SENTENZA CORTE DI APPELLO DI LAQUILA N. 1302 2025 – N. R.G. 00000448 2025 DEPOSITO MINUTA 30 12 2025 PUBBLICAZIONE 31 12 2025
appellante
e
, assistito e difeso dall’AVV_NOTAIO CONCETTA NOME
appellato
Avente ad oggetto : sentenza n. 3/2025 in data 3 gennaio 2025 del Tribunale di Vasto
Con il ricorso di primo grado, , assumendo che: a) a seguito di cessione di azienda del 21.06.2010, in qualità di cessionaria, era subentrata, quale conduttrice, nel contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale sito in Casalbordino ed ubicato al piano di terra di un fabbricato interamente di proprietà di , ove aveva svolto attività di bar, RAGIONE_SOCIALE e sala giochi; b) d all’anno 2017, il locale è stato oggetto di persistenti infiltrazioni di acqua, numerosi fenomeni di muffe, consistente umidità di risalita sui muri perimetrali, di cui è stata tempestivamente notiziata la locatrice, c) tale situazione di degrado aveva comportato la perdita della clientela e un concreto pericolo per la sicurezza dei frequentatori del locale, stante l’instabilità del solaio sovrastante e la conseguente perdita dei requisiti di legge igienico-sanitari; d) a fronte della perdurante inerzia della proprietaria, si era vista costretta ad interrompere l’attività, comunicando alla -con nota del 15.12.2017 -il recesso anticipato dal citato contratto di locazione, ex art. 27, comma 8, L. 392/1978, con contestuale rilascio
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D’Appello di L’Aquila
Sezione per le controversie in materia di locazione
R.G. 448/2025
La Corte D’Appello di L’Aquila , in persona dei magistrati:
NOME COGNOME
Presidente
NOME COGNOME
Consigliere relatore
NOME COGNOME
Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado tra
, assistito e difeso dall’AVV_NOTAIO
dell’immobile, oltreché l’avvenuta risoluzione contrattuale ex artt. 1453, 1460 e 1575 c.c. per grave inadempimento della locatrice all’obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione per servire all’uso convenuto;
ha convenuto in giudizio la locatrice , prima con accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., all’esito del quale il nominato c.t.u. accertava la presenza di infiltrazioni, muffe ed umidità di risalita, oltreché l’effettivo pericolo per la staticità dell’immobile e la totale carenza dei requisiti di legge igienico -sanitari; imputando le cause delle problematiche riscontrate alle gravi carenze in termini di sicurezza, staticità e salubrità dei locali sovrastanti l’immobile locato (di proprietà della resistente), privi della necessaria copertura e interessati dall’esecuzione di opere di demolizione di muri portanti e ampie parti di solaio, in totale assenza di misure atte a garantire la sicurezza e la tenuta dello stabile, poi nel merito chiedendo l’accoglimento delle seguenti conclusioni ‘accertare e dichiarare che la risoluzione anticipata del rapporto di locazione dell’immobile commerciale, nel quale la ricorrente esercitava l’attività inerente la ditta individuale denominata ‘RAGIONE_SOCIALE Jolly’ è stata determinata esclusivamente dal grave inadempimento posto in essere dalla proprietaria nonché locatrice dell’immobile Sig.ra , per le motivazioni esposte nella narrativa del presente atto, così come accertate dal CTU Dott.ssa nominato nel corso del procedimento di istruzione preventiva; condannare per l’effetto la Sig.ra al ristoro di tutti i danni patiti dalla ricorrente, conseguenza immediata e diretta dell’evento risolutivo così come quantificati dal CTU Arch. all’esito del procedimento di istruzione preventiva rubricato al n. 286/2018 e segnatamente nell’Allegato A) all’elaborato peritale dalla stessa redatto e depositato, ovvero alla diversa somma accertata in giudizio; rigettare la domanda riconvenzionalmente spiegata dalla resistente di pagamento in favore della stessa dei canoni di locazione maturati sino alla scadenza naturale del contratto e nello specifico maggio 2019, quantificati nella misura di € 9.706,86 in quanto evidentemente infondata in fatto ed in diritto, alla luce delle risultanze peritali; condannare la resistente al pagamento delle spese, anche generali, rimborso del contributo unificato, competenze ed onorari del presente giudizio nonché del giudizio promosso ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c.; condannare la resistente per responsabilità aggravata ex art. 96 terzo comma c.p.c. ‘.
Nel costituirsi in giudizio, eccepiva l’inammissibilità del ricorso, erroneamente introdotto nelle forme del rito sommario di cognizione e non in quelle del rito locatizio; nel merito contestava la fondatezza delle pretese, per asserita violazione dei doveri di correttezza e buona fede della non avendo tempestivamente notiziato la proprietaria delle infiltrazioni, ma procedendo al l’immediato rilascio al solo fine di sottrarsi al pagamento dei canoni di locazione, di cui la resistente chiedeva in via riconvenzionale la corresponsione; inoltre evidenziava che i descritti fenomeni di infiltrazione erano imputabili alla mancata esecuzione delle opere di ordinaria
manutenzione da parte della conduttrice e alla scarsa aerazione del locale, circostanza da valutarsi come concorso n el fatto colposo, ai sensi dell’art. 1227 c.c .
Mutato il rito sommario di cognizione in rito speciale locatizio, ai sensi dell’art. 426 c.p.c., il Giudice di primo grado, qualificata la domanda della come azione di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del locatore, stante l’inidoneità sopravvenuta del bene locato all’uso pattuito, al fine di ottenere il consequenziale ristoro dei danni patiti a causa della necessaria interruzione dell’attività lavorativa, l’ha ritenuta fondata, evidenziando nella specie la sussistenza di vizi dell’immobile sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto, manifestatisi nell’anno 2017 , tali da compromettere la struttura dell’intero edificio in cui è situato l’immobile locato, determinando la totale compromissione del diritto di godimento del bene in capo alla conduttrice, privata della possibilità di destinare il locale all’uso convenuto di bar, RAGIONE_SOCIALE e sala giochi. Secondo le risultanze della CTU, il piano superiore, in evidente stato di abbandono, è descritto come staticamente compromesso a causa della demolizione di muri portanti e di ampie parti di solaio, effettuata in totale assenza di opere di sostegno e messa in sicurezza dirette a garantire la tenuta statica dell’edificio e ad evitare crolli e cedimenti strutturali. Parimenti deteriorato è risultato essere anche l’involucro perimetrale dei locali, dotato di architravi lignei con evidenti segni di cedimento. Il tetto si è presentato sconnesso, manchevole di tavelle e di tegole, con un lucernaio privo di infisso e con diverse fessure che consentono costantemente l’ingresso delle acque meteoriche. Le travi che sorreggono il tetto, a causa del deterioramento, sono apparse incapaci di assolvere alla loro funzione e pericolanti. Di conseguenza, anche il solaio che divide il piano superiore dal locale commerciale al piano terra è risultato poco stabile e deteriorato. È stata pure accertata l’insorgenza di umidità di risalita, imputabile alla mancanza di coibentazione della base dell’immobile, con funzione di isolamento dell’edificio, sia dal terreno che dalla eventuale presenza di acque meteoriche.
Trattandosi di vizi tali da rendere impossibile il godimento della cosa o, comunque, da esporre a serio pericolo la salute e l’incolumità del conduttore o dei frequentatori dell’immobile , dato atto del mancato adempimento della locatrice all ‘obbligo di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c., pur avendo ricevuto una richiesta di intervento formalizzata dalla conduttrice con missiva del 14.08.2017 (rimasta priva di riscontro), ha ritenuto sussistenti i presupposti per l’accoglimen to della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione. Ha inoltre affermato la integrale ed esclusiva responsabilità della locatrice, escludendo qualsiasi possibile concausa delle lamentate problematiche ascrivibile alla condotta della ha condannato la al risarcimento del danno, quantificato dal CTU, in termini di perdita di guadagno per la , nella somma di € 22.207,55 per ogni anno di interruzione di attività e, conseguentemente, nella misura di € 1.850,63 per ogni mese , per un periodo complessivo di 17 mesi, intercorrente tra il 15.12.2017 e il 16.05.2019, per un importo quantificabile nella misura di € 31.460,70 , maggiorato della
rivalutazione monetaria nonché degli interessi compensativi nella misura legale, sul capitale via via rivalutato, per una somma complessiva di € 40.415,81 . Infine, ha ritenuto infondata la domanda, proposta in via riconvenzionale dalla , di condanna della al pagamento dei canoni di locazione fino alla data di naturale scadenza del contratto, stante la legittima interruzione del pagamento del canone convenzionalmente stabilito a decorrere dalla data di spedizione della raccomandata con cui la conduttrice ha comunicato il recesso, documentando la circostanza che ha reso l’intero bene inidoneo all’uso pattuito. Ha quindi regolamentato le spese di lite, comprese quelle relative all’ATP, secondo soccombenza ed ha ritenuto sussistere i presupposti di cui a all’art. 96, terzo comma c.p.c. condannando la al pagamento, in favore di , della ulteriore somma di € 8.000,00 .
Avverso la suindicata sentenza ha proposto appello chiedendone la riforma e concludendo per sentir ‘ rigettare, per tutti i motivi in premessa, siccome inammissibile, infondata ed erronea, la domanda proposta da nei confronti di ; -in via gradata, nella denegata ipotesi in cui l’adito Giudice ritenesse fondata la domanda proposta da controparte, determinare il concorso di colpa della ricorrente ex art 1227 cc e tenere conto dello stesso nella liquidazione del danno; – in ogni caso ritenere e dichiarare la ricorrente obbligata al pagamento in favore di dei canoni di locazione sino alla scadenza naturale del contratto e, nello specifico, maggio 2019, e per l’effetto condannarla al pagamento di € 9.706,86 oltre interessi o altra somma maggiore o minore come ritenuto di giustizia; – ammettere le richieste istruttorie riproposte. Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa. In via estremamente gradata e solo per tuziorismo difensivo in subordine rideterminare la quantificazione del quantum riconosciuto in favore dell’appellata a titolo di risarcimento del danno in conformità del dettato dell’art 112 cpc; Condannare il ricorrente al pagamento delle spese e dei compensi professionali del doppio grado come per legge e dei costi di CTU, ovvero in via subordinata disporre la compensazione integrale delle spese legali ‘
Si è costituita in giudizio contestando tutti i motivi di gravame e chiedendone il rigetto.
All’odierna udienza la causa è stata discussa e decisa nei termini indicati in dispositivo.
Con il primo motivo di gravame, l’appellante ha lamentato la erroneità della sentenza per errata interpretazione delle disposizioni normative applicabili e dei fatti di causa, oltre alla insufficienza e/o contraddittorietà e/o carenza di motivazione, per non avere il Tribunale tenuto conto del reale svolgimento dei fatti , atteso che all’atto della cessione di azienda ( giochi ) del 21/06/2010, tra l’attrice, in qualità di cessionaria, e i signori e , unici soci e legali rappresentanti della quale cedenti, la subentrava nel contratto di locazione dell’immobile in questione, dopo aver esaminato i locali, trovandoli idonei all’uso.
Solo nel mese di agosto del 2017 la notiziava la locatrice delle problematiche inerenti l’immobile, pur allegando che le stesse si erano manifestate nel corso del tempo e formalizzava subito dopo il proprio recesso, senza più provvedere al pagamento dei canoni di locazione. Se la conduttirce avesse notiziato per tempo la locatrice, quest’ultima si sarebbe attivata, evitando ogni danno de ll’immobile. Secondo l’appellante, pertanto, il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della resistente , senza neppure ritenere sussistente il concorso di colpa della conduttrice, ai sensi dell’art. 1227 cc, rilevante ai fini della quantificazione del risarcimento. Ha insistito dunque per l’ammissione della CTU e della prova testimoniale invocata.
Il motivo non è fondato e va rigettato.
A seguito di ATP, il CTU nominato in primo grado ha rilevato che i danni riscontrati (infiltrazioni, muffe e cedimenti strutturali) non costituiscono fenomeni di usura ordinaria, bensì conseguenze di difetti costruttivi e manutentivi strutturali imputabili al locatore e, senza escludere la possibilità di un progressivo aggravamento nel tempo, ha rilevato che la situazione di compromissione dell’immobile si è manifestata in maniera conclamata a seguito delle precipitazioni straordinarie dell’anno 2017, le quali hanno evidenziato e reso attuali i vizi strutturali dell’immobile.
Correttamente pertanto il primo giudice ha affermato la responsabilità contrattuale della locatrice, la quale, a mente dell ‘art. 157 6, comma 1, c.c., deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che restano a carico della conduttrice, avendo quest’ultima correttamente adempiuto ai propri oneri di comunicazione ex art. 1577 comma 1 c.c.
Al riguardo, risulta documentalmente che la conduttrice ha informato la della presenza di gravi infiltrazioni nell’immobile con la missiva del 14 agosto 2017, ricevuta dalla il 24 agosto 2017 e, da tale data , non risulta che quest’ultima abbia intrapreso alcuna iniziativa volta alla risoluzione delle problematiche lamentate, fino alla successiva comunicazione di recesso anticipato del dicembre 2017. Né risulta, non avendone la dato prova, che le problematiche si erano manifestate già in precedenza, senza che la ne avesse dato notizia, al contrario appare ragionevole ipotizzare, che, già prima di formalizzare la denuncia di vizi con la missiva del 17 agosto 2017, la abbia avvertito la della presenza degli stessi, comunicandolo alla stessa per le vie brevi, com e, d’altra parte, riportato anche nella diffida del 14 agosto 2017, in cui la oltre ad affermare ‘Nonostante le innumerevoli sollecitazioni verbali, ad oggi non ha provveduto a far cessare le cause che provocano gravi infiltrazioni e allagamenti dovuti a eventi metereologici avversi …’ ha aggiunto ‘Per ben tre volte ho provveduto a mie spese a tinteggiare inutilmente, in quanto alle prime intemperie, ad un’ora dalla pioggia, i ncomincia a gocciolare … La situazione ad oggi è divenuta insostenibile. La invito pertanto a provvedere entro 15
giorni dalla presente ad eseguire tutte le operazioni necessarie a ripristinare lo stato dei luoghi. ‘
Va dunque osservato che, pur risultando informata per iscritto, dall’agosto 2017 , della presenza di gravi infiltrazioni di acque meteoriche , dell’insorgenza di muffe, nonché dell’avvenuto distacco di intonaco dalle pareti, oltre che del fatto che la locatrice aveva inutilmente ritinteggiato tre volte i locali, la , che già aveva proceduto all’esecuzione di lavori al piano superiore -come riferito dal CTU -compromettendo la statica dell’edificio ed omettendo di provvedere alla adeguata copertura dell’edificio , in violazione delle basilari norme di sicurezza, non vi poneva alcun rimedio, nonostante l’evidenza dell’urgenza.
Correttamente il Giudice di prime cure ha pertanto ritenuto che l ‘inerzia della locatrice, previamente avvertita dalla conduttrice circa la presenza di infiltrazioni e umidità integranti la causa di gravi problematiche strutturali dell’immobile, integri un evidente inadempimento contrattuale.
Nel rapporto locatizio, la responsabilità del locatore per i vizi della cosa ha natura contrattuale, discendendo direttamente dagli obblighi di consegna e manutenzione dell’immobile in stato idoneo all’uso convenuto, ai sensi dell’art. 1578 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2024, n. 4578). Nel caso in esame, le infiltrazioni, derivando da un difetto strutturale della copertura e del piano sovrastante, conseguente all’esecuzione di lavori, costituiscono un vizio della cosa locata e legittimano il conduttore al risarcimento dei danni ex art. 1581 c.c.
Né può ravvisarsi alcuna responsabilità concorrente della conduttrice, la quale, oltre a notiziare la delle condizioni ormai compromesse dell’immobile, a proprie spese, nell’invero 2017, faceva realizzare opere transitorie, per far fronte nell’immediato alle criticità riscontrate, rivolgendosi alla ditta , per la siliconatura delle fessure lungo il muro esterno, la pulizia della gronda, il ripristino del canale e la pulizia del terrazzino sovrastante la porta secondaria, per cercare di tamponare le diverse infiltrazioni, come riportato nella ricevuta di pagamento del saldo per l’intervento operato, versata in atti.
Infine non vi è alcuna prova che la abbia volontariamente omesso di avvertire la di asseriti danni conclamati ed evidenti già sussistenti da tempo, all’interno del locale, per sottrarsi al pagamento del canone e rilasciare anticipatamente l’immobile .
Sul punto vi è da rilevare che, come emerge dalle risultanze della CTU e attestato dalla documentazione fotografica, è evidente l’avanzato stato di degrado delle facciate esterne, la mancanza e il distacco di ampie parti di intonaco, la presenza di efflorescenze e di vegetazione infestante, di muschio e licheni, l’ ammaloramento delle mensole e dei balconi, attribuibili alla mancata manutenzione negli anni degli stessi, per infiltrazioni massicce di acque piovane nonché per cattiva regimentazione di esse, il deterioramento degli infissi lignei e del portone, la compromissione della copertura dell’edificio con
diversi punti completamente privi di tavelle e tegole e con fessure, che favoriscono l’ingresso di acqua piovana.
La stato di allarmante deterioramento dell’immobile è immediatamente percepibile anche dall’esterno e dello stesso la proprietaria avrebbe dovuto aver ne conoscenza, essendo ben prevedibile che le gravi carenze dei locali sovrastanti e la mancata manutenzione negli anni avrebbe causato vasti fenomeni di infiltrazioni di acque meteoriche e che con il tempo l’acqua avrebbe iniziato a diffondersi nei solai intermedi e lungo le pareti perimetrali fino ad arrivare al piano terra, come in effetti poi constatato nel 2017.
La condizione di pericolo per la staticità dell’immobile, riscontrata dal CTU e la carenza dei requisiti igienico-sanitari, come ribadito dallo stesso tecnico, sono direttamente collegati all’inerzia della pro prietaria ed hanno reso il bene del tutto inidoneo all’uso convenuto di bar, RAGIONE_SOCIALE e sala giochi.
Con il secondo motivo di gravame, l’appellante ha lamentato la erronea determinazione da parte del primo giudice del quantum debeatur, l’omessa valutazione di fatti decisivi per la causa e la errata interpretazione delle disposizioni normative applicabili, oltre che l’insufficienza e/o contraddittorietà e/o carenza di motivazione. Secondo l’appellante, la non avrebbe comprovato il danno lamentato, limitandosi ad allegare il mancato guadagno derivante dalla chiusura anticipata dell’attività rispetto al contratto di affitto e l’interruzione dell’attività lavorativa per cause imputabili alla mancata sicurezza e salubrit à del locale al piano terra, senza fornire la bench é minima prova né del danno (ove realmente sussistente), né del nesso di causalità, né del rapporto di custodia e non valutando il primo giudice quanto abbia concorso la conduttrice, con la propria condotta inadempiente, alla causazione del danno e, soprattutto, all’aggravamento dello stato dell’immobile e del locale e all’inosservanza dell’obbligo di custodia del bene condotto in locazione, mal tenuto e non adeguatamente areato, potendosi a ciò ricondurre i riscontrati fenomeni di umidità.
Il motivo non è fondato e va rigettato.
Nel caso di specie, l’accertamento tecnico preventivo (ATP) espletato in primo grado nel contraddittorio delle parti ha fornito, come innanzi illustrato, una ricostruzione chiara, dettagliata e imparziale delle allarmanti condizioni dell’immobile e delle conseguenze pregiudizievoli subite dalla conduttrice, rese evidenti dal fatto di non poter più continuare ad utilizzare i locali locati per svolgervi attività di bar, RAGIONE_SOCIALE, delineandosi l’evidente pregiudizio del mancato guadagno derivante dalla coattiva interruzione dell’attività commerciale prima della scadenza del contratto di locazione e fino a tale data.
Con gli ulteriori motivi di gravame, l’appellante ha lamentato che erroneamente il primo giudice ha posto, a fondamento della quantificazione dei danni economici asseritamente patiti dalla la perizia espletata in sede di ATP, utilizzabile per comprovare la
sussistenza del nesso eziologico tra i presunti danni alle strutture murarie, le infiltrazioni e la muffa (denunciate nel ricorso) e la successiva chiusura dell’attività commerciale, giammai per la quantificazione dei danni patrimoniali, operata mediante la media ponderale di tre diversi criteri e senza tener conto degli utili realmente conseguiti dalla conduttrice e dell’imminente scadenza del contratto di locazione , insistendo, al riguardo, per la nomina di ctu tecnico-contabile. L’appellante ha anche sottolineato che la è rimasta morosa nel pagamento del canone di locazione sino alla scadenza naturale del contratto e, nello specifico, fino a maggio 2019, per un importo complessivo di € 9.706,86 oltre interessi ed ha in ogni caso evidenziato come il primo giudice è incorso nel vizio di ultrapetizione, quantificando il risarcimento del danno nella somma di € 22.207,55 per ogni anno di interruzione di attività. Tenuto conto che l’attività commerciale è stata interrotta pacificamente per un periodo pari a 17 mesi -dal 15.12.2017 al 16.05.2019 (momento di naturale scadenza del contratto) -ha liquidato l’importo complessivo di € 31.460,70 , nonostante la ricorrente in primo grado avesse chiesto, nel ricorso, il ristoro di ‘ tutti i danni patiti così come quantificati dal CTU Arch. all’esito del procedimento di istruzione preventiva rubricato al n. 286/2018 e segnatamente nell’Allegato A) all’elaborato peritale dalla stessa redatto e depositato, ovvero alla diversa somma accertata in giudizio’ e, in particolare, i l CTU nell’allegato A aveva stimato il danno in € 22.200,00 , non riferito ad ogni anno di interruzione dell’attività , come erroneamente ritenuto dal Giudice di prime cure , ma all’importo complessivo e finale dovuto .
Il motivo è fondato e merita accoglimento.
Il CTU, al fine di quantificare i danni sofferti, ha proceduto, come si legge nella relazione peritale, ad una valutazione economica dell’attività commerciale, utilizzando tanto il metodo valutativo di tipo patrimoniale complesso (per cui il valore dell’azienda corrisponde al patrimonio netto rettificato aumentato del valore dell’avviamento ) quanto il metodo reddituale netto (per cui il valore dell’azienda è calcolato in funzione della sua capacità reddituale futura, mediante l’attualizzazione, con un congruo tasso di valutazione, dei flussi dei redditi attesi, tenuto conto che i tassi di capitalizzazione più frequentemente assunti negli ultimi anni a livello nazionale ed europeo, si attestano per il commercio al 15%).
Trattasi di metodi entrambi fondati sul valore dell’azienda , non pertinenti nel caso in esame, in cui si verte in materia di danni, non per definitiva cessazione ma per intervenuta interruzione dell’attività commerciale , prima della scadenza del contratto di locazione e fino a tale data.
In ogni caso, come emerge dal l’illustrazione metodologica , va dato atto che il CTU ha comunque fatto riferimento a dati, come la media del fatturato e della redditività negli anni immediatamente precedenti, rispettivamente dal 2013 al 2017, evidenziando un reddito netto annuo, che presenta valori ricompresi tra un massimo di € 9.262,51 nel 2013 e un minimo di € 807,75 nel 2016, in ragione dei quali è possibile pervenire ad
una valutazione media pari a circa € 5.300 annui, corrispondente a € 440 mensili, che moltiplicati per le 17 mensilità, dal 15.12.2017 al 16.05.2019, portano ad una stima complessiva del danno pari a € 7.500 , dovendosi pertanto rideterminare nella predetta somma quanto dovuto a titolo di risarcimento del danno in favore di .
Non coglie, invece, nel segno l’ulteriore censura per cui il giud ice di prime cure, in assenza di specifica domanda, avrebbe condannato l’odierna appellante a corrispondere la somma maggiorata della rivalutazione monetaria calcolata, secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, fino all’attualità , nonché degli interessi compensativi nella misura legale, sul capitale via via rivalutato annualmente secondo gli indici ISTAT del costo della vita.
Trattandosi di credito risarcitorio -benchè derivante da inadempimento contrattuale -da soddisfare mediante conseguimento di una somma corrispondente all’equivalente pecuniario del danno subito, con conseguente conversione, al momento della liquidazione -nella specie al dicembre 2018, come riportato nella sentenza di primo grado -del debito di valore in debito di valuta, in caso di tardivo conseguimento dell’importo rispetto alla maturazione del diritto coincidente con l’inadempimento medesimo, la rivalutazione monetaria costituisce al pari degli interessi, una componente del credito medesimo, riconoscibile anche d’ufficio, senza che occorra una specifica richiesta della parte interessata, comprendendo la domanda della parte creditrice relativa al capitale anche quella per rivalutazione ed interessi.
Con il quarto motivo di gravame, l’appellante ha censurato la condanna ex art 96 c.p.c. sotto il profilo della errata interpretazione delle disposizioni normative applicabili, oltre che dell’i nsufficienza e/o contraddittorietà e/o carenza di motivazione, non avendo agito né con dolo né con colpa grave, né ritardato i tempi di giustizia, palesandosi peraltro la condanna eccessiva ed ingiustificata.
Il giudice di primo grado ha ricondotto la responsabilità ex art. 96 c.p.c. al fatto che la locatrice si è opposta alla domanda di risoluzione, sostenendo in mala fede che non fosse mai stata informata delle criticità dell’immobile, ha proposto una domanda riconvenzionale infondata, volta a ottenere i canoni per l’intera durata residua del contratto, sebbene l’inadempimento fosse interamente ascrivibile alla sua condotta omissiva, ha omesso ogni forma di collaborazione durante il processo di mediazione, obbligatoria, disertando l’incontro senza fornire giustificazioni, ha rifiutato, immotivatamente, una proposta avanzata dallo stesso Giudice, che prevedeva in via del tutto conciliativa un esborso assai inferiore rispetto alla somma liquidata in sentenza ed ha determinato un protrarsi immotivato del giudizio per oltre quattro anni.
Al riguardo, si ritiene provato l’ abuso del processo, stante la consapevolezza della , in ragione degli obblighi gravanti sulla stessa in qualità di proprietaria dell’immobile, prima ancora che di locatrice, della fondatezza delle pretese avversarie, ciò nonostante opponendosi alla domanda di controparte e dilatando ulteriormente i tempi del processo.
Tuttavia, in ragione del minor importo liquidato a titolo di risarcimento del danno, si giustifica una riduzione della somma equitativamente liquidata in primo grado, a titolo di sanzione pecuniaria ex art. 96, comma 3, c.p.c. in misura di € 1.000 da ritenersi congrua con riguardo alla materia del contendere.
Infine c on l’u ltimo motivo di gravame l’appellante ha lamentato l’e rroneo rigetto della domanda riconvenzionale da parte del primo giudice e l’e rrata interpretazione delle disposizioni normative applicabili, atteso che se il conduttore non segnala tempestivamente i vizi o non adotta le misure necessarie per impedirne il peggioramento perde il diritto alla risoluzione del contratto o comunque vede limitato il diritto al risarcimento del danno, con conseguente obbligo di corrispondere il canone fino alla scadenza contrattuale. Ha altresì insistito nell’ammissione delle richieste istruttorie, in particolare della CTU contabile e della prova testimoniale che avrebbe consentito di dimostrare l’assenza di comunicazioni da parte della conduttrice in epoca antecedente all’agosto del 2017 e, al contempo, le responsabilità della sig.ra in merito ai fatti di causa.
Il motivo non è fondato.
Il giudice di primo grado ha correttamente fissato la decorrenza del diritto di sospendere il pagamento dei canoni di locazione dalla data di comunicazione, da parte della conduttrice, dei vizi dell’immobile, atteso che trattandosi di vizi sopravvenuti e, in quanto non tempestivamente ed utilmente fronteggiati dalla locatrice, tali da non consentire l’utilizzo per il quale l’immobile era stato locato nella specie per RAGIONE_SOCIALE commerciale di RAGIONE_SOCIALE -la conduttrice non poteva che essere esonerata dal pagamento del canone, sino alla naturale scadenza del contratto (16.05.2019).
Quanto alle richieste istruttorie riproposte con l’atto di appello, va osservato che l’accertamento a mezzo di CTU del tempo in cui si sarebbero verificati i danni alla struttura , nonchè il concorso di colpa della ricorrente ex art 1227 cc nella determinazione dei danni allo stabile e al locale detenuto in locazione dalla ricorrente integra una indagine meramente esplorativa, non deferibile al perito, in quanto tesa a supplire alle carenze probatorie gravanti sulla parte.
Quanto alla prova testimoniale, così come articolata in primo grado e riproposta in appello, la circostanza che ‘ la sig.ra ha rappresentato alla proprietaria la presenza di infiltrazioni, muffe sulle pareti, umidità di risalita sui muri perimetrali nell’agosto del 2017’ è già provata documentalmente e le ulteriori circostanze che negli anni in cui ha detenuto in locazione l’immobile commerciale sito in Casalbordino ( CH ), alla INDIRIZZO ha omesso di effettuare i lavori di ordinaria manutenzione, quali tinteggiatura, sigillatura finestre ecc; ‘ che ‘ il locale ove la ricorrente esercitava la propria attività, è rimasto chiuso per lunghi periodi, soprattutto nel 2017 ‘ e che ‘ha chiuso l’accesso laterale del locale’ appaiono del tutto irrilevanti, non idonee a sovvertire o ad incidere neppure in parte sul nesso causale, stante quanto accertato dal CTU e cioè che la presenza di infiltrazioni, muffe ed umidità di risalita,
oltreché l’effettivo pericolo per la staticità dell’immobile e la totale carenza dei requisiti di legge igienico-sanitari sono imputabili alle gravi carenze, in termini di sicurezza, staticità e salubrità dei locali sovrastanti l’immobile locato (di proprietà della stessa ), privi della necessaria copertura e interessati dall’esecuzione di opere di demolizione di muri portanti e ampie parti di solaio ‘. Trattasi cioè di gravi problematiche statiche e strutturali dell’immobile, non certo emendabili median te interventi di manutenzione ordinaria.
Alla luce delle considerazioni esposte, in parziale riforma della sentenza impugnata, che nel resto dev’essere confermata, la deve, perciò, essere condannata al pagamento, in favore di controparte, a titolo di risarcimento del danno, della minore somma di € 7.500 già comprensiva di interessi e rivalutazione, oltre ulteriori interessi dalla data della presente sentenza e fino al saldo nonché a titolo di sanzione pecuniaria ex art. 96 c.p.c. la minor somma di € 1.000.
Le spese di lite del doppio grado, in ragione della parziale riforma della sentenza impugnata, seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
In parziale riforma della sentenza impugnata che conferma nel resto,
Ridetermina in € 7.500 l ‘ importo dovuto a titolo di risarcimento del danno, già comprensivo di interessi e rivalutazione, in favore di , oltre interessi legali dalla data della presente sentenza e fino al soddisfo;
Ridetermina in € 1.000 la somma dovuta ai sensi dell ‘ art. 96 comma 3 c.p.c.
Condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, liquidate per compensi professionali, per il primo grado in € 3.689, per il secondo grado in € 3.473 e per la fase di ATP in € 1.170, oltre, per ciascun grado e fase spese generali, IVA e CPA come per legge.
Il Consigliere rel. estensore
Il Presidente
NOME COGNOME
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