Recesso contratto preliminare: effetti e conseguenze

La Corte di Cassazione chiarisce la natura e gli effetti del recesso contratto preliminare. Una volta che il promissario acquirente esercita il recesso per inadempimento del venditore, il contratto si considera immediatamente risolto. Di conseguenza, l’acquirente non può successivamente inviare una diffida ad adempiere, e la vendita dell’immobile a terzi da parte del venditore non costituisce un nuovo inadempimento, poiché il vincolo contrattuale era già venuto meno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Contratto Preliminare: Una Scelta Definitiva

L’esercizio del recesso contratto preliminare è una decisione dalle conseguenze irrevocabili. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: una volta comunicato il recesso a causa dell’inadempimento della controparte, il contratto si considera sciolto immediatamente. Questa scelta preclude la possibilità di cambiare idea e chiedere successivamente l’adempimento. Analizziamo insieme una vicenda che chiarisce perfettamente i confini e gli effetti di questo importante strumento di tutela contrattuale.

I Fatti del Caso: Dal Preliminare alla Controversia

La vicenda ha origine dalla stipula di un contratto preliminare per la compravendita di un appartamento. Il promissario acquirente versava una caparra confirmatoria di 5.000 euro a fronte di un prezzo totale di 25.000 euro. Tuttavia, a seguito di un sopralluogo, l’acquirente scopriva gravi vizi nell’immobile, tra cui il rischio di crollo del tetto e la mancanza di autorizzazioni edilizie ed energetiche.

Di fronte a questa situazione, l’acquirente comunicava alla società venditrice l’intenzione di esercitare il recesso dal contratto ai sensi dell’art. 1385 c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra. La venditrice contestava le accuse. In un secondo momento, l’acquirente cambiava strategia e inviava una diffida ad adempiere, invitando la venditrice a presentarsi dal notaio per la stipula del contratto definitivo. La risposta della venditrice era spiazzante: l’immobile era già stato venduto a terzi.

Il Tribunale di primo grado respingeva la domanda dell’acquirente, ma la Corte d’Appello ribaltava la decisione, condannando la venditrice al pagamento del doppio della caparra. Secondo i giudici d’appello, il recesso iniziale era inefficace e l’inadempimento si era concretizzato solo con la vendita dell’immobile a terzi. La venditrice ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sul recesso contratto preliminare

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società venditrice, cassando la sentenza d’appello e chiarendo la corretta interpretazione degli istituti del recesso e della risoluzione per inadempimento.

Recesso vs. Diffida ad Adempiere: Una Scelta Incompatibile

Il punto centrale della decisione è la natura del recesso previsto dall’art. 1385, comma 2, del Codice Civile. La Corte ha ribadito che si tratta di una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto. Ciò significa che la semplice dichiarazione della parte non inadempiente di volersi avvalere del recesso è sufficiente a sciogliere il vincolo contrattuale con effetto immediato, senza bisogno di una sentenza del giudice.

Una volta che il contratto è risolto per effetto del recesso, non può più essere “resuscitato”. Di conseguenza, la successiva diffida ad adempiere inviata dall’acquirente era giuridicamente inammissibile e priva di effetti, poiché si riferiva a un contratto ormai estinto. Le due strade – recesso e richiesta di adempimento – sono alternative e incompatibili.

L’errore della Corte d’Appello e il Principio di Diritto

La Corte di Cassazione ha evidenziato l’errore commesso dalla Corte d’Appello, la quale aveva considerato il contratto ancora in vigore dopo la dichiarazione di recesso. Di conseguenza, aveva erroneamente imputato alla venditrice un inadempimento (la vendita a terzi) avvenuto quando il rapporto contrattuale era in realtà già cessato per volontà dello stesso acquirente.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano su un’interpretazione consolidata della giurisprudenza. Il recesso per inadempimento è uno strumento speciale di risoluzione che opera di diritto. La sua funzione è quella di offrire una tutela rapida alla parte adempiente, che può svincolarsi dal contratto e ottenere una liquidazione forfettaria del danno (il doppio della caparra) senza dover provare l’esatto ammontare del pregiudizio subito. Scegliendo questa via, però, si rinuncia definitivamente alla possibilità di pretendere l’esecuzione del contratto. L’errore della Corte territoriale è stato quello di non riconoscere l’effetto risolutivo immediato della prima dichiarazione dell’acquirente, creando una situazione giuridicamente incoerente. La Cassazione ha quindi stabilito che, una volta esercitato il recesso, l’unica questione da valutare in un eventuale giudizio è la legittimità del recesso stesso, ovvero se l’inadempimento che lo ha motivato fosse grave e sussistente, non gli eventi successivi allo scioglimento del contratto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza offre un importante monito per chi si trova a gestire un inadempimento in un contratto preliminare. La scelta tra esercitare il recesso (e chiedere il doppio della caparra) o insistere per l’adempimento (o chiedere la risoluzione giudiziale con risarcimento del danno) è una decisione strategica cruciale e definitiva. Una volta comunicato il recesso, non si può più tornare indietro. La vendita dell’immobile a un’altra persona da parte del venditore, se avvenuta dopo la comunicazione di recesso, non costituisce un nuovo inadempimento, ma è semplicemente la lecita conseguenza del fatto che il venditore è tornato nella piena disponibilità del proprio bene a seguito della risoluzione del precedente vincolo.

Dopo aver esercitato il recesso da un contratto preliminare, posso ancora chiedere l’adempimento?
No, la Cassazione chiarisce che il recesso è una forma di risoluzione stragiudiziale che scioglie immediatamente il contratto. Una volta esercitato, non è più possibile chiedere l’adempimento o inviare una diffida ad adempiere.

La vendita dell’immobile a un terzo dopo che l’acquirente ha esercitato il recesso costituisce inadempimento?
No. Se il recesso è stato esercitato, il contratto preliminare è già risolto. Pertanto, la successiva vendita dell’immobile non può configurarsi come un inadempimento a un contratto che non esiste più.

Qual è la differenza tra recesso per inadempimento e domanda giudiziale di risoluzione?
Il recesso ex art. 1385 c.c. è uno strumento stragiudiziale che risolve il contratto di diritto con effetto immediato tramite una dichiarazione unilaterale. La domanda giudiziale di risoluzione, invece, richiede un’azione in tribunale per ottenere una sentenza che sciolga il contratto; l’effetto risolutivo si produce solo con la decisione del giudice.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10131 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10131 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5805/2020 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 2302/2019 depositata il 25/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il promissario acquirente NOME COGNOME conveniva dinanzi al Tribunale di Trapani la promittente venditrice NOME COGNOME in un’azione di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare di un appartamento, con domanda di restituzione del doppio della caparra. Il prezzo pattuito era di € 25.000, di cui € 5.000,00 corrisposti contestualmente alla sottoscrizione come caparra confirmatoria. Le parti convenivano che il saldo di € 20.000 sarebbe stato versato al momento della stipula del contratto definitivo. In seguito a un sopralluogo con un tecnico, il promissario acquirente riscontrava gravi v izi nell’immobile, quali il rischio di crollo del tetto e la mancanza delle necessarie autorizzazioni edilizie e delle certificazioni energetiche. Con raccomandata egli dichiarava quindi il recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto richiedendo la restituzione del doppio della caparra versata. La promittente venditrice contestava i fatti posti dall’acquirente a fondamento del recesso. Successivamente il promissario acquirente inviava una diffida ad adempiere, invitando la promittente venditrice a presentarsi dal notaio per procedere alla stipula del contratto definitivo. Quest’ultima comunicava di aver già venduto l’immobile a terzi .
Instaurato il giudizio, il Tribunale di Trapani rigettava le domande, sostenendo che il promissario acquirente non aveva assolto l’onere probatorio relativo all’inadempimento della promittente venditrice. Accogliendo l’impugnazione, la Corte di appello ha viceversa dichiarato risolto il contratto per inadempimento della promittente venditrice (argomentato sulla base dall’alienazione dell’immobile a terzi durante la pendenza del contratto preliminare) e condannato quest’ultima al pagamento del doppio della caparra.
Ricorre in cassazione la promittente venditrice con un unico motivo complesso, illustrato da memoria. Resiste il promissario acquirente con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il motivo denuncia violazione degli artt. 1385 co. 2, 1453 c.c. e 115 c.p.c. Sotto un primo profilo, si contesta che la Corte territoriale abbia erroneamente dichiarato che il recesso esercitato dal promissario acquirente non abbia prodotto effetto risolutorio del contratto. Si afferma che il recesso ex art. 1385 c.c. costituisce una forma di risoluzione di diritto, operante con effetto immediato e indipendente dall’accettazione della controparte. Sotto un secondo profilo, si denuncia violazione dell’a rt. 1453 c.c. per aver ritenuto compatibile la successiva diffida ad adempiere con il recesso già esercitato. Si richiama il principio secondo cui, una volta domandata la risoluzione del contratto, non è più possibile richiedere l’adempimento. Sotto un terzo profilo, si denuncia violazione dell’art. 115 c.p.c., lamentando che la Corte territoriale abbia posto a fondamento della decisione fatti contestati e non provati, tra cui l’alienazione dell’immobile a terzi durante la vigenza del contratto preliminare.
Il motivo è accolto nel profilo delineato di seguito.

Il recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. – accompagnato dalla dichiarazione della parte di ritenere la caparra o dalla richiesta alla controparte di corrispondere il doppio della caparra versata – « è una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null’altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l’inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto )» (così, Cass. SU n. 553 del 2009). Resta fermo che, in caso di accertamento dell’inesistenza dei fatti che legittimano il recesso, sarà quest’ultimo ad essere imputabile come inadempimento alla parte che lo ha esercitato illegittimamente.
Il contraente non inadempiente che esercita il recesso, dichiarando di ritenere la caparra (o pretendendo il versamento del doppio), non può poi chiedere l’adempimento del contratto, né la controparte è tenuta ad adempiere la propria prestazione.

Una conferma a contrario si desume da Cass. 15070/2016 (e dagli ulteriori precedenti ivi richiamati) ove si statuisce che « la semplice dichiarazione unilaterale della parte di ritenere il contratto risolto, configurandosi come mera pretesa che non consente all’altra parte l’attuazione del rapporto, deve considerarsi priva di effetto e quindi non preclusiva della successiva domanda di adempimento, alla quale è ostativa, a norma dell’art. 1453 co. 2 c.c., solo la domanda giudiziale di risoluzione» . Contrapposto è il caso del l’esercizio del recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. che costituisce appunto una delle ipotesi (da affiancare ai casi ex artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.) in cui si può conseguire in via stragiudiziale la risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive.
Ne segue l’erroneità della pronuncia impugnata, ove si argomenta: « Il recesso operato dal promissario acquirente, senza che potesse individuarsi, a quel momento, alcun inadempimento della promittente venditrice, non ha prodotto, dunque, effetto risolutorio del contratto preliminare. Rimaneva quindi alla promittente venditrice il diritto immutato nei confronti della controparte e il corrispondente obbligo, nei termini contrattualmente pattuiti, di addivenire alla stipula del definitivo. La Almond Tree, tuttavia, lungi dal dimostrare un interesse effettivo alla conclusione della vendita e senza opporre nulla agli addebiti mossi da COGNOME -come sarebbe stato necessario a fronte di contestazioni infondate -, ha trattenuto la caparra e ha opposto un rifiuto illegittimo alla diffida ad adempiere rivoltale dalla parte acquirente, comunicando di avere già alienato a terzi l’immobile nonostante la vigenza del rapporto contrattuale ».
È vero il contrario.

La Corte di appello ha imputato erroneamente alla promittente venditrice a titolo di inadempimento il fatto di aver alienato a terzi l’immobile dopo il recesso dichiarato dal promissario acquirente. Infatti, il promissario acquirente ha inviato illegittimamente una diffida ad adempiere dopo aver dichiarato il recesso dal contratto preliminare.

– La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al profilo del motivo accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al profilo del motivo accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 18/02/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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