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Recesso contratto preliminare: immobile difforme

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 91/2024, ha confermato il diritto di un promissario acquirente di esercitare il recesso dal contratto preliminare a causa di significative difformità dell’immobile. Il grave inadempimento della società venditrice, che aveva radicalmente trasformato l’unità immobiliare, ha legittimato la richiesta di restituzione del doppio della caparra. La Suprema Corte ha chiarito che l’atto di citazione con cui si chiede tale restituzione costituisce una valida manifestazione della volontà di recedere.

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Recesso Contratto Preliminare: Quando la Difformità dell’Immobile Giustifica lo Scioglimento del Vincolo

Il recesso dal contratto preliminare è un tema di grande rilevanza nel settore immobiliare, specialmente quando l’immobile promesso in vendita subisce modifiche sostanziali prima del rogito definitivo. Con l’ordinanza n. 91 del 3 gennaio 2024, la Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti, confermando la piena tutela del promissario acquirente di fronte a un grave inadempimento del costruttore. La vicenda analizzata riguarda un acquirente che ha citato in giudizio la società costruttrice dopo aver constatato che l’immobile era stato radicalmente trasformato rispetto a quanto pattuito, legittimando così la sua richiesta di scioglimento del vincolo e di risarcimento.

I Fatti di Causa

La controversia nasce da un contratto preliminare per la compravendita di un immobile di nuova costruzione. Il promissario acquirente, dopo aver versato acconti e una caparra confirmatoria, conveniva in giudizio la società promittente venditrice. La sua richiesta era chiara: ottenere la restituzione degli acconti e una somma pari al doppio della caparra versata, per un totale di 365.000 euro, a causa del grave inadempimento della società.

L’inadempimento consisteva nell’aver messo a disposizione un bene immobile con caratteristiche interne ed esterne radicalmente diverse da quelle previste nel contratto preliminare. Nonostante l’immobile fosse urbanisticamente conforme, la sua trasformazione lo rendeva un bene diverso da quello oggetto dell’accordo iniziale.

La società costruttrice si costituiva in giudizio, opponendosi alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, una sentenza che trasferisse coattivamente la proprietà dell’immobile. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al promissario acquirente, rigettando le pretese della società e confermando il suo inadempimento. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione sul Recesso dal Contratto Preliminare

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società costruttrice, confermando integralmente la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della decisione riguarda la legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato dall’acquirente. La Cassazione ha stabilito che la trasformazione sostanziale dell’immobile costituisce un inadempimento grave, tale da giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Uno degli aspetti più interessanti chiariti dalla Corte è la modalità con cui si può esercitare il diritto di recesso. La società venditrice sosteneva che l’acquirente non avesse mai comunicato formalmente la volontà di recedere. La Cassazione, invece, ha ribadito un principio consolidato: l’atto di citazione con cui la parte adempiente chiede la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra costituisce una manifestazione inequivocabile della volontà di recedere dal contratto, ai sensi dell’art. 1385 del codice civile. Non è quindi necessaria una preventiva comunicazione formale di recesso, poiché l’azione giudiziaria stessa, se qualificata in tal senso, assume tale valore.

L’Inadempimento del Venditore e la Difformità del Bene

Il fulcro della motivazione risiede nella gravità dell’inadempimento. La Corte ha sottolineato che l’obbligazione principale del venditore in un preliminare non è solo quella di stipulare il contratto definitivo, ma anche di consegnare un immobile che sia “inequivocabilmente identificato” e conforme alle pattuizioni. Nel caso di specie, l’immobile presentato per il rogito era un “fabbricato completamente trasformato”. Questo non rappresentava un semplice vizio, ma una vera e propria alterazione dell’oggetto del contratto, rendendo la prestazione del venditore non conforme a quella promessa.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione su diversi principi giuridici solidi. In primo luogo, ha respinto l’argomentazione della ricorrente relativa alla presunta mancanza di un termine essenziale nel contratto. La Corte d’Appello, infatti, non aveva fondato la sua decisione su un ritardo, ma sulla difformità del bene, rendendo irrilevante la questione del termine.

In secondo luogo, e più importante, la Corte ha affrontato il tema della qualificazione giuridica della domanda. Ha spiegato che quando un acquirente agisce in giudizio non per ottenere un risarcimento integrale del danno, ma specificamente per la restituzione del doppio della caparra, la sua azione va qualificata come esercizio del diritto di recesso previsto dall’art. 1385 c.c. Il giudice ha il potere e il dovere di interpretare la domanda e di ricondurla alla corretta fattispecie giuridica, indipendentemente dal nomen iuris utilizzato dalla parte.

Infine, la Corte ha rigettato le censure relative alla presunta insufficienza delle prove. Le risultanze documentali, le testimonianze e la consulenza tecnica d’ufficio (C.T.U.) avevano ampiamente dimostrato la difformità dell’immobile e l’inadempimento della società costruttrice. L’analisi dei fatti compiuta dai giudici di merito è stata ritenuta logica e priva di vizi, precludendo un riesame nel giudizio di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione rafforza la tutela del promissario acquirente nel contesto di una compravendita immobiliare. Le conclusioni pratiche che se ne possono trarre sono le seguenti:
1. Grave Inadempimento: Una trasformazione sostanziale dell’immobile rispetto a quanto pattuito nel preliminare costituisce un inadempimento grave che legittima il recesso dal contratto preliminare.
2. Esercizio del Recesso: L’azione legale finalizzata a ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria è una forma valida ed efficace per esercitare il diritto di recesso, senza necessità di una preventiva diffida o comunicazione formale.
3. Tutela del Compratore: Il compratore ha diritto a ricevere esattamente il bene descritto nel contratto preliminare. La conformità urbanistica non è sufficiente a sanare una difformità sostanziale rispetto agli accordi contrattuali.

È possibile recedere da un contratto preliminare se l’immobile viene modificato dal costruttore prima della consegna?
Sì, secondo la sentenza è possibile. Se l’immobile presenta caratteristiche radicalmente differenti da quelle pattuite nel contratto preliminare, si configura un grave inadempimento del venditore che legittima il promissario acquirente a esercitare il diritto di recesso.

Come si esercita il diritto di recesso in un contratto preliminare? È necessaria una comunicazione formale prima di agire in giudizio?
No, non è sempre necessaria una comunicazione formale. La sentenza chiarisce che l’atto di citazione con cui si chiede in giudizio la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria è considerato una manifestazione idonea ed esplicita della volontà di recedere dal contratto.

Cosa succede alla caparra confirmatoria in caso di recesso per inadempimento del venditore?
In caso di recesso legittimo dovuto a un grave inadempimento del venditore (la parte che ha ricevuto la caparra), la parte adempiente (l’acquirente) ha diritto a esigere la restituzione del doppio della caparra versata, come previsto dall’art. 1385 del codice civile.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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