Prova usucapione: la Cassazione chiede rigore

Un cittadino ottenne una dichiarazione di usucapione di un terreno comunale, decisione confermata in appello. Tuttavia, il Comune ha fatto ricorso in Cassazione, che ha annullato la sentenza. La Suprema Corte ha stabilito che la prova usucapione era insufficiente, in quanto i giudici di merito non avevano identificato con certezza la data di inizio del possesso (dies a quo) né avevano valutato correttamente gli atti interruttivi, come la richiesta di acquisto del terreno da parte del cittadino. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova Usucapione: La Cassazione Sottolinea la Necessità di Rigore Assoluto

Fornire la prova usucapione è un compito che richiede precisione e rigore. Non basta dimostrare di aver utilizzato un bene per molto tempo; è necessario provare in modo inequivocabile tutti i presupposti richiesti dalla legge. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha riaffermato questo principio, annullando una decisione di merito che aveva riconosciuto l’acquisto di un terreno comunale da parte di un privato in modo, a suo dire, troppo superficiale. Questo caso offre spunti fondamentali sull’onere della prova, sull’importanza del termine iniziale del possesso e sulla valutazione degli atti che possono interromperlo.

I Fatti: Una Controversia su un Terreno Comunale

La vicenda ha origine dalla domanda di un cittadino volta a ottenere la declaratoria di usucapione di un terreno di proprietà di un Comune. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, e la Corte d’Appello confermava tale decisione, ritenendo che fossero emersi elementi sufficienti a dimostrare un possesso uti dominus (cioè, come se fosse il proprietario), quali la recinzione del fondo, l’installazione di un cancello e la gestione esclusiva degli accessi.

Il Comune, non rassegnato, proponeva ricorso per Cassazione, lamentando diversi vizi nella sentenza d’appello. In particolare, sosteneva che i giudici non avessero adeguatamente considerato una precedente sentenza che definiva i genitori del cittadino come meri detentori e, soprattutto, che non avessero individuato con certezza la data di inizio del possesso (dies a quo). Inoltre, il Comune evidenziava come le richieste di acquisto del terreno, presentate in passato dallo stesso cittadino, costituissero un chiaro riconoscimento della proprietà altrui, atto a interrompere il termine per usucapire.

La Prova Usucapione e la Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto la maggior parte dei motivi di ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame. La Suprema Corte ha ritenuto che la decisione dei giudici di merito fosse basata su una motivazione carente e assiomatica, inadeguata a fronte del rigore richiesto per accertare un acquisto a titolo originario della proprietà, che prevale sul precedente titolo dominicale.

Secondo gli Ermellini, l’acquisto per usucapione deve essere provato in modo rigoroso sia nei suoi requisiti oggettivi (il decorso del tempo) sia in quelli soggettivi (l’animus possidendi). Questi requisiti devono sussistere pienamente al momento della proposizione della domanda giudiziale.

Le Motivazioni: Perché la Prova Usucapione è stata Ritenuta Carente

L’analisi della Cassazione si è concentrata su due punti deboli della sentenza d’appello: la mancata individuazione del dies a quo e la superficiale valutazione degli atti potenzialmente interruttivi.

L’Importanza Cruciale del “Dies a Quo”

La Corte d’Appello aveva ammesso che i testimoni non erano stati in grado di indicare con precisione la data di inizio del possesso. Nonostante ciò, aveva concluso, in modo contraddittorio, che il tempo necessario a usucapire fosse comunque maturato. La Cassazione ha censurato questo approccio, definendolo una “lacuna motivazionale”. Senza un termine iniziale certo e preciso, è impossibile calcolare il decorso del tempo richiesto dalla legge. Affermazioni generiche sulla recinzione o sulla presenza di un cancello non sono sufficienti se non collocate in un preciso contesto temporale.

La Valutazione degli Atti Interruttivi

Un altro punto critico è stata la valutazione delle istanze di acquisto del terreno presentate dal cittadino al Comune. Tali richieste, secondo il ricorrente, erano un’ammissione del diritto di proprietà dell’ente pubblico, incompatibile con la volontà di possedere il bene uti dominus. La Cassazione ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse omesso di approfondire la reale volontà alla base di tale richiesta. Sebbene sia vero che non ogni trattativa interrompe l’usucapione (potrebbe essere un tentativo di evitare una lite), è necessario un esame approfondito per escludere che si tratti di un vero e proprio riconoscimento del diritto altrui, che ha effetto interruttivo ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha concluso ribadendo un principio fondamentale: “Poiché la sentenza che accerta l’intervenuta usucapione è una sentenza dichiarativa, il richiedente deve dimostrare in modo rigoroso i requisiti soggettivi (animus possidendi) ed oggettivi (decorso del tempo), che, essendo condizioni dell’azione, devono sussistere pienamente ed obiettivamente al momento della proposizione della domanda”.

Questa ordinanza serve da monito: la prova per l’usucapione non può basarsi su presunzioni o affermazioni generiche. Chi intende far valere questo diritto in giudizio deve essere in grado di fornire prove concrete, precise e rigorose, soprattutto per quanto riguarda la data di inizio del possesso e la costante manifestazione dell’intenzione di comportarsi come unico ed esclusivo proprietario del bene.

Quando una richiesta di acquisto di un terreno interrompe il termine per l’usucapione?
Una richiesta di acquisto interrompe il termine utile per l’usucapione quando esprime la volontà non equivoca di attribuire il diritto di proprietà al suo titolare, riconoscendone così il diritto. Tuttavia, secondo la giurisprudenza citata, non ha effetto interruttivo se è ispirata dalla diversa volontà di evitare una lite giudiziaria o di trovare una soluzione conciliativa.

Perché è fondamentale indicare con precisione la data di inizio del possesso (dies a quo) in una causa di usucapione?
È fondamentale perché l’usucapione si basa sul decorso di un determinato periodo di tempo previsto dalla legge. Senza un termine iniziale certo e preciso, è impossibile verificare se tale periodo sia effettivamente trascorso. La Corte ha ritenuto insufficiente una motivazione che, pur ammettendo la mancanza di questa indicazione, concluda che il tempo sia comunque maturato.

È sufficiente recintare un terreno e mettere un cancello per dimostrare il possesso utile all’usucapione?
No, non è sufficiente. Sebbene la recinzione e l’apposizione di un cancello siano elementi importanti (indizi di un possesso uti dominus), da soli non bastano. La prova dell’usucapione, come sottolineato dalla Corte, deve essere rigorosa e deve dimostrare, oltre agli atti materiali, anche la precisa collocazione temporale di tali atti e l’esistenza costante dell’animus possidendi (l’intenzione di possedere come proprietario).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31495 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31495 Anno 2025

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7407/2025 R.G. proposto da :

COMUNE DI SANTA MARINA, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, presso gli indirizzi PEC degli stessi, ove elegge domicilio.

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO

INDIRIZZO , presso lo studio dell’avvocato COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME, che lo rappresenta e difende.

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO POTENZA n. 358/2024 depositata il 24/09/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2/12/2025 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Lagonegro accolse la domanda di NOME COGNOME, volta ad ottenere la declaratoria di intervenuta usucapione del terreno identificato in catasto alla particella 1026 del Comune di Santa Marina, nonostante la resistenza dell’Ente territoria le, che aveva svolto domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione del fondo ed il rispristino dello status quo ante .

Con sentenza n. 358 del 24 settembre 2024, la Corte d’appello di Potenza rigettò il gravame del Comune, assumendo, in esito al riesame dell’istruttoria, che fossero emersi elementi idonei a dimostrare l’acquisto a titolo di usucapione, quali la delimitazione del fondo, l’apposizione di un cancello e la subordinazione dell’accesso all’area al consenso dell’ appellato. Inoltre, la dichiarazione dello COGNOME di non essere proprietario del bene non sarebbe stata emblematica della volontà di riconoscere il diritto dominicale altrui.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione il Comune di Santa Marina, affidandosi a sei motivi.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte controricorrente ha depositato memoria.

Il Procuratore Generale ha presentato conclusioni per iscritto, sollecitando il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo è così rubricato ‘ Nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. , in relazione a ll’art. 360 n. 3 c.p.c . ‘

Sostiene il ricorrente che la pronunzia impugnata non avrebbe tenuto conto del giudicato di cui alla sentenza della Corte d’appello di Potenza n. 73 del 2023, nonostante il rituale deposito della stessa nel fascicolo di secondo grado la predetta sentenza avrebbe statuito che NOME COGNOME e NOME COGNOME (genitori di NOME e NOME COGNOME -odierno resistente – e loro danti causa) sarebbero stati meri detentori del terreno. I genitori avrebbero trasferito ai figli la detenzione del terreno. La sentenza passata in giudicato avrebbe dunque stabilito che NOME COGNOME non aveva posseduto il fondo, in quanto mero detentrice in virtù della detenzione trasferitale dai genitori danti causa. Dal momento che anche il fratello deduceva di essere succeduto nel possesso dei comuni genitori, ne sarebbe derivato l’accertamento con sentenza passata in cosa giudicata che COGNOME NOME era mero detentore del terreno oggetto di causa.
Il rilievo è inammissibile.

Come è noto, la parte che eccepisce il passaggio in giudicato di una sentenza ha l’onere di fornirne la prova mediante produzione della stessa, munita della certificazione di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c.,

anche nel caso di non contestazione della controparte, restandone, viceversa, esonerata solo nel caso in cui quest’ultima ammetta esplicitamente l’intervenuta formazione del giudicato esterno (Sez. 3, n. 36258 del 28 dicembre 2023; Sez. 1, n. 6868 del 2 marzo 2022; Sez. 3, n. 23610 del 29 settembre 2021; Sez. 3, n. 20974 del 23 agosto 2018).

Nella specie, agli atti è presente solo la copia semplice della sentenza di cui viene invocato il giudicato, sicché -in mancanza della certificazione ex art. 124 disp. att. c.p.c. -il fatto che la decisione impugnata non abbia menzionato l’allegazione de l Comune di Santa Marina è del tutto irrilevante.

Mediante il secondo motivo, si deduce la nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360 comma 1° n. 4 c.p.c .

Il COGNOME di merito avrebbe ammesso che i testi non avevano indicato con precisione il dies a quo , ma avevano comunque fornito elementi sufficienti a ritenere che fosse maturato il tempo idoneo all’acquisto a titolo originario . Tale elementi necessari ed indispensabili ai fini del computo del temine p er l’usucapione non sarebbero stati tuttavia individuati in motivazione.

Dalla lettura del capo della sentenza sarebbe infatti impossibile comprendere per quale ragione sarebbe stato ritenuto maturato il termine per l’usucapione, non essendo possibile comprendere quale fosse il dies a quo .

Attraverso la terza censura, il Comune di Santa Marina assume la nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1165 cc e 2944 c.c. , in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

Le istanze di acquisto presentate dallo COGNOME nell’anno 1995 costituirebbero da un lato atto interruttivo del termine per l’usucapione e dall’altro chiaro indice di detenzione del terreno idoneo ad escludere l’esistenza del vantato possesso, ma sarebbero state superficialmente valutate dalla Corte d’appello , nonostante l’inequivocabile volontà di attribuire il diritto di proprietà del bene conteso al Comune di Santa Marina, essendo la richiesta di acquisto del terreno incompatibile con la volontà di godere del bene uti dominus .
La quarta doglianza è volta a stigmatizzare la nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1165 cc e 2944 cc, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

I giudici di secondo grado avrebbero dichiarato l’esistenza dell’ interversio possessionis , a fronte di dichiarazioni delle parti di richiesta di acquisto del terreno fatte al Comune di Santa Marina.

La controversa e contraddittoria motivazione si era articolata sulla circostanza che gli attori si sarebbero qualificati occupanti in quanto non sarebbe intervenuta una sentenza di accertamento di usucapione (per la quale alla data della richiesta di acquisto – anno 1995 – la domanda non era stata neppure proposta, giacché fu promossa solo in data 2010). In realtà, gli attori ed i loro danti causa avrebbero iniziato il rapporto con la res come meri detentori, per essergli stata concessa la detenzione dal Comune sul presupposto dell’esistenza degli usi civici : non si sarebbe dunque verificata l’ interversio possessionis .
Il quinto mezzo d’impugnazione sostiene la nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1158, 1140, 1165, 2944, 2735 c.c., 253 c.p.c. e 2697 c.c. 1165 c.c. e 2944 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

La Corte di Appello di Potenza avrebbe ritenuto provata la circostanza che il terreno fosse interamente recintato, mentre risultava agli atti che gran parte di esso era delimitato da un muretto di proprietà comunale. Pur considerando come nessun teste avesse saputo riferire in merito alla data di apposizione del cancello, i giudici distrettuali avrebbero comunque ritenuto corretto presumere che la detenzione del terreno da parte dello COGNOME fosse stata svolta uti domini .

Attraverso l’ultimo motivo, il Comune di Santa Marina rileva la nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 cc, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., laddove la Corte di Appello aveva dichiarato l’intervenuta usucapione senza individuare il dies a quo , senza cioè individuare il termine iniziale del possesso.

La sentenza impugnata pur avendo affermato che era mancata una precisa indicazione del dies a quo , aveva altresì ritenuto che erano stati forniti elementi sufficienti a ritenere maturato il tempo necessario ad usucapire. L’unica indicazione avrebbe riguardato la presenza di un cancello, ma anche di un muretto di proprietà comunale che veniva oltrepassato dai testi escussi per accedere alle loro proprietà. Inoltre, nulla sarebbe stato riferito in ordine alla data in cui sarebbe stato apposto il cancello.
I predetti motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente, in considerazione della loro connessione logico-giuridica, sono fondati.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Suprema Corte, ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, il possessore deve esplicare con pienezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all’esercizio del relativo diritto, manifestando – con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione

della cosa secondo la sua specifica natura – un comportamento rivelatore anche all’esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all’inerzia del titolare ( animus rem sibi habendi : Sez. 2, n. 8662 del 12 aprile 2010; Sez. 2, n. 18392 del 24 agosto 2006).

A tanto deve aggiungersi che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, deve essere accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus : l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Sez. 2, n. 1796 del 20 gennaio 2022; Sez. 2, n. 17376 del 3 luglio 2018).
E l’esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall’art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell’uomo, impone al giudice nazionale l’impiego di un particolare rigore nell’apprezzamento – anche sul piano probatorio -della sussistenza dei presupposti per l’acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo dominicale (Sez. 2, n. 20539 del 30 agosto 2017).

La Corte d’appello di Potenza, pur avendo enunciato i suddetti principi, non ne ha fatto una corretta applicazione.

Al di là della pleonastica riproposizione letterale del capitolato istruttorio, la motivazione della sentenza impugnata si è limitata a riportare una serie di considerazioni assiomatiche (‘ sono emersi elementi idonei a dimostrare l’acquisto a titolo di usucapione ‘; ‘ univoci indizi, che consentono di presumere che essa è stata svolta uti dominus, quali la delimitazione del fondo, l’apposizione di un cancello e la subordinazione del l’accesso all’area al consenso del sig. COGNOME ‘), del tutto inadeguate a fronte del rigore richiesto per l’accertamento del dies a quo rispetto al preteso inizio del possesso ad usucapionem .
E certo non è sufficiente a superare la lacuna motivazionale testé rilevata l’affermazione contraddittoria (quasi un ossimoro) secondo cui i testi ‘ pur non avendo indicato con precisione il dies a quo, hanno fornito elementi sufficienti a ritenere che sia maturato il tempo necessario ad usucapire il bene, avendo dichiarato che il terreno era abitato e coltivato prima dai genitori del ricorrente e poi dallo stesso e che, per accedere al fondo, anche in passato, occorreva superare un cancello che COGNOME NOME e la sua famiglia ‘apre e chiude ‘.
Nella ricostruzione della Corte d’appello, il dato processuale rilevante è la mancanza di un termine iniziale certo e preciso circa l’interversione del possesso e circa la compiuta descrizione degli altri elementi idonei a dimostrare la sussistenza dei presupposti per l’usucapione.

Per quanto, infine, riguarda la valutazione della dichiarazione di non essere proprietario dell’area, è pur vero che, ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell’usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del

possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (Sez. 2, n. 26641 del 22 novembre 2013; Sez. 2, n. 13002 del 27 maggio 2010).

E’ altrettanto vero però che, c ostituendo la c.d. volontà “attributiva” del diritto un requisito normativo del riconoscimento, questa può normalmente desumersi dall’essere state intavolate trattative con i titolari del diritto di proprietà ai fini dell’acquisto in via derivativa, restando invece esclusa quando tali iniziative siano ispirate dalla diversa volontà di evitare lungaggini giudiziarie per l’accertamento dell’usucapione, ovvero di prevenire in via conciliativa la relativa lite (Sez. 2, n. 27170 del 26 ottobre 2018).
Anche sotto il suddetto profilo, la sentenza impugnata ha omesso di approfondire la volontà alla base della richiesta dello COGNOME, nella dichiarata qualità di ‘occupatore’, di acquistare la proprietà o il diritto di superficie del fondo.

Alla stregua di quanto precede, è evidente che, rigettato il primo motivo, vanno accolti i restanti, ed il giudizio va rimesso alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, per un completo riesame della vicenda, alla luce dei principi enunciati ed, in particolare, del seguente: ‘ Poiché la sentenza che accerta l’intervenuta usucapione è una sentenza dichiarativa, il richiedente deve dimostrare in modo rigoroso i requisiti soggettivi (animus possidendi) ed oggettivi (decorso del tempo), che, essendo condizioni dell’azione, devono sussistere pienamente ed obiettivamente al momento della proposizione della domanda ‘.
Il COGNOME del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, seconda Sezione civile, accoglie il secondo, il terzo, il quarto, il quinto ed il sesto motivo del ricorso, rigettato il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 2 dicembre 2025, nella camera di consiglio della 2 Sezione Civile.

IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

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