Recesso contratto preliminare: obbligo di verifica

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito un principio cruciale in tema di recesso contratto preliminare. Se il promittente venditore non mette il promissario acquirente nelle condizioni di effettuare una verifica finale sull’immobile prima del rogito, il recesso del venditore è illegittimo. In questo caso, il rifiuto dell’acquirente di procedere alla stipula è giustificato dal principio di buona fede e dall’eccezione di inadempimento, rendendolo la parte non inadempiente e legittimando il suo successivo recesso con richiesta del doppio della caparra.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Contratto Preliminare: Il Diritto dell’Acquirente alla Verifica Finale è Sacro

Il recesso contratto preliminare è una fase delicata e spesso fonte di contenzioso nelle compravendite immobiliari. Un aspetto cruciale, come chiarito da una recente ordinanza della Corte di Cassazione, è il diritto del promissario acquirente di effettuare un controllo finale sull’immobile prima della stipula del rogito notarile. Quando questo diritto viene negato, gli equilibri contrattuali si alterano drasticamente. La sentenza in esame dimostra come il comportamento del venditore che impedisce tale verifica possa trasformarlo nella parte inadempiente, giustificando il recesso dell’acquirente.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Incompiuta

La vicenda nasce da un contratto preliminare per la vendita di un prestigioso immobile ristrutturato. Era stato concordato un prezzo significativo e versata una cospicua caparra. La data per il contratto definitivo era fissata, subordinatamente al completamento di alcuni lavori di finitura da parte della società venditrice.

Alla scadenza, sorsero delle controversie. La società venditrice, sostenendo che l’acquirente avesse ritardato nel fornire le specifiche per le finiture e non si fosse presentato al rogito, esercitò il recesso per inadempimento, trattenendo la caparra. Pochi giorni dopo, la stessa venditrice promise in vendita l’immobile a terzi.

Di contro, la società acquirente esercitò a sua volta il recesso, accusando la venditrice di non aver completato i lavori (mancavano battiscopa e una porta interna) e, soprattutto, di non averle permesso di verificare lo stato dell’immobile e la corretta esecuzione delle opere prima della data fissata per il rogito. L’acquirente si rivolse quindi al Tribunale per accertare la legittimità del proprio recesso e l’illegittimità di quello della controparte, con conseguente richiesta di restituzione del doppio della caparra.

La Decisione della Corte sul recesso contratto preliminare

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società acquirente, e la Corte di Cassazione ha confermato tali decisioni, rigettando il ricorso della venditrice. Il punto centrale della decisione non risiede tanto nella gravità dei lavori mancanti, quanto nel comportamento del venditore.

I giudici hanno stabilito che il promittente venditore è inadempiente nel momento in cui non pone il promissario acquirente nelle condizioni di svolgere il controllo finale sull’effettiva consistenza del bene. Questo diritto alla verifica è considerato fondamentale e la sua negazione costituisce una violazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).

Di conseguenza, il rifiuto dell’acquirente di presentarsi al rogito non è stato considerato un inadempimento, ma una legittima reazione basata sull’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.): non si può pretendere che una parte adempia alla propria obbligazione (pagare il saldo e stipulare) se la controparte non ha adempiuto alla sua (consegnare un bene completo e verificabile).

Le Motivazioni

La ratio decidendi della Corte è chiara e si fonda su principi cardine del nostro ordinamento. Il diritto del compratore di ispezionare il bene prima di formalizzare l’acquisto è incontestabile. È un’espressione del dovere di correttezza che deve governare ogni fase contrattuale. Impedire questa verifica, indipendentemente dal fatto che le mancanze fossero oggettivamente di lieve entità, costituisce un inadempimento grave da parte del venditore.

Il comportamento del venditore, che ha prima negato la verifica e poi ha frettolosamente esercitato il recesso per vendere ad altri, è stato ritenuto contrario a buona fede. La Corte ha sottolineato che l’atteggiamento dell’acquirente, consistente nel disattendere l’invito a stipulare senza prima aver potuto controllare l’immobile, non era privo di ragionevole fondamento. Era, al contrario, una legittima forma di autotutela contrattuale. Pertanto, il recesso contratto preliminare esercitato dalla società venditrice era illegittimo, poiché proveniva dalla parte che, per prima, si era resa inadempiente.

Le Conclusioni

Questa pronuncia rafforza significativamente la posizione del promissario acquirente nella fase finale di una compravendita immobiliare. Le implicazioni pratiche sono evidenti:

1. Per i venditori: È fondamentale garantire e facilitare l’accesso all’immobile per le verifiche finali. Ostacolare o negare questo diritto espone al rischio di essere considerati la parte inadempiente, con la conseguenza di perdere la caparra (e doverne restituire il doppio) e vedersi invalidare il proprio recesso.

2. Per gli acquirenti: Il diritto a un controllo finale è un’arma di tutela potente. Se il venditore nega questa possibilità, l’acquirente è legittimato a sospendere i propri obblighi, incluso quello di presentarsi al rogito, senza per questo essere considerato in torto. Questo principio vale anche se i difetti sospettati o le opere mancanti sono di modesta entità.

È legittimo il recesso del venditore se l’acquirente non si presenta al rogito?
No, non è legittimo se il venditore stesso è inadempiente per non aver messo l’acquirente in condizione di verificare lo stato finale e il completamento dei lavori dell’immobile prima della stipula.

L’acquirente può rifiutarsi di firmare il contratto definitivo se i lavori non sono stati completati?
Sì, l’acquirente può legittimamente sospendere la sua prestazione, ovvero la firma del rogito, se il venditore non gli ha consentito di effettuare un controllo finale per accertare l’effettiva consistenza e lo stato del bene promesso in vendita.

Il diritto di verifica dell’immobile da parte dell’acquirente è sempre valido, anche se le mancanze sono di lieve entità?
Sì, la Corte ha stabilito che il diritto dell’acquirente di svolgere un controllo finale sul bene è un principio fondamentale. La sua negazione da parte del venditore costituisce un inadempimento che giustifica la reazione dell’acquirente, a prescindere dalla gravità effettiva delle carenze riscontrate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25062 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25062 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23719/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -indirizzo PEC: EMAIL-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE -già RAGIONE_SOCIALE e prima RAGIONE_SOCIALE-, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME -indirizzi PEC: EMAIL e EMAIL–

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 454/2020 depositata il 03/02/2020.

Lette le conclusioni del Pubblico Ministero dott. NOME COGNOMEinammissibilità del ricorso); udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Tra RAGIONE_SOCIALE, promittente venditrice, e RAGIONE_SOCIALE -poi incorporata in RAGIONE_SOCIALE, ed ora RAGIONE_SOCIALE-, promissaria acquirente, era intervenuto il 2.5.2011 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile

di pregio storico ristrutturato dalla promittente venditrice, sito in Reggio Emilia: il prezzo concordato era di € 850.000,00, con caparra di € 235.000,00 effettivamente versata, e la stipula del contratto definitivo era prevista entro il 31.10.2011, previo accertamento dell’ultimazione dei lavori da completare in data anteriore al rogito. Il 15.2.2012 la promittente venditrice aveva esercitato il recesso per inadempimento della controparte -che avrebbe tardato a dare le indicazioni, da fornire in base alla clausola 5 del contratto entro il 15.6.2011, necessarie per i lavori di completamento previsti entro il 31.10.2011, con un comportamento determinante la proroga automatica del termine, avrebbe preteso una verifica acustica invece non dovuta, trattandosi di immobile di interesse storico-artistico, e soprattutto non si sarebbe presentata alla stipula del definitivo fissata per il 13.12.2011-; RAGIONE_SOCIALE che aveva trattenuto la caparra, aveva promesso in vendita l’immobile a terzi il 16.2.2012, con contratto trascritto il 17.2.2012 (nella stessa data in cui RAGIONE_SOCIALE aveva ricevuto comunicazione del recesso).
RAGIONE_SOCIALE, ritenuto illegittimo il recesso di RAGIONE_SOCIALE -che non le avrebbe fatto verificare l’immobile sotto il profilo della adeguatezza acustica e che non le avrebbe permesso di constatare l’ultimazione degli interventi di rifinitura (a novembre 2011 ancora sarebbero mancati i battiscopa e una porta)-, aveva esercitato a propria volta il recesso venti giorni dopo, rivendicando il diritto ad ottenere il doppio della caparra, e aveva adito il Tribunale di Reggio Emilia per l’accertamento della legittimità del recesso operato e dell’illegittimità del recesso della controparte, con le pronunce conseguenti.
Il Tribunale di Reggio Emilia aveva accolto la domanda di RAGIONE_SOCIALE con sentenza che la Corte d’Appello di Bologna, alla quale si era rivolta RAGIONE_SOCIALE in sede di impugnazione, aveva confermato.

A fondamento della decisione la Corte di merito aveva evidenziato quanto segue: -è stato correttamente ritenuto esistente l’inadempimento di RAGIONE_SOCIALE perché se è vero che al 31.10.2011 i lavori di ristrutturazione erano stati condotti in modo positivo, mancando i battiscopa in legno e le porte interne dell’alloggio, nonché ‘ il lavandino del mobile da incasso, in assenza del mobile sottostante’ , è altrettanto vero che lo stato dell’immobile è rimasto invariato nei mesi di novembre e dicembre 2011, come riscontrano la documentazione acquisita agli atti (fotografie, raccomandate scambiate tra le parti) e l’esito delle prove testimoniali (teste NOME COGNOME; quanto all’invito alla stipula del definitivo, ‘ la RAGIONE_SOCIALE ha omesso di fissare (e comunicare a Korus) la data di comparizione davanti al notaio, dolendosi in primo luogo del fatto che la venditrice, dopo il sopralluogo del 31 ottobre 2011 non l’avesse più posta in condizioni di verificare il completamento dei lavori ‘; ciò emerge dalle produzioni documentati e dalle prove testimoniali (teste NOME COGNOME, alla luce delle quali ‘ non può dirsi che l’atteggiamento passivo di NOME
consistito … nell’ignorare l’invito della COGNOME a fissare la data del rogito, dolendosi di non essere stata posta in condizione di verificare l’immobile – fosse contrario a buonafede, in quanto è incontestabile che il compratore abbia diritto a svolgere un controllo finale sul bene che va ad acquistare, prima di addivenire all’atto di definitivo trasferimento ‘; a fronte della reazione legittima di Imex, COGNOME reagì dapprima con il silenzio e poi con la raccomandata del 15.2.2012 con la quale, ‘premesso che la compratrice non era comparsa avanti al notaio COGNOME all’appuntamento fissato per il 13 dicembre 2011 (in relazione al quale, peraltro, non vi è nemmeno prova della comunicazione a Imex) ‘, dichiarò di recedere e di trattenere la caparra; -‘ posto che RAGIONE_SOCIALE aveva pur sempre conservato l’interesse ad acquistare l’alloggio … anche dopo il novembre 2011, sol che fosse stata posta in grado di controllare il completamento dei lavori, è evidente che l’atteggiamento passivo della acquirente, consistito nel disattendere l’invito della COGNOME a fissare una data per il rogito (raccomandata 28 novembre 2011, doc. n.26 di Korus), non era privo di ragionevole fondamento, ossia era conforme alla buona fede ex art.1375 c.c. ed al principio del ‘non adimplenti ecc…’, ex art.1460 c.c., che -per l’appunto -consente alla parte non inadempiente di rifiutare l’adempimento delle proprie obbligazioni, ove la controparte non abbia eseguito le proprie ‘; -le stesse osservazioni valgono in relazione alla pretesa di Imex di verificare la conformità dell’immobile alle norme in materia acustica, poiché si concorda con il Tribunale sul fatto che la questione dell’applicabilità delle norme acustiche al caso di specie fosse irrilevante, posto che ‘ Imex aveva comunque diritto di procedere alla verifica del bene anche in punto di isolamento acustico, salva ovviamente ogni questione sulla concreta applicabilità al caso di specie della normativa in parola ‘.
RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

RAGIONE_SOCIALE ora RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso.

Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte domandando l’ inammissibilità del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE denunzia la ‘violazione dell’art.360, n.3 c.p.c. con riferimento al comportamento posto in essere dalla RAGIONE_SOCIALE in ordine alla legittimità del recesso esercitato ex art.1385 c.c., stante l’inadempimento’ della controparte.

La Corte avrebbe dato una valutazione dicotomica delle posizioni delle parti, senza metterle in relazione ai fini della verifica di quale fosse la parte adempiente alla data del recesso del febbraio 2012. In particolare, la Corte di merito, rigettando i primi tre motivi di appello proposti da RAGIONE_SOCIALE, non avrebbe considerato che RAGIONE_SOCIALE fornì le informazioni che doveva per le finiture necessarie al completamento dei lavori gravanti sulla ricorrente con un ritardo di complessivi mesi quattro, con conseguente
slittamento di mesi quattro del termine del 31.10.2011 originariamente pattuito per il completamento dei lavori. Il recesso della promittente venditrice sarebbe stato pertanto legittimo, essendo inadempiente non RAGIONE_SOCIALE ma la promissaria acquirente, che non si era presentata alla stipula avanti al notaio designato.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce la ‘Violazione dell’art.360, n.3 c.p.c. con riferimento al comportamento posto in essere dalla RAGIONE_SOCIALE in ordine alla legittimità del recesso esercitato stante l’assenza di un inadempimento di non scarsa importanza da parte della RAGIONE_SOCIALE, ex art.1455 c.c.

Secondo la ricorrente se si fossero considerati i lavori ancora non compiuti al 31.10.2011, consistenti nella posa dei battiscopa e di una porta interna, si sarebbe dovuta escludere l’importanza dell’inadempimento, peraltro solo parziale, della promittente venditrice e si sarebbe dovuto conseguentemente considerare illegittimo il comportamento di RAGIONE_SOCIALE sia in ordine alla mancata presentazione alla stipula, sia in ordine all’esercitato recesso

Con il terzo motivo di critica RAGIONE_SOCIALE lamenta la ‘Violazione dell’art.360 n.3 c.p.c. con riferimento al comportamento posto in essere dalla RAGIONE_SOCIALE in ordine alla legittimità del recesso esercitato ex art.1385 c.c. stante l’assenza della RAGIONE_SOCIALE alla stipula notarile costituente adempimento ex art.1455 c.c.’.

La Corte di merito – a suo dire – avrebbe dato ingiustificato rilievo al fatto che RAGIONE_SOCIALE non avrebbe messo la promissaria acquirente in condizione di verificare il completamento dei lavori dopo il sopralluogo del 31.10.2011. La stipula del contratto definitivo sarebbe stata fissata ad oltre un mese dall’ultimo sopralluogo e RAGIONE_SOCIALE non ne avrebbe richiesto altri nell’intervallo di tempo indicato, agendo senza diligenza e lealtà e non presentandosi davanti al notaio senza alcuna seria giustificazione -pur essendo pienamente consapevole della data della convocazione-.
Con il quarto motivo, infine, RAGIONE_SOCIALE denunzia la ‘violazione dell’art.360 n.3 c.p.c. con riferimento alla normativa acustica di cui al DM 5.12.1997, in ordine alla legittimità del recesso esercitato ex art.1385 c.c. da RAGIONE_SOCIALE stante l’assenza della RAGIONE_SOCIALE alla stipula notarile’.

Osserva che la normativa richiamata non avrebbe trovato applicazione nel caso di specie, essendo stato sottoposto l’immobile ad una ristrutturazione solo parziale, e sarebbe contraddittorio che la Corte di merito da una parte abbia ritenuto irrilevante la questione, dall’altra abbia riconosciuto il diritto della controparte a detta verifica: o c’era il diritto all’adeguamento o non c’era, e in tale seconda ipotesi non vi sarebbe stato motivo per l’effettuazione del sopralluogo richiesto.
I quattro motivi possono essere esaminati congiuntamente, perché presentano tutti lo stesso limite di fondo: rimettono in discussione le valutazioni di merito, svolte dalla Corte d’Appello di Bologna in modo conforme al deciso del Tribunale di

Reggio Emilia, senza nemmeno cogliere l’essenza della ratio decidendi posta a fondamento della decisione.

Essi quindi sono infondati.

Come condivisibilmente rilevato dal PG, la Corte di merito fonda la valutazione del comportamento tenuto da RAGIONE_SOCIALE come inadempiente sul fatto che la promittente venditrice non pose la promissaria acquirente in condizioni di svolgere il controllo finale, che poteva essere legittimamente preteso dalla stessa, sull’effettiva consistenza del bene; in conseguenza dell’impossibilità, ascrivibile alla promittente venditrice, di una verifica finale della situazione dell’alloggio, il comportamento di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che -a prescindere dal rilievo ‘oggettivamente discutibile’ delle carenze esecutive da essa riscontrate e dalla ritualità della comunicazione della convocazione avanti al notaiodisattese l’invito a stipulare il contratto definitivo, non poteva essere considerato contrario a buona fede, apparendo giustificato ex art.1460 c.c.; RAGIONE_SOCIALE esercitò quindi il recesso, in data 15.2.2012 -e promise subito dopo in vendita a terzi lo stesso immobile che avrebbe dovuto essere acquistato da RAGIONE_SOCIALE– pur essendo inadempiente e pur non potendo considerare inadempiente la controparte che aveva legittimamente sospeso la prestazione; la promittente venditrice esercitò, in conclusione, il recesso in violazione del disposto dell’art.1385 c.c. correttamente utilizzato invece, in seguito, dalla promissaria acquirente.
Attraverso i quattro motivi di ricorso per cassazione articolati RAGIONE_SOCIALE continua ad insistere perché si riconosca importanza al ritardo con cui essa afferma che RAGIONE_SOCIALE fornì le indicazioni per i lavori di rifinitura e al conseguente slittamento dei tempi di completamento dei lavori, al fatto che comunque i lavori mancanti al 31.10.2011 fossero di minima consistenza ai fini di una verifica ex art.1455 c.c., al fatto che la promissaria acquirente volesse ingiustificatamente una verifica per le condizioni di isolamento acustico dell’alloggio e al fatto che non potesse essere giustificata la mancata presentazione avanti al notaio per la stipula del definitivo anche perché RAGIONE_SOCIALE avrebbe avuto tutto il tempo di chiedere un ulteriore sopralluogo ma non lo avrebbe fatto-.
Tutte queste doglianze da una parte non colgono la ratio decidendi della sentenza impugnata che, come rilevato, individua l’inadempimento di RAGIONE_SOCIALE nel non aver messo la promissaria acquirente in condizioni di effettuare una verifica finale delle condizioni dell’alloggio, legittimando conseguentemente la stessa a sospendere l’effettuazione della prestazione a suo carico ; dall’altra non identificano, nonostante l’apparente richiamo all’art. 360 n.3 c.p.c., alcuna concreta violazione di legge ma mirano a rimettere in discussione l’impianto interpretativo -valutativo del materiale istruttorio che il Tribunale di Reggio Emilia prima e la Corte d’Appello di Bologna poi hanno costruito in modo conforme, secondo un percorso motivazionale logico e privo di contraddizioni.
Sotto il secondo profilo evidenziato si richiamano ancora i principi espressi nell’ordinanza di questa Corte n.24054/2017 -reiterati di recente da Cass. n.25182/2024secondo i quali ‘ In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione: il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi -violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa ‘.
Quanto alla possibilità di far valere, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, i vizi di motivazione, si richiama l’orientamento interpretativo ormai consolidato ben identificato dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n.8053/2014, secondo cui ‘… è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione ‘ -tutte ipotesi che nel caso di specie non sussistono-: i vizi del percorso motivazionale che possono ancora rilevare, al di fuori delle ipotesi appena esplicitate, sono quelli correlabili all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art.360 n.5 c.p.c., ma la possibilità di proposizione di un tale tipo di critica è esclusa nelle ipotesi in cui vi siano state, come nel caso di specie, pronunce conformi di primo e di secondo grado -si richiama il disposto dell’art.348 ter commi 3 e 4 c.p.c., applicabile ratione temporis -.
In conclusione, il ricorso proposto deve essere integralmente respinto e le spese del giudizio di legittimità debbono essere poste a carico di RAGIONE_SOCIALE

Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto

P. Q. M.

La Corte respinge il ricorso e condanna RAGIONE_SOCIALE a rimborsare le spese del giudizio di legittimità a RAGIONE_SOCIALE, liquidandole in complessivi € 8.000,00, oltre € 200,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il

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