Recesso del conduttore: quando è legittimo? La Cassazione

Un conduttore ha esercitato il recesso anticipato da una locazione commerciale, ma la Corte d’Appello ha ritenuto il recesso inefficace, condannandolo al pagamento dei canoni residui. Impugnata la decisione, la Corte di Cassazione ha sospeso il giudizio. La ragione è che una questione fondamentale sul risarcimento del danno in caso di recesso del conduttore è attualmente al vaglio delle Sezioni Unite, la cui decisione è attesa per garantire uniformità di giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso del Conduttore e Danni: La Cassazione Sospende il Giudizio

Il tema del recesso del conduttore da un contratto di locazione commerciale è una fonte costante di contenzioso legale. Quando un inquilino decide di lasciare un immobile prima della scadenza, le conseguenze economiche possono essere significative. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha messo in pausa un giudizio proprio su questo argomento, evidenziando la necessità di attendere un chiarimento dalle Sezioni Unite su una questione di diritto fondamentale: la quantificazione del danno spettante al locatore. Analizziamo insieme questa vicenda.

I Fatti del Caso: Dalla Risoluzione alla Condanna in Appello

La controversia nasce dalla richiesta di un locatore di ottenere la risoluzione di un contratto di locazione di un immobile adibito a farmacia per inadempimento del conduttore. Il locatore chiedeva anche un risarcimento di 18.000 euro, pari a diciotto mensilità di canone non pagate dopo che l’immobile era stato riconsegnato.

Il conduttore si difendeva sostenendo che il contratto si era già concluso a seguito di un suo recesso, comunicato mesi prima, basato su una clausola contrattuale e sulla presenza di gravi motivi, come previsto dalla legge.

In primo grado, il Tribunale dava ragione al conduttore, rigettando le richieste del locatore. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano il recesso inefficace e, accertata la rinnovazione tacita del contratto, condannavano il conduttore a versare i 18.000 euro richiesti a titolo di canoni non pagati, oltre interessi e spese legali.

Il Ricorso in Cassazione e la questione sul recesso del conduttore

Insoddisfatto della sentenza d’appello, il conduttore si rivolgeva alla Corte di Cassazione, sollevando diverse censure. I motivi del ricorso spaziavano da presunti errori procedurali a una errata interpretazione delle clausole contrattuali e delle norme di legge sui gravi motivi che giustificano il recesso.

Il punto cruciale, tuttavia, emergeva nel quinto motivo di ricorso. Il conduttore contestava la condanna al risarcimento, sostenendo che il danno preteso dal locatore fosse insussistente. A suo avviso, avendo pagato il periodo di preavviso e rilasciato l’immobile, e avendo il locatore successivamente rilocato il bene, non vi era un danno effettivo. Questa specifica argomentazione ha intercettato una questione giuridica di grande rilevanza, già all’attenzione delle Sezioni Unite della Cassazione in un altro procedimento.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, investita del caso, ha deciso di non pronunciarsi nel merito, emettendo un’ordinanza interlocutoria. La Corte ha rilevato che la questione sollevata nel quinto motivo di ricorso – ovvero la determinazione del danno risarcibile al locatore in caso di recesso illegittimo del conduttore, specialmente quando l’immobile viene poi rilocato – è l’oggetto di un rinvio alle Sezioni Unite.

Le Sezioni Unite sono chiamate a stabilire un principio di diritto per risolvere i contrasti giurisprudenziali su questo tema. Per evitare decisioni potenzialmente divergenti e garantire la certezza del diritto, la Corte ha ritenuto opportuno e necessario sospendere il giudizio in corso e attendere la pronuncia del suo massimo organo collegiale. Questa scelta prudenziale mira a garantire che la decisione finale sul caso sia allineata al principio di diritto che verrà stabilito, assicurando coerenza e uniformità nell’applicazione della legge.

Conclusioni: L’Attesa di un Principio di Diritto Fondamentale

La decisione di rinviare la causa a nuovo ruolo dimostra la complessità e l’importanza della problematica legata alle conseguenze economiche del recesso del conduttore. La futura sentenza delle Sezioni Unite avrà un impatto determinante non solo per questo caso specifico, ma per l’intero settore delle locazioni commerciali. Fornirà un criterio chiaro e uniforme per calcolare il danno subito dal locatore, bilanciando il suo diritto a essere risarcito con la situazione di fatto, come l’avvenuta rilocazione dell’immobile. Per ora, le parti e gli operatori del diritto restano in attesa di questo fondamentale chiarimento.

Un conduttore può recedere da un contratto di locazione commerciale prima della scadenza?
Sì, la legge lo consente in presenza di ‘gravi motivi’ (eventi imprevedibili, estranei alla volontà del conduttore, che rendono la prosecuzione del rapporto eccessivamente onerosa) o se tale facoltà è espressamente prevista nel contratto. La legittimità del recesso è stata il cuore della controversia in questo caso.

Cosa succede se il recesso del conduttore viene considerato illegittimo?
Se un tribunale stabilisce che il recesso non era giustificato, il conduttore viene considerato inadempiente. Di conseguenza, può essere condannato al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza del contratto o fino a quando il locatore non rilocchi l’immobile, oltre al risarcimento di eventuali ulteriori danni, come deciso dalla Corte d’Appello in questa vicenda.

Perché la Corte di Cassazione ha sospeso la decisione?
La Corte ha sospeso il giudizio perché uno dei motivi di ricorso solleva una questione di diritto di fondamentale importanza – come si calcola il danno per il locatore in caso di recesso illegittimo – che è già stata rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione per una decisione definitiva. Per garantire una pronuncia coerente, la Corte ha preferito attendere questa sentenza chiarificatrice.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15503 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15503 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 03/06/2024

Oggetto

Locazione del conduttore -Recesso del conduttore -Legittimità -Presupposti Fattispecie

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 16790/2021 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso NOME (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto in Roma al INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-ricorrente –

contro

NOME;

-intimata – avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, n. 178/2021, depositata il 21 maggio 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10 aprile 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME adì, nel 2018, il Tribunale di Taranto chiedendo che, in contraddittorio con NOME COGNOME:

fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento del COGNOME, quale conduttore, agli obblighi derivanti da contratto di locazione relativo ad immobile adibito a farmacia;

fosse pronunciata condanna nei confronti dello stesso al risarcimento del danno nella misura di € 18.000,00, corrispondente a diciotto mensilità del canone maturate dal gennaio del 2014 fino a giugno del 2015, dal mese successivo avendo essa locato a terzi il bene che le era già stato riconsegnato;

il NOME resistette ad entrambe le domande eccependo che il rapporto era già cessato per effetto del recesso da lui comunicato nel mese di luglio 2013, in esercizio della facoltà prevista in contratto e, comunque, in presenza dei gravi motivi che lo giustificavano per legge;

in accoglimento di tale ultima eccezione il Tribunale, con sentenza n. 2473 del 2020, rigettò la domanda, condannando l’istante alle spese;

con sentenza n. 178/2021, depositata il 21 maggio 2021, la Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, ha accolto il gravame interposto dalla NOME e, per l’effetto, in riforma della sentenza di primo grado, accertata la rinnovazione del contratto alla prima scadenza del 31 ottobre 2013, ha condannato l’appellato a corrisponderle i canoni maturati dal gennaio 2014 al giugno 2015, per l’importo di € 18.000,00 totali, oltre interessi legali dalle singole scadenze e fino al soddisfo ed oltre alle spese di entrambi i gradi del giudizio di merito;
r ilevate l’inefficacia del recesso e la conseguente fondatezza della

pretesa risarcitoria dell’appellante, la Corte pugliese ha tuttavia escluso doversi dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento, per essersi il contratto « già risolto alla data in cui il locatore ha fittato l’immobile a terzi »;

avverso tale sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di sei motivi;

l ‘intimata non svolge difese nella presente sede ;

è stata fissata per la trattazione l’odierna adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ., con decreto del quale è stata data rituale comunicazione alle parti;

non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero;

il ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

c on il primo motivo ─ rubricato « omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; errores in iudicando , in relazione all’ art. 360, co.1, n. 5) c .p.c. » ─ il ricorrente si duole dell’« omesso esame circa l’eccezione di inesistenza e/o nullità della procura alle liti rilasciata in secondo grado »;

c on il secondo motivo ─ rubricato « violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 e dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 , co.1, n. 3) c.p.c. e omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; errores in iudicando , in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 5) c.p.c. » ─ sono svolte due censure : a) con la prima si deduce la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, oltre che contraddittorietà e incomprensibilità del ragionamento, per avere la Corte d’appello operato un accertamento, quello sulla inefficacia del recesso, in realtà mai richiesto dalla locatrice, che piuttosto aveva chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento; b) con la seconda si deduce omesso esame di « un fatto decisivo per il giudizio, ossia l’inconferenza e l’inammissibilità della domanda della locatrice » (così testualmente a
pag. 13 del ricorso);

c on il terzo motivo ─ rubricato « violazione e falsa applicazione degli artt. 27, co. 7, l. n. 392/1978, 1341 c.c., 1367 e ss. c.c. e dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3) c .p.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360 co. 1, n. 5 c .p.c.) » ─ il ricorrente si duole della erronea interpretazione della clausola n. 9 del contratto di locazione, ritenuta inidonea ad attribuire al conduttore facoltà di libero recesso dal contratto, senza che però di contro la Corte d’appello abbia positivamente indicato che senso occorra ad attribuire;
c on il quarto motivo ─ rubricato « violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c .p.c. e dell’art. 27, co. 8, l. n. 392/1978, in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3) c.p.c.; omesso esame circa altro fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; errores in iudicando, in relazione all’art. 360 co. 1 n. 5 c .p.c.) ─ il ricorrente deduce che erroneamente, e in violazione delle norme evocate, la Corte d’appello abbia ritenuto insussistenti gravi motivi idonei a giustificare l’esercitato recesso ;
c on il quinto motivo ─ rubricato « violazione e falsa applicazione degli artt. 1223 c.c. e 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; errores in iudicando in relazione all’art. 360, co. 1 n. 5 c.p.c. » ─ il ricorrente si duole della statuizione condannatoria poiché non supportata da una valutazione in concreto del danno asseritamente subito dal locatore, mancante di adeguato supporto probatorio e nemmeno motivazionale;
evocando i precedenti di Cass. n. 27614 del 2013 e Cass. n. 530 del 2014, sostiene che la Corte d’appello avrebbe dovuto dichiarare insussistente il preteso danno in conseguenza del recesso esercitato, atteso il regolare pagamento del periodo di preavviso e il regolare

rilascio dei locali con annessa esecuzione dei lavori di ripristino richiesti e tenuto conto anche del fatto che il locatore si è trattenuto la cauzione imputandola a pagamento delle ultime tre mensilità e si è ricevuto le chiavi senza riserve;

con il sesto motivo il ricorrente denuncia, infine, « omesso esame circa altro fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; errores in iudicando in relazione all’art. 360 co. 1 n. 5) c .p.c. », per avere la Corte territoriale omesso di considerare che la mensilità di gennaio 2014, compresa nell’importo liquidato a titolo di risarcimento, era stata in realtà già pagata dal conduttore quale indennizzo per la protratta (fino a quel mese) occupazione sine titulo dell’immobile ;
ritenuto che:

il quinto motivo di ricorso intercetta la questione rimessa alle Sezioni Unite di questa Corte con ordinanza interlocutoria n. 31276 del 2023 (n. 1947 del 2019 R.G.);

si rende pertanto necessario rinviare la presente causa a nuovo ruolo in attesa della relativa decisione;

P.Q.M.

rinvia a nuovo ruolo in attesa della decisione sulla questione rimessa alle Sezioni Unite con ordinanza n. 31276 del 09/11/2023.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.