del promissario acquirente è stato considerato illegittimo?
È stato ritenuto illegittimo perché si fondava su un presupposto errato, ovvero la presunta invalidità del certificato di agibilità. Poiché il certificato è stato giudicato valido, non sussisteva alcun inadempimento da parte della promittente venditrice. Di conseguenza, il rifiuto dell’acquirente di procedere alla stipula del contratto definitivo è stato qualificato come un suo inadempimento contrattuale.

Perché il ricorso in Cassazione è stato respinto per ‘difetto di specificità’?
Il ricorso è stato respinto perché il ricorrente ha tentato di introdurre argomenti nuovi (la non conformità fisica dell’immobile) rispetto a quelli trattati nei gradi di merito (che si erano concentrati unicamente sulla validità formale del certificato). Il ricorrente non ha dimostrato di aver sollevato tali questioni in precedenza, violando il principio secondo cui il ricorso deve criticare specificamente le ragioni della decisione impugnata, senza modificare l’oggetto della controversia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33383 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33383 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/11/2023

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 22/11/2023

CONTRATTO PRELIMINARE E ALTRO

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

NOME, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il loro studio, in Roma, INDIRIZZO;

–

ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato materialmente allegato al controricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Palermo n. 1652/2019 (pubblicata il 7 agosto 2019);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22 novembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

RITENUTO IN FATTO

1. In data 21 novembre 2010 NOME e COGNOME NOME concludevano un contratto preliminare con cui la prima prometteva in vendita al secondo un fabbricato che il COGNOME conduceva in locazione, sito al piano terra di INDIRIZZO, al n. civ. 110 del Comune di Calatafimi Segesta, con la previsione che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro la data del 30 settembre 2011.

In data 16 novembre 2011 il promissario acquirente comunicava per iscritto alla promittente venditrice la propria volontà di recedere dal contratto, ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo il pagamento della somma di euro 50.000,00, corrispondente al doppio della caparra versata poiché il contratto definitivo non era stato concluso per inadempimento della NOME, la quale non aveva fornito il certificato di agibilità dell’immobile.

Di conseguenza, il COGNOME, con atto di citazione del 23 febbraio 2012, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Trapani, la NOME per sentir accertata giudizialmente l’intervenuta risoluzione del contratto in base al recesso dallo stesso legittimamente esercitato, con la condanna della convenuta al pagamento, in suo favore, del citato importo di euro 50.000,00, equivalente al doppio della caparra corrisposta.

Nella costituzione della convenuta, la quale resisteva alla domanda attorea e formulava, a sua volta, domanda riconvenzionale per l’accertamento del suo diritto a trattenere la caparra sul presupposto dell’inadempimento di parte contraria, riguardante anche le obbligazioni riconducibili al rapporto di locazione dell’immobile oggetto del preliminare, l’adito Tribunale di Trapani, con sentenza n. 1123/2015, accoglieva la domanda principale dell’attore e quella riconvenzionale risarcitoria della convenuta relativa al godimento dell’immobile (da rilasciare) in dipendenza del contratto locatizio.
2. Avverso la citata sentenza proponeva appello la COGNOME NOME e, nella costituzione dell’appellato, la Corte di appello di Palermo, con la sentenza n. 1652/2019 (pubblicata il 3 giugno 2019), accoglieva il gravame e, per l’effetto, dichiarava risolto il contratto preliminare di compravendita dedotto in controversia per inadempimento del NOME, con diritto della NOME a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, condannando, altresì, l’appellato alla restituzione dell’immobile oltre che al risarcimento dei danni, in favore dell’appellante, liquidati in euro 2,00 al giorno a decorrere dal 23 novembre 2010 e sino all’effettivo rilascio dell’immobile stesso, dichiarando compensate le spese di entrambi i gradi.
A sostegno dell’adottata decisione, la Corte palermitana rilevava che il rifiuto del promissario acquirente di concludere il contratto definitivo sul presupposto (tuttavia inesistente) che l’altra parte promittente venditrice -non avesse prodotto un valido certificato di agibilità non poteva considerarsi giustificato ed integrava, perciò, un grave inadempimento a fronte del quale la COGNOME aveva legittimamente esercitato il diritto di recesso dal contratto ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.p.c., trattenendo la caparra.
Osservava al riguardo il giudice di secondo grado che il certificato di agibilità dell’immobile rilasciato nel 1994 si sarebbe dovuto qualificare come valido ed efficace sul presupposto che, all’epoca, si applicava esclusivamente la normativa di cui all’art. 220 del R.D. n. 1265/1934, il quale, oltretutto, prevedeva la necessità del rilascio di un mero certificato di abitabilità, senza che lo stesso fosse subordinato alla verifica del rispetto di specifiche regole tecniche di sicurezza statica e sismica.

La Corte di appello riteneva fondata, altresì, la censura in ordine alla quantificazione del danno liquidato in suo favore dal primo giudice

per l’occupazione senza titolo dell’immobile da parte del COGNOME, tenuto conto della caducazione con effetti ‘ex tunc’ del contratto, ragion per cui il suddetto risarcimento avrebbe dovuto essere riconosciuto dalla data di risoluzione del preliminare e fino all’effettivo rilascio, poiché il protrattosi godimento dell’immobile da parte del promissario acquirente era divenuto senza titolo.

Contro la sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, il NOME. L’intimata NOME ha resistito con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato -ai sensi dell’art. dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione, errata e falsa applicazione degli artt. 1218, 1385 e 1454 c.c., nonché dell’art. 112 c.p.c., per aver la Corte di appello ritenuto, nella sentenza impugnata, che nella fattispecie il ‘thema decidendum’ riguardava la perdurante efficacia del certificato di agibilità relativo all’immobile rilasciato nel 1994 da un punto di vista documentale e secondo la normativa ‘ratione temporis’ applicabile e non, invece, l’accertamento della legittimità del recesso, operato ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.c. da esso ricorrente, quale promissario acquirente, sul presupposto della sussistenza di un grave inadempimento della COGNOME, nella qualità di promittente venditrice, che avrebbe dovuto essere basato sulla valutazione del mancato rispetto delle obbligazioni riportate all’art. 6 del contratto preliminare che incombevano sulla COGNOME.
In particolare, il ricorrente ha inteso sostenere che tale inadempimento imputabile alla promittente venditrice era consistito nell’avere la stessa garantito la regolarità urbanistica dell’immobile e

la sussistenza di un valido certificato di agibilità ma con riferimento ad un immobile che si dichiarava -contrariamente al vero – non aver subito ulteriori modifiche, ragion per cui era con riferimento a tale obbligazione che avrebbe dovuto essere valutata l’esistenza e la gravità dell’inadempimento di controparte e, quindi, la legittimità del suo recesso.

Con la seconda censura il ricorrente ha dedotto -sempre in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione, errata e falsa applicazione degli artt. 1458, 1385 e 2043 c.c., congiuntamente alla violazione dell’art. 1456 dello stesso c.c. e dell’art. 112 c.p.c., sul presupposto che la Corte di appello – pur considerando che, a fronte della risoluzione del contratto, tutti i gli effetti negoziali erano venuti meno con efficacia retroattiva ai sensi dell’art. 1458 c.c. perché il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione del contratto – avrebbe dovuto ritenere che esso ricorrente non era occupante senza titolo dell’immobile in quanto riacquistava efficacia l’originario contratto di locazione stipulato il 22 marzo 1993, che non poteva in alcun modo ravvisarsi come risolto per mutuo consenso e, per l’effetto, sarebbe dovuta pervenire al rigetto della domanda di risarcimento ex art. 2043 c.c. svolta dall’appellante di restituzione dell’immobile motivata ‘in conseguenza della risoluzione del contratto sul quale aveva trovato titolo il godimento dello stesso’.
Con la terza ed ultima doglianza il ricorrente ha prospettato -con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. -l’errata interpretazione, applicazione e violazione degli artt. 96 e 91 c.p.c., per asserita illegittimità della disposta compensazione giudiziale per entrambi i gradi di giudizio.

Rileva, in via preliminare, il collegio che va respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dalla controricorrente per asserita violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., risultando adeguatamente prospettata nel ricorso l’esposizione dei fatti di causa.

Il primo motivo si profila inammissibile per difetto di specificità, non avendo il ricorrente indicato come, dove e quando avesse puntualmente dedotto che la sua domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto dedotto in giudizio dovesse intendersi riferita all’inadempimento della COGNOME per l’inveridica dichiarazione che l’immobile (peraltro condotto in locazione dallo stesso COGNOME) oggetto di preliminare di compravendita non avesse subito ulteriori modifiche e che l’elaborato planimetrico
depositato al catasto era conforme allo stato attuale dell’immobile.

Infatti, nello svolgimento della censura, il ricorrente, oltre a riportare la motivazione dell’impugnata sentenza di appello e a discorrere sulla disciplina in generale del recesso per inadempimento, rappresenta che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di secondo grado, il ‘thema decidendum’ non riguardava la perdurante efficacia del certificato di agibilità relativo all’immobile rilasciato nel 1994, bensì l’inadempimento da correlare alle condizioni dello stesso immobile che -rispetto a quanto attestato nel contratto -aveva subito ulteriori modifiche.
Tuttavia, il ricorrente non riporta -nel contenuto del motivo (perché questa era la sede propria in cui avrebbe dovuto idoneamente specificarlo) – esattamente dove, come e quando avesse dedotto tale ‘causa petendi’ a sostegno della propria domanda proposta con l’atto di citazione in primo grado, né una volta vistasi accolta la sua azione con la sentenza di prime cure -ha riprodotto il contenuto

della comparsa di costituzione in appello dal quale desumere che, secondo la sua prospettazione, l’oggetto del giudizio circa la causa e l’imputabilità dell’inadempimento non riguardasse soltanto la questione attinente al certificato di agibilità.

Infatti, nella doglianza in questione, il ricorrente -come già posto in risalto – riporta la parte motivazionale della sentenza impugnata in relazione al primo motivo di appello, poi si sofferma sulla natura e funzione della caparra confirmatoria in termini generali e, di seguito, riproduce la clausola contenuta nell’art. 6 del contratto preliminare in relazione alla cui mancata osservanza si sarebbe venuto a concretare l’inadempimento della NOME, ma non specifica quando e come -nell’ambito della stessa censura -quest’ultima domanda era stata puntualmente dedotta in causa.
Del resto, nella sentenza qui impugnata, la Corte di appello ha -nella ricostruzione del contenuto delle domande ‘ab initio’ proposte -precisamente individuato (v. pagg. 3-4) che il ‘thema decidendum’ riguardava proprio e solo la questione sulla regolarità giuridica documentale dell’immobile, non risultando essere mai stato specificamente prospettato dal COGNOME un inadempimento riconducibile a mancanza di qualità e caratteristiche intrinseche del bene, aggiungendo -quale ulteriore motivazione -che, in ogni caso, il promittente acquirente doveva considerarsi pienamente consapevole delle condizioni dell’immobile prima della stipula del preliminare sul presupposto che egli ne aveva la materia detenzione da tempo in qualità di conduttore sulla base di un contratto di locazione in precedenza concluso con la NOME.
Proprio incentrando la disamina su quanto effettivamente devolutole, la Corte di appello è pervenuta all’accoglimento del gravame rilevando che non era giuridicamente possibile far derivare

l’illegittimità del certificato di agibilità dalla mancata verifica della sicurezza statica e antisismica, poiché il certificato di abitabilità -quale titolo necessario in precedenza previsto – era stato rilasciato nel pieno rispetto della normativa applicabile al momento di tale rilascio, la quale non lo subordinava al preventivo controllo della citata tipologia di sicurezza (cfr. pag. 5 della sentenza della Corte palermitana).

6. Anche il secondo motivo va ritenuto inammissibile per difetto di specificità: sia perché, nell’esposizione della censura, si richiama il contenuto dell’appello principale della COGNOME, il passaggio della motivazione della sentenza di secondo grado nella parte di interesse, ma non si riporta alcun contenuto riferibile ad un eventuale appello incidentale proposto, che sarebbe stato necessario; sia perché non coglie, comunque, la ‘ratio decidendi’ della sentenza impugnata pronunciatasi sul punto.
La Corte di appello, infatti, ha accertato che le parti -in sede di conclusione del contratto preliminare e, quindi, contestualmente alla sua stipula -avevano manifestato anche la volontà di risolvere per mutuo consenso il preesistente rapporto di locazione riguardante lo stesso immobile oggetto del preliminare e che, al riguardo, il giudice di primo grado, oltre ad accogliere la domanda principale del COGNOME sulla legittimità del suo recesso operato con riguardo allo stesso preliminare, aveva accolto anche la domanda riconvenzionale concernente la richiesta di accertamento dell’occupazione senza titolo dell’immobile da parte dell’odierno ricorrente, riconoscendo alla COGNOME un danno per tale occupazione illegittima da liquidare nella stessa misura del precedente canone di locazione.
Queste essendo le statuizioni della sentenza di primo grado, il COGNOME non ha specificato se avesse impugnato (con apposito

appello incidentale) -nel giudizio di secondo grado -il capo della sentenza del Tribunale relativo all’accoglimento della riconvenzionale e, del resto, lo stesso giudice di appello attesta che tale gravame in via incidentale non fosse stato formulato, tanto è vero che ha ritenuto coperta da giudicato interno la statuizione relativa all’intervenuto scioglimento del contratto di locazione per mutuo consenso, pronuncia questa legittimante la condanna per occupazione illegittima in danno del COGNOME, adottata, per l’appunto, con la sentenza di primo grado.
In altri termini, è emerso che il COGNOME non aveva proposto in secondo grado gravame incidentale con riguardo al capo della sentenza del Tribunale che aveva qualificato come ‘indebita’ l’occupazione dell’immobile di proprietà della COGNOME, né aveva formulato tale tipo di impugnazione con riferimento al capo che lo aveva condannato al pagamento dell’indennità per la ‘illegittima occupazione’, dovendosi così desumere che la statuizione circa la dichiarata risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso (come concordato nell’ambito dello stesso contratto preliminare) era rimasta incontestata e, quindi, divenuta incontrovertibile con relativa formazione del giudicato interno.
7. L’ultimo motivo, concernente l’asserita illegittimità della disposta compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, è conseguentemente infondato, potendosene, anzi, in virtù dell’esito finale vittorioso della controversia per effetto della sentenza di appello, lamentare la parte controricorrente, formulando apposito ricorso incidentale ove avesse ritenuto insussistenti le eventuali condizioni per addivenire alla compensazione, anziché applicare il principio generale della condanna alle spese della parte soccombente.
8. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente operate, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dello stesso ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.300,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a., nella misura e sulle voci come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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