Provvigione mediatore: quando è dovuta senza nesso?

Una società immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione per la vendita di un immobile acquistato dai convenuti direttamente da una procedura fallimentare. Nonostante un accordo scritto che prevedeva il pagamento della provvigione mediatore anche in questo caso, la Corte di Cassazione ha respinto la richiesta. La Corte ha stabilito che, sebbene le parti possano derogare al principio del nesso di causalità, il compenso deve essere giustificato da una controprestazione specifica e concreta da parte del mediatore, che in questo caso è stata ritenuta assente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Provvigione Mediatore: Quando è dovuta anche senza la vendita diretta?

La regola generale nel campo della mediazione immobiliare è chiara: la provvigione mediatore è dovuta se l’affare si conclude grazie all’intervento dell’agente. Ma cosa succede se un cliente firma un accordo che lo impegna a pagare la commissione anche in caso di acquisto diretto, ad esempio da un’asta fallimentare, senza quindi un ruolo attivo del mediatore nella conclusione? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui limiti dell’autonomia contrattuale in questi casi, stabilendo principi importanti sia per gli agenti immobiliari che per i loro clienti.

I Fatti del Caso: Un Acquisto da un Fallimento

Una società di intermediazione immobiliare citava in giudizio due clienti per ottenere il pagamento della provvigione pattuita. I clienti avevano acquistato un immobile facente parte di un attivo fallimentare. La società immobiliare basava la sua richiesta su una dichiarazione sottoscritta da uno dei clienti, in cui si impegnava a versare la commissione anche nell’ipotesi di acquisto diretto dell’immobile in sede fallimentare.

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, aveva respinto la domanda dell’agenzia, sostenendo che, dato che la vendita era avvenuta all’esito di una procedura concorsuale e non per effetto dell’intervento del mediatore, non vi fosse giustificazione per il riconoscimento della provvigione. L’agenzia, insoddisfatta, ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società immobiliare, confermando la decisione della Corte d’Appello. Secondo i giudici, il diritto alla provvigione non poteva essere riconosciuto. La Corte ha stabilito che, sebbene le parti possano accordarsi diversamente da quanto previsto dalla legge, un patto che obbliga al pagamento della commissione senza alcun nesso causale deve avere una sua precisa e meritevole giustificazione economica, che nel caso di specie è stata ritenuta mancante.

Le Motivazioni: La Deroga al Nesso Causale e i suoi Limiti sulla provvigione mediatore

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione degli articoli 1755 e 1322 del codice civile. L’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso “per effetto del suo intervento”. Questo principio, noto come nesso di causalità, è tuttavia derogabile dalla volontà delle parti in virtù dell’autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.).

La Cassazione ha però precisato che tale autonomia non è illimitata. Un accordo che preveda il pagamento di una provvigione mediatore a prescindere dal suo contributo effettivo alla conclusione dell’affare è valido solo se il compenso non remunera una mediazione “non avvenuta”, ma costituisce il corrispettivo per una diversa e specifica attività svolta dall’agente. Ad esempio, l’accordo potrebbe essere valido se la provvigione compensasse un’attività di ricerca e consulenza svolta per un certo periodo, indipendentemente dall’esito.

Nel caso analizzato, la Corte ha rilevato che la dichiarazione d’impegno firmata dal cliente era volta a riconoscere una provvigione per una mediazione che, di fatto, non c’era stata. Non emergeva dal patto una controprestazione specifica e meritevole di tutela da parte della società immobiliare che potesse giustificare il pagamento in assenza del nesso causale. Di conseguenza, l’impegno assunto è stato considerato privo di una valida giustificazione causale (causa sinallagmatica), rendendo la richiesta di pagamento infondata.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Agenzie e Clienti

Questa ordinanza offre un importante monito per gli operatori del settore immobiliare e per i loro clienti.

Per le agenzie, non è sufficiente inserire nei contratti clausole che prevedano il pagamento della commissione “in ogni caso”. Per essere validi, tali patti devono essere collegati a servizi concreti, chiaramente definiti e distinti dalla mediazione in senso stretto, che giustifichino un compenso anche se la vendita si perfeziona tramite canali diversi.

Per i clienti, è fondamentale leggere con attenzione gli accordi che si sottoscrivono e comprendere quali specifici servizi vengono remunerati con la provvigione, specialmente in contesti complessi come gli acquisti da procedure concorsuali. La sentenza riafferma un principio cardine del nostro ordinamento: ogni obbligazione di pagamento deve trovare fondamento in una controprestazione reale e giustificata, tutelando così l’equilibrio contrattuale tra le parti.

È possibile pattuire una provvigione per il mediatore anche se la vendita avviene senza il suo intervento diretto?
Sì, è possibile. Le parti possono accordarsi per derogare alla regola generale del codice civile che richiede un nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare.

In caso di accordo per pagare la provvigione senza l’intervento del mediatore, questa è sempre dovuta?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che tale accordo è valido solo se la provvigione costituisce il compenso per una specifica e concreta attività svolta dal mediatore (ad esempio, un’attività di ricerca o consulenza per un determinato periodo) che sia distinta dalla mediazione non avvenuta. Un impegno a pagare senza una reale e meritevole controprestazione è considerato nullo.

L’acquisto di un immobile da un fallimento esclude di per sé il diritto alla provvigione del mediatore?
Di regola, se l’acquisto si perfeziona all’interno della procedura concorsuale e non vi è un contributo causale dell’agente alla conclusione dell’affare, la provvigione non è dovuta. Un patto che preveda diversamente è valido solo se, come specificato dalla Corte, remunera una controprestazione concreta e giustificata da parte del mediatore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12629 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12629 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2530/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che la rappresenta e difende.

-RICORRENTE- contro

NOME E COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME , rappresentati e difesi dall’avvocato NOMECOGNOME

-CONTRORICORRENTI- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 2910/2021, depositata il 22/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 2910/2021 la Corte distrettuale di Venezia, riformando la pronuncia di primo grado, ha respinto la domanda di pagamento delle provvigione avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE per aver intermediato l’acquisto , da parte di

NOME COGNOME e NOME COGNOME, di un immobile facente parte di un attivo fallimentare.

Per quanto ancora rileva nel presente giudizio, la sentenza ha posto in rilievo che il bene era stato aggiudicato all’ esito di una procedura concorrenziale espletata dagli organi fallimentari e che la vendita non era stata effetto dell’intervento del mediatore, non giustificandosi il riconoscimento della provvigione nonostante la dichiarazione con cui NOME COGNOME si era impegnata a pagare anche in caso di acquisto diretto del bene presso il fallimento.

Per la cassazione della sentenza la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso in due motivi, illustrati con memoria, cui hanno replicato con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli articoli 1322, 1750, 1372, 1362 e seguenti c.c..

La Corte d’appello avrebbe trascurato che l’atto di incarico conferito alla mediatrice aveva natura atipica e che i clienti si erano validamente impegnati a versare la provvigione anche se l’affare si fosse concluso mediante l’acquisto diretto in sede fallimentare e, quindi, in assenza del nesso di causalità tra l’attività di intermediazione e il risultato ottenuto, essendo l’impegno volto a perseguire interessi meritevoli di tutela. Risulterebbero violati i criteri di interpretazione del testo della dichiarazione da cui emergeva la consapevolezza della pendenza della procedura fallimentare e la volontà della parte di obbligarsi a versare la provvigione.
Il secondo motivo di ricorso denuncia l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, contestando alla Corte d’appello di non aver considerato sufficiente, per riconoscere la provvigione, la dichiarazione di impegno del 18 maggio 2011 sottoscritto da NOME COGNOME da cui emergeva che

quest’ultima era consapevole della pendenza della procedura concorsuale ed aveva riconosciuto l’utilità dell’attività svolta dalla società immobiliare, in deroga allo schema tipico della mediazione. I due motivi sono infondati.

Non è in discussione che sul l’acquisto , perfezionato nell’ambito della operazioni di liquidazione dell’attivo fallimentare mediante procedure concorrenziali, non abbia influito l’intervento della mediatrice.

NOME COGNOME, ricevendo la consegna delle planimetrie dalla società ricorrente, si era impegnata a corrispondere la provvigione anche in caso di acquisto diretto in sede fallimentare e, perciò, in assenza di un nesso eziologico tra l’ intermediazione svolta e la conclusione dell’affare , come delineato nell’art. 1755 c.c..

La norma, nel prevedere che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, è derogabile dalle parti, che possono prevedere il pagamento anche in caso di acquisto diretto, di revoca anticipata dell’incarico o a prescindere dell’attività svolta dall’ intermediario (Cass. 4339/1995; Cass. 2766/1997; Cass. 1630/1998; Cass. 6405/2001).

In queste ipotesi la provvigione non spetta, tuttavia, per il solo conferimento dell’incarico e inoltre, qualora le parti abbiano inteso derogare all’art. 1755 c.c., è necessario che il pagamento del compenso sia ricollegato ad un fatto diverso, quale l’avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all’affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine, o anche il non esservi pervenuto, nel caso che la parte ritiri l’incarico al mediatore prima della scadenza del termine; ipotesi, queste, in cui la provvigione costituisce il compenso per avere il mediatore assunto ed adempiuto l’obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all’affare (Cass. 7076/2002; Cass. 22357/2010; Cass. 5495/2021; Cass. 27505/2022).
Proprio tale carenza -che emerge con evidenza dall’esame del contenuto dalla dichiarazione trascritto in ricorso – è stata rilevata dalla Corte di merito, evidenziando che detta dichiarazione era volta a riconoscere la provvigione proprio per una mediazione che non era stata svolta, senza far riferimento ad attività diverse, eventualmente poste in essere dalla società, quali, ad es., la consulenza immobiliare.

Nessuna delle violazioni è, pertanto, sussistente. Il giudice ha valutato il contenuto della dichiarazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. (Cass. Su 8053/2014), ed ha tenuto conto dei limiti ex art. 1322 c.c. che incontra l’autonomia privata nel prevedere deroghe all’art . 1755 c.c., senza violare i criteri di interpretazione, essendo il contenuto delle dichiarazioni coerenti con il dato letterale.

Appare soddisfatto l’obbligo di motivazione, essendo evidenziate, sia pure sinteticamente, le ragioni che hanno condotto il giudice ad escludere che la dichiarazione di impegno versata in atti fosse sufficiente per riconoscere il compenso, non sussistendo una giustificazione causale dell’ impegno assunto dalla dichiarante in assenza di un nesso sinallagmatico con una specifica controprestazione della ricorrente meritevole di essere remunerata. Il ricorso è respinto, con aggravio di spese.
Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre3 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione dichiarata inammissibile, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in €. 4 2000,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre ad Iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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