Recesso per inadempimento: la gravità conta sempre

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce che il recesso per inadempimento in un contratto preliminare, anche in presenza di caparra, non è automatico. L’assenza di un venditore al rogito non basta: il giudice deve sempre valutare se l’inadempimento è di ‘non scarsa importanza’. La Corte ha cassato la decisione precedente che aveva concesso il recesso senza questa fondamentale analisi, rinviando la causa per un nuovo esame che tenga conto della reale gravità della mancata presentazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso per Inadempimento e Caparra: La Sola Assenza al Rogito Non Basta

L’assenza di una delle parti al momento della stipula del rogito notarile è una situazione purtroppo comune nel settore immobiliare. Ma questa mancanza è di per sé sufficiente a giustificare un recesso per inadempimento e la richiesta del doppio della caparra? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: non si può prescindere da una valutazione sulla gravità dell’inadempimento, anche quando è stata versata una caparra confirmatoria.

I Fatti di Causa: Un Appuntamento Mancato

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. L’accordo era stato stipulato tra una società costruttrice, in qualità di promissaria acquirente, e due persone fisiche come promittenti venditori. A seguito del decesso di uno dei venditori, i suoi eredi sono subentrati nel contratto.

Al giorno fissato per la stipula dell’atto definitivo, uno degli eredi non si presentava dinanzi al notaio. La sua assenza, motivata con l’indisponibilità del proprio tecnico di fiducia, veniva considerata ingiustificata dai giudici di merito. Di conseguenza, la società acquirente esercitava il diritto di recesso, ottenendo in primo e secondo grado la condanna dei venditori al pagamento del doppio della caparra versata, pari a 400.000 euro. Inoltre, l’erede assente veniva condannato a tenere indenni gli altri venditori dalle conseguenze economiche della condanna, essendo stato ritenuto l’unico responsabile.

La Decisione della Corte sul Recesso per inadempimento

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’erede, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. Il punto cruciale della decisione risiede nell’errata applicazione dell’art. 1385 c.c. da parte della Corte territoriale.

Secondo i giudici di legittimità, la corte d’appello ha sbagliato nel considerare la semplice assenza al rogito come un inadempimento automaticamente grave e definitivo, tale da legittimare il recesso della controparte. Il percorso logico-giuridico seguito era incompleto perché si era fermato alla constatazione della mancata presentazione, senza compiere il passo successivo e necessario: valutare la reale incidenza di tale comportamento sull’equilibrio del contratto.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha chiarito che la disciplina speciale del recesso in presenza di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) non costituisce una deroga ai principi generali in materia di risoluzione contrattuale. In particolare, non esclude l’applicazione del criterio fondamentale sancito dall’art. 1455 c.c., ovvero quello della “non scarsa importanza” dell’inadempimento.

Questo significa che il recesso è legittimo solo a due condizioni:

1. L’inadempimento deve essere colpevole.
2. L’inadempimento deve essere grave, cioè tale da compromettere l’utilità che la parte non inadempiente si aspettava di ricevere dal contratto.

Il giudice, pertanto, non può limitarsi a constatare l’inadempimento. Deve invece condurre un’indagine più approfondita per stabilire se l’assenza al rogito costituisse un rifiuto definitivo a stipulare oppure un semplice ritardo superabile. Avrebbe dovuto analizzare la situazione nel suo complesso, considerando le clausole del preliminare, la natura del termine fissato per il rogito e, in generale, l’interesse delle parti alla conclusione dell’affare.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio di proporzionalità e buona fede nei rapporti contrattuali. Insegna che non ogni violazione contrattuale legittima una reazione drastica come il recesso. Per sciogliere un vincolo contrattuale, occorre che la fiducia tra le parti sia stata irrimediabilmente compromessa da un comportamento di una certa gravità.

In pratica, la parte che subisce l’inadempimento non può agire d’impulso. Prima di recedere, deve valutare se la mancata prestazione dell’altro contraente abbia davvero vanificato il suo interesse nell’operazione. La decisione della Cassazione impone ai giudici di merito un’analisi più attenta e circostanziata, evitando automatismi e garantendo che le soluzioni adottate siano eque e proporzionate alla reale gravità della violazione commessa.

È sufficiente la mancata presentazione di una parte al rogito per giustificare il recesso per inadempimento?
No, secondo la Corte di Cassazione la sola assenza non è di per sé sufficiente. Il giudice deve sempre compiere una valutazione sulla gravità dell’inadempimento (la sua “non scarsa importanza”) in relazione all’interesse concreto dell’altra parte a concludere il contratto.

La presenza di una caparra confirmatoria cambia le regole per il recesso?
No, la disciplina della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) non sostituisce ma si integra con i principi generali sulla risoluzione del contratto. Pertanto, il recesso è legittimo solo se l’inadempimento è colpevole e di non scarsa importanza, come previsto dall’art. 1455 c.c.

Cosa avrebbe dovuto fare il giudice di merito secondo la Cassazione?
Il giudice di merito avrebbe dovuto accertare se l’assenza del promittente venditore costituisse un rifiuto definitivo a stipulare oppure un inadempimento di gravità tale da far venire meno l’interesse della controparte al contratto. Questa valutazione doveva essere fatta alla luce delle clausole del contratto preliminare e degli interessi complessivi dei contraenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13845 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13845 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/05/2024

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso per procura alle liti allegata al ricorso da ll’ AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso l ‘indirizzo digitale pec del difensore.

Ricorrente

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione , in persona del liquidatore sig. NOME COGNOME, rappresentata e difesa per procura alle liti a margine del controricorso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio d i quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO.

Controricorrente

COGNOME NOME, rappresentato e difeso per procura alle liti a margine del controricorso dagli Avvocat i NOME COGNOME e NOME COGNOME , elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultima in Roma, INDIRIZZO .

Controricorrente

COGNOME COGNOME.

avverso la sentenza n. 578/2019 della Corte di appello di Venezia, depositata il 19. 2. 2019.

Udita la relazione sulla causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 24. 4. 2024.

Fatti di causa e ragioni della decisione

1.Con sentenza n. 578 del 19. 2. 2019 la Corte di appello di Venezia confermò la decisione di primo grado che aveva dichiarato legittimo il recesso manifestato dalla parte attrice società RAGIONE_SOCIALE dal contratto preliminare di compravendita di un immobile stipulato in data 1. 3. 2006 con COGNOME NOME e COGNOME NOME e condannato i convenuti COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME al pagamento della somma di euro 400.000 in favore dell’attrice , pari al doppio della caparra versata, ed accolto altresì la domanda di manleva proposta da COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME.
La Corte veneziana motivò tali conclusioni affermando, per quanto qui ancora rileva, che il contratto definitivo non era stato stipulato per colpa dei promittenti venditori, risultando pacifico che COGNOME NOME, che era uno degli eredi di COGNOME NOME, nel frattempo deceduto, non si era presentato all’ appuntamento fissato il 12. 11. 2008 dinanzi al AVV_NOTAIO per la stipulazione del rogito e dovendosi ritenere tale assenza non giustificata, essendo stata motivata da un impedimento del proprio tecnico di fiducia, la cui presenza, ai fini della stipulazione, oltre a non essere stata prevista, non era nemmeno necessaria. Sulla base di tali circostanze, accolse altresì la domanda proposta dai convenuti COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME, di essere tenuti indenni dalle conseguenze della statuizione di condanna, essendo l’inadempimento addebitabile esclusivamente a quest’ultimo.
Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 14. 6. 2019, ha proposto ricorso COGNOME NOME, deducendo quattro motivi.

R.G. N. 19463/2019.

La società RAGIONE_SOCIALE hanno notificato distinti controricorsi, mentre COGNOME NOME non ha svolto attività difensiva. Le parti controricorrenti hanno depositato memoria.

2. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione dell’art. 24 Cost. e degli artt. 245 e 277, comma 1, c.p.c., censurando la sentenza impugnata per non avere dato corso alle prove orali articolate dalla parte in primo grado e reiterate, con specifico motivo, in appello, non espletate in quanto il Tribunale, pur avendole ammesse, dopo avere sentito i testi di parte attrice, aveva illegittimamente dichiarato ‘ c hiusa la prova orale ‘. Si assume altresì che la ragione del diniego, consistente nella circostanza che i testi indicati erano i difensori delle parti, è erronea, non sussistendo al riguardo alcun divieto di legge.
Il motivo è inammissibile.

Il ricorso non riproduce, in alcuna sua parte, i capitoli della prova testimoniale di cui lamenta il mancato espletamento e tale mancanza impedisce qualsiasi valutazione in ordine alla sua decisività e quindi alla rilevanza della nullità denunciata.

Si osserva inoltre che dalla sentenza impugnata risulta che la Corte di appello ha formulato un giudizio, non solo di inammissibilità, ma anche di non rilevanza della prova, segnalando che il fatto che essa era tesa a dimostrare, che vale a dire il convenuto non si era presentato all’appuntam ento davanti al AVV_NOTAIO per il rogito fissato il 12. 11. 2008 a causa dell’impedim ento del suo tecnico di fiducia, non costituiva una giustificazione accettabile, atteso che la presenza del tecnico non era prevista né era necessaria per la stipula. Tale motivazione, che integra una autonoma ragione di rigetto della istanza di prova, non è investita da censura, con la conseguenza che, anche sotto tale ulteriore profilo, il motivo è inammissibile.
3. Il secondo motivo di ricorso denuncia errata applicazione dell’art. 1385 c.c., lamentando che la Corte di appello abbia attribuito alla mancata presenza del convenu to all’appuntam ento davanti al AVV_NOTAIO per la stipulazione del contratto di compravendita carattere di inadempimento definitivo, tale da legittimare l’esercizio de l diritto di recesso dal contratto da parte della promissaria acquirente. Una siffatta conclusione, assume il ricorso, è giuridicamente errata,

R.G. N. 19463/2019.

in quanto, da un lato, appare contraddetta dalle deduzioni e dalle richieste di prove della parte, che aveva allegato di avere chiesto un semplice differimento della data di stipulazione e manifestato la propria volontà di contrarre , dall’altro, non è stata accompagnata da alcuna valutazione circa la gravità ed importanza dell’inadempimento , necessaria al fine di poter ritenere giustificato il recesso della controparte.

Il mezzo è fondato.

Dalla lettura della sentenza impugnata, anche attraverso i richiami alla decisione di primo grado, risulta che la Corte di Venezia ha ritenuto fondata la domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare avanzata dalla società attrice per la ragione che il contratto definitivo di compravendita non poté essere stipulato in quanto COGNOME NOME, uno degli eredi del l’originario promittente, a differenza degli altri coeredi, non si era presentato all’appuntamento fissato davanti al AVV_NOTAIO per il rogito , rendendo così impossibile la stipulazione. La Corte ha motivato il suo convincimento rilevando che la mancata presenza del convenuto al rogito era ingiustificata e quindi ritenuto, per tale solo fatto, verificatosi un inadempimento tale da legittimare l’esercizio del recesso della controparte, di fatto avvenuto a pochi giorni di distanza.
Il percorso motivazionale della sentenza impugnata non appare conforme all’indirizzo consolidato di questa Corte, secondo cui la disciplina dettata dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma
contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l’utilità che da esso l ‘altra parte intendeva conseguire ( Cass. n. 12549 del 2019; Cass. n. 21209 del 2019; Cass. n. 409 del 2012; Cass. n. 18266 del 2011 ).

Nel caso di specie la Corte di appello, a fronte della mancata presentazione di uno degli eredi del promittente venditore al rogito, avrebbe pertanto dovuto accertare, cosa che invece non ha fatto, se tale assenza, anche per le giustificazioni addotte dall’intere ssato, costituiva un rifiuto definitivo della parte a stipulare ovvero un inadempimento di non scarsa importanza tale da far venire meno l’interesse della controparte al conseguimento del bene compromesso oppure un semplice inadempimento che non comprometteva gli interessi della parti alla stipulazione del rogito ad altra data. Accertamento che, merita aggiungere, avrebbe dovuto svolgere alla luce delle disposizioni e clausole contenute nel contratto preliminare, con particolare riguardo al termine fissato per la conclusione del contratto definitivo ed alla sua natura, valutando in tale prospettiva gli interessi dei contraenti.
Il terzo e quarto motivo di ricorso, che deducono vizi di omesso esame di fatti decisivi per il giudizio e di violazione di legge, si dichiarano assorbiti.

La sentenza impugnata va pertanto cassata in accoglimento del secondo motivo di ricorso, con rinvio della causa alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, che si atterrà nel decidere al principio di diritto sopra enunciato e provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara inammissibile il primo ed assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24 aprile 2024.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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