Recesso anticipato e onere prova locatore

In un caso di recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società locatrice. La Corte ha stabilito che per ottenere il risarcimento dei canoni non percepiti, il locatore ha l’onere di provare di essersi attivato con diligenza per trovare un nuovo conduttore e limitare così il proprio danno. La semplice rilocazione a un canone inferiore non è sufficiente se non si dimostra lo sforzo attivo per ottenere condizioni migliori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Anticipato: Quando il Locatore Perde il Diritto al Risarcimento

Il recesso anticipato da un contratto di locazione è una situazione frequente che genera spesso contenziosi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 29150/2023) chiarisce un punto fondamentale: il locatore che subisce il recesso non ha un diritto automatico al risarcimento per tutti i canoni futuri. Per ottenerlo, deve dimostrare di aver agito con diligenza per limitare il proprio danno, cercando attivamente un nuovo inquilino. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Recesso Anticipato e Richiesta di Danni

Una società, conduttrice di un immobile ad uso commerciale, comunicava alla società locatrice l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto a causa della crisi economica. A seguito della riconsegna dell’immobile, la locatrice agiva in giudizio chiedendo il risarcimento del danno, che quantificava in due voci principali:
1. I canoni di locazione non percepiti per tutto il periodo in cui l’immobile era rimasto sfitto (circa un anno).
2. La differenza tra il canone del vecchio contratto e quello, notevolmente inferiore, pattuito con il nuovo conduttore, fino alla scadenza originaria del primo contratto.
A queste si aggiungevano richieste per danni materiali all’immobile e per interessi bancari dovuti a scoperture di conto.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano gran parte delle richieste della locatrice, ritenendo legittimo il recesso del conduttore e, soprattutto, non provato il danno lamentato dalla locatrice. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione sul Recesso Anticipato: L’Onere della Prova del Locatore

La Suprema Corte ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso della società locatrice. Il principio cardine affermato è che il danno da mancato guadagno (lucro cessante) non è una conseguenza automatica del recesso anticipato. Il locatore che intende ottenerne il risarcimento è gravato da un preciso onere della prova.

La Diligenza nel Rilocare l’Immobile

Il punto cruciale della decisione riguarda la condotta del locatore. La Corte ha stabilito che non è sufficiente lamentare che l’immobile è rimasto sfitto o che è stato rilocato a un canone inferiore. Il locatore deve dimostrare con prove concrete di essersi attivato tempestivamente e diligentemente per trovare un nuovo conduttore a condizioni di mercato eque.

Nel caso di specie, la locatrice non è riuscita a provare quando avesse conferito l’incarico all’agenzia immobiliare né quali sforzi avesse compiuto per negoziare condizioni economiche migliori. La testimonianza del titolare dell’agenzia è stata giudicata troppo generica. Di conseguenza, la Corte ha ritenuto che la perdita economica non potesse essere addebitata interamente all’ex conduttore, non essendo stato provato che il danno non potesse essere evitato o limitato con un comportamento più diligente da parte del proprietario.

La Prova dei Danni Materiali

Anche la richiesta di risarcimento per i danni materiali all’immobile è stata respinta per carenza di prova. Sebbene un verbale di riconsegna menzionasse alcuni danneggiamenti, la locatrice non ha fornito prove sufficienti a dimostrare l’esatto ammontare del pregiudizio economico subito. La Corte ha sottolineato che il danno patrimoniale non può essere presunto, ma deve essere allegato e provato in modo specifico, ad esempio dimostrando le spese sostenute per le riparazioni.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’applicazione dei principi generali in materia di onere della prova (art. 2697 c.c.) e di valutazione del danno (art. 1223 c.c.). I giudici hanno chiarito che il ricorso per Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per riesaminare i fatti e le prove. La valutazione delle testimonianze o della consulenza tecnica (CTU) spetta esclusivamente al giudice di merito. La Corte può intervenire solo se la motivazione è del tutto assente, illogica o ‘apparente’, cosa che non è stata ravvisata in questo caso. I tentativi della ricorrente di far valere il principio di non contestazione o la violazione delle norme sulla valutazione delle prove sono stati giudicati inammissibili perché miravano, in sostanza, a ottenere una nuova e diversa valutazione del materiale probatorio, preclusa in sede di legittimità.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per i locatori: in caso di recesso anticipato del conduttore, non si può rimanere inerti e pretendere un risarcimento integrale. È necessario attivarsi immediatamente per cercare un nuovo inquilino, documentando ogni passo (incarichi ad agenzie, pubblicità, trattative). Solo dimostrando di aver fatto tutto il possibile per limitare il danno, si potrà avere successo in un’eventuale azione legale per il risarcimento del lucro cessante. Per i conduttori, invece, la sentenza ribadisce che il recesso per gravi motivi, se legittimo, li solleva dall’obbligo di pagare i canoni futuri, a condizione che il locatore non dimostri un danno ulteriore derivante dalla sua condotta diligente e infruttuosa.

In caso di recesso anticipato del conduttore, il locatore ha sempre diritto al risarcimento per i canoni non percepiti?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il locatore ha diritto al risarcimento solo se dimostra di essersi attivato con la dovuta diligenza per rilocare l’immobile e limitare il proprio danno. Il danno non è una conseguenza automatica del recesso.

Cosa deve provare il locatore per ottenere il risarcimento del danno da mancata locazione?
Deve provare concretamente di aver agito tempestivamente per trovare un nuovo conduttore e di aver tentato di negoziare le migliori condizioni economiche possibili. La semplice prova di aver rilocato l’immobile a un canone inferiore non è sufficiente se non è accompagnata dalla dimostrazione di questi sforzi.

Per chiedere il risarcimento dei danni all’immobile, è sufficiente che siano annotati nel verbale di riconsegna?
No. Sebbene il verbale di riconsegna sia un elemento di prova importante, il locatore deve fornire ulteriori prove per dimostrare l’esatta entità del pregiudizio economico subito. Non basta allegare l’esistenza di un danno, ma bisogna provarne l’ammontare concreto, ad esempio tramite fatture di riparazione o perizie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29150 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29150 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14957/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo amministratore e legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE;

-intimata-

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo n. 1796/2019 depositata il 09/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

la società RAGIONE_SOCIALE, conduttrice dal 3 marzo 2006 dell’immobile sito in Palermo, INDIRIZZO, adibito ad uso negozio, di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, con lettera raccomandata del 20 giugno 2012 dichiarava di voler recedere anticipatamente dal contratto locatizio, adducendo a giustificazione la contrazione dei suoi affari a causa della crisi economica;

con atto notificato il 6 luglio 2012 la locatrice conveniva, dinanzi al Tribunale di Palermo, la società RAGIONE_SOCIALE, intimandole lo sfratto per morosità e citandola contestualmente per la convalida;

persistendo l’inadempimento della società conduttrice, lo sfratto veniva convalidato e l’immobile veniva restituito il 7 settembre 2012;

nel verbale di riconsegna, redatto in contraddittorio tra le parti, veniva descritto lo stato del bene locato, venivano indicati i lavori eseguiti sullo stesso dalla conduttrice e veniva dato atto della presenza di alcuni danneggiamenti;

la RAGIONE_SOCIALE, attraverso l’RAGIONE_SOCIALE, rilocava l’immobile a partire dal 1 ° settembre 2013, per un canone sensibilmente inferiore rispetto a quello convenuto con la RAGIONE_SOCIALE;

chiedeva, pertanto, la condanna della conduttrice al pagamento: i) dei canoni dovuti per tutto il periodo in cui l’immobile era rimasto inutilizzato (settembre 2012-settembre 2013); ii) della differenza tra il nuovo canone di locazione e il canone precedente fino alla scadenza naturale del primo contratto e cioè fino al 30 aprile 2018, adducendo l’irrilevanza del recesso anticipato esercitato dalla co nduttrice, per mancanza dei gravi motivi di cui all’art. 27 della l.

n. 392/1978; iii) dell’indennizzo per i danni arrecati all’immobile; iv) degli interessi bancari per le scoperture verso la banca Unicredit, non avendo avuto tempestivamente nella sua disponibilità i canoni locatizi;

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, insistendo sulla avvenuta risoluzione del contratto per l’effetto dell’esercizio del recesso anticipato;

il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 2351/2016 condannava la società RAGIONE_SOCIALE a pagare a titolo risarcitorio l’importo di euro 4.893,36, per il canone di novembre e per quello di dicembre 2012, per le quote condominiali di novembre e di dicembre 2011 e di tutto il 2012, respingeva la domanda attorea diretta a ottenere i danni per il periodo successivo al 31 dicembre 2012, ritenendo legittimo il recesso esercitato dalla RAGIONE_SOCIALE, considerava non provati i danni materiali all’immobile lamentati dalla locatrice e, pertanto, ne respingeva la relativa domanda risarcitoria;
la società RAGIONE_SOCIALE ha impugnato la suddetta decisione dinanzi alla Corte d’appello di Palermo che, con la sentenza n. 1796/2019, resa pubblica in data 9 ottobre 2019, ha rigettato il gravame e confermato la pronuncia del Tribunale;

la società RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione di detto provvedimento, formulando cinque motivi;

nessuna attività difensiva è svolta in questa sede dalla società RAGIONE_SOCIALE, rimasta intimata;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi d ell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato memoria.

Considerato che:

con il primo motivo è denunciata la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ.;

la tesi della società ricorrente è che la Corte d’appello, rigettando la domanda di risarcimento dei danni per la differenza tra il canone

pattuito con la RAGIONE_SOCIALE e quello ottenuto dal nuovo conduttore per difetto di prova di essersi tempestivamente attivata per reperire un altro conduttore, abbia violato il principio di non contestazione, perché la RAGIONE_SOCIALE non aveva contestato che l’immobile era stato locato a terzi ad un canone minore, tant’è che aveva sostenuto – sia nella comparsa di costituzione e risposta del 29 novembre 2013, sia nella memoria integrativa del 24 marzo 2014 sia nelle note conclusive del 22 aprile 2016 e tanto aveva ribadito nella comparsa di costituzione e risposta in appello del 20 marzo 2017 e nelle note conclusive dell’8 febbraio 2019 – che detto canone era ‘coerente con le nuove condizioni di mercato precedentemente ignorate’;
né sarebbe mai stato messo in discussione che l’immobile avrebbe potuto essere locato ad un canone più alto; proprio al contrario, la RAGIONE_SOCIALE aveva sostenuto che il canone di euro 1.400,00 era addirittura più elevato del valore reale locativo di mercato;

di conseguenza, l’affermazione del giudice a quo contenuta a p. 19 della sentenza impugnata e cioè che ‘l’indubbia appetibilità dell’immobile sito in zona centrale, altamente commerciale, vicina a due delle vie arterie principali di Palermo (…) avrebbe verosimilmente consentito la stipulazione di un canone più alto di quello, in effetti, successivamente pattuito’, risulterebbe ‘del tutto arbitraria e non sorretta da alcun elemento di prova’, disattenderebbe ‘circostanze pacifiche tra le parti’ ed avrebbe erroneamente indotto al rigetto della domanda correlata al danno subito a causa della anticipata risoluzione del contratto di locazione, da individuare ‘nella mancata percezione dei canoni di locazione concor dati fino al reperimento di un nuovo conduttore’ (Cass. n. 2865/2015), sostanziatosi nel mancato guadagno che non aveva conseguito per la mancata esecuzione del contratto di locazione (Cass. n. 530/2014);
il motivo non merita accoglimento;

vi si deduce la violazione del principio di non contestazione in modo palesemente inammissibile, in quanto dalla combinazione fra la riproduzione di una parte della citazione e di una parte della comparsa di costituzione -cfr. p. 16 – non è dato comprendere in che termini si sarebbe concretizzata la non contestazione e ciò perché: i) la riproduzione dell’atto di citazione, data l’assoluta genericità di quanto attiene al conferimento dell’incarico all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non permette di cogliere la ricorrenza di alcun ‘fatto storico’ suscettibile di attività di non contestazione; ii) dalla p. 18 in poi sono svolte argomentazioni del tutto estranee al perimetro del tema della non contestazione, peraltro, contenenti plurimi riferimenti a circostanze fattuali, evocate in evidente violazione del principio di cui all’art. 366, 1° comma, n. 6, cod.proc.civ., delle quali si sollecita una inammissibile rivalutazione;
mette conto, del resto, precisare che il rigetto della domanda risarcitoria avente ad oggetto la perdita del canone dal momento del rilascio dell’immobile a quello in cui esso era stato rilocato nonché di quella avente ad oggetto la differenza tra il canone precedentemente percepito e quello poi convenuto con il nuovo conduttore (cui si riferisce il secondo motivo di ricorso) è stato determinato dal difetto di prova che la locatrice si fosse tempestivamente attivata per reperire un nuovo conduttore (prima domanda) e per negoziare migliori condizioni economiche (seconda domanda);
non è mai stato messo in dubbio il fatto che il nuovo locatore sia stato reperito, attraverso l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (di qui l’inconsistenza della censura rivolte alla Corte d’appello di non aver tenuto conto dell’art. 23 del contratto di locazione stipulato nel 2013), né è stata ritenuta inammissibile la prova testimoniale del titolare dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, tant’è che la deposizione resa da COGNOME è stata esaminata, ma è stata giudicata generica in ordine a due circostanze: a) quando era stato conferito l’incarico; b) quali
erano le condizioni economiche alle quali era possibile rilocare il bene;

con il secondo motivo è dedotta la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ. ed è denunciata l’apparenza della motivazione ex art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ.;

la ricorrente sostiene di avere offerto la prova – sia orale (la deposizione resa dal titolare dell’RAGIONE_SOCIALE) che documentale (la scrittura privata che documentava la stipulazione, in data 21 giugno 2013, di un nuovo contratto di locazione con NOME COGNOME con decorrenza dal 1° settembre 2013) di essersi immediatamente attivata per reperire un altro conduttore e che la Corte d’appello l’avrebbe ignorata;

in particolare, si imputa al giudice a quo di avere ritenuto che il titolare dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non ‘aveva offerto dati specifici, limitandosi a confermare gli articolati di prova’ in contrasto con gli articolati di prova che, invece, avrebbero confermato ‘proprio la circostanza dell’incarico dato dalla RAGIONE_SOCIALE subito dopo il rilascio dell’immobile alla Agenzia’ di trovare ‘un altro inquilino’ e di avere preteso una lettera di incarico per dimostrare il conferimento del mandato all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, applicando erroneamente la disciplina relativa alla prova testimoniale che non incontra limiti nei confronti dei terzi estranei al contratto e omettendo di considerare che l’art. 23 del contratto di locazione con NOME faceva espresso riferimento alla intermediazione dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;
segnatamente, ad avviso della ricorrente, la Corte territoriale:

avrebbe ignorato le risultanze istruttorie chiare ed evidenti, violando l’art. 115 cod.proc.civ.;

avrebbe reso una motivazione solo apparente a sostegno delle sue conclusioni in contrasto con dette risultanze;

avrebbe ritenuto possibile locare l’immobile ad un canone più elevato di quello di euro 2.500,00 convenuto con NOME COGNOME, facendo leva su dati non precisati, non forniti dalle

parti e persino contrastanti con le c onclusioni dell’appellata e con le risultanze della CTU svoltasi in primo grado, ove l’immobile era stato qualificato semicentrale -e non centrale -il suo canone di mercato era indicato in euro 1.760,00 nel 2016 e in euro 1.400,00 nel 2014;

le censure della ricorrente si indirizzano verso un nuovo e diverso accertamento dei fatti oggetto del giudizio di merito, ma non si dimostrano in alcun modo in grado di scalfire la correttezza in iure della decisione impugnata;

2.1) il motivo è inammissibile;

2.2) in primo luogo, occorre ribadire che la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ. può essere utilmente dedotta (Cass. 07/01/2021, n. 49) (solo) allorquando il giudice non abbia posto a fondamento della decisione le prove dedotte dalle parti, cioè abbia giudicato in contraddizione con la prescrizione della norma, “il che significa che per realizzare la violazione deve avere giudicato o contraddicendo espressamente la regola di cui alla norma, cioè dichiarando di non doverla osservare, o contraddicendola implicitamente, cioè giudicando sulla base di prove non introdotte dalle parti e disposte invece di sua iniziativa al di fuori dei casi in cui gli sia riconosciuto un potere officioso di disposizione del mezzo probatorio (fermo restando il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio, previsti dallo stesso art. 115 cod.proc.civ.), mentre detta violazione non si può ravvisare allorché si denunci l’esito dell’attività valutativa delle prove prodotte in giudizio, stante che il paradigma dell’art. 116 cod.proc.civ., che non a caso è rubricato alla “valutazione delle prove” attribuisce tale facoltà esclusivamente al giudice di merito (principio affermato da Cass. 10/06/2016, n. 11892 e successivamente avallato anche da Sez. Un. 05/08/2016, n. 16598, non massimata, in motivazione, e da Cass., Sez. Un., 30/09/2020, n. 20867); sicché il cattivo esercizio del potere di apprezzamento
delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360 cod.proc.civ., comma 1, n. 5, né in quello del precedente n. 4, disposizione che per il tramite dell’art. 132 cod.proc.civ., n. 4, -dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Cass. 10/06/2016, n. 11892).

ebbene, proprio perché in questione nella vicenda per cui è causa non era il fatto che la nuova locazione fosse avvenuta mercé l’intermediazione svolta dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ma se la locatrice si fosse tempestivamente attivata per trovare un nuovo locatore, la cronologia dei fatti assumeva un peculiare rilievo, sicché la Corte territoriale ha ritenuto che non fosse stata provata, attraverso l’escussione del teste, la collocazione temporale dell’episodio sul quale il teste doveva riferire – ;
a ciò deve aggiungersi che è in errore la ricorrente quando sostiene che la Corte d’Appello avreb be erroneamente preteso la prova scritta del conferimento dell’incarico; il giudice a quo , data la genericità della prova testimoniale, si è limitato a prendere atto che non risultava dimostrato in altro modo -neppure per iscritto -quando l’incarico all’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE era stato conferito;

non ricorre dunque il vizio di cui all’art. 115 cod.proc.civ. né può la ricorrente dolersi dell’apprezzamento della prova testimoniale, invocando la violazione dell’art. 116 cod.proc.civ.;

2.3) del pari ininfluente sulla ratio decidendi della sentenza impugnata è la censura, formulata nell’illustrazione del motivo, ma non espressa nella epigrafe dello stesso, con cui si rimprovera alla Corte d’Appello di non aver tenuto conto della CTU espletata nel giudizio di primo grado: sul punto è sufficiente osservare che, anche senza tener conto della preclusione processuale di cui all’art. 348 ter ultimo comma cod.proc.civ. in cui parte ricorrente è

incorsa, le censure mancano di evidenziare un “fatto storico” e decisivo, il cui esame sia stato omesso, poiché non può ricondursi, di per sé, alla nozione di “fatto storico” (principale o secondario) la consulenza tecnica d’ufficio in quanto tale; giova, infatti, precisare che il “fatto storico” di cui dell’art. 360 cod.proc.civ., n. 5, è accadimento fenomenico esterno alla dinamica propria del processo, ossia a quella sequela di atti e di attività disciplinate dal codice di rito che, dunque, viene a caratterizzare la diversa natura e portata del “fatto processuale”, il quale segna il differente ambito del vizio deducibile, in sede di legittimità, ai sensi dell’art. 360 cod.proc.civ., n. 4 (v. Cass. 09/07/2019, n. 18328);
2.4) va aggiunto comunque che anche sotto il profilo del vizio di motivazione, la critica alla sentenza impugnata non può accogliersi perché essa è stata argomentata sulla scorta del confronto tra la sentenza e le risultanze della CTU; il che condanna al rigetto la relativa censura posto che il vizio denunciato deve emergere dalla motivazione in sé e per sé considerata e non già da elementi estrinseci ad essa: Cass., Sez. Un., 7/04/2014, nn. 8053 e 8054;

con il terzo motivo si imputa alla Corte territoriale di aver violato e falsamente applicato l’art. 115 cod.proc.civ.;

parte ricorrente sostiene che, dal momento che lo stato dell’immobile al momento del rilascio era stato analiticamente descritto in sede di redazione dell’apposito verbale e assodato che esso era in buono stato di manutenzione al momento della stipula del contratto di locazione, la conduttrice avrebbe dovuto dimostrare che le alterazioni apportate dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE erano state autorizzate, cioè che essa aveva il diritto di eseguirle;

il punto controverso era dunque se il contratto vietasse o non vietasse di apportare modifiche ed innovazioni senza la necessaria e preventiva autorizzazione scritta della società locatrice e se la locatrice avesse sempre assentito a tutte le modifiche ed adeguamenti dell’immobile locato in quanto strumentali e necessari

per lo svolgimento dell’attività commerciale della conduttrice e non se o chi avesse apportato modifiche all’immobile, essendo pacifico, per essere stato riconosciuto, che dette modifiche erano riconducibili all’attività della conduttrice; pertanto, la conclusione della ricorrente è che la Corte d’appello ‘ha errato … a ritenere non provate circostanze pacificamente ammesse, in violazione dell’art. 115 cod.proc.civ.’;

in aggiunta, sebbene dal verbale di rilascio risultassero anche danneggiamenti all’impianto elettrico, alla pavimentazione, riconosciuti dalla controparte perché il verbale era stato redatto in contraddittorio tra le parti, la Corte d’appello, incorrendo in u na ulteriore violazione dell’art. 115 cod.proc.civ., non ne aveva tenuto conto;

il motivo non può accogliersi, perché anche in questo caso è stata invocata la violazione dell’art. 115 cod.proc.civ. senza che ne ricorressero i presupposti; sul punto si rinvia al § 2.2;

con il quarto motivo alla Corte d’appello si ascrivono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1557, 1590, 2697 e 2727 cod.civ., ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ.;

il giudicante avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risarcimento per i danneggiamenti arrecati all’immobile, ritenendo non allegato né provato da parte sua di aver provveduto a riparare i danni e a rimuovere le alterazioni apportate all’immobile; l’errore consisterebbe nel non aver considerato che non era mai stato affermato di avere rimediato ai danni cagionati all’immobile, anzi, era pacifico che il nuovo conduttore aveva provveduto autonomamente alla sistemazione del locale in base alle esigenze della sua attività commerciale, ma ciò -argomenta la ricorrente non le precludeva di ‘reclamare un indennizzo per i danneggiamenti materiali e le alterazioni apportate dalla RAGIONE_SOCIALE sport e da questa riconosciute in sede di rilascio’: il conduttore aveva violato sia l’art. 1588 cod.civ. sia l’art. 1590 c od.civ. e il
pregiudizio subito avrebbe dovuto essere provato anche per presunzioni, giacché risponde ad un principio di regolarità causale che la locazione di un immobile che richiede opere di ristrutturazione che il conduttore si obbliga ad eseguire comporta la fissazione di un canone di locazione di ammontare inferiore a quello che sarebbe stato altrimenti concordato; la liquidazione di detto danno era stata determinata dal CTU sulla base della descrizione dello stato dell’immobile contenuta nel verba le di riconsegna in un importo compreso tra euro 7.000,00 ed euro 9.000,00;
il motivo non può essere accolto;

le affermazioni della ricorrente sono del tutto assertive e introducono una circostanza che non risulta essere stata presa in considerazione dal g iudice d’appello, rappresentata dal fatto che l’immobile era stato locato ad un canone più basso proprio perché il nuovo locatore avrebbe dovuto eseguirvi i lavori necessari a rimuovere le variazioni e a sanare i danni cagionati dalla precedente conduttrice;

i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d’inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio d’appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase di merito, tranne che non si tratti di questioni rilevabili d’ufficio; il ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta de duzione della questione avanti al giudice del merito, ma anche di indicare in quale atto del precedente giudizio lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminarne il merito ( ex multis cfr. Cass. 02/09/2021, n.23792);
va chiarito, poi, che la sentenza impugnata non ha ritenuto che il danno patrimoniale sia risarcibile solo se sia stato riparato, cioè

non ha rigettato la domanda risarcitoria perché la locatrice non aveva dimostrato di aver provveduto alle riparazioni -il che avrebbe violato la giurisprudenza di questa Corte che ritiene che ‘ la perdita subita, con la quale l’art. 1223 cc individua il danno emergente, non può essere considerata indicativa dei soli esborsi monetari o di diminuzioni patrimoniali già materialmente intervenuti, ma include anche l’obbligazione di effettuare l’esborso in quanto il vinculum iuris nel quale l’obbligazione stessa si sostanzia costituisce già una posta passiva del patrimonio del danneggiato, consistente nell’insieme dei rapporti giur idici, con diretta rilevanza economica di cui una persona è titolare ‘ (Cass. 17/02/2023, n. 5159) -ma ha tratto conferma indiretta della mancata prova del danno da danneggiamento dal fatto che la locatrice non avesse neppure allegato di aver dovuto provvedere alla riparazione del bene;
le censure mosse alla sentenza impugnata per non aver fatto ricorso alle presunzioni non meritano accoglimento, innanzitutto perché ‘l’omesso ricorso alle presunzioni semplici, il quale è rimesso alla prudenza del giudice, è incensurabile in sede di legittimità, sia perché l’utilizzazione di tale mezzo di prova involge un tipico apprezzamento di fatto, esercitabile solo dal giudice del merito, sia perché spetta unicamente a tale giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove e controllarne l’attendibilità e scegliere, tra le risultanze istruttorie, quelle ritenute idonee a dimostrare il fondamento o meno della pretesa (Cass. 16/02/1982, n. 979);
con il quinto motivo parte ricorrente denuncia la violazione dell’art. 112 cod.proc.civ. per avere il giudice a quo ritenuto implicitamente rigettata da parte del Tribunale la domanda di risarcimento degli ulteriori danni subiti in dipendenza del mancato pagamento delle somme dovutele, consistenti negli interessi bancari di cui si era dovuta far carico;

il motivo è da dichiarare inammissibile;

esso è formulato in maniera assertoria e generica, senza fornire indicazioni sulla domanda in relazione alla quale il Tribunale avrebbe violato l’art. 112 cod.proc.ci v. e senza provvedere all’individuazione della motivazione della sentenza impugnata criticanda; non vi sono elementi per ritenere che si tratti di quanto emergente dalla seconda proposizione della p. 5 del ricorso;

il ricorso va, dunque, rigettato;

non v’ è da provvedere sulle spese, non avendo la RAGIONE_SOCIALE svolto attività difensiva in questa sede;

va dato atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico della società ricorrente l’obbligo di pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio del 14/09/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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