Ratifica opere condominiali: quando è valida?

La Corte di Cassazione chiarisce che la ratifica opere condominiali da parte dell’assemblea è valida anche se successiva all’esecuzione dei lavori non autorizzati. Il caso riguarda la trasformazione di un’area verde comune con piattaforme in cemento e un chiosco. La Corte ha ritenuto le opere un miglioramento e non un’innovazione, validando l’operato dell’amministratore grazie a delibere assembleari successive che ne approvavano l’operato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ratifica opere condominiali: la Cassazione convalida l’operato dell’amministratore

L’amministratore di condominio che esegue lavori sulle parti comuni senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea agisce al di fuori dei suoi poteri. Tuttavia, il suo operato può essere sanato? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito che la ratifica opere condominiali da parte dell’assemblea, anche se successiva, è sufficiente a rendere legittimi i lavori, a condizione che avvenga con delibere espresse. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Opere non Autorizzate nell’Area Verde

La vicenda ha origine in un complesso residenziale, dove l’amministratore, senza previa delibera assembleare, aveva commissionato la realizzazione di opere in un’area verde comune. Nello specifico, erano state realizzate due piattaforme in cemento armato e installata una casetta di legno adibita alla vendita di bevande e gelati.

Un condomino, ritenendo tali opere illegittime e in violazione dell’art. 1120 c.c. sulle innovazioni, citava in giudizio l’amministratore, chiedendone la condanna personale alla rimozione dei manufatti e al ripristino dello stato dei luoghi.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, condannando l’amministratore. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, ritenendo che le opere non costituissero un’alterazione della destinazione dell’area, ma un semplice miglioramento. Soprattutto, la Corte rilevava che l’assemblea condominiale aveva, in più occasioni, ratificato l’operato dell’amministratore con delibere successive.

La Decisione della Cassazione sulla ratifica opere condominiali

Il condomino soccombente ricorreva in Cassazione, ma i giudici di legittimità hanno respinto il ricorso, confermando la sentenza d’appello e fornendo chiarimenti cruciali su due aspetti: la distinzione tra miglioramento e innovazione e, soprattutto, l’efficacia della ratifica assembleare.

Innovazione vs. Miglioramento della Cosa Comune

La Corte ha ribadito un principio consolidato: non ogni modifica della cosa comune è un'”innovazione” ai sensi dell’art. 1120 c.c. Si ha innovazione solo quando la modifica altera l’entità sostanziale del bene o ne muta la destinazione originaria. Nel caso di specie, la sostituzione di pedane in legno con piattaforme in cemento e l’aggiunta di un chiosco non hanno cambiato la finalità ricreativa e di svago dell’area verde, ma ne hanno migliorato la fruibilità. Pertanto, l’intervento non rientrava nella disciplina più restrittiva delle innovazioni.

Le Motivazioni: La Ratifica Espressa dell’Assemblea

Il punto centrale della decisione riguarda il valore della ratifica opere condominiali. La Cassazione ha ritenuto che l’assemblea avesse espressamente sanato l’operato dell’amministratore. Come? Attraverso una serie di delibere chiare e inequivocabili:

1. Approvazione del consuntivo: L’assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo che includeva le spese per i lavori.
2. Resistenza in giudizio: Aveva deliberato di resistere all’azione legale promossa dal condomino.
3. Ulteriori migliorie: Aveva successivamente deliberato, con ampia maggioranza, di dotare l’area di ulteriori impianti e strutture a scopo ricreativo.

Queste decisioni, prese con le maggioranze richieste (in questo caso, addirittura quelle previste per le innovazioni), hanno dimostrato la volontà inequivocabile del condominio di fare proprie le opere eseguite dall’amministratore. La ratifica ha quindi avuto l’effetto di sanare il difetto di potere originario, rendendo l’operato dell’amministratore legittimo a posteriori.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma che l’amministratore deve sempre agire previa autorizzazione assembleare per lavori straordinari. Tuttavia, se ciò non avviene, il condominio ha la possibilità di sanare la situazione. La ratifica non può essere implicita o basata su comportamenti ambigui (facta concludentia), ma deve manifestarsi attraverso delibere assembleari esplicite che approvino l’operato e le relative spese. Per i condomini che intendono contestare tali opere, è fondamentale agire tempestivamente impugnando le delibere di ratifica nei termini di legge.

L’assemblea condominiale può ratificare opere eseguite dall’amministratore senza autorizzazione?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che l’assemblea può sanare l’operato dell’amministratore che ha agito senza poteri mediante l’adozione di delibere successive che approvino espressamente i lavori e le relative spese, rispettando le maggioranze previste dalla legge.

La sostituzione di pedane in legno con piattaforme in cemento in un’area verde è considerata un’innovazione vietata?
No. Secondo la Corte, tale intervento non costituisce un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. se non altera la sostanza del bene né ne muta la destinazione originaria a scopo ricreativo, ma si limita a migliorarne l’utilizzo e la fruibilità da parte dei condomini.

Perché il ricorso del condomino sulla legittimazione passiva è stato respinto?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile su questo punto perché, sebbene il condomino avesse intentato causa contro l’amministratore in proprio, la sentenza di primo grado lo aveva condannato ‘nella qualità di amministratore’. Il condomino, pur vincitore nel merito in primo grado, avrebbe dovuto contestare questa specifica qualificazione con un appello incidentale, cosa che non ha fatto, accettandola di fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15842 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15842 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33423/2018 R.G. proposto da:

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 1814/2017 depositata il 10/10/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

NOME NOME, proprietario di alcuni immobili facenti parte del complesso immobiliare RAGIONE_SOCIALE, sito in Campofelice di Roccella (PA), espose che all’interno di detto complesso immobiliare vi era un’area in comproprietà alle singole unità abitative da sempre utilizzata dai condomini quale area “verde” per passeggiate e per svago fino a quando, nell’anno 2008, NOME COGNOME, in qualità di amministratore del condominio, aveva fatto eseguire, senza alcuna preventiva delibera dell’assemblea, opere di disboscamento e di realizzazione di due piattaforme in cemento armato, posizionandovi una casetta di legno adibita ad attività di vendita di gelati, bibite e prodotti dolciari e dotata di energia elettrica, acqua ed allacciamento fognario.
NOME COGNOME, rilevando che quelle opere erano da considerarsi illegittime ed eseguite in violazione degli artt. 1108 e 1120 c.c., chiedeva al Tribunale di accertare la responsabilità di NOME COGNOME, quale amministratore del condominio e con condanna del medesimo, alla rimozione delle stesse, con rimessione in pristino dei luoghi.

Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, in qualità di amministratore del RAGIONE_SOCIALE, per resistere alla domanda.

Con la memoria di cui al 183 c.p.c. n.1, l’attore precisava che la causa era da lui promossa nei confronti di COGNOME NOME in proprio e non nei confronti del condominio.

Il Tribunale di Termini Imerese accolse le domande formulate da NOME COGNOME e condannò COGNOME NOME, nella qualità di amministratore del RAGIONE_SOCIALE, a ripristinare a propria cura e spese lo stato dei luoghi.

La Corte d’appello di Palermo, in riforma della sentenza del Tribunale, accolse l’appello del RAGIONE_SOCIALE e, per l’effetto, rigettò la domanda.

Il giudice d’appello ritenne che la realizzazione delle piattaforme in cemento armato eseguite dall’amministratore del condominio non aveva comportato alcuna modifica dell’area condominiale destinata a verde, atteso che tali manufatti erano stati installati in sostituzione delle piattaforme in legno ivi originariamente collocate e destinate alla funzione di attività ricreative sì da escludere la violazione dell’art. 1120 c.c., ma, al contrario, integrando tali opere un miglioramento nell’utilizzo della cosa comune.
La Corte d’appello rilevò, inoltre, che il condominio aveva in più occasioni ratificato l’operato dell’amministratore, approvando, in data 29.3.2009, il consuntivo delle spese sostenute dall’amministratore per l’esecuzione dei lavori di sostituzione delle “pedane” e deliberando, in data 10.5.2009, di resistere all’azione proposta dal COGNOME. La volontà del condominio in ordine a tali lavori aveva trovato esplicita conferma nelle decisioni assunte con le delibere del 30.11.2014 e del 7.11.2015, con le quali l’assemblea dei condomini, con la maggioranza di oltre 2/3 dei partecipanti, aveva deliberato di dotare l’area in questione di ulteriori impianti e strutture, destinate a finalità ricreative.
Per la ca ssazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 100 c.p.c., degli artt. 339 e 342 c.p.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c. perché la sentenza d’appello sarebbe stata emessa nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, mai evocato in giudizio, in quanto la domanda sarebbe stata svolta nei confronti dell’amministratore del condominio in proprio, quale persona fisica e non come rappresentante dell’ente. Il condominio non avrebbe, quindi, interesse a resistere alla domanda che non era stata svolta nei suoi confronti. L a Corte d’appello, anche d’ufficio, avrebbe dovuto dichiarare inammissibile l’appello per difetto di legittimazione passiva del RAGIONE_SOCIALE e, quindi, per carenza di interesse a resistere a una domanda che non sarebbe stata proposta nei suoi confronti, trattandosi di azione con cui il ricorrente avrebbe chiesto di sentire dichiarare la illegittimità del comportamento personale dell’amministratore e la condanna di questi, in proprio e personalmente, al ripristino a sua cura e spese dei luoghi comuni oggetto della non autorizzata attività.
Il motivo è inammissibile .

Poiché la sentenza di primo grado ha accertato la legittimazione passiva del RAGIONE_SOCIALE ed ha condannato COGNOME NOME, nella qualità di amministratore del RAGIONE_SOCIALE a ripristinare a propria cura e spese lo stato dei luoghi, il ricorrente, vincitore in primo grado ma soccombente in ordine alla questione relativa alla titolarità passiva del rapporto, avrebbe dovuto proporre appello incidentale per contestare l’erroneità della decisione sotto il profilo della carenza della legittimazione passiva dell’amministratore.
Invero, come tra le ultime, ribadito dalla pronuncia 9505/24, in accordo alla sentenza SU 13195/2018, in tema di impugnazioni,

qualora l’eccezione fatta valere stata respinta in primo grado, in modo espresso o attraverso un’enunciazione indiretta che ne sottenda, chiaramente ed inequivocamente, la valutazione di infondatezza, la devoluzione al giudice d’appello della sua cognizione, da parte del convenuto rimasto vittorioso quanto all’esito finale della lite, richiede la proposizione di gravame incidentale, non essendo sufficiente la mera riproposizione, ai sensi dell’art. 346 c.p.c., utilizzabile solo quando l’eccezione non sia stata oggetto di alcun esame, diretto o indiretto, ad opera del giudice di prime cure.
E detto principio vale anche in relazione alle questioni risolte dal Giudice la cui pronuncia è impugnata, in modo espresso o anche indiretto ma inequivoco.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.1120 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte di merito escluso che la costruzione di due piattaforme in cemento armato e un bar non costituissero innovazioni mentre, invece, avrebbero determinato una alterazione definitiva dello stato dei luoghi che erano destinati a verde. Secondo il ricorrente, in ragione della modifica irreversibile dell’area condominiale compiuta attraverso la realizzazione delle strutture sull’area verde, la zona sarebbe inservibile all’uso e al godimento del singolo condominio.
Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione di norme di diritto degli artt.1120 c.c., 1130 c.c., 1136 c.c. e 1399 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto che l’assenza di delibera assembleare autorizzativa di dette opere potesse essere oggetto di ratifica per facta concludentia.

I motivi che per la loro connessione vanno esaminati congiuntamente sono infondati.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, al quale il collegio intende dare continuità, deve considerarsi innovazione, agli effetti dell’art. 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente le modificazione materiali che ne alterino l’entità sostanziale o ne mutino la destinazione originaria (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 35957 del 22/11/2021, Sez. 2 , Ordinanza n. 20712 del 04/09/2017); inoltre, l’indagine volta a stabilire se in concreto si sia in presenza di un’innovazione ex art. 1120 c.c. è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Sez. 2 – , Ordinanza n. 12805 del 14/05/2019).
Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha ritenuto che le modifiche strutturali apportate all’area destinata a verde non potessero essere qualificate come innovazioni: nell’affermare ciò, la Corte territoriale ha dapprima verificato la natura degli interventi in questione, che si sono risolti nella sostituzione delle pedane in legno in pedane in cemento e nella costruzione sulla superficie di un piccolo chiosco; ha poi accertato che tale intervento era destinato al godimento della cosa comune e non aveva mutato né la consistenza dell’area, comunque fruibile dai condomini, né la sua destinazione, potendo gli stessi continuare a beneficiare della zona in esame a fini ricreativi e di svago.
Con corretta e congrua motivazione, pertanto, la Corte d’Appello ha escluso che l’intervento in oggetto potesse qualificarsi come innovazione e che fosse applicabilità la disciplina prevista dall’art. 1120 c.c.

In ogni caso, l’assemblea condominiale ha espressamente ratificato l’operato dell’amministratore mediante l’adozione di delibere successiva, peraltro rispettose della maggioranza prescritta dalla legge per le innovazioni ( Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 29924 del 18/11/2019). Infatti, l a Corte d’appello ha accertato che il condominio aveva in più occasioni ratificato l’operato dell’amministratore, approvando, in data 29.3.2009 , il consuntivo delle spese sostenute dall’amministratore per l’esecuzione dei lavori di sostituzione delle “pedane” e, con delibera del 10.5.2009, aveva manifestato la volontà di resistere all’azione proposta dal NOME. L’approvazione, da parte del RAGIONE_SOCIALE di tali lavori aveva trovato esplicita conferma nelle decisioni assunte con le delibere del 30.11.2014 e del 7.11.2015, con le quali l’assemblea dei condomini con la maggioranza di oltre 2/3 dei partecipanti, aveva deliberato di dotare l’area in questione di ulteriori impianti e strutture, destinate a finalità ricreative.
Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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