Recesso contratto preliminare: le tutele del compratore

Una società venditrice di un immobile non garantiva la sua libertà da ipoteche prima del rogito. I promissari acquirenti hanno esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare e la Corte di Cassazione ha confermato il loro diritto a ricevere il doppio della caparra versata. La Corte ha stabilito che la presenza di ipoteche, la cui cancellazione non è assicurata, costituisce un grave inadempimento del venditore che legittima il recesso del compratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Contratto Preliminare: Quando è Legittimo e Come Ottenere il Doppio della Caparra

Il contratto preliminare di compravendita, noto come “compromesso”, è un passo fondamentale nell’acquisto di un immobile. Tuttavia, cosa succede se il venditore non rispetta gli accordi? Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce le tutele a disposizione del promissario acquirente, soffermandosi in particolare sul recesso contratto preliminare e sul diritto a ottenere il doppio della caparra. Analizziamo insieme la vicenda e i principi di diritto affermati dai giudici.

I Fatti del Caso: Un Preliminare e Due Ipoteche

Una coppia stipulava un contratto preliminare con una società di costruzioni per l’acquisto di un immobile, versando una cospicua caparra confirmatoria. Al momento di procedere con l’atto notarile definitivo, emergeva una circostanza allarmante: sull’immobile gravavano ben due ipoteche. Sebbene la società venditrice avesse dato rassicurazioni sulla cancellazione di una delle due, non forniva alcuna garanzia per la seconda.

Di fronte a questa situazione di incertezza e al concreto rischio di acquistare un bene gravato da vincoli pregiudizievoli, la coppia decideva di agire legalmente. Inizialmente, chiedeva al Tribunale la risoluzione del contratto per grave inadempimento della società, con la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento dei danni. In subordine, formulava domanda di recesso contratto preliminare.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il giudizio si è sviluppato attraverso tre gradi.

Il Primo e Secondo Grado

Nel corso del primo grado, la coppia optava definitivamente per la domanda di recesso. Il Tribunale accoglieva la loro richiesta, dichiarando legittimo il recesso e condannando la società venditrice a restituire una somma, seppur ridotta rispetto al doppio della caparra.

La società costruttrice proponeva appello, ma la Corte d’Appello non solo respingeva il gravame principale, ma accoglieva quello incidentale della coppia. Riformando la decisione di primo grado, la Corte condannava la società al pagamento dell’intero importo corrispondente al doppio della caparra versata, riconoscendo la gravità del suo inadempimento.

L’Approdo in Cassazione e le Motivazioni della Società Venditrice

Non soddisfatta, la società ricorreva in Cassazione, basando la sua difesa su quattro motivi principali:
1. L’illegittimità del cambio di domanda da risoluzione a recesso.
2. L’errata attribuzione dell’inadempimento, sostenendo che la mancata stipula del rogito fosse colpa degli acquirenti.
3. La tardività dell’appello incidentale della coppia.
4. L’errata qualificazione di una parte della somma come caparra confirmatoria.

Le Motivazioni della Cassazione: Analisi del Recesso Contratto Preliminare

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato integralmente il ricorso della società, fornendo chiarimenti cruciali sul recesso contratto preliminare.

Innanzitutto, i giudici hanno stabilito che la scelta dei promissari acquirenti di optare per il recesso, già previsto come domanda subordinata nell’atto introduttivo, era pienamente legittima e non costituiva una domanda nuova.

Il punto centrale della decisione, però, riguarda il secondo motivo. La Corte ha confermato che la presenza di ipoteche sull’immobile, senza la certezza della loro cancellazione prima o contestualmente al rogito, costituisce un inadempimento grave e sufficiente a giustificare il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo. È del tutto prevedibile e legittimo che chi acquista un immobile pretenda di riceverlo libero da pesi e vincoli. Il permanere di un’iscrizione ipotecaria rappresenta un ostacolo alla libera circolazione giuridica del bene e un rischio per l’acquirente. Pertanto, la condotta della società venditrice era da considerarsi gravemente inadempiente, legittimando il recesso contratto preliminare esercitato dalla coppia.

La Corte ha anche respinto gli altri motivi, ritenendo tempestivo l’appello incidentale (in virtù delle sospensioni dei termini per l’emergenza Covid-19) e corretta l’interpretazione dei giudici di merito sulla natura di caparra confirmatoria delle somme versate.

Conclusioni: Le Tutele per il Promissario Acquirente

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale a tutela di chi acquista un immobile: il promissario acquirente ha il diritto di ricevere il bene libero da qualsiasi vincolo pregiudizievole, come le ipoteche. Se il venditore non è in grado di garantire questa condizione, si rende inadempiente.

In tale scenario, l’acquirente può legittimamente esercitare il diritto di recesso dal contratto preliminare ai sensi dell’art. 1385 c.c. e pretendere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. Si tratta di uno strumento di autotutela forte ed efficace, che sanziona la parte inadempiente e risarcisce, in via forfettaria, la parte che subisce l’inadempimento, senza la necessità di dover provare l’esatto ammontare del danno subito.

È possibile modificare la domanda da risoluzione del contratto a recesso nel corso della causa?
Sì, la Corte ha ritenuto legittima questa scelta. Poiché la domanda di recesso era già stata proposta in via subordinata fin dall’inizio, la successiva decisione di renderla la domanda principale non costituisce un’illegittima modifica della domanda, ma una legittima opzione processuale.

La presenza di un’ipoteca sull’immobile giustifica il recesso dal contratto preliminare da parte del compratore?
Sì. La Corte ha affermato che la presenza di ipoteche, per le quali il venditore non fornisca adeguata assicurazione di cancellazione al momento del rogito, costituisce un grave inadempimento. Questo inadempimento legittima il promissario acquirente a rifiutare di stipulare il contratto definitivo e a esercitare il diritto di recesso.

In caso di recesso per inadempimento del venditore, il compratore ha sempre diritto al doppio della caparra?
Sì, se la somma versata è qualificata come caparra confirmatoria. La Corte d’Appello, la cui decisione è stata confermata dalla Cassazione, ha condannato la società venditrice a restituire l’intero importo pari al doppio della caparra, riformando la decisione di primo grado che l’aveva ridotta. Questo conferma che il meccanismo previsto dall’art. 1385 c.c. (restituzione del doppio) è la conseguenza diretta del recesso per inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11560 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11560 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 20/03/2024

PRELIMINARE DI VENDITA

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO ) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta su foglio separato materialmente allegato al ricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta su foglio separato materialmente allegato al controricorso, dall’AVV_NOTAIO e con indicazione del seguente indirizzo pec: EMAIL;

-controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte di appello dell’Aquila n. 1651/2022 (pubblicata il 23 novembre 2022);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 marzo 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria depositata dai controricorrenti.

RITENUTO IN FATTO

Con ricorso ex art. 702 -bis c.p.c. COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pescara, la RAGIONE_SOCIALE per sentir – in via principale – accertare e dichiarare il grave inadempimento di detta società rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare stipulato il 3 aprile 2013 e, per l’effetto, dichiarare la risoluzione dello stesso contratto, con la condanna della RAGIONE_SOCIALE alla restituzione dell’importo di euro 125.000,00, raddoppiato come per legge, ed al risarcimento, in loro favore, anche dei danni subiti per maggiori esborsi di euro 8.349,00 per spese di agenzia, di euro 793,00 per spese di registrazione del citato contratto preliminare, di euro 701,12 per spese di erogazione del finanziamento, per un totale complessivo di euro 9.843,12, il tutto con interessi legali e vittoria di spese e competenze di lite; in via subordinata, i ricorrenti chiedevano l’accertamento e la declaratoria dell’inadempimento della predetta società, il riconoscimento e la dichiarazione della legittimità dell’esercizio del diritto di recesso, da intendersi manifestato con lo stesso ricorso, e, per l’effetto, dichiarare lo scioglimento del contratto preliminare, con la conseguente condanna della medesima società alla restituzione dell’importo di euro 125.000,00, raddoppiato come per legge, ed al risarcimento dei danni in loro favore subiti per i maggiori esborsi precedentemente indicati.
Resisteva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale eccepiva, preliminarmente, la nullità della scrittura privata in cui era stato sostanziato il contratto preliminare in quanto sottoscritta da persona non munita dei poteri

rappresentativi della società; nel merito, contestava le avverse domande, insistendo sull’incompatibilità tra risoluzione e recesso e, soprattutto, sull’errata applicazione, nel primo caso, della disciplina del doppio della caparra; in ogni caso, deduceva l’insussistenza del suo inadempimento assumendo che le controparti non avevano conseguito il mutuo necessario per la stipula dell’atto pubblico; spiegava, infine, domanda riconvenzionale, chiedendo che venisse accertato il minor valore di proprietà dei ricorrenti e che fosse ridotta, per eccessiva onerosità, la clausola penale.
Nel corso del giudizio e nel rispetto dei termini preclusivi le parti modificavano alcuni aspetti delle reciproche domande, ovvero specificamente: -la società RAGIONE_SOCIALE invocava la condanna dei ricorrenti al pagamento degli importi imputabili ai miglioramenti apportati al bene, quantificati, in dettaglio, in euro 4.618,22 a titolo di lavori eseguiti dalla ditta RAGIONE_SOCIALE e in euro 12.703,80 per forniture pavimenti, rivestimenti e sanitari; -i ricorrenti, a loro volta, optavano invece, quale domanda principale, per la dichiarazione di recesso dal contratto preliminare con conseguimento del doppio della caparra.
L’adito Tribunale di Pescara, dopo aver disposto il mutamento del rito, con sentenza n. 1655/2019, accoglieva parzialmente la domanda principale, dichiarando la legittimità del recesso dei promissari acquirenti con la derivante condanna della inadempiente società RAGIONE_SOCIALE alla restituzione della somma, corrisposta a titolo di caparra, nella misura di euro 125.000,00, ed in riduzione rispetto alla misura del doppio della stessa, al pagamento anche della ulteriore somma di euro 50.000,00.
Decidendo sul gravame interposto dalla RAGIONE_SOCIALE e nella costituzione degli appellati COGNOME NOME e COGNOME NOME (i quali, a loro volta, formulavano gravame incidentale, considerato tempestivo), la Corte di appello di L’Aquila, con sentenza n. 1651/2022 (pubblicata il 23 novembre 2022), respingeva l’appello principale e

rilevava la fondatezza di quello incidentale, con la conseguente condanna della citata società al pagamento, in loro favore, della somma di euro 250.000,00, oltre interessi e alla condanna delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata decisione, la Corte abruzzese, nell’esaminare prioritariamente l’appello principale, ne rilevava l’infondatezza, stabilendo che i ricorrenti in primo grado avevano legittimamente agito, con la domanda introduttiva, per la risoluzione o la dichiarazione di accertamento del loro diritto di recesso (instando per la restituzione del doppio della caparra), optando, poi, in via definitiva, come in loro facoltà, con la memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., per la seconda, in tal senso delimitando il ‘thema decidendum’.
La Corte territoriale riteneva, poi, che il giudice di primo grado aveva imputato correttamente alla società RAGIONE_SOCIALE l’inadempimento contrattuale, dopo aver tenuto conto che la presenza di due ipoteche e l’assenza di elementi in grado di consentire un diverso inquadramento della vicenda, avevano consentito di affermare che non ricorrevano le condizioni per la sottoscrizione dell’atto pubblico e che una tale situazione non poteva certamente ascriversi al comportamento dei promissari acquirenti. Né – aggiungeva il giudice di secondo grado coglieva nel segno la prospettazione della citata società orientata ad escludere il suo inadempimento nella riduzione del valore dell’immobile oggetto della permuta e di proprietà dei coniugi COGNOME –COGNOME (peraltro rappresentata in apposita nota dell’aprile 2015).
Di contro la Corte di appello ravvisava l’accoglibilità del gravame incidentale dei menzionati coniugi in ordine alla dedotta erroneità della disposta riduzione della caparra confirmatoria, che, invece, avrebbe dovuto essere restituita nella misura del doppio, dovendosi a tale riguardo tener conto anche dell’importo di euro 10.000,00, di contro erratamente qualificato dal primo giudice, come confirmatoria.

Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la RAGIONE_SOCIALE, resistito con un congiunto controricorso – illustrato da memoria -da COGNOME NOME e COGNOME NOME.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo, la ricorrente denuncia – ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. – la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., oltre che degli artt. 1385 e 1453 c.c., nonché dell’art. 183 n. 1 c.p.c., sul presupposto che la Corte di appello, con la sentenza impugnata, aveva ritenuto che i promissari acquirenti – pur avendo formulato domanda di risoluzione in via principale e di recesso in via subordinata – avevano legittimamente scelto di agire, poi, con quest’ultima mediante la modificazione operata con la memoria ex art. 183 c.p.c.
Con il secondo motivo, la ricorrente deduce – con riferimento all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. – la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dell’art. 2697 c.c. e l’illogicità e il travisamento della sentenza impugnata circa l’imputabilità, a carico della stessa, della gravità dell’inadempimento. Secondo la società RAGIONE_SOCIALE non poteva giungersi a tale conclusione poiché essa aveva comunicato di voler essere presente per la stipula del rogito e la mera precisazione che anche il legale rappresentante della banca mutuante sarebbe stato presente non legittimava a presumere che l’altra ipoteca permanesse e che non si potesse stipulare, con la conseguenza che la mancata conclusione dell’atto pubblico si sarebbe dovuta imputare ai promissari acquirenti che non si erano presentati in sede di rogito, senza che potesse ritrarsi la valutazione di un inadempimento addebitabile ad essa ricorrente sol perché aveva proposto di rideterminare il valore dell’appartamento di proprietà dei ricorrenti, oggetto di permuta, da euro 200.000,00 ad euro 150.000,00.
Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta – in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. – la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 166 e 168 bis c.p.c., contestando la legittimità della ravvisata ammissibilità – con la sentenza della Corte aquilana – dell’appello incidentale avanzato dagli appellati, che si sarebbe dovuto considerare, invece, tardivo.

Sul punto la ricorrente deduce l’erroneità della sentenza impugnata con la quale era stato ritenuto tempestivo il suddetto gravame nonostante il relativo atto di costituzione fosse stato depositato 20 giorni prima – non dell’udienza del 15.4.2020 fissata nell’atto di appello principale bensì – di quella differita dal Presidente della competente Sezione con decreto emesso il 12.5.2020 ai sensi degli artt. 350 e 168 -bis, comma 5, c.p.c., immediatamente dopo la cessazione del periodo di sospensione disposto in conseguenza dell’emergenza sanitaria da Covid -19.
Con il quarto ed ultimo motivo, la ricorrente prospetta – avuto riguardo all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. – la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1362 e segg. c.c. (ovvero delle norme in materia di interpretazione dei contratti), nonché la violazione degli artt. 1386 e 1385 c.c., oltre che degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo l’erroneità della sentenza di appello nella parte in cui aveva non aveva ravvisato l’infondatezza dell’appello incidentale, in base alla corretta interpretazione delle norme denunciate, perché la somma versa di euro 10.000,00 non costituiva caparra confirmatoria, ma penitenziale, per quanto indicato letteralmente nel contratto e con richiamo alle norme corrette.
Il primo motivo è manifestamente infondato, dal momento che gli odierni controricorrenti (originari attori) non avevano introdotto – nel termine preclusivo previsto dall’art. 183, comma 6, c.p.c. – alcuna domanda nuova, né avevano proceduto ad un illegittimo mutamento di quella inizialmente formulata perché, quella relativa all’ottenimento

della declaratoria del legittimo esercizio del diritto di recesso era stata comunque proposta con il ricorso ex art. 702 -bis c.p.c., ancorché in via subordinata rispetto a quella di risoluzione. In tal senso, quindi, la Corte di appello ha, nella sentenza qui impugnata, esercitato legittimamente, adeguatamente motivandola, l’esplicazione del suo potere di rilevazione ed interpretazione della domanda, dimostrando come la questione riguardante l’accertamento della legittimità del recesso operato fosse ricompresa tra quelle oggetto di decisione, così interpretando ed accertando correttamente la volontà che avevano inteso manifestare gli odierni controricorrenti.
6. Il secondo motivo è inammissibile perché, in effetti, con lo stesso, mediante la prospettazione dell’assunta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e di una presunta illogicità della motivazione della sentenza impugnata, oltre che di un asserito travisamento delle risultanze probatorie, la ricorrente ha inteso -surrettiziamente – sollecitare questa Corte a procedere ad una generale rivalutazione alternativa delle ragioni poste a fondamento della decisione impugnata, che, invece, risultano adeguatamente argomentate a supporto della soluzione raggiunta con riferimento alla ricostruzione degli elementi probatori giustificativi dell’emergenza dell’inadempimento della società oggi ricorrente, tale da legittimare il recesso delle controparti (quali promissari acquirenti).
Costituisce giurisprudenza consolidata di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 27000/2016, Cass. n. 1229/2019 e Cass. n. 6774/2022) l’affermazione del principio secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma, rispettivamente, solo allorché si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte
d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione.

La Corte aquilana ha congruamente motivato il suo convincimento circa l’imputazione dell’inadempimento in capo alla società oggi ricorrente, evidenziando l’emergenza di una serie di elementi idonei a tal proposito (v. pagg. 7-9 della sentenza impugnata). In particolare, il giudice di appello ha posto in evidenza che sull’immobile costituente oggetto del preliminare risultavano iscritte due ipoteche, una a beneficio dell’istituto di credito mutuante che -secondo le assicurazioni della società RAGIONE_SOCIALE -avrebbe potuto procedere attraverso il proprio rappresentante alla liberazione del gravame in sede di stipula del rogito di trasferimento dell’immobile, nonché un’altra, iscritta dalla socRAGIONE_SOCIALE, sulla cui liberazione l’odierna ricorrente non aveva dato alcuna assicurazione (nonostante il disposto dell’art. 8 del preliminare avesse previsto che la vendita avrebbe dovuto aver luogo con riferimento ad un immobile libero da qualsivoglia iscrizione pregiudizievole).
Del resto, in via generale, è legittimo ritenere come sia del tutto prevedibile che il promissario acquirente di un immobile, che risulti gravato da ipoteche, possa legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate, senza nemmeno che occorra un’apposita pattuizione contrattuale in tal senso, in quanto il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene.

Alla stregua di tale accertamento la Corte abruzzese ha -sulla scorta dell’applicazione del principio generale in base al quale ai fini della delibazione sulla gravità dell’inadempimento occorre procedere ad una valutazione in termini oggettivi (avendo, quindi, riguardo, all’incidenza

sull’equilibrio sinallagmatico del contratto e sugli interessi delle parti) ritenuto legittimamente che la presenza delle due ipoteche e l’assenza di consentire un diverso inquadramento della complessiva vicenda contrattuale consentivano di affermare che non ricorrevano le condizioni per la stipula dell’atto pubblico di vendita e che una tale conseguenza non avrebbe potuto certamente essere ascritta ai promissari acquirenti.

Inoltre, la Corte di appello ha adeguatamente considerato la rilevanza della circostanza che la società RAGIONE_SOCIALE, con nota dell’aprile 2015 (ritualmente acquisita agli atti del giudizio), aveva manifestato -unilateralmente -la sua volontà di ridurre dall’importo di euro 200.000,00 a quello di euro 150.000,00 il valore degli immobili di proprietà COGNOME–COGNOME, che avrebbero dovuto costituire oggetto di permuta, e ciò contrariamente ad ogni previsione contrattuale, posto che il valore degli immobili come determinato era stato convenuto sulla scorta dei valori di mercato correnti all’epoca della conclusione dell’accordo, tenendo in considerazione anche le differenti caratteristiche degli immobili.
7. Pure il terzo motivo è privo di fondamento.

Infatti, pur se è vero che in caso di spostamento della prima udienza ex art. 168 -bis, comma 5, c.p.c., occorre fare riferimento – ai fini della valutazione della tempestività o meno della costituzione della parte convenuta o appellata -alla data dell’udienza fissata nell’atto introduttivo del giudizio (nel caso di specie 15 aprile 2020, a fronte del deposito in via telematica della comparsa di risposta contenente appello incidentale in data 5 aprile, quindi in violazione del prescritto termine di 20 giorni) -è altrettanto vero che – nella peculiare vicenda processuale in questione – il decreto presidenziale fu emesso in data 12 maggio 2020 (ai sensi degli artt. 350 e 168 -bis, comma 5, c.p.c.), immediatamente dopo la cessazione del periodo di sospensione
disposto in conseguenza dell’emergenza sanitaria da Covid -19 dagli artt. 83 d.l. n. 18 del 17.03.2020 e 36 del d.l. n. 23 del’8.04.2020, con i quali fu ‘sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali’ inizialmente dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 e, successivamente, dal 16 aprile all’11 maggio 2020.

Da ciò deriva che fino a quest’ultima data era da intendersi sospeso anche il termine per il deposito della comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale (rispetto alla data dell’udienza indicata nell’appello principale per il 15 aprile 2020), sia del decreto di differimento ex art. 168 -bis, comma 5, c.p.c., ragion per cui la Corte di appello ha correttamente rigettato l’eccezione di tardività della proposizione dell’appello incidentale da parte dei due appellati (odierni controricorrenti).
Il quarto ed ultimo motivo si profila inammissibile e, comunque, si prospetta infondato.

In effetti, la doglianza si risolve nella confutazione del risultato interpretativo raggiunto motivatamente dalla Corte di appello con riferimento al contenuto contrattuale (cfr. Cass. n. 6577/1988 e, da ultimo, Cass. n. 3954/2023) e, di conseguenza, con riguardo alla natura da assegnare alla funzione della somma di euro 10.000,00, anch’essa da intendersi imputabile a caparra confirmatoria e ciò sul presupposto che l’applicabilità dell’art. 1386 c.c. (che prevede la caparra penitenziale) implica che nel contratto sia stato previsto l’esercizio del diritto di recesso, il quale, nel caso di specie, non lo era.
Peraltro, diversamente, l’odierna ricorrente ai sensi dell’art. 1362, comma 2, c.c., avrebbe tenuto un diverso comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto, e se ne sarebbe avvalsa offrendo la restituzione della somma di euro

135.000,00 (di cui euro 115.000,00 corrisposti a titolo di mero acconto ed euro 20.000,00 imputabili al raddoppio della caparra penitenziale).

In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo.

Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della

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