SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 3045 2024 – N. R.G. 00003893 2021 DEL 05 09 2024 PUBBLICATA IL 06 09 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. NOME COGNOME
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 3893/2021 R.G. promossa da:
(c.f.
), con l’avv. NOME COGNOME
attore
contro
e
(c.f.
), con l’avv. COGNOME
(c.f.
), con l’avv. COGNOME
convenuti
CONCLUSIONI
Conclusioni dell’attore:
nel merito: dichiararsi la nullità o annullarsi quanto deliberato dall’assemblea del Condominio ‘
‘ di Mestre in data 8/4/2021
Con vittoria di spese e competenze
Conclusioni della convenuta
nel merito come in comparsa in via istruttoria come in seconda memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c.
C.F.
P.
C.F.
Conclusioni dei convenuti
e
nel merito come in comparsa in via istruttoria come in seconda memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in data 6.5.21, ritualmente notificato, conveniva in giudizio
ed il chiedendo pronunciarsi la nullità o l’annullamento, previa sospensione, della delibera condominiale assunta in data 8.4.21, essendo stata l’assemblea irritualmente convocata dai condomini anziché dall’amministratore e,
comunque, siccome assunta con un quorum costitutivo inferiore a quello prescritto dalla legge.
Secondo l’attore, in particolare:
-è proprietario dell’unità immobiliare al terzo ed ultimo piano del , sito in Venezia-Mestre, di cui gli altri condomini sono e proprietari degli appartamenti al primo e secondo piano;
-il Condominio si compone, oltre che dei tre appartamenti sovrapposti, anche di uno scoperto comune di cui l’attore è proprietario per la quota del 50%;
-con comunicazione del 19.3.21 gli altri condomini e
sul presupposto delle dimissioni rassegnate dall’amministratore , convocavano assemblea condominiale straordinaria per il giorno 8.4.21 al fine di deliberare in ordine a lavori, asseritamente urgenti, di rifacimento delle facciate condominiali;
-nonostante comunicazione dell’attore con cui si contestava la valida convocazione dell’assemblea e la necessita dei lavori proposti, l’assemblea si teneva ugualmente l’8.4.21, con la sola partecipazione degli altri due condomini, e deliberava l’esecuzione dei lavori di risa, in namento dei cornicioni di gronda e dei prospetti facciata;
-la delibera è invalida in quanto irritualmente convocata dai condomini anziché dall’amministratore, non risultando siano state comunicate le dimissioni di quest’ultimo, ed assunta, in violazione dell’art. 1136 c.c., con la partecipazione di condomini che rappresentano
un valore inferiore ai due terzi dell’edificio, considerata la quota maggioritaria di sullo scoperto comune.
Si costituiva la quale eccepiva preliminarmente il mancato esperimento della mediazione obbligatoria ed il proprio difetto di legittimazione passiva, dovendo l’impugnativa della delibera assembleare avente ad oggetto la gestione di un bene comune rivolgersi esclusivamente nei confronti dell’amministratore condominiale.
Nel merito la convenuta deduceva la legittimazione dei condomini alla convocazione dell’assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c., avendo l’amministratore validamente rassegnato le proprie dimissioni con comunicazione regolarmente ricevuta anche dall’attore, contestava la natura condominiale dell’area scoperta e, comunque, la rivendicata proprietà al 50% in capo a .
Si costituivano altresì il nonché la i quali, parimenti, svolgevano le medesime difese della coevocata in giudizio e, inoltre, allegavano la proprietà esclusiva, in capo a dello scoperto circostante il fabbricato in virtù del possesso ad usucapionem esercitato dalla predetta (e dai propri danti causa) su tale area quale pertinenza dell’unità al piano terra.
Respinta l’istanza inibitoria dell’esecutività della delibera impugnata e disposto l’obbligatorio tentativo di mediazione, la causa, respinte le istanze di prova orale formulate dai convenuti ed istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione all’udienza dell’11.4.23.
È fondato il difetto di legittimazione passiva eccepito dai convenuti e
Come noto, legittimato passivo nell’azione di impugnativa ex art. 1137 c.c. è unicamente il Condominio in persona dell’amministratore laddove la delibera assembleare, come nel caso, abbia ad oggetto le parti comuni e non attenga invece a diritti reclamati dai singoli sulle dette parti comuni (si vedano, in tal senso, Cass. n. 22952/22; Cass. n. 2636/21; Cass. n. 27416/18; Cass. n. 20612/17; Cass. n. 12379/92).
L’attore deduce di aver convenuto anche gli altri condomini in quanto gli stessi si erano fatti promotori della convocazione assembleare e sarebbero, dunque, legittimati ad interloquire.
Tale circostanza, peraltro, non sembra assumere rilievo al fine di fondare la legittimazione passiva dei singoli condomini, avuto riguardo anche al fatto che, secondo la stessa prospettazione di parte attrice, non avrebbe validamente rassegnato le proprie dimissioni e, comunque, per quanto dimissionario lo stesso ben poteva (come del resto avvenuto) essere chiamato in giudizio, in rappresentanza del Condominio, in regime di prorogatio .
Nel merito, la domanda attorea è fondata, assumendo rilievo dirimente il primo motivo di impugnazione afferente la convocazione dell’assemblea da parte di soggetto non legittimato.
Ha dedotto sul punto l’attore che l’assemblea sarebbe stata irritualmente convocata dagli altri due condomini, anziché dall’amministratore, come prescritto dall’art. 66 disp. att. c.p.c.
I convenuti hanno assunto, nelle difese iniziali, l’applicabilità dell’art. 66, co. 2, disp. att. c.c., ritenendo che l’iniziativa dei condomini sarebbe stata giustificata dalle precedenti dimissioni dell’amministratore .
Peraltro, si osserva, anche ammesso che l’amministratore abbia validamente rassegnato le proprie dimissioni (circostanza contestata dalla difesa attorea), tale fatto non sarebbe stato idoneo a privarlo del potere, a lui generalmente attribuito, di convocare l’assemblea.
Come precisato in giurisprudenza, il potere suppletivo di convocare l’assemblea, attribuito a ciascun condomino dall’art. 66, co. 2, disp. att. c.c., ‘ presuppone la mancanza dell’amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell’amministratore o di illegittimità della sua nomina ‘ (così, testualmente, Cass. sez. II n. 1405/07 e Cass. sez. II n. 4531/03).
L’amministratore dimissionario, invero, conserva, in virtù dell’istituto della prorogatio imperii , fondato sulla presunzione di volontà dei condomini e dell’interesse del alla continuità
dell’amministrazione, tutti i poteri di gestione e di rappresentanza fino all’avvenuta sostituzione (si veda, in tal senso, tra le molte, Cass. sez. II 821/14).
Soggiunto che, laddove si ritenga che i poteri dell’amministratore in prorogatio siano circoscritti agli atti urgenti, da quanto si evince dalla convocazione assembleare e dal verbale della riunione dell’8.4.21 (all.ti 6-8 attorei), i lavori di rifacimento della facciata, per i quali l’assemblea era stata appositamente convocata, presentavano carattere di indifferibilità ed urgenza.
Allegano i convenuti, nelle difese conclusive, che la comunicazione dei condomini e in data 19.3.21 (all. 6 attoreo) costituirebbe, in realtà, non una convocazione dell’assemblea da parte degli stessi ma una richiesta di convocazione rivolta, anche, all’amministratore condominiale, con piena legittimità, dunque, ex art. 66 disp. att. c.c., della susseguente delibera.
Verrebbe meno, dunque, secondo la difesa dei convenuti, il ‘ fatto costitutivo della domanda di annullamento della delibera proposta dall’avv. la cui insussistenza in quanto tale è rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio ‘ (memoria di replica e , pag. 4).
L’allegazione risulta, all’evidenza, tardiva, nuova rispetto all’iniziale prospettazione difensiva e, come tale, inammissibile siccome idonea a pregiudicare il diritto di difesa.
I convenuti, invero, assumendo inizialmente che l’assemblea sarebbe stata validamente convocata dai due condomini in mancanza dell’amministratore, come consentito dall’art. 66, co. 2, disp. att. c.c., hanno riconosciuto, per gli effetti di cui all’art. 115 c.p.c., il fatto costitutivo della domanda attorea, da porsi quindi a fondamento della decisione.
La domanda attorea può, dunque, essere accolta giacché, come noto, sono annullabili le delibere ‘ affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione ‘ (Cass. s.u. n. 4806/05).
Il secondo motivo di impugnativa rimane assorbito, ivi incluse le istanze dei convenuti di rinvio o sospensione del presente procedimento in attesa della definizione del parallelo procedimento avente ad oggetto l’accertamento della proprietà dello scoperto comune.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14, per le cause di valore fino ad € 5.200,00, considerando il fatto che le difese svolte in punto legittimazione passiva hanno richiesto minor impegno rispetto a quelle afferenti la validità della delibera impugnata.
p.q.m.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
-accerta e dichiara il difetto di
legittimazione passiva di e
-annulla la delibera assembleare assunta in data 8.4.01 per vizio afferente il procedimento di convocazione
–
condanna l’attore alla rifusione delle spese di lite in favore delle convenute e che si liquidano, per ciascuna parte, in € 1.500,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge
-condanna il alla rifusione delle spese di lite in favore dell’attore, che si liquidano in € 3.000,00 per compensi, € 125,00 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge
Venezia, 5 settembre 2024
Il Giudice dott. NOME COGNOME