Provvigione mediatore: quando non è dovuta

La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione del mediatore non è dovuta se il contratto preliminare è sottoposto a una condizione sospensiva che non si realizza entro il termine pattuito. Nel caso specifico, la compravendita era condizionata all’ottenimento di pareri favorevoli da parte di enti pubblici. Poiché tali pareri non sono arrivati in tempo, e non è stata provata una colpa del promissario acquirente nel causare il ritardo, il diritto alla provvigione non è sorto. Il ricorso dell’agente immobiliare è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Provvigione Mediatore e Contratto Condizionato: Quando Non Spetta?

La questione della provvigione mediatore è centrale in ogni compravendita immobiliare, ma cosa accade se il contratto è vincolato a una condizione che poi non si verifica? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un caso emblematico, chiarendo quando l’agente immobiliare non ha diritto al compenso. La decisione ruota attorno al principio della condizione sospensiva e alla diligenza delle parti nell’eseguire il contratto, offrendo importanti spunti pratici per tutti gli operatori del settore.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di pagamento di una provvigione da parte di un’agenzia immobiliare nei confronti di un promissario acquirente. Le parti avevano stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno su cui realizzare un allevamento avicolo. Il contratto, tuttavia, era sottoposto a una precisa condizione sospensiva: la sua validità era subordinata al rilascio di un parere favorevole da parte del Comune, del servizio di Igiene Pubblica e del Servizio Veterinario entro una data specifica (30 settembre 2012).

Il promissario acquirente si era attivato presentando la richiesta di parere preventivo, ma entro la data pattuita, le amministrazioni non si erano espresse. Di conseguenza, la condizione non si era avverata e il contratto preliminare era diventato inefficace. Nonostante ciò, l’agente immobiliare ha agito in giudizio per ottenere il pagamento della sua provvigione, sostenendo che il mancato avveramento della condizione fosse imputabile a un comportamento negligente del promissario acquirente.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno rigettato la domanda del mediatore. I giudici di merito hanno ritenuto che il contratto fosse effettivamente sottoposto a condizione sospensiva e che, non essendosi questa verificata, il diritto alla provvigione non fosse mai sorto, come previsto dall’art. 1757 del codice civile. Inoltre, non hanno ravvisato elementi per applicare la cosiddetta “finzione di avveramento” della condizione (art. 1359 c.c.), non essendo stata dimostrata alcuna colpa o malafede da parte del promissario acquirente.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla provvigione mediatore

L’agente immobiliare ha quindi proposto ricorso per Cassazione, lamentando una violazione di legge, in particolare delle norme sulla buona fede contrattuale (art. 1375 c.c.) e sulla finzione di avveramento della condizione (art. 1359 c.c.). A suo avviso, il promissario acquirente avrebbe ritardato colpevolmente il deposito della documentazione integrativa richiesta dagli uffici, causando così il decorso del termine.

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Gli Ermellini hanno chiarito che il ricorso, pur denunciando formalmente una violazione di legge, mirava in realtà a ottenere un riesame dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. La valutazione sul comportamento del promissario acquirente e sulla sua diligenza rientra infatti nell’apprezzamento di merito del giudice, non sindacabile in Cassazione se adeguatamente motivato.

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore della motivazione della Suprema Corte risiede nella distinzione tra violazione di legge e valutazione del fatto. I giudici hanno ribadito che, secondo l’art. 1757 c.c., in un contratto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione mediatore sorge solo quando la condizione si avvera.

Per poter applicare l’art. 1359 c.c. (finzione di avveramento), sarebbe stato necessario dimostrare che il promissario acquirente avesse agito con l’intento di far fallire la condizione. La Corte d’Appello, con una valutazione insindacabile in questa sede, aveva invece concluso che il comportamento dell’acquirente era stato diligente. Egli aveva presentato l’istanza cinque giorni dopo la stipula del preliminare e aveva fornito la documentazione integrativa richiesta in tredici giorni, un tempo ritenuto congruo. L’affermazione del ricorrente secondo cui l’integrazione avrebbe richiesto un solo giorno di lavoro è stata considerata un mero apprezzamento di fatto, non deducibile in sede di legittimità.

La Cassazione ha inoltre ritenuto inammissibili gli altri motivi di ricorso, tra cui quello relativo alla presunta perdita di una caparra, giudicandolo irrilevante ai fini della decisione sulla provvigione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: nei contratti condizionati, il diritto alla provvigione è strettamente legato al destino dell’affare principale. Se la condizione sospensiva non si avvera, per ragioni non imputabili a dolo o colpa grave di una parte, il contratto non produce effetti e, di conseguenza, il mediatore non ha diritto ad alcun compenso.

Questa decisione sottolinea l’importanza di provare in modo concreto e oggettivo la condotta contraria a buona fede di una delle parti. Non è sufficiente un semplice ritardo nell’espletamento di una pratica burocratica per presumere una volontà ostativa. La parte che invoca la finzione di avveramento della condizione ha l’onere di dimostrare che il mancato avveramento è stato causato da un comportamento doloso o colposo della controparte. Per i mediatori immobiliari, ciò significa che il rischio del mancato avveramento di condizioni complesse, come l’ottenimento di permessi, ricade anche sulla loro attività, a meno che non riescano a provare un comportamento scorretto del cliente.

Un mediatore ha diritto alla provvigione se il contratto preliminare sottoposto a condizione sospensiva non si conclude?
No, secondo l’art. 1757 del codice civile, il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui la condizione si verifica. Se la condizione non si avvera, l’affare non si conclude e, di regola, nessuna provvigione è dovuta.

Cosa succede se il mancato avveramento della condizione è causato dal comportamento di una delle parti?
Se la condizione non si avvera per colpa della parte che aveva un interesse contrario al suo avveramento, la legge considera la condizione come se si fosse verificata (art. 1359 c.c.). In questo scenario, il mediatore avrebbe diritto alla provvigione, ma è necessario fornire una prova rigorosa della colpa o del dolo della parte.

Nel caso esaminato, perché la Corte ha escluso la colpa del promissario acquirente?
La Corte ha ritenuto che il promissario acquirente si fosse comportato in modo diligente. Aveva depositato l’istanza per ottenere i pareri amministrativi subito dopo la stipula del contratto e aveva fornito la documentazione integrativa richiesta in un tempo considerato congruo (tredici giorni). Non è stata trovata alcuna prova di un ritardo colposo o di un’intenzione di far fallire l’operazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31998 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31998 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 31650/2020 R.G. proposto da:

COGNOME c.f. CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME elettivamente domiciliato in Roma presso gli avv. COGNOME, nel loro studio in INDIRIZZO

ricorrente

contro

COGNOME c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME elettivamente domiciliato in Roma presso l’avv. NOME COGNOME nel suo studio in INDIRIZZO

contro

ricorrente avverso la sentenza n.428/2020 della Corte d’Appello di Brescia, depositata in data 8-5-2020,

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3-122024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 2057/2017 il Tribunale di Brescia ha rigettato la domanda proposta da NOME COGNOME titolare dell’Agenzia

OGGETTO:

mediazione

RG. 31650/2020

C.C. 3-12-2024

RAGIONE_SOCIALE‘ , nei confronti di NOME COGNOME al fine di ottenere il pagamento di Euro 13.500,00, oltre iva, a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta in relazione al contratto preliminare concluso da NOME COGNOME con NOME COGNOME e NOME COGNOME e alla proposta di acquisto dello stesso COGNOME accettata da NOME COGNOME.

NOME COGNOME ha proposto appello, che la Corte d’appello di Brescia ha integralmente rigettato con sentenza n. 428/2020 pubblicata in data 8-5-2020

Tale sentenza ha considerato che il contratto preliminare intercorso in data 8-6-2012 tra il promissario acquirente COGNOME e i promittenti venditori NOME COGNOME e NOME COGNOME prevedeva la clausola per cui ‘ la parte promittente venditrice dichiara di autorizzare la parte promittente acquirente a presentare a nome e per conto dell’Azienda RAGIONE_SOCIALE COGNOME Mario presso Comune di Lonato una richiesta di parere preventivo relativo alla realizzazione di un nuovo ricovero per avicoli (polli) per verificare la reale possibilità di ampliamento dell’allevamento da un punto di vista urbanistico, igienico-sanitario e veterinario (aviaria). Tutte le spese relative alla richiesta di parere preventivo saranno a carico della parte promittente acquirente. La parte promittente venditrice e la parte promittente acquirente concordano che il presente preliminare di compravendita immobiliare sarà valido solo e unicamente se l’Amministrazione di Lonato (BS), il servizio di Igiene pubblica e il servizio Veterinario esprimeranno parere favorevole alla richiesta di parere preventivo relativo alla realizzazione di un nuovo ricovero per avicoli (Polli). La validità del presente contratto preliminare di compravendita immobiliare è pertanto condizionata al rilascio del parere favorevole alla realizzazione di un nuovo ricovero per avicoli da parte dell’Amministrazione di Lonato (BS), del servizio di Igiene Pubblica di Brescia e del Servizio Veterinario. Nel caso in cui l’Amministrazione di
Lonato (BS) e/o il Servizio di Igiene Pubblica di Brescia e/o il Servizio Veterinario di Brescia alla data del 30-9-2012 non dovessero avere espresso alcun parere e/o il parere preventivo risultasse negativo il presente contratto preliminare di compravendita immobiliare decadrà e sarà dichiarato automaticamente nullo ‘. A sua volta la proposta di acquisto condizionata sottoscritta da NOME COGNOME il 7-6-2012 e accettata da NOME COGNOME era ‘ subordinata al verificarsi della seguente condizione: che il so ttoscritto riesca a comprare l’azienda agricola adiacente al terreno in argomento…di proprietà dei signori COGNOME NOME e COGNOME NOME. La condizione deve trovare riscontro entro e non oltre il mese di settembre del corrente anno e, al verificarsi favorevole della condizione stessa, seguirà regolare preliminare di vendita ‘.
Quindi la sentenza ha dichiarato che il contratto preliminare e la proposta d’acquisto erano sottoposti a condizione sospensiva e ai sensi dell’art. 1757 , co. 1, cod. civ. il diritto alla provvigione sarebbe sorto nel momento in cui si fosse verificata la condizione; ha dato atto essere pacifico che i pareri previsti nel contratto preliminare non erano intervenuti entro il 30-92012 e ha escluso l’operatività dell’art. 1359 cod. civ. ai fini del riconoscimento della provvigione in favore del mediatore COGNOME, perché non vi erano elementi per ritenere che NOME COGNOME avesse interesse contrario all’avveramento della condizione. Ha considerato che il termine era stato concordato dalle parti e appariva quantomeno inverosimile e comunque indimostrato che attraverso la sua fissazione COGNOME perseguisse l’intento di ottenere uno sconto dai venditori dopo la sua scadenza; proprio la previsione della clausola, secondo la quale COGNOME era autorizzato dai venditori a chiedere il parere preventivo con spese a suo esclusivo carico, dimostrava l’interesse concreto che egli aveva all’avveramento della condizione; ha escluso che la scadenza del termine del 30
settembre fosse stata determinata dalla colposa inattività del COGNOME nel coltivare l’ iter per l’ottenimento del parere, perché l’istanza per il conseguimento del parere preventivo era stata depositata cinque giorni dopo la conclusione del contratto preliminare e il COGNOME aveva evaso in tredici giorni anche la richiesta di una modifica progettuale, senza che vi fosse prova che l’istanza fosse carente della do cumentazione necessaria all’ottenimento del parere.

Avverso la sentenza di appello NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

In data 8-4-2024 il consigliere delegato ha depositato proposta di definizione ex art. 380-bis cod. proc. civ., ravvisando l’inammissibilità del ricorso, risolvendosi lo stesso in un dissenso nel merito della ricostruzione dei fatti eseguita dalla sentenza impugnata.

Il 16-5-2024 il difensore del ricorrente munito di nuova procura speciale ha chiesto la decisione del ricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 3-12-2024 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ. e ‘ fors’anche art. 360 n.5 del cod. proc. civ. ‘ (pag. 8 ricorso) il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione ‘ di norme di diritto (molteplici norme in tema di contrattualistica civile, ivi compresa quella per la quale ‘il contratto dev’essere eseguito secondo buona fede’) e in particolare dell’art. 1359 codice civile laddove la sentenza d’appello ha ritenuto che n on vi sia stato colpevole ritardo da
parte del COGNOME nell’espletamento dell’iter burocratico volto ad ottenere gli auspicati pareri favorevoli ‘.

Il ricorrente evidenzia che solo in data 30-8-2012 COGNOME aveva depositato la documentazione integrativa che era stata richiesta, cioè dopo ben settantotto giorni dal deposito della prima istanza, a fronte di richiesta di modifica del 13-8-2012 che avrebbe potuto essere immediatamente riscontrata. Lamenta che la sentenza impugnata abbia prestato fede alla tesi di controparte in ordine all’inesistenza di ritardo, senza considerare che era COGNOME ad avere l’onere di dimostrare la propria assenza di colpa.
1.1. Il motivo, in quanto proposto ai sensi dell’art. 360 , co. 1, n. 5 cod. proc. civ., è – come già rilevato nella proposta di definizione accelerata – inammissibile, in via assorbente rispetto a ogni altra ragione, ai sensi dell’art. 348 -ter co.5 cod. proc. civ. ratione temporis vigente, perché il giudizio d’appello è stato instaurato successivamente all’11 -9-2012 (la sentenza di primo grado è stata pubblicata il 3-72017) e il giudizio di cassazione è iniziato prima del 28-2-2023, vertendosi in ipotesi di “doppia conforme”, in quanto la sentenza d’appello ha integralmente confermato la sentenza di primo grado.
Il motivo, in quanto proposto ai sensi dell’art. 360 , co. 1, n. 3 cod. proc. civ., può essere valutato esclusivamente nella parte in cui fa riferimento alla violazione degli artt. 1375 e 1359 cod. civ., poiché, per il resto, il riferimento alle ‘molteplici norme in tema di contrattualistica’ è evidentemente eseguito in violazione della previsione dell’art. 366 , co. 1, n. 4 cod. proc. civ., che impone la specifica indicazione delle norme su cui si fondano i motivi di ricorso.

Però, anche in riferimento alle violazioni predette, il motivo risulta inammissibile in quanto, sostenendo in sostanza la responsabilità di NOME COGNOME per il mancato rilascio dei pareri entro il termine fissato dalle parti e sostenendo perciò la sua responsabilità per il mancato

avveramento della condizione, sollecita un apprezzamento nel merito dei fatti che rimane estraneo al sindacato di legittimità. Basti richiamare il principio secondo il quale il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione da parte della sentenza impugnata della fattispecie astratta recata da una disposizione di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito (Cass. Sez. 1, 13-10-2017 n. 24155, Cass. Sez. L, 11-1-2016 n. 195).
Come già osservato nella proposta di definizione accelerata, nella fattispecie la sentenza impugnata, sulla base delle risultanze istruttorie, ha concluso che COGNOME aveva tenuto un comportamento diligente nel corso dell’intero iter amministrativo finalizzato al rilascio del parere, in quanto aveva presentato la domanda subito dopo la conclusione del contratto preliminare e aveva eseguito l’integrazione documentale, non causata da una carenza originaria della domanda, in data 30-8-2023, e perciò nel termine del tutto congruo di tredici giorni. L’affermazione del ricorrente, secondo la quale l’integra zione richiesta avrebbe richiesto una giornata di lavoro, per cui averla presentata dopo tredici giorni era indice della colpa di NOME COGNOME involge un apprezzamento sul fatto non deducibile in sede di giudizio di legittimità.
Con il secondo motivo il ricorrente deduce ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ. -la violazione di ‘norme di diritto’ , nonché dell’art. 2697 cod. civ., laddove la sentenza impugnata ha dichiarato che mancava la prova che COGNOME avesse perduto la caparra versata ai promittenti venditori all’atto della conclusione del contratto preliminare; evidenzia che la dazione di Euro 60.000,00 a titolo di caparra risulta documentalmente dal contratto e la controparte non ha

provato la propria allegazione secondo la quale la questione era stata risolta nell’ambito di un procedimento arbitrale.

2.1. Il motivo è inammissibile sotto distinti profili, tra i quali si rileva in via assorbente la mancanza di interesse del ricorrente a sostenere l’errore della sentenza impugnata sulla questione della caparra.

Come già evidenziato nella proposta ex art. 380-bis cod. proc. civ. del consigliere delegato, una volta accertato che la condizione non si era avverata, perciò l’affare era venuto meno e ai sensi dell’art. 1757 co. 1 cod. civ. il diritto alla provvigione non era sorto, risultava del tutto irrilevante accertare se il promissario acquirente COGNOME avesse o meno ottenuto dai promittenti venditori la restituzione della somma versata a titolo di caparra.

Con il terzo motivo il ricorrente deduce – ex art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ. -la violazione e falsa applicazione dell’art. 244 cod. proc. civ. laddove la sentenza ‘afferma che non vi è prova che il COGNOME avesse manifestato di non essere interessato alla conclusione della compravendita di cui al preliminare’; riconosce sia vero che non vi fosse tale prova, ma evidenzia come non poteva essere diversamente, in quanto COGNOME certamente non si era comportato da sprovveduto dichiarando di non essere più interessato all’affare ; ulteriormente aggiunge che il ritardo nel rilascio del parere c’era stato , ma a fronte del fatto che COGNOME sapeva che i tempi a disposizione erano ristretti, per cui egli avrebbe dovuto comportarsi di conseguenza e non lo aveva fatto.
3.1. Il motivo è inammissibile perché nessuna delle deduzioni svolte è utile a fare emergere una erronea interpretazione o applicazione dell’art. 244 cod. proc. civ. e gli argomenti sono ulteriormente finalizzati a ottenere una ricostruzione dei fatti diversa d a quella eseguita nel giudizio di merito, sull’erroneo presupposto che

il giudizio di legittimità sia il terzo grado del giudizio di merito, nel quale poter risollecitare una complessiva rivalutazione del materiale probatorio al di fuori di qualsiasi schema (Cass. Sez. 6-3, 04-04-2017 n. 8758).

In conclusione il ricorso è dichiarato inammissibile e, in applicazione del principio della soccombenza, il ricorrente deve essere condannato alla rifusione, a favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo.

Inoltre, poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ex art. 380-bis cod. proc. civ., devono essere applicati, come previsto dal comma terzo dello stesso art. 380-bis cod. proc. civ., il terzo e il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento, sempre a favore del controricorrente, di somma equitativamente determinata nella misura di cui in dispositivo, nonché al pagamento di ulteriore somma a favore della cassa delle ammende.
Come evidenziato da Cass. Sez. U 27-9-2023 n. 27433 e Cass. Sez. U 13-102023 n. 28540, l’art. 380 -bis, co. 3, cod. proc. civ., richiamando, per i casi di conformità tra proposta e decisione finale, l’art. 96 co. 3 e 4 cod. proc. civ., codifica, attraverso una valutazione legale tipica compiuta dal legislatore, un’ipotesi di abuso del processo, giacché non attenersi alla delibazione del proponente che trovi conferma nella decisione finale lascia presumere una responsabilità aggravata.
Infine, in considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso;

condanna il ricorrente alla rifusione, a favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi e in Euro 3.000,00 per compensi, oltre 15% dei compensi, iva e cpa come per legge;

condanna, ai sensi dell’ art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., il ricorrente al pagamento di Euro 3.000,00 a favore del controricorrente e di Euro 2.000,00 a favore della cassa delle ammende.

Sussistono , ai sensi dell’ art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115, i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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