Provvigione mediatore non iscritto: diritto negato

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione che nega il diritto alla provvigione a un professionista per un’intermediazione immobiliare, in quanto non iscritto all’apposito albo. L’ordinanza chiarisce che l’obbligo di iscrizione non è in contrasto con il diritto europeo e non può essere aggirato definendo l’attività come un semplice mandato. La mancanza di tale requisito comporta la nullità del contratto e la perdita di qualsiasi diritto al compenso, confermando la solidità del principio di legalità per la professione di mediatore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Provvigione Mediatore non Iscritto: la Cassazione Conferma il Diritto Negato

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nel settore immobiliare: il diritto alla provvigione del mediatore non iscritto all’apposito albo. Con una decisione netta, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: chi svolge attività di mediazione senza la prescritta abilitazione non ha diritto ad alcun compenso. Questa pronuncia consolida un orientamento giurisprudenziale rigoroso, a tutela del mercato e dei consumatori, chiarendo anche la compatibilità della normativa italiana con il diritto dell’Unione Europea.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di pagamento di una cospicua provvigione, pari a 400.000 euro, avanzata da un professionista nei confronti di una società. Il professionista sosteneva di aver diritto a tale somma per l’attività svolta in favore della società, che aveva portato alla riduzione del prezzo di acquisto di un immobile. Inizialmente, otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento.

La società acquirente, tuttavia, si opponeva fermamente, sostenendo che l’attività del professionista configurasse una vera e propria mediazione immobiliare. Il punto centrale della difesa era che il professionista non era iscritto all’albo dei mediatori, requisito previsto dalla legge come indispensabile per poter esercitare tale professione e, di conseguenza, per aver diritto alla provvigione.

Sia il Tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello accoglievano l’opposizione della società, revocando il decreto ingiuntivo. Non solo, accoglievano anche la domanda riconvenzionale della società, condannando il professionista a restituire un acconto già percepito. La motivazione dei giudici di merito era chiara: l’assenza di iscrizione all’albo determinava l’inesistenza del diritto al credito.

I Motivi del Ricorso e la questione sulla provvigione del mediatore non iscritto

Il professionista, non rassegnato, ricorreva in Cassazione basando la sua difesa su tre motivi principali:

1. Errata qualificazione del rapporto: Sosteneva che la sua attività non fosse mediazione, ma un diverso e successivo “mandato di gestione della trattativa” finalizzato a ottenere uno sconto dal venditore. La provvigione, quindi, non era legata alla messa in contatto delle parti, ma al successo di questa specifica negoziazione.
2. Contrasto con il diritto dell’Unione Europea: Argomentava che la legge italiana (L. 39/1989), che subordina il diritto alla provvigione all’iscrizione all’albo, fosse in contrasto con le direttive europee sulla libertà di stabilimento e prestazione dei servizi (in particolare le direttive 2005/36/CE e 2006/123/CE). A suo avviso, la normativa nazionale avrebbe dovuto essere disapplicata.
3. Omesso esame di fatti decisivi: Lamentava che la Corte d’Appello non avesse considerato né la sua domanda di risarcimento danni né il presunto riconoscimento di debito da parte della società.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso in toto, ritenendolo infondato e in parte inammissibile. Le motivazioni della decisione sono articolate e forniscono chiarimenti importanti.

Sulla natura dell’attività svolta

La Corte ha stabilito che la qualificazione giuridica dell’attività come mediazione, operata dai giudici di merito, era corretta e insindacabile in sede di legittimità. I giudici hanno sottolineato che non erano emersi elementi per distinguere tra più incarichi diversi; l’operazione commerciale era unica e riconducibile alla mediazione. Il tentativo del ricorrente di presentare una diversa interpretazione dei fatti è stato visto come un tentativo di ottenere un nuovo esame del merito, precluso in Cassazione.

Sulla compatibilità con la normativa UE e il diritto alla provvigione del mediatore non iscritto

Questo è il punto più rilevante dell’ordinanza. La Corte ha ampiamente argomentato che la normativa italiana non è in contrasto con il diritto comunitario. Citando una consolidata giurisprudenza nazionale ed europea (inclusa quella della Corte di Giustizia UE), ha affermato che riservare l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare a soggetti abilitati è una scelta legittima dello Stato membro. Tale riserva si giustifica con la necessità di tutelare l’interesse generale, garantendo l’idoneità tecnica e morale dei professionisti in un settore cruciale per lo sviluppo dei traffici economici. L’attività di mediazione, che richiede indipendenza e imparzialità, è una professione regolamentata in Italia, e i requisiti imposti sono ammessi dalle stesse fonti comunitarie per garantire il rispetto di norme deontologiche.

Sulla domanda di risarcimento e il riconoscimento di debito

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile la doglianza relativa al risarcimento danni, poiché sollevata per la prima volta in Cassazione. Per quanto riguarda il presunto riconoscimento di debito, è stato considerato un argomento infondato, in quanto semplice riproposizione della tesi, già respinta, di un incarico diverso dalla mediazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione si chiude con il rigetto del ricorso e la condanna del professionista al pagamento delle spese legali. La decisione rafforza con vigore un principio cardine: nessuna provvigione spetta al mediatore non iscritto. L’iscrizione all’albo non è una mera formalità, ma un requisito di validità del rapporto che dà diritto al compenso. Qualsiasi attività che, nella sostanza, consista nel mettere in relazione due parti per la conclusione di un affare è da considerarsi mediazione e, come tale, soggetta a questa regola inderogabile. La presunta incompatibilità con le norme europee è stata smentita, confermando la piena legittimità dell’impianto normativo italiano a tutela della correttezza e della professionalità nel mercato immobiliare.

Un professionista ha diritto alla provvigione per un affare immobiliare se non è iscritto all’albo dei mediatori?
No. Secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, l’iscrizione nell’apposito albo (oggi registro delle imprese) è un requisito essenziale per il diritto alla provvigione. La sua mancanza comporta la nullità del contratto di mediazione e la perdita di qualsiasi diritto al compenso.

È possibile aggirare l’obbligo di iscrizione qualificando l’attività come “mandato a trattare” o “procacciamento d’affari”?
No. I giudici sono tenuti a valutare la natura effettiva dell’attività svolta. Se questa consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, si tratta di mediazione, a prescindere dal nome dato al contratto. Di conseguenza, l’obbligo di iscrizione rimane inderogabile.

La legge italiana che nega la provvigione al mediatore non iscritto è in contrasto con il diritto dell’Unione Europea?
No. La Corte di Cassazione, in linea con la giurisprudenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, ha stabilito che la normativa italiana è pienamente legittima. Gli Stati membri possono regolamentare l’accesso a determinate professioni, come quella del mediatore immobiliare, per tutelare l’interesse generale, garantendo la professionalità, l’onorabilità e l’imparzialità degli operatori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6283 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6283 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26625/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME EMAIL, giusta procura speciale in calce al ricorso.

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

NOME EMAIL, giusta procura speciale in calce al contro ricorso.

–

contro

ricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 434/2022 depositata il 08/04/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/11/2024

dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

COGNOME NOME propone ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, avverso la sentenza n. n. 434/2022 dell’8 aprile 2022 con cui la Corte d’Appello di Salerno conferma la sentenza n. 1050/2028 con cui, a sua volta, il Tribunale di Salerno, in accoglimento dell’opposizione proposta da RAGIONE_SOCIALE, revocava il decreto ingiuntivo -chiesto ed ottenuto dal Campione per ingiungere il pagamento del compenso a lui asseritamente dovuto a titolo di provvigione per la vendita di un immobile- e, in accoglimento della domanda riconvenzionale della società opponente, condannava NOME alla restituzione della somma a suo tempo versata dalla società come primo acconto, sul rilievo della integrale inesistenza del credito vantato.
Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa; la memoria depositata dalla società resistente non rispetta i requisiti di legge, dato che si limita a riprodurre le conclusioni assunte ed a dare atto dell’allegata nota spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denunzia ‘Violazione e falsa applicazione degli artt. 1324 c.c. e 1362 c.c., in combinato

disposto con l’art. 1988 c.c. e 2697 c.c. e con gli articoli 1703 c.c. e 1774 c.c. ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c.’.

Lamenta che, erroneamente, la corte territoriale ha affermato l’inesistenza del suo credito per attività di procacciamento di affari, ovvero di intermediazione immobiliare, sul rilievo della mancata iscrizione all’albo dei mediatori: invero, il credito vantato da NOME COGNOME si fonderebbe su un diverso e successivo rapporto di mandato, concluso solo con la società Parco degli Aranci, in forza del quale la società gli aveva riconosciuto una provvigione di euro 400.000,00 ‘in ragione del fatto che egli è riuscito a far ridurre l’iniziale richiesta del venditore’.
In altre parole, dunque, la provvigione, di cui NOME COGNOME chiede il pagamento, si riferirebbe ‘ad un successivo mandato di gestione della trattativa con il venditore’ per esclusivo conto del compratore Parco degli Aranci (v. p. 9 del ricorso).

1.1. Il motivo è infondato.

Dalla lettura della sentenza impugnata si evince che la corte territoriale: ha esaminato la scrittura privata stipulata tra l’odierno ricorrente e la società resistente, ha qualificato il compenso preteso dal primo a titolo di provvigione afferente alla compravendita (tra la società, promissaria acquirente, ed il promittente venditore), ed ha escluso la ricorrenza di altri e diversi titoli dell’obbligazione, sull’espresso rilievo per cui ‘non vi sono elementi per individuare se vi siano stati altri incarichi, se questi altri incarichi abbiano avuto ad oggetto la stessa operazione commerciale ed in quali concrete operazioni si siano svolti’.
Il ricorrente, dunque, per un verso omette di considerare questo espresso passaggio motivazionale, per altro verso, sotto la formale invocazione della violazione di norme di diritto,

pretende di contrapporre una propria diversa interpretazione dei fatti di causa rispetto a quella assunta dalla corte di merito, sollecitando a questa Suprema Corte un riesame del fatto e della prova che è invece precluso in sede di legittimità (v., tra le tantissime, Cass., Sez. Un., 27/12/2019, n. 34476; Cass., 04/03/2021, n. 5987; Cass., Sez. Un., 07/04/2014, n. 8053).

Con il secondo motivo il ricorrente denunzia ‘Violazione e falsa applicazione dell’art.117, comma 1 Cost., della legge n. 39/1989 in relazione alla Direttiva CE n. 2005/36 ed alla Direttiva CE n. 2006/123, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’.

Lamenta che la Corte di Appello di Salerno ha confermato la sentenza di prime cure in punto di inesigibilità del credito per provvigione, sul rilievo del difetto di iscrizione all’albo dei mediatori e della conseguente violazione della legge n. 39/1989, la cui disciplina ha ritenuto essere conforme alla normativa comunitaria.

Deduce che, così argomentando, la corte territoriale ha tuttavia fatto riferimento ad una disciplina anacronistica e, dato che il rapporto tra le parti era sorto nell’anno 2008, ha trascurato di considerare le direttive 2006/123/CE e la direttiva 2005/36/CE all’epoca vigenti; se le avesse prese in considerazione, sarebbe pervenuta ad una decisione diversa, nel senso che avrebbe ritenuto la legge n. 39/1989 contrastante con il diritto comunitario e l’avrebbe, conseguentemente, disapplicata.
2.1. In disparte il pur non marginale rilievo per cui il ricorrente assertivamente invoca il potere del giudice nazionale di disapplicare la normativa interna in -asserito- contrasto con il diritto comunitario, trascurando di confrontarsi con la complessa elaborazione svolta dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte secondo cui il giudice nazionale non solo, nell’esercizio del suo potere di disapplicazione della norma nazionale, deve verificare la natura chiara, precisa e incondizionata della norma comunitaria,
ma deve anche previamente vagliare la possibilità di fare uso della regola ermeneutica della cd. interpretazione conforme, il motivo è manifestamente infondato.

2.2. Dalla lettura dell’impugnata sentenza risulta infatti che la corte di merito si è pronunciata in applicazione del consolidato orientamento di questa Suprema Corte, secondo il quale colui che proponga domanda di pagamento della provvigione deve dimostrare, ai sensi dell’art. 6, comma 1, della legge n. 38 del 1989, di essere iscritto nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, mentre la mancanza di iscrizione comporta la nullità del contratto, rilevabile d’ufficio dal giudice, ed esclude il diritto alla provvigione (v. Cass., 20/08/2020, n. 17478, espressamente richiamata dalla corte d’appello, nonché Cass., 13/04/2023, n. 9814; Cass., 09/02/2023, n. 4019; Cass., Sez. Un., 02/08/2017, n. 19161).
E’ stato inoltre precisato che nulla è mutato, a seguito dell’entrata in vigore del d.lgs. 59/2010, dato che ‘ In tema di mediazione, l’art. 73 del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, che ha soppresso il ruolo dei mediatori di cui all’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, non ha però abrogato tale legge, disponendo anzi che le attività da essa disciplinate sono soggette a dichiarazione di inizio di attività corredata da certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, da presentare alla camera di commercio; ne consegue che l’art. 6 della legge n. 39 cit. deve interpretarsi nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al d.lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione i soli mediatori iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio (Cass., 08/07/2010, n. 16147; Cass., 16/01/2014, n. 762; Cass., Sez. Un., 02/08/2017, n. 19161).
2.3. L’impugnata sentenza richiama poi, correttamente, la giurisprudenza della Corte di Giustizia Ue, secondo cui ‘L a

direttiva del Consiglio 12 gennaio 1967, 67/43/CEE, relativa all’attuazione della libertà di stabilimento e della libera prestazione dei servizi per le attività non salariate attinenti: 1) al settore degli « Affari immobiliari (escluso 6401) » (Gruppo ex 640 CITI), 2) al settore di taluni « Servizi forniti dalle imprese non classificati altrove» (Gruppo 839 CITI), non osta ad una disciplina nazionale che riservi l’esercizio di determinate attività nel settore degli affari immobiliari a soggetti legalmente abilitati all’esercizio dell’attività di agente immobiliare’ (Corte Ue, 26 giugno 1992, in causa C-147/91).
Anche questa Suprema Corte è pervenuta ad affermare che ‘La previsione del rifiuto di ogni tutela al mediatore non iscritto nel ruolo – secondo quanto stabilito dalla l. n. 39 del 1989 – non contrasta con la direttiva 86/653/CEE, relativa al coordinamento dei diritti degli Stati membri concernenti gli agenti commerciali indipendenti, giacché tale direttiva – che osta ad una normativa nazionale che subordini la validità di un contratto di agenzia all’iscrizione dell’agente di commercio in apposito albo non si rivolge al mediatore, il quale agisce in posizione di terzietà rispetto ai contraenti posti in contatto , a tale stregua differenziandosi dall’agente di commercio, che attua invece una collaborazione abituale e professionale con altro imprenditore’ (Cass., 20/08/2020, n. 17478; Cass., n. 762/2014).
La riserva dello svolgimento dell’attività di mediazione solo a soggetti in possesso di determinati requisiti di idoneità tecnica e morale e la previsione del rifiuto di ogni tutela al mediatore non iscritto nel ruolo si giustifica dunque, nella discrezionale scelta del legislatore nazionale, in relazione alla peculiare importanza assunta dalla mediazione nello sviluppo dei traffici e all’esigenza, sempre più avvertita, di tutelare il generale interesse ad un ordinato e corretto sviluppo di un’attività, che spesso costituisce l’unico tramite per la conclusione degli affari (Cass., Sez. Un.,
02/08/2017, n. 19161, che richiama Cass., n. 13184/2007).

Ed i suindicati principi di diritto trovano, da ultimo, integrale conferma nella recente sentenza 4 ottobre 2024, in causa C242/23, in tema di incompatibilità tra l’attività di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio

Nello statuire che ‘L’articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, deve essere interpretato nel senso che esso osta a una normativa nazionale che prevede, in via generale, un’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente’, la Corte di Giustizia europea ribadisce infatti che l’attività di mediazione immobiliare è una professione regolamentata in Italia e che, secondo le fonti comunitarie, tra cui il già citato art. 25, paragrafo 1, secondo comma, lettera a), della direttiva 2006/123, i requisiti relativi alle professioni regolamentate sono ammessi nei limiti in cui siano giustificati per garantire il rispetto di norme di deontologia diverse in ragione della specificità di ciascuna professione, di cui è necessario garantire l’indipendenza e l’imparzialità.
Con il terzo motivo il ricorrente denunzia ‘Violazione e falsa applicazione ‘dell’art. 360 comma 1, n. 5 per omesso esame di un fatto decisivo per il ‘giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti nonché violazione e ‘falsa applicazione dell’articolo 360 c. 1 n. 3 in relazione al disposto degli ‘articoli 1988, 2697 c.c. e 115 c.p.c.’.

Lamenta, per un verso, che la corte territoriale avrebbe omesso di esaminare non solo la sua domanda di risarcimento dei danni nei confronti del promissario venditore e della società promissaria acquirente ed odierna resistente ‘per aver arbitrariamente e fraudolentemente risolto il contratto preliminare (di compravendita) tra di essi concluso’ (v. p. 14 del

ricorso), ma anche il riconoscimento di debito effettuato in suo favore della società odierna resistente, in ragione non dell’intermediazione, ma dell’opera da lui prestata al fine di ridurre l’iniziale richiesta del venditore, attività dunque diversa dal procacciamento dell’affare immobiliare (v. p. 14 cit.).

3.1. Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infondato.

3.2. Questa Corte ha già avuto modo di affermare che ‘qualora una questione giuridica implicante un accertamento di fatto -non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa’ (v. Cass., n. 32804/2019, nonché Cass., 27/09/2021, n. 26147).
Orbene, la questione avente ad oggetto i danni asseritamente patiti per la risoluzione del contratto preliminare viene sollevata per la prima volta davanti questa Corte, dato che l’impugnata sentenza non ne fa menzione alcuna ed il ricorrente, d’altro canto, non specifica se, dove e quando l’abbia fatta valere nei precedenti gradi di giudizio, in patente violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ.

3.3. Il ricorrente per altro verso inammissibilmente contrappone la propria non accolta tesi difensiva -relativa all’esistenza di una pluralità di incarichi da lui svolti – a fronte della ricostruzione della quaestio facti svolta dalla corte di merito con motivazione congrua, scevra da vizi logico-giuridici e pertanto non più sindacabile in sede di legittimità.

All ‘inammissibilità e infondatezza nei suindicati termini dei

motivi, consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 8.200,00, di cui euro 8.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore della società controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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