Recesso contratto preliminare: chi ha diritto alla caparra?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10751/2024, ha chiarito le regole sul recesso contratto preliminare e sulla sorte della caparra. Nel caso di inadempimenti reciproci, il giudice deve effettuare una valutazione comparativa per stabilire quale condotta sia stata più grave. Se il recesso di una parte è ingiustificato perché il suo inadempimento è prevalente, l’altra parte ha diritto a trattenere la caparra ricevuta. La Corte ha confermato la decisione di merito che ha negato la restituzione della caparra ai promissari acquirenti, il cui recesso è stato ritenuto privo di giustificazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Contratto Preliminare: Quando si Perde la Caparra?

Il recesso contratto preliminare di compravendita immobiliare è una questione complessa, specialmente quando entrambe le parti si accusano a vicenda di inadempimento. Chi ha ragione? E soprattutto, che fine fa la caparra versata? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10751 del 22 aprile 2024, fornisce chiarimenti cruciali, sottolineando l’importanza di una valutazione comparativa delle condotte delle parti per determinare la sorte della caparra confirmatoria.

I Fatti del Caso: Dal Doppio Preliminare al Conflitto

La vicenda ha origine da due contratti preliminari. Inizialmente, due promissari acquirenti stipulano un primo accordo per l’acquisto di alcune unità immobiliari a un prezzo modesto. Successivamente, le parti sottoscrivono un secondo preliminare, più ampio, che include sia gli immobili del primo accordo sia altri beni, per un corrispettivo totale ben più elevato.

Una parte della compravendita viene portata a termine con la stipula di un contratto definitivo per alcuni degli immobili. Tuttavia, sorgono difficoltà economiche per gli acquirenti e contestazioni sul trasferimento delle unità immobiliari restanti, quelle del primo, più piccolo, contratto. A fronte di queste difficoltà, i promissari acquirenti comunicano la loro volontà di recedere dal contratto, accusando le promittenti venditrici di inadempimento e chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le richieste degli acquirenti. I giudici hanno stabilito un punto fondamentale: la comunicazione di recesso da parte degli acquirenti aveva già causato la risoluzione stragiudiziale del contratto. Di conseguenza, la loro richiesta principale di ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà degli immobili (ex art. 2932 c.c.) era diventata inammissibile.

Per quanto riguarda la caparra, il Tribunale ha concluso che il recesso degli acquirenti non era giustificato. Analizzando il comportamento di entrambe le parti, ha ritenuto che l’inadempimento dei promissari acquirenti fosse di gravità prevalente. Pertanto, le promittenti venditrici avevano il diritto di trattenere la caparra ricevuta a titolo di risarcimento.

L’Analisi della Cassazione sul recesso contratto preliminare

I promissari acquirenti hanno portato il caso davanti alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata valutazione dell’inadempimento e una violazione delle norme sul riparto dell’onere della prova. Essi sostenevano che l’inadempimento principale fosse delle venditrici, a causa di presunte problematiche catastali e della richiesta di un prezzo superiore a quello pattuito.

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi di ricorso inammissibili e infondati, confermando la linea dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: la valutazione sulla gravità e sull’importanza dell’inadempimento delle parti è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere riesaminato in sede di legittimità, se la motivazione è logica e priva di vizi.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha spiegato che, una volta che il contratto si è risolto stragiudizialmente a seguito del recesso, il compito del giudice non è più quello di decidere se risolvere il contratto, ma di stabilire a chi spetti il diritto di recesso e, di conseguenza, la caparra. Per fare ciò, è necessaria una valutazione comparativa dei comportamenti di entrambi i contraenti. Il giudice deve determinare quale delle due condotte abbia leso in misura maggiore l’equilibrio contrattuale e l’interesse dell’altra parte al mantenimento del rapporto.

Nel caso specifico, il Tribunale aveva correttamente esaminato l’intera vicenda, includendo le difficoltà economiche degli acquirenti e la loro condotta complessiva, concludendo che il loro inadempimento fosse più grave. Questo ha giustificato il rigetto della loro domanda di restituzione del doppio della caparra e ha legittimato la ritenzione della stessa da parte delle venditrici. La Corte ha sottolineato che il rigetto della domanda di restituzione della caparra versata è una conseguenza logica e implicita di tale valutazione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici per chi si appresta a firmare un contratto preliminare:

1. Il recesso è un atto definitivo: Esercitare il diritto di recesso pone fine al contratto. Dopo averlo comunicato, non è più possibile chiedere al giudice di trasferire forzatamente la proprietà.
2. Valutazione comparativa degli inadempimenti: In caso di accuse reciproche, non basta dimostrare un piccolo inadempimento della controparte per giustificare il proprio recesso e pretendere il doppio della caparra. Il giudice valuterà quale delle due parti abbia commesso la violazione più significativa.
3. La caparra non è sempre restituita: Se il recesso è considerato ingiustificato perché il proprio inadempimento è più grave, non solo non si avrà diritto al doppio della caparra, ma si perderà anche quella versata, che sarà legittimamente trattenuta dalla parte non inadempiente.

Cosa succede alla caparra se una parte esercita il recesso da un contratto preliminare in un contesto di inadempimenti reciproci?
La sorte della caparra dipende da una valutazione comparativa del comportamento delle parti. Il giudice deve stabilire quale inadempimento sia stato più grave e abbia inciso maggiormente sull’equilibrio contrattuale. La parte il cui inadempimento è considerato prevalente non avrà diritto a recedere e perderà la caparra versata (o dovrà restituire il doppio di quella ricevuta).

L’esercizio della facoltà di recesso impedisce di chiedere successivamente l’esecuzione del contratto?
Sì. Secondo la Corte, l’esercizio del diritto di recesso determina la risoluzione stragiudiziale del contratto. Di conseguenza, una successiva domanda giudiziale per ottenere l’esecuzione in forma specifica del preliminare (ex art. 2932 c.c.) diventa inammissibile, poiché il vincolo contrattuale si è già sciolto.

In una controversia sul recesso per inadempimento, come viene valutata la condotta delle parti?
La valutazione non si limita a verificare l’esistenza di un inadempimento, ma ne considera la gravità in relazione all’interesse dell’altra parte. Vengono utilizzati gli stessi criteri applicati in caso di reciproche domande di risoluzione, esaminando quale comportamento abbia effettivamente compromesso la funzionalità del rapporto contrattuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10751 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10751 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 3089/2019 R.G. proposto da:

NOME RAGIONE_SOCIALE NOME, c.f. CODICE_FISCALE, NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO , elettivamente domiciliati in Roma presso l’AVV_NOTAIO nel suo studio in INDIRIZZO

ricorrenti

contro

NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f.CODICE_FISCALE, NOME, c.f.CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma presso l’AVV_NOTAIO, nel suo studio in INDIRIZZO

contro

ricorrenti avverso la sentenza n. 2154/2018 del Tribunale di Torino pubblicata in data 8-5-2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10-42024 dal consigliere NOME COGNOME

OGGETTO: contratto preliminare di compravendita di immobile

R.G. 3089/2019

C.C. 10-4-2024

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto avanti il Tribunale di Torino NOME COGNOME ed NOME COGNOME al fine di ottenere il trasferimento ex art. 2932 cod. civ. delle unità immobiliari site ad INDIRIZZO oggetto di contratto preliminare stipulato il 21-5-2012, con il quale le convenute avevano promesso di trasferire agli attori gli immobili a fronte del pagamento del prezzo di Euro 10.000,00. Gli attori hanno dichiarato che nella successiva data 8-2-2014 avevano sottoscritto un altro preliminare avente a oggetto, oltre agli immobili del primo preliminare, altri beni siti ad Arignano per il complessivo importo di Euro 150.000,00, stipulando il 9-1-2015 il contratto definitivo limitatamente ad alcuni beni oggetto della promessa di vendita; alla sottoscrizione del primo preliminare avevano versato a titolo di caparra confirmatoria Euro 1.500,00 e alla sottoscrizione del secondo preliminare avevano integrato la caparra con l’ulteriore somma di Euro 7.500,00; hanno dato atto che al momento del rogito degli immobili del secondo preliminare le parti avevano riconosciuto il minore valore dell’intero compendio in ragione del degradato stato di manutenzione, riducendo a Euro 100.000,00 il corrispettivo. Eccependo l’inadempimento delle convenute all’obbligo di trasferire gli immobili di cui al primo preliminare contenuti anche nel secondo preliminare, dando atto di avere versato la complessiva somma di Euro 9.000,00, hanno chiesto l’emissione di pronuncia ex art. 2932 cod. civ., offrendo il versamento del residuo importo di Euro 1.000,00; in via subordinata, hanno chiesto la risoluzione dei contratti preliminari per l’inadempimento delle promittenti venditrici e la restituzione del doppio della caparra versata.
Si sono costituite NOME COGNOME ed NOME COGNOME, contestando la ricostruzione dei fatti eseguita dagli attori, in quanto il primo

preliminare era stato sostituito dal secondo preliminare, comprensivo non solo degli immobili delle convenute ma anche di altri immobili dei fratelli COGNOME; scaduto il termine per la stipula del contratto definitivo, stante la difficoltà economica per gli attori di acquistare l’intero compendio, le parti avevano concordato di dare esecuzione parziale al secondo preliminare, concludendo la vendita della villa e concordando che successivamente si sarebbe addivenuti al trasferimento delle unità minori già oggetto del primo preliminare; l’acquirente definitivo della villa RAGIONE_SOCIALE, della quale gli attori erano soci e amministratori, non aveva provveduto a pagare le rate del prezzo, per cui era pendente giudizio di risoluzione del contratto; gli attori con comunicazione del 13-4-2016 erano stati diffidati a stipulare il contratto definitivo relativamente alle unità minori oggetto della loro domanda e, a seguito di contestazioni sorte sul corrispettivo spettante, in data 27-5-2016 i convenuti avevano comunicato la risoluzione del preliminare di data 8-2-2014.
Con sentenza n. 2154/2018 pubblicata in data 8-5-2018 il Tribunale di Torino ha rigettato le domande degli attori, condannandoli alla rifusione delle spese di lite.

In fatto la sentenza ha dato atto essere pacifico e documentalmente provato che le parti avevano sottoscritto un primo contratto preliminare in data 21-5-2012 e un secondo contratto preliminare in data 8-2-2014 che aveva avuto a oggetto, oltre i beni già indicati nella prima scrittura, altri beni in comproprietà dei fratelli COGNOME; inoltre, a seguito della diffida ad adempiere inviata dalle convenute in data 27-5-2016 e delle contestazioni sorte sull’ammontare del corrispettivo dovuto per il trasferimento delle unità minori, gli attori con raccomandata 1-7-2016 avevano comunicato la volontà di recedere dai preliminari.
La sentenza ha dichiarato che con la comunicazione 1-7-2016 gli attori avevano esercitato la facoltà di recesso ex art. 1385 co.2 cod. civ. e così avevano inteso risolvere il contratto preliminare avente a oggetto gli immobili di proprietà delle convenute; ha dichiarato che l’esercizio della facoltà di recesso aveva comporta to la risoluzione stragiudiziale del contratto 21-5-2012 e del successivo 8-2-2014 nella parte non eseguita, per cui era inammissibile la domanda ex art. 2932 cod. civ.
In ordine alla domanda di restituzione del doppio della caparra pari a Euro 18.000,00, la sentenza ha escluso che il recesso esercitato dagli attori trovasse giustificazione in comportamento inadempiente delle convenute.

2.Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto appello, al quale hanno resistito NOME COGNOME e, quali eredi di NOME COGNOME nel frattempo deceduta, NOME COGNOME ed NOME COGNOME.

Con ordinanza ex artt. 348-bis e 348-ter cod. proc. civ. depositata il 16-11-2018 la Corte d’appello di Torino ha dichiarato inammissibile l’appello per non avere ragionevole probabilità di essere accolto, condannando gli appellanti alla rifusione delle spese del grado.

L’ordinanza ha dichiarato che i motivi di appello erano interamente incentrati su una erronea valutazione dell’inadempimento della controparte, laddove la decisione del Tribunale era fondata sulla valutazione di preminenza dell’inadempimento degli appellanti; a detta valutazione conseguiva l’inesistenza non solo del diritto di esigere il doppio della caparra, ma anche di ottenere la restituzione di quella versata, in quanto sussisteva il diritto di ritenzione della parte non inadempiente.
3.Avverso la sentenza di primo grado NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, a loro volta distinti in paragrafi.

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio i controricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 10-4-2024 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo è rubricato ‘ art. 360 c.p.c. n. 3: violazione o falsa applicazione di norme: art. 115 c.p.c. e 116 c.p.c. per aver introdotto requisiti di forma-contenuto e non aver correttamente interpretato allegazioni e domande; 2697 c.c., in relazione all’art. 1453 c.c., per aver fatto malgoverno delle regole sul riparto dell’onere della prova’. I ricorrenti lamentano che il giudice di primo grado abbia imputato a loro di non avere allegato in modo specifico l’inadempimento della controparte , in modo non previsto da alcuna disposizione; evidenziano che avevano allegato già nell’atto di citazione che non era stato possibile addivenire al rogito per le problematiche relative all’accatastamento dell’immobile di proprietà di NOME COGNOME, richiamando anche le disposizioni di riferimento, e avevano lamentato anche la mancata consegna della documentazione relativa alla provenienza degli immobili; aggiungono di avere dedotto che era stata anche la richiesta di corrispettivo di Euro 50.000,00, diverso da quello convenuto nel primo preliminare di Euro 10.000,00, a integrare inadempimento dei promittenti venditori. Quindi rilevano che ‘non si
riesce a ipotizzare’ quale era stato l’inadempimento di COGNOME e COGNOME, perché se il riferimento era stato alle vicende del contratto definitivo, quel contratto era stato stipulato con il soggetto diverso RAGIONE_SOCIALE.

I ricorrenti lamentano altresì la violazione dell’art. 2697 cod. civ. in relazione all’art. 1453 cod. civ., laddove il Tribunale ha in sostanza ritenuto che chi allega l’inadempimento deve provarlo, evidenziando che agli attori incombeva l’onere di allegazione e non di prova e che, in forza dei principi posti da Cass. Sez. U 13533/2001, sulla controparte incombeva l’onere di provare i fatti modificativi o estintivi. Quindi evidenziano che loro onere era quello di provare l’esistenza dei contratti dei quali chiedevano l’adempimento e di allegare l’inadempimento, mentre era onere dei convenuti quello di provare il proprio adempimento o i fatti estintivi dell’obbligo.
2.Il secondo motivo è rubricato ‘ art. 360 c.p.c., n.3: violazione o falsa applicazione di norme: art. 1455, per aver ritenuto che la mancata cooperazione della parte promittente venditrice, tale da determinare un ritardo di oltre due anni nella stipula del definitivo, e la richiesta di un prezzo di cinque volte superiore a quello convenuto configurino inadempimenti ‘ di scarsa importanza’ e ‘non imputabili”. I ricorrenti sostengono che avrebbero dovuto essere ritenuti di non scarsa importanza e imputabili ai promittenti venditori gli inadempimenti contestati ai convenuti in ordine alla mancata regolarizzazione delle pratiche catastali e alla mancata consegna della documentazione al AVV_NOTAIO e in ordine al decorso di un lasso di tempo tanto ampio dalla data di stipulazione del contratto preliminare senza stipulazione del contratto definitivo.
3.Il primo motivo è inammissibile sotto distinti profili.

In primo luogo, laddove le argomentazioni appaiono rivolte a sostenere che sia stata erroneamente rigettata la domanda ex art.

2932 cod. civ. riferita agli immobili oggetto del primo preliminare, le deduzioni non sono pertinenti. Infatti, la sentenza impugnata ha escluso il ricorrere dei presupposti per l’emissione di pronuncia ex art. 2932 cod. civ. esclusivamente in ragione dell’esercizio della facoltà di recesso da parte dei promittenti acquirenti a seguito della loro comunicazione 1-7-2016, che aveva comportato la risoluzione stragiudiziale del contratto. Questa pronuncia non fa alcun riferimento alle questioni su ll’esistenza e su lla prova dell’inadempimento, per cui evidentemente le deduzioni dei ricorrenti non sono idonee a censurarla.
Se e in quanto le deduzioni sono finalizzate a censurare il rigetto della domanda di restituzione del doppio della caparra, formulata dagli odierni ricorrenti sul presupposto che il contratto definitivo non fosse stato stipulato per l’inadempimento dei pro mittenti venditori, le deduzioni sono infondate, in quanto la sentenza del Tribunale non è affetta dalle violazioni di legge lamentate. Infatti la sentenza non è incorsa in alcun errore denunciabile per violazione degli art. 115, 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ., perché ha esaminato le risultanze istruttorie compiendo una valutazione in fatto sulla gravità dell’inadempimento che gli attori attribuivano ai convenuti e che i convenuti a loro volta attribuivano agli attori, comparando gli inadempimenti ed escludendo che il recesso dei promissari acquirenti trovasse giustificazione nell’inadempimento della controparte. La valutazione della gravità dell’inadempimento, sulla base dei fatti e delle prove acquisite al processo, è rimessa al giudice di merito (Cass. Sez. 2 7-6-2011 n. 12296 Rv. 617828-01) e nella fattispecie risulta incensurabile in cassazione in quanto la motivazione è immune da qualsiasi vizio.
4. E’ inammissibile anche il secondo motivo, in quanto i ricorrenti non deducono alcuna violazione di legge, ma propongono una diversa ricognizione della fattispecie concreta che esula dall’ambito del

sindacato di legittimità. Specificamente, in ordine alle deduzioni sull’esistenza di problemi di accatastamento che avrebbero impedito la stipulazione del contratto definitivo, la sentenza ne ha escluso l’esistenza; ciò, non in ragione della genericità del la relativa allegazione e della mancanza di prova da parte degli attori, come lamentato in ricorso, ma per il fatto che la questione era stata sollevata solo nella missiva di data 26-3-2016, non era stata riportata nelle successive missive intercorse tra le parti e neppure nella comunicazione di recesso in data 1-7-2016 dei promissari acquirenti. In ordine al tempo trascorso dalla conclusione dei preliminari senza addivenire alla stipula di contratto definitivo, la sentenza ha esaminato i fatti, considerando che vi erano state trattative tra le parti per l’acquisto di più immobili, che l’esecuzione parziale del secondo preliminare era dovuta alle condizioni economiche degli attori, che gli attori non avevano eseguito alcuna diffida per la stipula del contratto definitivo dopo la conclusione del contratto del 9-12015 e prima dell’invio della missiva del 26 -32015. Quindi il Tribunale ha escluso la gravità dell’inadempimento dei promittenti venditori eseguendo l’apprezzamento spettante al giudice di merito, sulla base dell’accertamento dei fatti avvenuto in causa, contestato con il secondo motivo di ricorso ma che rimane estraneo al giudizio di legittimità, non essendo proposto e non essendo neppure ammissibile nella fattispecie il motivo ex art. 360 co.1 n.5 cod. proc. civ., stante la previsione dell’art. 348 -ter co.4 cod. proc. civ. da applicare ratione temporis.
5.Il terzo motivo è rubricato ‘ art. 360 c.p.c. n.3: violazione o falsa applicazione di norme: l’art. 1372 c.c., perché s’invoca una responsabilità della ‘Villa’ contro gli odierni ricorrenti; nonché l’art. 1175, 1375 c.c., per aver imputato una mala fede agli attori, invece che ai convenuti, che hanno arbitrariamente elevato il prezzo di vendita delle ‘unità minori’; l’art. 115 c.p.c. e gli artt. 1362 e 1366 c.c., per

aver violato le norme di ermeneutica contrattuale benché il prezzo fosse indicato ‘a corpo”. I ricorrenti lamentano che la sentenza abbia affermato la mala fede e la responsabilità di COGNOME e COGNOME con riferimento alla vendita perfezionatasi a favore di RAGIONE_SOCIALE, in quanto si trattava di contratto tra soggetti diversi, per cui quel contratto non poteva essere invocato come fonte di responsabilità per gli attori. Evidenziano che nel primo contratto il prezzo era stato convenuto a corpo e nell’importo di Euro 10.000,00 e, assumendo che il primo preliminare fosse stato sostituito dal secondo, non era conforme né a ragionevolezza né a buona fede ipotizzare che nel secondo preliminare il prezzo delle unità residue fosse stato quintuplicato in quanto determinato a corpo.
5.1.Il motivo è inammissibile, perché si fonda su una ricostruzione in fatto diversa da quella eseguita dalla sentenza impugnata e quindi in sostanza propone una rilettura del materiale probatorio in quanto tale inammissibile in questa sede.

La sentenza ha considerato (pag.8 in fondo) che la lettera del NUMERO_DOCUMENTO era stata inviata in nome e per conto dell’acquirente RAGIONE_SOCIALE, della quale lo stesso COGNOME era amministratore, e a fronte di questo dato di fatto ha evidenziato che a quella data non era stato pagato alcunché per il trasferimento dei beni di cui al secondo preliminare 8-2-2014. Quindi ha considerato che, secondo l’allegazione attorea, il trasferimento dei lotti residui si poneva nell’ambito di una unica operazione immobiliare e, a fronte di questo dato, ha valorizzato che il mancato pagamento delle rate concordate costituiva inadempimento di obbligazioni essenziali nell’economia nel rapporto ; sulla base di questi fatti, ha considerato anche le vicende di quel contratto per valutare la condotta dei promissari acquirenti. Ciò significa che il Tribunale ha eseguito una valutazione in fatto dell’intero rapporto contrattuale come unitario, dichiaratamente sulla base della
prospettazione degli stessi attori, per cui la deduzione di vizio di legge non costituisce strumento utilizzabile per censurare tale accertamento.

6. Il quarto motivo è rubricato ‘ art. 360 c.p.c. n.3: violazione o falsa applicazione di norme: dell’art. 1385 e 1453 c.c. per aver la Corte d’appello (poi nel corpo del motivo si censura la sentenza del Tribunale) affermato che la parte che ha inviato una diffida ad adempiere e ottenuto la risoluzione del contratto ha poi diritto a ritenere la caparra confirmatoria, pur senza avere mai allegato o provato di aver subito un danno: violazione dell’art. 112 c.p.c. per non aver espres samente rigettato le domande subordinate’. I ricorrenti rilevano che i promittenti venditori non hanno mai fatto riferimento all’esercizio della facoltà di recesso, né hanno mai allegato o provato di avere subito alcun danno; dichiarano che sussisteva l’obbligo dei promittenti venditori di restitui re il doppio della caparra, ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. se si riteneva efficace il recesso manifestato dai promissari acquirenti , oppure in via subordinata almeno l’obbligo di restituire la caparra ricevuta per l’importo di Euro 9.000,00, in applicazione dell’art. 1458 cod. civ., stante la necessità di ripristinare la situazione precedente alla stipula del contratto; rilevano che il versamento di Euro 9.000,00 dai promissari acquirenti ai promittenti venditori è privo di causa, in quanto la risoluzione del contratto a seguito della diffida ad adempiere comporta gli effetti restitutori propri della risoluzione e non legittima la ritenzione della caparra.
6.1.Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata ha in primo luogo dichiarato, con pronuncia che non è stata oggetto di impugnazione e che perciò è passata in giudicato, che gli attori promissari acquirenti con la missiva 1-7-2016 avevano esercitato la facoltà di recesso ex art. 1385 co.2 cod. civ. e che tale esercizio della facoltà di recesso aveva comportato la risoluzione stragiudiziale dei contratti preliminari del 21-5-2012 e

del successivo di data 8-2-2014 per la parte non eseguita. Quindi, poiché è acquisita definitivamente in causa l’avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto, non rilevano le deduzioni dei ricorrenti, né in ordine al fatto che i promittenti venditori avevano eseguito diffida ad adempiere che avrebbe comportato la risoluzione del contratto con l’applicazione della relativa disciplina delle restituzioni, né in ordine al dato che i promittenti venditori non avevano mai esercitato il recesso. A fronte della statuizione riferita al fatto che nella fattispecie i contratti si sono risolti stragiudizialmente, il giudice di primo grado ha deciso la domanda degli attori volta a ottenere la restituzione del doppio della caparra o in subordine della caparra da loro versata facendo corretta applicazione del principio secondo il quale l’art. 1385 co.2 cod. civ. non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento; nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire a chi spetti il diritto di recesso, i criteri sono gli stessi che si devono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venire meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del rapporto (Cass. Sez. 1 10-5-2019 n. 12549 Rv. 653912-01, Cass. Sez. 2 23-1-1989 n. 398 Rv. 461525-01). Nel l’eseguire questa valutazione, il Tribunale ha ritenuto più grave l’inadempimento dei promissari acquirenti e perciò ha rigettato non solo la loro domanda volta a ottenere il doppio della caparra confirmatoria da loro versata, ma anche la loro domanda di restituzione della caparra. Il rigetto della domanda di restituzione della caparra versata, compresa nella statuizione del rigetto delle domande contenuta nel dispositivo, seppure non oggetto di specifica disamina in motivazione, è logicamente implicita nelle statuizioni pronunciate e si sottrae a tutte
le critiche dei ricorrenti: nel momento in cui il Tribunale ha accertato che il contratto si era risolto stragiudizialmente e che l’inadempimento che giustificava tale esito era quello dei promissari acquirenti i quali avevano versato la caparra, in via conseguenziale ha ritenuto che i promissari acquirenti non avevano diritto né a ottenere la restituzione del doppio della caparra, ma neppure l’importo della caparra versata, a fronte del diritto di ritenzione della parte promittente venditrice non inadempiente. Del resto, la considerazione che la pronu ncia sull’eff etto risolutorio del contratto determinato dall’esercizio del recesso è passata in giudicato esclude che i promittenti venditori in altro giudizio possano chiedere la dichiarazione di risoluzione dei contratti e il conseguente risarcimento del danno quantificato secondo i criteri ordinari.
7.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato e, in applicazione del principio della soccombenza, i ricorrenti sono condannati alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese di lite del giudizio di legittimità, in dispositivo liquidate.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co . 1quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese di lite del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.000,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.