Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6960 Anno 2026
Civile Sent. Sez. 2 Num. 6960 Anno 2026
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 23/03/2026
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 841/2021 R.G. proposto da:
COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio AVV_NOTAIO‘AVV_NOTAIO -domicilio telematico alla PEC: EMAIL–
-ricorrente-
contro
RAGIONE_SOCIALE -già RAGIONE_SOCIALE– in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME domicilio digitale alla PEC: EMAIL–
-controricorrente-
avverso la sentenza AVV_NOTAIOa Corte d’Appello di Napoli n. 1928/2020 depositata il 01/06/2020.
Udita la relazione AVV_NOTAIOa causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.
Sentiti il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso, e l’AVV_NOTAIO per il controricorrente , entrambi presenti all’udienza .
FATTI DI CAUSA
RAGIONE_SOCIALE conveniva il giudizio avanti al Tribunale di Nola NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo l’accertamento AVV_NOTAIOa loro esclusiva responsabilità per l’esercizio del recesso dal contratto di appalto e per la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, contratti che erano stati entrambi conclusi tra le parti il 28.4.2008; la società aveva chiesto la conseguente condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, da quantificare quantomeno nella misura del doppio AVV_NOTAIOa caparra, alla restituzione AVV_NOTAIOe somme versate in acconto prezzo e al pagamento AVV_NOTAIO‘indennizzo ex art. 1671 c.c.
A fondamento AVV_NOTAIOe pretese azionate la società attrice aveva prospettato che:
il 28.4.2008 erano stati stipulati tra le parti due contratti: il primo era un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un terreno di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME, il secondo era un contratto di appalto per la realizzazione di una villetta unifamiliare su una porzione del terreno di proprietà dei venditori committenti;
il terreno promesso in vendita, sul quale era stato rilasciato il permesso a costruire quattro villette, sarebbe stato ceduto con esclusione AVV_NOTAIOa porzione sulla quale sarebbe stata edificata la villetta commessa dai convenuti, individuata come lotto D;
la cessione del terreno sarebbe stata retribuita con la costruzione AVV_NOTAIOa villetta per € 500.000,00 e con la dazione di denaro per € 220.000,00; per il preliminare di vendita era stata versata dall’impresa una caparra di € 40.000,00;
dopo la stipula la società attrice aveva iniziato i lavori, che si erano interrotti per il recesso esercitato dai committenti con lettera in data 10/12.11.2008.
NOME COGNOME e NOME COGNOME si erano ritualmente costituiti affermando che l’inadempimento alle pattuizioni negoziali assunte era stato posto in essere dall’impresa la quale, non realizzando secondo i tempi concordati la villetta sul lotto D oggetto del contratto di appalto, non aveva pagato il prezzo AVV_NOTAIOa compravendita del terreno oggetto del contratto preliminare al quale, conseguentemente, non aveva potuto seguire la stipula del contratto definitivo: a fondamento AVV_NOTAIO‘inadempimento contestato alla società appaltatrice i convenuti avevano dedotto, in particolare, oltre al mancato rispetto del termine concordato per l’ultimazione dei lavori AVV_NOTAIOa villetta, anche la violazione del divieto di subappalto, imposto dall’art. 10 del contratto di appalto, nonché la sussistenza di difformità nell’opera.
Il Tribunale di Nola -con sentenza n. 1132/2015 – aveva parzialmente accolto le domande di RAGIONE_SOCIALE
In particolare, ravvisato il collegamento negoziale tra il contratto preliminare di compravendita e il contratto di appalto, aveva rilevato il recesso esercitato dai committenti ex art. 1671 c.c., aveva escluso la sussistenza di inadempimento imputabile all’appaltatrice, aveva dato atto AVV_NOTAIO‘intervenuta risoluzione <> in base alla scrittura solutoria del 13.10.2009 e aveva disposto sulle conseguenze restitutorie (quanto alla caparra e agli acconti versati per il contratto preliminare) e di pagamento (quanto alle opere effettivamente eseguite in relazione al contratto di appalto), condannando i convenuti a pagare all’impresa l’importo di € 217.503,14, oltre accessori e spese.
Avevano proposto appello NOME COGNOME e NOME COGNOME: RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, costituendosi ritualmente, aveva articolato appello incidentale.
La Corte d’Appello di Napoli aveva con la sentenza indicata in epigrafe – respinto entrambe le impugnazioni, compensando le spese di lite.
A fondamento AVV_NOTAIOa decisione la Corte di merito aveva rilevato che:
-l’inadempimento contrattuale AVV_NOTAIOa ditta appaltatrice rispetto alla clausola n. 10, di divieto di subappalto, non incideva sulla statuizione di condanna pronunciata dal primo Giudice, essendo limitata al riconoscimento AVV_NOTAIO‘indennità di cui all’art. 1671 c.c. per i lavori effettivamente eseguiti dall’impresa;
la circostanza che i lavori fossero stati subappaltati a terzi non rappresentava di per sé un grave inadempimento, idoneo a giustificare la risoluzione per colpa AVV_NOTAIOa società appaltatrice, essendo stata comunque l’opera realizzata, immune da vizi e rispondente alle esigenze AVV_NOTAIOa committenza;
NOME COGNOME e NOME COGNOME non avevano dedotto nella comparsa di risposta per il giudizio di primo grado che le opere effettuate presentavano <>; il diverso posizionamento AVV_NOTAIOa scala inoltre non aveva comportato modifiche AVV_NOTAIOa volumetria né modifiche sostanziali ed era pertanto sanabile; in ogni caso, il posizionamento AVV_NOTAIOa scala in modo diverso non poteva escludere il diritto all’indennizzo ex art. 1671 c.c., nei limiti ridotti legittimamente concordati alla clausola 8 del contratto;
la risoluzione del complesso rapporto negoziale intercorso tra le parti non poteva essere ascritta a inadempimento grave AVV_NOTAIO‘appaltatrice promissaria acquirente e, di conseguenza, i committenti promittenti venditori non avevano il diritto di trattenere la caparra ricevuta, versata in relazione al contratto preliminare e non al contratto di appalto;
-non poteva essere accolto nemmeno l’appello incidentale AVV_NOTAIOa società, di richiesta di condanna AVV_NOTAIOa controparte, affermata gravemente inadempiente, al risarcimento del danno conseguente alla mancata stipula del contratto definitivo di compravendita, e di richiesta di riconoscimento di un maggior importo per le opere effettivamente realizzate e per il mancato guadagno, ex art. 1671 c.c.
Contro la citata sentenza AVV_NOTAIOa Corte d’Appello di Napoli hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, articolato in quattro motivi.
RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, ha depositato controricorso evidenziando in primis l’inesistenza AVV_NOTAIOa notificazione del ricorso.
Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO ha depositato conclusioni scritte, chiedendo il rigetto del ricorso.
Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrative.
Alla pubblica udienza del 16.10.2025, dopo la relazione del Consigliere, il AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ha richiamato e illustrato le conclusioni già depositate; l’AVV_NOTAIO, presente all’udienza, ha richiamato e illustrato le proprie difese nell’interesse AVV_NOTAIOa controricorrente.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Deve essere esaminata prima di tutto l’eccezione di inesistenza AVV_NOTAIOa notificazione del ricorso per cassazione, sollevata da RAGIONE_SOCIALE
La società ha evidenziato di aver cambiato, nel corso del giudizio di appello, sia il difensore, sia il domicilio eletto: ciò era avvenuto con la comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata telematicamente il 25.6.2019, riscontrata dalla partecipazione del professionista subentrante all’udienza del 26.6.2019 e dalla redazione da parte AVV_NOTAIOo stesso AVV_NOTAIOa comparsa conclusionale in appello nell’interesse di RAGIONE_SOCIALE La notificazione del ricorso per cassazione è stata effettuata nell’interesse di NOME COGNOME e NOME COGNOME al domicilio eletto dalla società al momento AVV_NOTAIOa originaria costituzione in appello, quindi presso il difensore poi sostituito, senza tenere conto AVV_NOTAIOe indicazioni emergenti dalla comparsa di costituzione del 25.6.2019.
Secondo RAGIONE_SOCIALE, la notificazione così eseguita sarebbe inesistente.
1.1. L’eccezione deve essere disattesa.
La notificazione del ricorso, effettuata non al domicilio eletto presso il difensore ritualmente sostituito nel corso del giudizio ma al domicilio eletto presso il difensore precedentemente nominato, non si può considerare inesistente ma nulla.
Si richiama, al riguardo, quanto rilevato dalle Sezioni unite di questa Corte con la sentenza n. 14916/2016, nel senso che <>.
Le pronunce successive si sono conformate al principio di diritto espresso dalle richiamate Sezioni Unite, ancora richiamato in una situazione analoga a quella sub iudice , nella sentenza n. 20840/2021, che ha ribadito come la notifica, in quel caso avente ad oggetto l’atto di appello <>.
Poiché nel caso di specie alla notifica del ricorso per cassazione, effettuata presso il precedente difensore e quindi senza tenere conto AVV_NOTAIOa sua sostituzione nel corso del giudizio di appello, è seguita la costituzione nel giudizio di legittimità AVV_NOTAIOa società RAGIONE_SOCIALE, che ha depositato tempestivo controricorso, la nullità che è derivata dal vizio evidenziato è stata sanata con effetto ex tunc .
Prima di esaminare i motivi di ricorso proposti appare opportuno chiarire quanto segue con riferimento agli accertamenti fattuali compiuti in sede di merito.
Non è in discussione l’esistenza, accertata dal primo Giudice e non contrastata in sede di impugnazione né con l’appello principale, né con l’appello incidentale – e nemmeno con il presente ricorso -, di un
collegamento negoziale tra il contratto preliminare di compravendita del terreno di proprietà COGNOME/COGNOME e il contratto di appalto concluso tra i promittenti venditori in qualità di committenti e RAGIONE_SOCIALE, appaltatrice e promissaria acquirente: l’edificazione AVV_NOTAIOa villetta oggetto del contratto di appalto costituiva la modalità di pagamento di parte del prezzo per la vendita del terreno.
Nemmeno è in discussione che il contratto di appalto si sia risolto per effetto del recesso esercitato ex art. 1671 c.c. dai committenti e che sia conseguentemente venuto meno anche il vincolo negoziale oggetto del contratto preliminare di compravendita: gli stessi ricorrenti danno atto che con la scrittura del 13.10.2009 le parti avevano riconosciuto il solo intervenuto scioglimento sia del contratto d’appalto, sia del contratto preliminare (senza regolamentazione dei rapporti economico-risarcitori conseguenti).
Le critiche rivolte da NOME COGNOME e NOME COGNOME al decisum AVV_NOTAIOa Corte d’Appello riguardano infatti non il venir meno dei vincoli negoziali tra le parti ma la mancata rilevazione e valorizzazione AVV_NOTAIO‘inadempimento AVV_NOTAIOa società appaltatrice/promissaria acquirente, prospettato come grave e tale da giustificare l’esistenza dei presupposti per una pronuncia di risoluzione – non del contratto di appalto, rispetto al quale era stato esercitato il recesso qualificato dai ricorrenti come supportato da <>, ma, in conseguenza del collegamento negoziale evidenziato – del complesso rapporto negoziale intervenuto tra le parti attraverso i due contratti richiamati, quindi del contratto preliminare, con diritto al trattenimento AVV_NOTAIOa caparra confirmatoria. Non si pone perciò questione per l’incompatibilità del recesso ex art. 1671 c.c. con una successiva domanda di risoluzione contrattuale: il recesso è stato esercitato in relazione al contratto di appalto mentre la richiesta valutazione dei presupposti per una pronuncia di risoluzione, da ascrivere a grave inadempimento AVV_NOTAIO‘appaltatrice, si inserisce nel complesso dei
rapporti negoziali collegati intervenuti tra le parti e riguarda più propriamente le conseguenze economiche da trarre dall’esercitato recesso dall’appalto (secondo i ricorrenti alla controparte non dovrebbe essere riconosciuto nulla) e le conseguenze anche economiche derivate al contratto preliminare (in relazione al quale sussisterebbe il loro diritto al trattenimento AVV_NOTAIOa caparra ricevuta).
L’esame dei motivi di ricorso deve, pertanto, essere effettuato tenendo conto che non vi sono contestazioni sul fatto che i contratti collegati, di appalto e preliminare di compravendita immobiliare, conclusi tra le parti il 28.4.2008 non sono più in essere.
Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME prospettano la <>
Secondo i ricorrenti la Corte di merito avrebbe erroneamente posto a fondamento AVV_NOTAIOa decisione il convincimento che la violazione del divieto di dare in subappalto i lavori a terzi non costituisce inadempimento grave ai fini AVV_NOTAIOa giustificazione AVV_NOTAIO‘esistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto ( rectius , del complesso rapporto negoziale intervenuto tra le parti), ed avrebbe erroneamente ravvisato anche un difetto di contestazione con riguardo ai termini di consegna dei lavori e alle difformità essenziali AVV_NOTAIO‘opera, in particolare in relazione al posizionamento AVV_NOTAIOa scala. La violazione da parte del Giudicante AVV_NOTAIOe disposizioni relative agli art. 166, 167 e 183 c.p.c., conseguente al fatto che la contestazione richiamata vi sarebbe stata e sarebbe stata tempestiva, comporterebbe la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato: in particolare, non solo i ricorrenti avrebbero tempestivamente evidenziato le difformità esistenti e la violazione del termine di consegna (sulla quale la Corte avrebbe omesso qualsivoglia pronuncia) ma, in rapporto alla scala, avrebbero anche <> , difformità che non si sarebbe verificata se i lavori non fossero stati subappaltati.
3.1. Il motivo è infondato.
Nella prospettazione dei ricorrenti i rilievi effettuati alla sentenza d’appello quanto alla lamentata violazione degli artt. 166 -167-168 c.p.c. sono funzionali a giustificare la violazione di omessa pronuncia, rilevante ex art. 112 c.p.c., perché si afferma che essendo state tempestivamente allegate, contrariamente a quanto avrebbe ritenuto la Corte di merito, difformità AVV_NOTAIOe opere eseguite e la mancanza di rispetto del termine pattuito qualificato come essenziale, l’assunta omissione AVV_NOTAIOa verifica AVV_NOTAIOe stesse, idonee a fondare il grave inadempimento AVV_NOTAIOa società appaltatrice in tesi rilevante per la pronuncia di risoluzione del complessivo rapporto negoziale, vizierebbe la sentenza per omessa pronuncia.
Si premette che <> (così Cass. n.28072/2021; cfr. tra le altre, nello stesso senso, Cass. n.15367/201, Cass. n.16899/2023).
Ne consegue che, affinché ricorra la violazione AVV_NOTAIO‘art. 112 c.p.c., vi devono essere domande ed eccezioni non valutate, specificamente individuate nel ricorso, sia in relazione al tempo di proposizione, sia in relazione al contenuto, sia in relazione all’eventuale reiterazione in appello, nel rispetto del disposto AVV_NOTAIO‘art. 366 c.p.c.: non costituiscono, invece, violazioni riferibili al disposto AVV_NOTAIOa norma richiamata l’omessa considerazione di circostanze di fatto e le valutazioni che, nell’ambito AVV_NOTAIO‘esame AVV_NOTAIOe circostanze di fatto fondanti le difese AVV_NOTAIOe parti e AVV_NOTAIOa valutazione in genere del materiale istruttorio acquisito agli atti, comportino l’interpretazione e la valorizzazione di certi elementi rispetto ad altri, ai fini decisori, di detto materiale.
Le questioni relative all’omessa o inadeguata interpretazione e valorizzazione del materiale istruttorio in tanto sono proponibili in sede di legittimità in quanto siano inquadrabili nel contesto di uno dei motivi delineati dall’art. 360 c.p.c., sotto il profilo AVV_NOTAIO‘omessa, apparente e/o insanabilmente contraddittoria motivazione, nei termini delineati dalle SU con la sentenza n.8053/2014 – sui cui principi di diritto si sono assestate le pronunce successive – rilevanti ex art. 360 n. 4 c.p.c. e/o AVV_NOTAIO‘omesso esame di un fatto discusso decisivo, rilevante ex art. 360 co n. 5 c.p.c. solo per l’ipotesi in cui non vi siano decisioni conformi in primo e in secondo grado ; altrimenti vige il limite di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., che ricorrerebbe nel caso di specie essendo conformi le sentenze di primo e di secondo grado.
La pronuncia d’appello e le critiche ad essa rivolte con il motivo di ricorso in esame debbono pertanto essere vagliate nell’ambito dei principi di diritto delineati.
La Corte di merito sottolinea che <> a seguito del recesso dei committenti. Dopo aver dato atto, nel paragrafo 1, pag.5, AVV_NOTAIOa sentenza, che i committenti avevano affermato la preesistenza del grave inadempimento AVV_NOTAIO‘impresa rispetto al loro recesso e avevano lamentato a tal fine il mancato rispetto del termine, affermato essenziale, per l’ultimazione dei lavori da parte AVV_NOTAIO‘appaltatrice e la violazione AVV_NOTAIOa clausola 10 in ordine al divieto di subappalto, e dopo aver riportato l’accertamento operato dal Tribunale in ordine alla insussistenza di <>, la Corte d’Appello ha, a fondamento AVV_NOTAIOa decisione, evidenziato:
-l’irrilevanza AVV_NOTAIOa violazione del divieto di subappalto, comportante di per sé la responsabilità AVV_NOTAIO‘appaltatore anche per l’opera del subappaltatore;
-la mancata allegazione AVV_NOTAIOe difformità AVV_NOTAIOe opere e AVV_NOTAIOa riconducibilità del diverso posizionamento AVV_NOTAIOa scala interna rispetto al progetto a scelta autonoma dei terzi subappaltatori che non si sarebbe verificata se il subappalto non fosse stato disposto;
-l’ininfuenza del fatto riconducibile al diverso posizionamento AVV_NOTAIOa scala interna quanto ad aumenti di volume e modifiche sostanziali, entrambi da escludere in concreto sulla base AVV_NOTAIOa disposta consulenza tecnica d’ufficio, e di conseguenza la suscettibilità di sanatoria AVV_NOTAIOo spostamento;
-in conclusione, l’insussistenza di un inadempimento AVV_NOTAIO‘appaltatrice di gravità tale da giustificare la risoluzione del complessivo rapporto negoziale.
La Corte di merito non ha, quindi, omesso o escluso dalla materia del contendere le difformità AVV_NOTAIOe opere realizzate dall’appaltatrice ma ha ritenuto che le allegazioni dei committenti in ordine all’inadempimento AVV_NOTAIOa controparte fossero state esplicitate in concreto solo in relazione al mancato rispetto del termine per il compimento dei lavori e allo spostamento AVV_NOTAIOa scala interna -profili esaminati entrambi dal primo Giudice -, non essendovi altre difformità specificate.
I ricorrenti non hanno indicato, in modo specifico nel rispetto del disposto AVV_NOTAIO‘art. 366 c.p.c., quali sarebbero gli ulteriori vizi e difetti dei lavori eseguiti in concreto allegati tempestivamente e identificati chiaramente, in quale atto e in quale momento del processo, ma hanno continuato a fare riferimento a non meglio precisate difformità lamentate; anche il richiamo al mancato rispetto del termine, affermato essenziale, viene effettuato attraverso il riferimento al contenuto AVV_NOTAIOa comparsa di costituzione e risposta di primo grado ma, a fronte di una valutazione sul punto operata dal primo Giudice ed emergente dalla sentenza d’appello, non viene offerta alcuna indicazione – che sarebbe stata invece necessaria per il disposto AVV_NOTAIOa norma richiamata -in ordine all’esistenza e consistenza AVV_NOTAIOa contestazione che sull’esclusione del rilievo del termine per l’esecuzione AVV_NOTAIOe opere appaltate avrebbe dovuto essere effettuata, ex art. 342 c.p.c., con l’atto di appello.
I soli profili di inadempimento concretamente contestati -e, quindi, di allegazione non generica- sono stati considerati quelli relativi e allo spostamento AVV_NOTAIOa scala interna e alla violazione AVV_NOTAIOa clausola 10 del contratto di appalto contenente il divieto di subappalto, e la Corte di merito li ha verificati – come già aveva fatto il Giudice di primo grado non ritenendoli significativi ai fini AVV_NOTAIOa loro pretesa idoneità a fondare un
inadempimento grave ai sensi degli artt. 1453-1455 c.c., in tesi imputabile alla società appaltatrice.
Non si riscontra, pertanto, nell’operato AVV_NOTAIOa Corte d’Appello di Napoli alcuna violazione di legge, con riguardo alle norme richiamate dai ricorrenti. Le eccezioni sollevate fin dal giudizio di primo grado sono state vagliate in ordine all’adeguatezza AVV_NOTAIO‘allegazione e quelle ritenute ammissibili sono state esaminate in entrambi i gradi di giudizio secondo valutazioni conformi. La critica sollevata dai ricorrenti, pur prospettata come violazione rientrante nell’ambito AVV_NOTAIO‘art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., vuole in realtà provocare una diversa interpretazione e valutazione AVV_NOTAIOe emergenze istruttorie rispetto a quella operata in modo plausibile dai Giudici di merito, da sostituire ad essa, inammissibilmente in sede di legittimità in presenza – come nel caso di specie -di supporto motivazionale effettivo e logico e in un contesto in cui non può trovare applicazione il disposto AVV_NOTAIO‘art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.
Con un secondo motivo di critica NOME COGNOME e NOME COGNOME si dolgono AVV_NOTAIOa <>.
Non sarebbe condivisibile, secondo i ricorrenti, l’assunto AVV_NOTAIOa Corte d’Appello di Napoli, in base al quale la violazione del divieto di subappalto non costituirebbe un inadempimento tanto grave da giustificare la risoluzione del complesso rapporto contrattuale imputabile all’impresa appaltatrice – e promissaria acquirente -. Il profilo non sarebbe stato ben valutato dalla Corte di merito, la quale non avrebbe tenuto conto del fatto che, per parte AVV_NOTAIOa dottrina, la violazione del divieto di subappalto comporterebbe la nullità/annullabilità anche del contratto di appalto, mentre per altra parte costituirebbe un inadempimento da solo idoneo a giustificare la risoluzione.
4.1. Il motivo è infondato.
La Corte d’Appello di Napoli ha tenuto conto che le parti avevano pattuito, alla clausola 10, il divieto di subappalto – negli stessi termini individuati dall’art. 1656 c.c. -e ha valutato il comportamento AVV_NOTAIO‘impresa, pacificamente violativo AVV_NOTAIOa clausola, in termini di inadempimento escludendo che esso rivestisse una gravità tale da giustificare la risoluzione negoziale: ciò sia perché AVV_NOTAIO‘opera del subappaltatore rispondeva comunque solo l’appaltatrice nei confronti dei committenti, sia perché il diverso posizionamento AVV_NOTAIOa scala interna, sanabile in quanto non comportante modifiche di volumetria, non era stato provato che fosse ascrivibile ad iniziativa autonoma dei subappaltatori.
La necessità di interpretazione del disposto AVV_NOTAIO‘art. 1656 c.c. si è posta per inquadrare prima di tutto i rapporti tra il contratto di appalto e il contratto di subappalto e per valutare anche le conseguenze sul contratto di appalto AVV_NOTAIOa violazione del divieto di subappalto – non in assoluto, ma in assenza di autorizzazione del committente.
E’ già stato affermato da questa Corte che il subappalto è un contratto avente natura derivata dal contratto base di appalto, ma autonomo rispetto ad esso, perché instaura un rapporto obbligatorio tra appaltatore e subappaltatore, cui l’originario committente rimane estraneo, non acquistando diritti, né assumendo obblighi direttamente verso il subappaltatore anche quando ne abbia autorizzato la stipula ex art. 1656 c.c. (cfr., in tal senso, Cass. n. 240/2025 e, tra le altre, Cass. n. 14870/2025, Cass. n. 18745/2010, Cass. n. 3659/2009, Cass. n.9684/2000). Il contratto di subappalto è <>: nel subappalto anche quando autorizzatosi instaura <> – le parti tra virgolette sono riprese dalla motivazione di Cass. n. 240/2025 -.
La possibile valutazione AVV_NOTAIOe conseguenze AVV_NOTAIOa stipula di un contratto di subappalto non autorizzato ex art. 1656 c.c. in termini di nullità relativa, eccepibile dal solo committente – o di annullabilità è stata prospettata in dottrina con riferimento non al contratto di appalto <> ma a quello di subappalto dal primo derivato: secondo un diverso più recente orientamento (da ritenersi preferibile e che trova riscontro in sede giurisprudenziale) si deve invece considerare comunque pienamente valido, ma inefficace nei confronti del committente originario, anche il contratto di subappalto.
In relazione al contratto originario di appalto, per entrambe le impostazioni sopra riportate, la stipula di un contratto di subappalto da parte AVV_NOTAIO‘appaltatore senza l’autorizzazione del committente determina comunque solo una situazione di inadempimento, da valutare secondo le disposizioni ordinarie in materia.
Poiché nel caso di specie non sono in discussione i rapporti sorti dal contratto di subappalto ma quelli relativi al contratto di appalto originario, non vi è motivo di approfondire quale sia l’interpretazione più corretta AVV_NOTAIOe conseguenze da trarre per il rapporto di subappalto dalla mancanza
di autorizzazione del committente originario – e, prima ancora, se la questione sia stata tempestivamente introdotta nel processo -: occorre invece stabilire, in relazione al contratto originario, se la violazione del divieto di subappalto non autorizzato possa costituire di per sé inadempimento grave, anche in considerazione AVV_NOTAIO‘esistenza – evidenziata dai ricorrenti – di una clausola negoziale, che nel caso di specie è la clausola 10, la quale ribadisce nell’ambito AVV_NOTAIOa regolamentazione di interessi specificamente dettata per il rapporto d’appalto il contenuto AVV_NOTAIO‘art. 1656 c.c.
Non si ritiene possibile far derivare dal solo disposto AVV_NOTAIO‘art. 1656 c.c. non derogato pattiziamente e/o dalla sola esistenza AVV_NOTAIOa clausola negoziale meramente ripetitiva – come nel caso di specie – del suo contenuto una indicazione AVV_NOTAIOa volontà AVV_NOTAIOe parti contraenti di attribuire rilievo di gravità significativo per la prosecuzione del rapporto negoziale all’inadempimento del divieto di subappalto.
Da una parte, infatti, nei rapporti tra le parti contraenti il subappalto non autorizzato concluso dall’appaltatrice non ha alcuna rilevanza diretta, dovendo essa rispondere nei confronti del committente anche AVV_NOTAIO‘esecuzione AVV_NOTAIOe opere subappaltate e dei vizi e difetti presentati dalle stesse senza possibilità di sollevare eccezioni correlate ai rapporti con il subappaltatore. Dall’altra la sola reiterazione del divieto di legge in una clausola contrattuale non determina automaticamente l’attribuzione al suo rispetto in sede di adempimento di un’importanza tale da incidere in modo diretto sul mantenimento del vincolo negoziale, perché lo strumento attraverso il quale le parti possono attribuire, nella composizione di interessi raggiunta con l’accordo concluso, una rilevanza oggettiva prevalutata in termini di gravità, determinante per il suo permanere in vita, a specifiche modalità di adempimento pattuite è costituito dall’art. 1456 c.c. (cfr., per utili spunti di riflessione su questi temi e a conferma AVV_NOTAIOe considerazioni svolte, Cass. n.16346/2024, in motivazione, che
conferma la necessità di una valutazione AVV_NOTAIOa non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., AVV_NOTAIOa violazione del divieto di subappalto per affermarne la rilevanza diretta ai fini AVV_NOTAIOa risoluzione del contratto principale di appalto nel solo caso di mancanza di idoneità tecnico-economica del subappaltatore; nella stessa motivazione è altresì ben chiarito come la <> debba intervenire, nell’ambito AVV_NOTAIO‘appalto, <>, aspetto non automaticamente compromesso <>).
Ne consegue che la semplice previsione contrattuale del divieto di subappalto senza autorizzazione – sovrapponibile, come detto, a quello già enucleabile dall’art. 1656 c.c. – non è idonea a precostituire pattiziamente la valutazione di gravità AVV_NOTAIO‘inadempimento ad essa.
I criteri di valutazione per la verifica AVV_NOTAIOa gravità AVV_NOTAIO‘inadempimento da prendere a riferimento erano pertanto, in concreto, quelli di cui agli artt. 1453 e s. c.c., sulla cui base la Corte di merito – e prima, conformemente, il Tribunale di Nola – ha escluso che il comportamento AVV_NOTAIOa società appaltatrice -violativo del divieto di subappalto e realizzativo AVV_NOTAIO‘opera in parziale difformità quanto alla posizione AVV_NOTAIOa scala interna -potesse costituire inadempimento grave. I ricorrenti richiamano ancora la non conformità edilizia, pur sanabile, AVV_NOTAIOa scala interna a conferma AVV_NOTAIOa gravità AVV_NOTAIO‘inadempimento AVV_NOTAIOa controricorrente affermando l’attribuzione AVV_NOTAIOa realizzazione del manufatto in modo difforme all’intervento dei subappaltatori ma la questione è stata valutata dalla
Corte di merito, che ha considerato non grave la difformità richiamata sottolineando pure la totale assenza di riscontri probatori in ordine alla possibilità di ascrivere detta difformità ad una <> dei subappaltatori. Peraltro, detto rilievo AVV_NOTAIOa Corte è stato solo apparentemente contrastato dai ricorrenti, che si sono limitati a contrapporre una apodittica affermazione di contenuto contrario.
Anche per la censura in esame non ricorrono in concreto ipotesi di violazione di legge sussumibili nell’ambito del disposto AVV_NOTAIO‘art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., ma si vorrebbe ottenere -attraverso la loro deduzione – una reinterpretazione del testo negoziale e degli altri elementi probatori acquisiti al processo nel senso auspicato dai ricorrenti, reinterpretazione inammissibile in questa sede per gli stessi motivi già evidenziati nell’esame del primo motivo di ricorso.
5. Con il terzo motivo di ricorso per cassazione i ricorrenti lamentano la <>.
La Corte di merito avrebbe sostanzialmente aderito alla tesi del Tribunale di Nola secondo cui l’art. 1671 c.c., a seguito di scelta negoziale AVV_NOTAIOe parti, può connotarsi per effetti diversi da quelli previsti dalla disposizione normativa: nel caso di specie ciò sarebbe avvenuto attraverso la previsione AVV_NOTAIOa clausola di cui all’art. 8 del contratto di appalto, con limitazione del dovuto a favore AVV_NOTAIO‘impresa, in caso di recesso, al solo corrispettivo per le opere effettuate e complete, collaudabili alla data del recesso. Di conseguenza sarebbero stati riconosciuti alla controparte € 217.503,14, di cui € 70.000,00 per la restituzione di caparra e acconti ed il rimanente per i lavori effettuati.
Non sarebbe condivisibile, secondo i ricorrenti, l’assunto AVV_NOTAIOa Corte d’Appello di Napoli in base al quale, in relazione all’indennità ex art. 1671
c.c., non sarebbe rilevante il dedotto inadempimento AVV_NOTAIO‘appaltatrice consistito nella realizzazione di una scala abusiva perché, senza sanatoria, la scala non avrebbe potuto essere opera collaudabile. Ciò rileva, secondo i ricorrenti, anche in considerazione del fatto che l’art. 1671 c.c. si applicherebbe solo al recesso ad nutum e non al recesso per giusta causa operato in concreto dai committenti, conseguente all’inadempimento AVV_NOTAIO‘appaltatrice per i plurimi profili già evidenziati: comunque la norma non si potrebbe applicare per l’esecuzione di lavori non collaudabili se non previa sanatoria. La ricostruzione giuridica proposta non sarebbe scalfita, secondo i ricorrenti che pure danno atto di come il documento non sarebbe stato valorizzato dalla Corte di merito, nemmeno dalla scrittura privata del 13.10.2009 erroneamente qualificata dal Tribunale di Nola come di risoluzione per mutuo dissenso: la scrittura richiamata non rappresenterebbe la manifestazione di una volontà solutoria ma il reciproco riconoscimento AVV_NOTAIO‘avvenuto verificarsi di un evento risolutivo, senza riconoscimento o esclusione di responsabilità.
5.1. Il motivo deve essere disatteso.
Nel contratto di appalto, il recesso unilaterale del committente previsto dall’art. 1671 c.c. costituisce esercizio di un diritto potestativo e, come tale, non esige che ricorra una giusta causa e non richiede conseguentemente l’esistenza di un inadempimento AVV_NOTAIO‘appaltatrice e la sua valutazione in termini di importanza e gravità (cfr. Cass. n. 9645/2011); l’esercizio del recesso ai sensi AVV_NOTAIOa norma richiamata comporta, quindi, lo scioglimento del contratto senza necessità di indagini sull’importanza e gravità AVV_NOTAIO‘inadempimento, le quali sono rilevanti soltanto quando il committente pretenda dall’appaltatore il risarcimento del danno per inadempimento, nonostante l’esercizio del diritto potestativo di recedere dal contratto (cfr. Cass. n. 2130/2017). In sostanza, non è dato distinguere, per il disposto AVV_NOTAIO‘art. 1671 c.c., tra recesso ad nutum e recesso per giusta causa: il recesso di per sé è
legittimo senza che sia necessario individuarne la ragione in un comportamento inadempiente AVV_NOTAIOa controparte; la valutazione AVV_NOTAIO‘esistenza ed entità AVV_NOTAIO‘inadempimento AVV_NOTAIO‘impresa appaltatrice diventa rilevante non ai fini AVV_NOTAIOa legittimità del recesso ma -come già posto in risalto – ai fini AVV_NOTAIOa valutazione AVV_NOTAIOa domanda risarcitoria eventualmente esercitata – che, nel caso di specie non appare essere stata articolata specificamente, se non attraverso la richiesta di trattenimento AVV_NOTAIOa caparra confirmatoria ricevuta in relazione al contratto preliminare di compravendita, riportata nelle conclusioni degli appellanti, attuali ricorrenti, presenti nella sentenza di appello -.
Dalle considerazioni svolte consegue che, ai fini del riconoscimento alla controricorrente del controvalore AVV_NOTAIOe opere effettivamente eseguite, il fatto che essa fosse o meno gravemente inadempiente non è rilevante, perché il recesso ex art. 1671 c.c. sarebbe stato legittimamente esercitabile anche ove l’appaltatrice fosse stata adempiente.
In applicazione AVV_NOTAIOa Clausola 8 del contratto di appalto (riportata nel ricorso), secondo la quale ‘Le parti convengono che in caso di recesso dei committenti ex art. 1671 c.c. all’impresa verranno riconosciuti solo i lavori regolarmente effettuati e completi, cioè collaudabili alla data del recesso’ – non anche il mancato guadagno -, la Corte di merito ha ritenuto corretto -senza censure in questa sede da parte AVV_NOTAIO‘impresa – il riconoscimento a favore AVV_NOTAIO‘appaltatrice del solo controvalore AVV_NOTAIOe opere, senza indennità ulteriori, sul presupposto che le conseguenze economiche derivanti dall’art. 1671 c.c. fossero state legittimamente limitate in sede negoziale.
I ricorrenti lamentano che la scala in posizione difforme non sarebbe stata opera collaudabile alla data del recesso, mancando la necessaria sanatoria: l’assunto non tiene conto che la Corte di merito ha fondato proprio sulla sicura possibilità di sanatoria – emergente dalla disposta consulenza tecnica d’ufficio -la collaudabilità AVV_NOTAIO‘opera, già terminata al momento del recesso, previa sua regolarizzazione.
In conclusione, le critiche svolte dai ricorrenti con il motivo in esame non integrano alcuna violazione di legge, perché risulta rispettato da parte AVV_NOTAIOa Corte d’Appello il disposto AVV_NOTAIO‘art. 1671 c.c. quanto all’esclusione AVV_NOTAIOa necessità di ricorrenza AVV_NOTAIO‘inadempimento grave AVV_NOTAIO‘impresa appaltatrice per la concreta operatività AVV_NOTAIOa norma. Quanto alle valutazioni svolte nella sentenza sulle conseguenze economiche del recesso dall’appalto operato da NOME COGNOME e NOME COGNOME, esse sono state fondate dai Giudici di merito non sul disposto AVV_NOTAIO‘art. 1671 c.c. ma sulla clausola 8 del contratto concluso tra le parti: i ricorrenti non svolgono alcuna critica in ordine alla corretta interpretazione AVV_NOTAIOa clausola ex art. 1362 c.c., né avrebbero avuto interesse a farlo, essendo la disposizione pattizia più favorevole rispetto alla norma richiamata.
Quanto ai profili di inadempimento ascritti alla controparte, che avrebbero rilievo, come sopra detto, ai fini risarcitori – ove si intenda interpretare in tal senso la richiesto di trattenimento AVV_NOTAIOa caparra ricevuta, nell’ambito del complesso rapporto negoziale costituito dalla stipula dei negozi preliminare di compravendita e definitivo di appalto anche in ipotesi di recesso ex art. 1671 c.c., si osserva che i ricorrenti richiamano ancora una volta gli stessi addebiti già proposti ed esaminati nei precedenti motivi di ricorso, ritenuti conformemente dai giudici di merito inidonei a fondare l’inadempimento grave di RAGIONE_SOCIALE – ora RAGIONE_SOCIALE -.
6. Con il quarto motivo di ricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME prospettano la <>.
I ricorrenti rilevano che non avrebbero dovuto essere condannati alla restituzione AVV_NOTAIOa caparra ricevuta, che anzi avevano diritto a ritenere
<> come promittenti permutanti. Il fatto di aver previsto come parziale pagamento del prezzo AVV_NOTAIOa compravendita del terreno la costruzione del villino sulla loro proprietà avrebbe comportato infatti la stipula, attraverso i due richiamati negozi collegati, di un negozio giuridico rientrante nello <> AVV_NOTAIOa permuta di bene presente con bene futuro, con conseguente applicazione, attraverso l’art. 1555 c.c., AVV_NOTAIO‘art. 1472 c.c., secondo il quale l’acquisto AVV_NOTAIOa costruzione erigenda viene a verificarsi, senza necessità di altre dichiarazioni di volontà, non appena la cosa viene ad esistenza. Il recesso per giusta causa operato dai committenti sarebbe stato giustificato dall’inadempimento AVV_NOTAIO‘appaltatrice, sia in relazione alla violazione del divieto di subappalto, sia con riferimento all’obbligo di eseguire i lavori a regola d’arte, sia in relazione alla loro consegna entro il termine essenziale, che avrebbe inciso sulla possibilità di considerare venuto ad esistenza il bene futuro da permutare, possibilità esclusa appunto per fatto AVV_NOTAIO‘impresa.
6.1. Il motivo, per quanto è dato comprendere del suo contenuto, esposto in termini piuttosto involuti, non può considerarsi fondato.
La restituzione AVV_NOTAIOa caparra -solo AVV_NOTAIOa caparra, non del suo doppio e degli acconti ricevuti dai ricorrenti in relazione al contratto preliminare di compravendita è stata disposta dai Giudici di merito in considerazione AVV_NOTAIO‘intervenuto scioglimento dei vincoli negoziali tra le parti, per le ragioni sopra illustrate, e del mancato riconoscimento agli inadempimenti AVV_NOTAIO‘impresa di quella gravità e consistenza tali da giustificare una risoluzione ascrivibile a sua responsabilità, ex artt. 1453-1455 c.c.
Gli argomenti spesi dai ricorrenti ripropongono ancora una volta la sussistenza del grave inadempimento AVV_NOTAIO‘impresa appaltatrice per aver realizzato un’opera difforme, violando il divieto di subappalto e non rispettando nemmeno il termine essenziale di consegna: l’articolazione AVV_NOTAIOa veste giuridica esposta per argomentare il motivo di ricorso in esame
non supera il fatto che il grave inadempimento riproposto, che sarebbe tale da giustificare il trattenimento AVV_NOTAIOa caparra, si fonda sugli stessi elementi di fatto già sopra evidenziati ed esaminati ed è stato vagliato ed escluso dalla Corte di appello -e, prima, dal Tribunale -all’esito AVV_NOTAIO‘attività di interpretazione e valutazione del materiale istruttorio che è prerogativa del Giudice del merito – e che, in concreto, trova effettivo e logico supporto motivazionale nelle pronunce di primo e di secondo grado concordi -.
In conclusione, il ricorso deve essere respinto.
Le spese processuali del presente giudizio di legittimità si imputano secondo il principio AVV_NOTAIOa soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Considerato il tenore AVV_NOTAIOa pronuncia, va dato atto -ai sensi AVV_NOTAIO‘art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 –AVV_NOTAIOa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione del ricorso, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME, in solido, al pagamento, in favore di RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIOe spese processuali del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi € 5.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.
Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio AVV_NOTAIOa Seconda Sezione Civile, in data 16 ottobre 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME