Provvigione mediatore: quando è dovuta?

La Corte di Cassazione chiarisce quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore. Analizzando un caso di preliminare di vendita firmato da un solo comproprietario, la Corte stabilisce che la conclusione di un ‘affare’, inteso come qualsiasi atto che crei un vincolo giuridico tra le parti, è sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione. L’ordinanza sottolinea inoltre un importante principio processuale: se la decisione di merito si fonda su due autonome ragioni, l’appellante deve contestarle entrambe, pena l’inammissibilità del ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Provvigione Mediatore: Diritto al Compenso Anche Senza Vendita Definitiva

Quando sorge il diritto alla provvigione mediatore? È necessario che la compravendita si concluda con il rogito notarile o è sufficiente la firma di un contratto preliminare? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, confermando un orientamento consolidato: il diritto al compenso matura con la conclusione di un ‘affare’, inteso come qualsiasi accordo che crei un vincolo giuridico tra le parti, anche se l’esito finale non è quello sperato.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da una controversia legata alla compravendita di un immobile. Una società di mediazione immobiliare aveva messo in contatto una promissaria acquirente con i comproprietari di un appartamento. Le parti giungevano alla firma di un contratto preliminare. Tuttavia, l’accordo veniva sottoscritto, per la parte venditrice, da uno solo dei comproprietari, il quale apponeva la sua firma sotto la dicitura generica ‘Eredi’.

Successivamente, la promissaria acquirente si rifiutava di corrispondere la provvigione all’agenzia, sostenendo che non si fosse concluso un affare valido ed efficace, in quanto il firmatario non aveva speso formalmente il nome degli altri comproprietari né era stata prodotta una procura scritta che lo autorizzasse a vendere per conto loro. Secondo la sua tesi, in assenza di un vincolo giuridico perfetto, nessuna provvigione era dovuta.

La Decisione della Corte d’Appello: Una Doppia Motivazione

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, aveva dato ragione alla società di mediazione, condannando l’acquirente e i venditori al pagamento delle rispettive provvigioni. La decisione dei giudici di secondo grado era però fondata su due autonome e distinte rationes decidendi (ragioni della decisione):

1. Prima Ragione: Il contratto preliminare era pienamente valido ed efficace perché il comproprietario firmatario aveva agito in rappresentanza degli altri, munito di una procura scritta.
2. Seconda Ragione (alternativa): Anche se il firmatario avesse agito senza poteri (falsus procurator) o senza spenderne il nome, si sarebbe comunque concluso un ‘affare’ rilevante ai fini del diritto alla provvigione. Questo perché si sarebbe comunque creato un vincolo giuridico tra le parti, qualificabile alternativamente come contratto concluso da un falso rappresentante (con responsabilità risarcitoria), preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui o vendita di un bene in comunione stipulata da un solo comproprietario. In ogni caso, un’operazione economica idonea a far sorgere il diritto del mediatore.

L’Ordinanza della Cassazione e la provvigione mediatore

La promissaria acquirente ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando, tra le altre cose, una presunta contraddittorietà della motivazione, proprio a causa delle diverse qualificazioni giuridiche prospettate dalla Corte territoriale.

La Suprema Corte ha tuttavia respinto il ricorso, basando la propria decisione su un fondamentale principio processuale. Quando una sentenza si regge su due o più ragioni giuridiche autonome, ciascuna di per sé sufficiente a giustificare la decisione finale, chi impugna ha l’onere di contestarle tutte. Nel caso di specie, la ricorrente aveva concentrato le sue censure sulla prima ratio decidendi (la validità del contratto basata sulla procura), ma non aveva mosso una specifica critica alla seconda e alternativa ragione.

Di conseguenza, la seconda motivazione, non essendo stata validamente contestata, è passata in giudicato, rendendo superfluo l’esame delle altre doglianze. Questa ragione, da sola, era sufficiente a sorreggere la condanna al pagamento della provvigione mediatore.

Le Motivazioni

Al di là dell’aspetto processuale, la Corte di Cassazione ribadisce il principio sostanziale secondo cui, ai fini del diritto alla provvigione mediatore (art. 1755 c.c.), per ‘conclusione dell’affare’ non si deve intendere necessariamente la stipula del contratto definitivo, ma qualsiasi operazione di natura economica che generi un rapporto obbligatorio tra le parti. È sufficiente che si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna parte ad agire per l’esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno.

Un contratto preliminare, anche se affetto da vizi legati alla rappresentanza, rientra pienamente in questa nozione. Esso crea un nucleo di interessi che obbliga le parti e che è il risultato diretto dell’attività di mediazione. Pertanto, il mediatore che ha messo in contatto le parti ha diritto al suo compenso.

Le Conclusioni

L’ordinanza offre due importanti lezioni. La prima, di carattere sostanziale, è una conferma per gli operatori del settore immobiliare: il diritto alla provvigione è un diritto robusto, che sorge nel momento in cui l’attività del mediatore porta alla creazione di un vincolo giuridico, a prescindere dagli sviluppi futuri della trattativa. La seconda, di natura processuale, è un monito per i legali: quando si impugna una sentenza, è fondamentale analizzare attentamente la sua struttura motivazionale e assicurarsi di contestare ogni singola ratio decidendi su cui si fonda, per evitare che il ricorso venga dichiarato inammissibile.

Quando matura il diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare?
Il diritto alla provvigione matura con la conclusione dell’ ‘affare’, inteso come la costituzione di un vincolo giuridico tra le parti che le abiliti ad agire per l’esecuzione specifica del patto o per il risarcimento del danno. La firma di un contratto preliminare è considerata sufficiente.

Se un contratto preliminare viene firmato da uno solo dei comproprietari, l’agente immobiliare ha comunque diritto alla provvigione?
Sì. Secondo la Corte, anche in questa ipotesi si costituisce un vincolo giuridico idoneo a far sorgere il diritto alla provvigione. L’accordo può essere qualificato come preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui o come contratto concluso da un ‘falsus procurator’, ma in ogni caso genera un rapporto obbligatorio frutto dell’attività di mediazione.

Cosa succede se in appello non si contestano tutte le ragioni su cui si basa la sentenza impugnata?
Se una sentenza si fonda su più ragioni giuridiche autonome e l’appellante ne contesta solo alcune, le ragioni non contestate passano in giudicato. Se anche una sola di queste ragioni è sufficiente a sorreggere la decisione, il ricorso viene respinto per inammissibilità delle censure sulle altre ragioni, che diventano irrilevanti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 469 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 469 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12204/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrentenonchè contro

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 94/2020 pubblicata il 13/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/04/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 94/2020 pubblicata il 13 gennaio 2010, per quanto qui ancora interessa, la Corte d’Appello di Milano riformava la decisione di primo grado assunta dal Tribunale meneghino, condannando NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, nonchè NOME COGNOME, a pagare all’appellante RAGIONE_SOCIALE le somme a questa spettanti a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta in favore dei sunnominati nella compravendita di un immobile sito nel capoluogo lombardo alla INDIRIZZO; somme quantificate nella misura di 59.200 euro a carico dei COGNOME –COGNOME e di ulteriori 59.200 euro a carico della sola COGNOME, il tutto oltre IVA e interessi legali.
Contro tale sentenza, notificata ai sensi dell’art. 285 c.p.c. il 13 gennaio 2020, la Crocco ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, resistiti con controricorso dalla RAGIONE_SOCIALE

Sono rimasti intimati i litisconsorti NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, e 380 -bis .1 c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35, comma 6, D. Lgs. n. 149 del 2022.

Le parti costituite hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso vengono lamentati i vizi di violazione e falsa applicazione degli artt. 1387, 1388, 1392 e 2697 c.c., nonché di omesso esame di .

Si contesta alla Corte ambrosiana di avere a torto ritenuto che tra i COGNOME –COGNOME e la COGNOME sia intercorsa la stipula di un valido ed efficace contratto preliminare di compravendita dell’immobile sito in Milano alla INDIRIZZO e che, conseguentemente, in capo alla RAGIONE_SOCIALE sia maturato il diritto alla provvigione per l’attività di mediazione svolta in favore delle parti, essendosi verificato il presupposto fondamentale all’uopo richiesto dall’art. 1755, comma 1, c.c., costituito dalla conclusione dell’affare.
Al collegio milanese sarebbe, infatti, sfuggito che il preliminare in questione, recante la data dell’11 settembre 2014, era stato sottoscritto, oltre che dalla promissaria acquirente COGNOME, dal solo promittente alienante NOME COGNOME, comproprietario dell’immobile promesso in vendita, il quale non aveva espressamente dichiarato nell’atto di agire anche in nome e per conto dei comproprietari NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME ma si era semplicemente limitato ad apporre la propria firma in calce alle parole .
In mancanza della spendita del nome dei predetti comproprietari, , il contratto non poteva ritenersi produttivo di effetti vincolanti nei confronti delle parti, sicchè la pretesa avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE andava respinta, in quanto priva di fondamento.

Con il secondo motivo vengono dedotte la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2729 c.c., nonché l’omessa valutazione di .

Si rimprovera al giudice di appello di avere, in difetto di indizi gravi, precisi e concordanti e in presenza di elementi documentali e logici di segno contrario, erroneamente presunto l’esistenza di una procura scritta a vendere rilasciata a NOME COGNOME dagli

altri comproprietari dell’immobile promesso in vendita; procura non allegata al contratto né successivamente prodotta in atti.

Con il terzo motivo è denunciata la della sentenza per contraddittorietà della motivazione, nella parte in cui la Corte territoriale ha affermato che, quand’anche il COGNOME risultasse aver contrattato con la COGNOME in mancanza della procura a vendere degli altri comproprietari o senza operare la spendita del loro nome, si sarebbe ugualmente perfezionato un affare rilevante ai fini applicativi della norma di cui all’art. 1755, comma 1, c.c..

A sostegno della censura si evidenzia che, a voler seguire il ragionamento del collegio milanese, il negozio di cui trattasi integrerebbe alternativamente, a seconda delle ipotesi prospettate: a)un contratto preliminare di vendita valido ed efficace inter partes ; b) un preliminare concluso da falsus procurator ; c) un preliminare di vendita di cosa altrui; d) un preliminare di vendita di bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari.
Ciò non consentirebbe di comprendere .

Conviene esaminare con priorità il terzo motivo, che per la sua infondatezza rende superfluo il vaglio degli altri due mezzi.

Come inequivocabilmente emerge dalla sua lettura, la sentenza impugnata si fonda su due autonome rationes decidendi , ciascuna delle quali sufficiente, di per sé sola, a sorreggerla.

Invero, la Corte d’Appello di Milano ha affermato, in prima battuta, che in data 11 settembre 2014 ebbe luogo la conclusione di un contratto preliminare di compravendita produttivo di effetti vincolanti nei confronti tanto della COGNOME quanto dei COGNOMECOGNOME, comproprietari dell’immobile promesso in vendita, proveniente dall’eredità della defunta NOME COGNOME.

A giudizio del collegio meneghino, nella citata occasione il

promittente alienante NOME COGNOME agì anche in veste di rappresentante degli altri eredi COGNOME, dei quali spese il nome, risultando munito di procura scritta a vendere dagli stessi rilasciatagli.

In linea gradata, la Corte ambrosiana ha messo in rilievo che, «quand’anche il dott. COGNOME (diversamente da quanto sin qui ritenuto) avesse accettato la proposta di acquisto senza avere poteri rappresentativi o senza spendere il nome dei comproprietari, ciò nondimeno si sarebbe comunque concluso un affare e, cioè, un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, posto che, in un caso, si sarebbe trattato del contratto concluso dal falsus procurator (con conseguente responsabilità risarcitoria in capo al falsus procurator, a prescindere dalla possibilità di ratifica da parte degli altri comproprietari), nell’altro caso, si sarebbe trattato di un preliminare di vendita di cosa altrui, idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione…, ovvero di un contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari, comunque valido ma inopponibile ai comproprietari che non abbiano preso parte all’atto…» (pag. 17 della sentenza, ultimi 9 righi, e pag. 18, primi 2 righi).
Il giudice distrettuale ha quindi giustificato la propria decisione sulla base di due motivazioni alternative.

Nell’impugnata sentenza viene, infatti, chiarito che, ai fini dell’art. 1755, comma 1, c.c., l’affare intermediato dovrebbe ritenersi concluso anche qualora risultasse accertato che il promittente alienante NOME COGNOME si obbligò a trasferire l’immobile di INDIRIZZO in mancanza della procura a vendere degli agli altri comproprietari o senza spendere il loro nome, giacchè in questa eventualità sarebbe pur sempre venuto ad esistenza fra le parti contraenti un preliminare di vendita concluso da falsus procurator o altrimenti un preliminare di vendita di cosa (parzialmente) altrui o, ancora, un preliminare di vendita della cosa
comune stipulato da uno solo dei comproprietari.

In ognuna delle ipotesi formulate andrebbe comunque riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione, essendosi in presenza di operazioni di natura economica idonee a costituire un vincolo giuridico che abilita le parti ad agire per l’adempimento dei patti stipulati ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (si vedano, sull’argomento, in aggiunta alle pronunce citate nella sentenza d’appello, Cass. n. 2385/2023, Cass. n. 28879/2022, Cass. n. 17396/2022, Cass. n. 32066/2021, Cass. n. 6815/2021, Cass. n. 7781/2020, Cass. n. 30083/2019).
Ciò posto, giova rammentare che la sentenza con la quale il giudice di merito, dopo aver aderito a una prima ragione di decisione, esamini e accolga anche una seconda ragione, al fine di sostenere la pronuncia nel caso in cui la prima possa risultare erronea, non incorre nel vizio di contraddittorietà della motivazione -sussistente nella diversa ipotesi di contrasto tra argomenti confluenti nella stessa ‘ratio decidendi’ -, né contiene, quanto alla ‘ ratio’ alternativa o subordinata, un mero ‘obiter dictum’ , insuscettibile di trasformarsi in giudicato.
Detta sentenza configura, invece, una pronuncia basata su due distinte ‘rationes decidendi’ , ciascuna di per sé sola sufficiente a sorreggere la soluzione adottata, con la conseguenza che il soccombente è onerato di impugnarle entrambe, a pena di inammissibilità del gravame (cfr. Cass. n. 3454/2023, Cass. n. 13880/2020, Cass. n. 10815/2019, Cass. n. 6045/2010 e Cass. n. 21490/2005); sanzione, questa, scaturente dall’acquisita definitività della decisione retta dall’autonoma ratio non impugnata, che giammai potrebbe essere intaccata dall’eventuale accoglimento delle censure relative all’altra (cfr. Cass. Sez. Un. n. 10852/2022, Cass. n. 15399/2018, Cass. n. 18641/2017).
Sulla scorta di quanto precede, va senz’altro escluso che la

motivazione della sentenza d’appello sia affetta da contraddittorietà.

Nel contempo, deve rilevarsi che la seconda ratio decidendi prospettata dalla Corte ambrosiana, in alternativa a quella incentrata sulla ritenuta conclusione di un contratto preliminare di compravendita valido ed efficace nei confronti della COGNOME e di tutti gli eredi COGNOME non risulta attinta da alcuna specifica censura.

In un simile contesto, una volta acclarata l’infondatezza della doglianza mossa con il terzo motivo, diviene ultronea la disamina degli ulteriori mezzi di gravame, afferenti alla prima motivazione posta a base del decisum .

Conclusivamente, il ricorso deve essere respinto.

Nei rapporti fra le parti costituite le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Nulla va disposto in ordine alle dette spese nei confronti delle parti rimaste intimate.

Stante l’esito del giudizio, deve essere resa a carico della ricorrente l’attestazione di cui all’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), inserito dall’art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi 6.200 euro, di cui 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P .R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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