Provvigione mediatore: quando è dovuta? Analisi Cass.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 680/2024, ha chiarito che la provvigione mediatore matura solo alla conclusione di un affare giuridicamente vincolante e azionabile in giudizio. Un acquirente aveva versato la provvigione sulla base di una proposta d’acquisto, ma la Corte ha stabilito che, in assenza di un accordo definitivo o di un preliminare non condizionato, la commissione non è dovuta. La successiva stipula di un preliminare sottoposto a condizione sospensiva (concessione di un mutuo), poi non verificatasi, non fa sorgere il diritto alla provvigione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Provvigione Mediatore: Quando Scatta Davvero il Diritto a Riceverla?

La questione del diritto alla provvigione mediatore è un tema centrale nelle compravendite immobiliari e spesso fonte di contenziosi. Quando si può dire che l’affare sia effettivamente “concluso” e che il mediatore abbia quindi maturato il diritto al suo compenso? Con una recente ordinanza (n. 680/2024), la Corte di Cassazione è tornata su questo punto cruciale, fornendo principi chiari che tutelano gli acquirenti da richieste di pagamento premature e definiscono con precisione i doveri dell’agente immobiliare.

I Fatti del Caso

Una potenziale acquirente citava in giudizio un’agenzia immobiliare per ottenere la restituzione di una provvigione di quasi 3.000 euro, versata per l’acquisto di un immobile. L’acquirente aveva sottoscritto una proposta d’acquisto nel maggio 2012, con un termine di efficacia di pochi giorni. Sosteneva di non aver mai ricevuto, entro tale termine, la comunicazione di accettazione da parte del venditore, rendendo di fatto la proposta inefficace.
Anni dopo, nel giugno 2015, le parti stipulavano un contratto preliminare di compravendita per lo stesso immobile, ma questo accordo era sottoposto a una condizione sospensiva: l’ottenimento di un mutuo bancario da parte dell’acquirente. Poiché il mutuo non venne concesso, la condizione non si avverò e il contratto non produsse i suoi effetti.

L’Iter Giudiziario e la Decisione della Cassazione

Il Tribunale, in secondo grado, aveva dato ragione all’agenzia immobiliare, ritenendo che il diritto alla provvigione fosse sorto. Aveva giudicato tardiva l’eccezione dell’acquirente sulla mancata comunicazione dell’accettazione e aveva considerato la successiva firma del preliminare come prova della conclusione dell’affare.
La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente questa decisione, accogliendo il ricorso dell’acquirente. Gli Ermellini hanno stabilito che il Tribunale aveva commesso diversi errori di valutazione, sia procedurali che di merito.

Diritto alla Provvigione Mediatore: la “Conclusione dell’Affare”

Il cuore della decisione ruota attorno all’interpretazione dell’art. 1755 del Codice Civile, che lega il diritto alla provvigione mediatore alla “conclusione dell’affare”. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: per “affare concluso” non si intende un semplice accordo informale o una puntuazione di massima, come un “preliminare di preliminare”.
L’affare si considera concluso solo quando tra le parti si è costituito un vincolo giuridico che le abiliti ad agire per l’esecuzione specifica del contratto (ai sensi dell’art. 2932 c.c.) o, in alternativa, per il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento. In altre parole, deve esistere un accordo completo e vincolante, non soggetto a condizioni che ne possano impedire l’efficacia.

L’Impatto della Condizione Sospensiva

Un altro punto fondamentale toccato dalla Corte riguarda l’art. 1757 c.c. Questa norma stabilisce che, se un contratto è sottoposto a una condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui tale condizione si avvera.
Nel caso di specie, il contratto preliminare del 2015 era chiaramente subordinato alla concessione del mutuo. Poiché la condizione non si è verificata, il contratto è rimasto inefficace e, di conseguenza, l’agenzia immobiliare non ha mai maturato il diritto alla provvigione basato su quell’accordo.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando diversi punti chiave. Innanzitutto, ha chiarito che l’onere di provare la conclusione di un affare valido, che giustifichi il pagamento della provvigione, spetta al mediatore (l’accipiens). In secondo luogo, ha specificato che l’argomentazione dell’acquirente sulla mancata conclusione dell’affare è un’eccezione in senso lato, che poteva essere sollevata anche tardivamente nel corso del processo di primo grado, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale. Infine, ha precisato che la semplice sottoscrizione di una proposta d’acquisto, senza una tempestiva e provata accettazione comunicata al proponente, non è sufficiente a creare il vincolo giuridico necessario per far sorgere il diritto alla provvigione.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela di chi si appresta ad acquistare un immobile, stabilendo con fermezza che la provvigione mediatore non è una tassa sulla trattativa, ma il compenso per il raggiungimento di un risultato concreto: la stipula di un accordo giuridicamente solido e immediatamente efficace o comunque destinato a diventarlo. Per i mediatori, la sentenza è un monito a garantire che l’affare sia perfezionato in ogni suo elemento prima di richiedere il pagamento del proprio compenso, specialmente in presenza di contratti condizionati. La mera messa in relazione delle parti non è sufficiente se non porta alla creazione di un vincolo esigibile.

Quando un mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione?
Il diritto alla provvigione sorge solo quando, per effetto del suo intervento, le parti concludono un “affare”, inteso come un accordo giuridicamente vincolante che le abiliti ad agire per l’esecuzione specifica del contratto (ex art. 2932 c.c.) o per il risarcimento del danno.

Un contratto preliminare sottoposto a condizione sospensiva dà diritto alla provvigione?
No. Secondo l’art. 1757 c.c., se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui la condizione si verifica. Se la condizione non si avvera (ad esempio, la banca non concede il mutuo), la provvigione non è dovuta.

Cosa succede se una proposta di acquisto scade senza che l’accettazione sia stata comunicata al proponente?
La proposta di acquisto perde la sua efficacia. Se non si forma un accordo vincolante entro i termini stabiliti, l’affare non può considerarsi concluso e, di conseguenza, il mediatore non matura il diritto alla provvigione basato su quella proposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 680 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 680 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27555/2019 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di VENEZIA n. 282/2019 depositata il 07/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/04/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza n. 282/2019 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 7 febbraio 2019.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE cRAGIONE_SOCIALE

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 2 -quater , e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.

La ricorrente ha depositato memoria.

Con citazione dell’8 marzo 2013 NOME COGNOME convenne la RAGIONE_SOCIALE dinanzi al Giudice di pace di Mestre per ottenere la restituzione della somma di € 2.904,00 versata all’immobiliare a titolo di provvigione per l’acquisto di un immobile di proprietà di NOME COGNOME. L’attrice aveva sottoscritto una proposta di acquisto in data 15 maggio 2012 e nella memoria depositata a seguito dell’udienza di trattazione aveva precisato di non aver ricevuto comunicazione, entro il termine di efficacia della stessa (stabilito al 18 maggio 2012), in merito all’accettazione da parte di Comelato di tale proposta.
Il Giudice di pace accolse la domanda di ripetizione della somma per la mancata dimostrazione della regolare iscrizione dell’Agenzia Capitalcasa nell’albo degli intermediari immobiliari.

Il Tribunale di Venezia ha invece accolto l’appello della RAGIONE_SOCIALE premettendo che era incontroverso, e peraltro comprovato, il possesso da parte della mediatrice dell’autorizzazione ad esercitare la propria attività, mediante regolare iscrizione all’albo.

Nel merito, il giudice di appello ha poi osservato che le parti nella proposta di acquisto del 15 maggio 2012 non avevano inserito alcuna condizione limitativa del diritto della mediatrice alla provvigione e che la successiva sottoscrizione del contratto preliminare tra NOME COGNOME e NOME COGNOME confermava la conseguenzialità con l’attività di intermediazione svolta dall’agenzia immobiliare, tale da giustificare la provvigione corrisposta. Tutto ciò era corroborato dalla stretta successione delle date: conferimento incarico del 12 maggio 2015, proposta di acquisto/primo preliminare sempre del 12 maggio 2015, preliminare di compravendita del 13 giugno 2015. Il Tribunale, infine, aderendo ad un rilievo mosso dall’appellante, ha affermato che la circostanza della mancata tempestiva comunicazione dell’accettazione del promittente venditore entro il termine di efficacia della proposta d’acquisto era stata allegata dall’attrice soltanto nella memoria ex art. 320 c.p.c. e non già nella prima udienza di trattazione della causa; la tardività di tale eccezione, secondo il Tribunale, determinava l’inammissibilità dell’allegazione, con ‘conseguente validità e efficacia tra le parti della proposta di acquisto/preliminare di compravendita del 12.5.2012’.
Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione degli artt. 320 c.p.c. e 2697 c.c., evidenziando come fin dalla citazione introduttiva del giudizio l’attrice avesse negato di aver ricevuto notizia dell’accettazione della proposta del 15 maggio 2012 e che la conclusione di un accordo vincolante tra le parti in forza di tale proposta era circostanza di cui doveva dar prova la convenuta mediatrice.

Il secondo motivo di ricorso deduce l’omesso esame del fatto già oggetto del primo motivo di ricorso e cioè l’assenza di un accordo vincolante tra le parti, visto che il preliminare di compravendita del

13 giugno 2015 era poi stato sottoposto alla condizione sospensiva della concessione di un mutuo bancario alla promissaria acquirente, condizione non verificatasi.

Il terzo motivo di ricorso censura la violazione dell’art. 1326 c.c., quanto alla perdita di efficacia della proposta di acquisto del 15 maggio 2012, recando la stessa una clausola in tal senso ove entro il 18 maggio 2012 non fosse stata portata a conoscenza della proponente l’accettazione del venditore.

Il quarto motivo di ricorso censura la violazione degli artt. 1755 e 1757 c.c., non potendosi riconoscere il diritto alla provvigione a fronte di contratto sottoposto a condizione sospensiva.

I quattro motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente per la loro connessione, sono fondati nei sensi di cui in motivazione, imponendosi un riesame della causa in sede di rinvio alla stregua dei seguenti principi.

5.1. Va premesso che, avendo NOME COGNOME allegato di avere effettuato il pagamento non dovuto della provvigione di € 2.904,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.sRAGIONE_SOCIALE e così proposto azione di indebito oggettivo per la somma indicata, alla stessa attrice incombeva l’onere di provare l’inesistenza di una causa giustificativa di detto pagamento, spettando, viceversa, all’ accipiens (secondo le regole di distribuzione poste dall’art. 2697 c.c. in riferimento alla prova nelle azioni di accertamento negativo) dimostrare i fatti costitutivi del diritto a conseguire la prestazione contestata.
5.2. Quanto al primo motivo di ricorso, occorre ricordare che n el procedimento davanti al giudice di pace, secondo la disciplina qui applicabile ratione temporis , anteriore alle modifiche introdotte dal d.lgs. n. 149 del 2022, le parti, all’udienza di cui all’art. 320 c.p.c.,

come nella memoria di appendice scritta eventualmente autorizzata, possono ancora allegare fatti nuovi e proporre nuove domande od eccezioni. Solo dopo che il giudice abbia invitato le parti a “precisare definitivamente i fatti” non è più possibile proporre nuove domande o eccezioni ed allegare a fondamento di esse nuovi fatti costitutivi, modificativi, impeditivi o estintivi (arg. da Cass. Sez. 2 n. 20840 del 2017; Sez. 1, n. 12454 del 2008).

Peraltro, l’allegazione che non sia stato concluso l’affare, agli effetti dell’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. (per essere, ad esempio, divenuta inefficace la proposta di acquisto a seguito della mancata accettazione, nel termine stabilito, da parte del destinatario, o per la pendenza di una condizione sospensiva apposta al preliminare di vendita riconducibile all’intervento del mediatore), costituisce una eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è neppure soggetta alle preclusioni processuali (arg. da Cass. Sez. 2, n. 24838 del 2022). Ha quindi comunque errato il Tribunale di Venezia (al di là di quanto sostiene la ricorrente circa l’originario rilievo della circostanza sin dalla citazione introduttiva) a ritenere tardiva e perciò inammissibile l’allegazione della mancata tempestiva comunicazione dell’accettazione del promittente venditore entro il termine di efficacia della proposta d’acquisto, giacché compiuta soltanto nella memoria assentita all’udienza ex art. 320 c.p.c.
5.3. È poi noto che i l diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto dell’intervento del mediatore stesso, e cioè quando tale conclusione possa comunque ricollegarsi con rapporto di causalità adeguata all’attività mediatrice.

Ciò comporta che, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva neppure che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione stessa (da ultimo, Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n. 27185 del 2022).

5.3.1. Il Tribunale di Venezia ha tuttavia promiscuamente sostenuto che la conclusione dell’affare tra NOME COGNOME e NOME COGNOME dalla quale far discendere il diritto alla provvigione della Capitalcasa s.a.s., potesse desumersi sia dalla sottoscrizione della proposta di acquisto del 15 maggio 2012 ad opera di NOME COGNOME (la quale non conteneva alcuna condizione), sia dalla successiva stipula del contratto preliminare del 13 giugno 2015.

5.3.2. Sennonché, con riguardo al primo passaggio, per poter ravvisare l a conclusione dell’affare, quale fonte del diritto della mediatrice alla provvigione, non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte dell’aspirante acquirente, che offre un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, e nemmeno riscontrare che vi sia stata la conforme accettazione del proprietario, che pur abbia dato luogo ad una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, e valga perciò a configurare un ‘preliminare di preliminare’, secondo quanto spiegato dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 4628 del 2015.
Questa Corte ha parimenti già chiarito che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare può ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato

conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. Sez. 2, n. 30083 del 2019; Sez. 2, n. 39377 del 2021; Sez. 2, n. 15559 del 2022; Sez. 2, n. 15577 del 2022; Sez. 2, n. 17396 del 2022; Sez. 2, n. 20132 del 2022; Sez. 2, n. 24533 del 2022; Sez. 6 -2, n. 28879 del 2022; Sez. 2, n. 7628 del 2023).

Non risulta allora accertata nella sentenza impugnata la ‘conclusione dell’affare’ agli effetti dell’art. 1755 c.c., ovvero l’accettazione da parte di NOME COGNOME della proposta di acquisto sottoscritta il 15 maggio 2012 da NOME COGNOME accettazione che avesse conclamato l’incontro della volontà delle parti diretto a creare il vincolo giuridico costituito dall’assunzione dell’impegno alla futura stipula del contratto definitivo in base agli elementi essenziali individuati.
5.3.3. Non può altrimenti ritenersi che il diritto alla provvigione della RAGIONE_SOCIALE discendesse in ogni modo dalla stipula del contratto preliminare del 13 giugno 2015, essendo esso sottoposto alla condizione sospensiva dell’ottenimento di un mutuo bancario da parte della promissaria acquirente, ed operando perciò l’art. 1757 c.c., il quale differisce l’insorgenza del diritto alla provvigione al momento in cui la condizione sospensiva si verifica.

5.3.4. Va da sé che, ove venisse accertata l’avvenuta conclusione dell’affare già in base all’accettazione data da NOME COGNOME alla proposta di acquisto del 15 maggio 2012, in forza di preliminare non sottoposto ad alcuna condizione, il diritto alla provvigione maturato in capo alla RAGIONE_SOCIALE non verrebbe affatto pregiudicato dalla successiva stipula del nuovo contratto preliminare del 13 giugno 2015, che, modificando i termini dell’iniziale accordo, sottoponeva lo stesso a condizione sospensiva (Cass. Sez. 3, n. 22273 del 2010).
6. Deve dunque enunciarsi il seguente principio;

agli effetti dell’art. 1755, primo comma, c.c., per poter ravvisare l a conclusione dell’affare, non basta accertare la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte dell’aspirante acquirente e la conforme accettazione del proprietario, che pur abbiano dato luogo ad un ‘preliminare di preliminare’, occorrendo, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, che tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Allorché per effetto dell’intervento del mediatore sia stato concluso un preliminare non sottoposto ad alcuna condizione, il diritto alla provvigione ormai acquisito non è peraltro escluso dalla circostanza che, successivamente, le parti abbiano deciso concordemente di modificare i termini dell’iniziale accordo, stipulando un nuovo preliminare sottoposto a condizione sospensiva.
Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio al Tribunale di Venezia, in persona di diverso magistrato, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi al principio enunciato e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Venezia, in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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