Proprietà lastrico solare: quando il titolo prevale

In una disputa sulla proprietà di un lastrico solare, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, stabilendo che un titolo di acquisto chiaro e specifico prevale sulla presunzione legale di proprietà comune. La Corte ha ritenuto che l’interpretazione del contratto di vendita originario, che menzionava espressamente un “terrazzo al secondo piano”, fosse sufficiente a dimostrare la proprietà esclusiva del lastrico solare, rigettando il ricorso basato su una lettura alternativa delle prove documentali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Proprietà Lastrico Solare: Quando un Titolo Chiaro Esclude la Comunione

La questione della proprietà lastrico solare è una fonte frequente di controversie in ambito condominiale. La legge, attraverso l’articolo 1117 del codice civile, stabilisce una presunzione di comunione per questa parte dell’edificio. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale: questa presunzione non è assoluta e può essere vinta da un “titolo contrario”. Analizziamo come un atto di acquisto ben definito possa fare la differenza, attribuendo la proprietà esclusiva a un singolo condomino.

Il Caso: Dalla Cantina al Tetto, una Disputa Immobiliare

La vicenda giudiziaria ha origine da una causa intentata da una società, proprietaria di un appartamento, contro un’altra condomina per questioni relative a un locale cisterna. La condomina convenuta, nel difendersi, ha presentato una domanda riconvenzionale complessa: da un lato, chiedeva di essere riconosciuta proprietaria esclusiva di una “cantinola” per usucapione; dall’altro, chiedeva di accertare la natura comune del lastrico solare dell’edificio, contestando opere realizzate dalla società attrice.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla condomina su entrambi i fronti. La situazione, però, è stata ribaltata in secondo grado.

La Decisione della Corte d’Appello: L’Importanza del Primo Atto

La Corte d’Appello, riformando la sentenza iniziale, ha rigettato la domanda relativa alla proprietà lastrico solare come bene comune. I giudici hanno basato la loro decisione sull’analisi dei titoli di proprietà, in particolare sul primo atto con cui l’originario unico proprietario aveva venduto una delle unità immobiliari, creando di fatto il condominio.

In tale atto, risalente al 1981, veniva menzionata espressamente la vendita del “terrazzo al secondo piano”. Secondo la Corte d’Appello, questo terrazzo corrispondeva esattamente al lastrico solare oggetto della disputa. Tale interpretazione era supportata da perizie tecniche, planimetrie e mappe catastali allegate all’atto stesso. Di conseguenza, il lastrico non era mai entrato a far parte dei beni comuni, essendo stato riservato in proprietà esclusiva fin dall’inizio.

L’Analisi della Cassazione sulla Proprietà del Lastrico Solare

La condomina soccombente ha proposto ricorso in Cassazione, articolando diversi motivi di critica contro la sentenza d’appello. Sostanzialmente, lamentava una violazione di legge e un’errata valutazione delle prove, sostenendo che il “terrazzo” menzionato nel titolo fosse solo una piccola porzione sopraelevata del lastrico e non la sua interezza.

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi infondati, rigettando il ricorso. Gli Ermellini hanno sottolineato che il compito di interpretare i contratti e valutare le prove spetta al giudice di merito. La Corte di Cassazione può intervenire solo se tale interpretazione è illogica o giuridicamente errata, non se è semplicemente una delle diverse letture possibili.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione su principi giuridici consolidati. In primo luogo, ha ribadito che la presunzione di comunione del lastrico solare (art. 1117 c.c.) può essere superata da un titolo che ne disponga diversamente. Il momento cruciale per verificare l’esistenza di tale “titolo contrario” è il primo atto di frazionamento della proprietà, ovvero la prima vendita da parte dell’costruttore o unico proprietario. Se in quell’occasione il lastrico è stato attribuito in via esclusiva, esso non potrà più essere considerato un bene condominiale.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva compiuto una valutazione di fatto, ritenendo, in modo plausibile e supportato da prove documentali e tecniche, che il “terrazzo al secondo piano” menzionato nell’atto del 1981 coincidesse con il lastrico solare conteso. L’interpretazione dei giudici di merito, essendo logica e ben motivata, non era sindacabile in sede di legittimità. I motivi di ricorso, secondo la Cassazione, si risolvevano in un tentativo di ottenere una nuova e diversa valutazione delle prove, cosa che esula dai poteri della Suprema Corte.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Ordinanza

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. La prima è l’importanza cruciale della chiarezza e precisione negli atti di compravendita immobiliare, specialmente nel primo atto che costituisce un condominio. Specificare dettagliatamente quali parti dell’edificio sono di proprietà esclusiva e quali sono comuni può prevenire decenni di contenzioso. La seconda lezione è un promemoria sui limiti del giudizio di Cassazione: non è una terza istanza di merito dove si possono rivalutare i fatti, ma una sede dove si controlla la corretta applicazione della legge e la logicità della motivazione della sentenza impugnata.

Il lastrico solare di un edificio è sempre di proprietà comune?
No, non sempre. L’articolo 1117 del codice civile stabilisce una presunzione di proprietà comune, ma questa può essere superata se un “titolo contrario”, come il primo atto di acquisto che ha dato vita al condominio, ne attribuisce la proprietà esclusiva a uno dei condomini.

Come si stabilisce se il titolo di acquisto esclude la proprietà comune del lastrico solare?
Si deve fare riferimento al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario. Se in quell’atto la proprietà del lastrico solare è stata espressamente riservata a una delle parti, si deve escludere che tale bene sia mai rientrato tra le parti comuni dell’edificio.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione che il giudice di merito ha dato a un atto di acquisto?
No, se l’interpretazione fornita dal giudice di merito (come la Corte d’Appello) è plausibile e basata su elementi concreti come il testo del contratto, planimetrie e perizie tecniche. La Corte di Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice, ma può solo verificare la correttezza del processo logico-giuridico seguito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31759 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31759 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17932/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 5864/2018, depositata il 19/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

PREMESSO CHE

1. Nel marzo 2010 la società RAGIONE_SOCIALE aveva convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Capri, NOME COGNOME, chiedendo di dichiarare la comproprietà del locale cisterna al piano cantinato di un immobile sito in Capri e di condannare la convenuta al rilascio della quota di proprietà dell’attrice e alla rimozione dei manufatti realizzati nei suddetti locali, nonché al risarcimento dei danni per il mancato godimento del bene. Si era costituita in giudizio NOME COGNOME, chiedendo il rigetto delle domande dell’attrice e, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’ acquisto per usucapione del locale utilizzato come ‘cantinola’; la convenuta aveva inoltre proposto domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà comune del lastrico solare dell’edificio, con conseguente dichiarazione dell’illegittimità delle opere realizzate dall’attrice sul medesimo e condanna alla loro rimozione.
Con sentenza n. 72/2011, il Tribunale, in accoglimento delle domande riconvenzionali della convenuta, dichiarava che il lastrico solare era comune alle parti e che era maturato l’acquisto per l’usucapione della cantina da parte di COGNOME.

2. La sentenza è stata impugnata in via principale da RAGIONE_SOCIALE e in via incidentale da NOME COGNOME. Per quanto interessa il presente giudizio, con la sentenza n. 5864/2018 la Corte d’appello di Napoli ha accolto ‘per quanto di ragione l’appello principale e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata’, ha ‘rigettato la domanda riconvenzionale formulata dalla COGNOME in ordine alla proprietà comune del lastrico solare’. Secondo la Corte di merito dai titoli risultava che l’0riginario proprietario aveva venduto il terrazzo al secondo piano all’odierna attrice (oggi controricorrente, ndr)e non vi è dubbio che tale terrazzo di identifica con il lastrico di cui si discute (v. pag. 18 sentenza).
Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME.

Ha resistito con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE (già di COGNOME RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE).

Con atto datato 27 febbraio 2025 è stata depositata memoria di costituzione della società RAGIONE_SOCIALE, ‘in ragione dell’avvenuta fusione per incorporazione della società RAGIONE_SOCIALE nella RAGIONE_SOCIALE, in base all’atto di fusione per incorporazione del 21 aprile 2021′, riportandosi ‘integralmente alle difese, eccezioni e conclusioni tutte svolte nel controricorso’.

Memoria è stata depositata da parte ricorrente ove si comunica che NOME COGNOME è nel frattempo deceduta.

Memoria, ulteriore a quella di costituzione, è stata depositata dalla società RAGIONE_SOCIALE nella quale si sottolinea come, nelle more del presente giudizio di cassazione, la Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 4573/2024, in un processo svoltosi tra COGNOME e gli acquirenti della porzione immobiliare di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE, i coniugi COGNOME e COGNOME, abbia rigettato l’appello fatto valere da COGNOME contro la pronuncia di primo grado che aveva affermato la proprietà esclusiva del lastrico solare in capo a COGNOME e COGNOME e come la sentenza d’appello sia stata oggetto di ricorso per cassazione in relazione al quale è stata formulata proposta di definizione anticipata.
CONSIDERATO CHE

Preliminarmente, va rilevato che -secondo l’orientamento di questa Corte -nel caso che in pendenza del giudizio di cassazione la società ricorrente si estingua a seguito di fusione per incorporazione, la società incorporante può intervenire nel procedimento, con atto che, per i giudizi instaurati fino al 31 dicembre 2022, deve avere luogo con atto da notificarsi alle altre parti per assicurare il rispetto del contraddittorio; la nullità derivante dall’omissione della suddetta notificazione è peraltro
sanata se le controparti costituite accettano il contraddittorio senza sollevare eccezioni (così, da ultimo, Cass. n. 16617/2024), eccezioni che non sono state sollevate nel caso in esame, così che è da ritenersi validamente intervenuta la società incorporante.

Passando all’esame del ricorso, esso è articolato in quattro motivi strettamente connessi tra di loro.

A) Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c., 1117 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c.: la Corte d’appello ha ritenuto che il lastrico solare non fosse di proprietà comune ad entrambi i comproprietari dell’edificio, bensì di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento posto al primo piano, operando un travisamento dei titoli e delle risultanze documentali; la corretta lettura dei titoli di provenienza avrebbe imposto la conferma della statuizione del giudice di primo grado; tutti gli atti di trasferimento hanno operato un preciso richiamo alle schede di frazionamento, schede di frazionamento che offrono la prova che nella vendita del primo piano dell’edificio non era ricompreso il lastrico di copertura, essendo compreso soltanto un piccolo terrazzo sopraelevato rispetto al lastrico; pertanto, andava ribadita la proprietà comune del lastrico in capo a entrambi i proprietari dell’edificio; del resto, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani, ove non risulti il contrario in modo chiaro e inequivoco dal titolo.
B) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c.: la Corte d’appello ha ignorato le risultanze processuali, ovvero le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio espletata in primo grado, e gli espliciti riconoscimenti operati dalla stessa società RAGIONE_SOCIALE, che nel corso degli anni aveva sempre operato una precisa distinzione tra il lastrico solare e il terrazzo, sopraelevato
rispetto al lastrico; tra la documentazione acquisita dal consulente d’ufficio vi è la richiesta di NOME COGNOME, del marzo 1990, di autorizzazione in sanatoria per l’apposizione di cinque colonne e una tettoria, con allegata documentazione fotografica da cui si evince che il terrazzo di proprietà esclusiva fosse costituito dal c.d. torrino, ovvero dalla porzione di copertura rialzata rispetto al lastrico solare e di ridotte dimensioni.

C) Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1117 c.c., in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c.: la statuizione con cui la Corte d’appello ha ritenuto che il terrazzo trasferito con l’atto del 1981 coincidesse con il lastrico solare dell’edificio è illegittima anche per avere ignorato gli espliciti riconoscimenti operati dalla stessa controparte.

D) Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c. e 1117 c.c., in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c.: la sentenza d’appello è illegittima nella parte in cui ha accolto l’appello principale e ha rigettato la domanda riconvenzionale della ricorrente in ordine alla proprietà comune del lastrico solare; l’ ‘assioma’ della Corte d’appello per cui il ‘terrazzo al secondo piano’ di cui all’atto del 1981 si identifica e corrisponde con il lastrico solare risulta smentito da una pluralità di elementi probatori ignorati e/o malamente interpretati, ossia i titoli di acquisto e le planimetrie allegate, la rappresentazione dei luoghi di controparte nei suoi scritti difensivi e le richieste di condono, non coincidendo il lastrico solare con il terrazzo posto al secondo piano dell’edificio.
I suddetti motivi, che ben possono esaminarsi unitariamente, sono infondati.

La Corte d’appello è consapevole che il lastrico solare è bene comune, rientrando appunto tra i beni che l’art. 1117 c.c. indica quali comuni. Lo stesso art. 1117 c.c., precisa la Corte d’appello, prevede che il contrario possa risultare dal titolo ed è questa la

situazione alla quale va ricondotta la fattispecie in esame: il titolo di acquisto della società NOME e la precedente scrittura del 22 settembre 1981, con la quale l’unico originario proprietario aveva costituito un condominio, comprendono espressamente e in modo specifico il ‘terrazzo al secondo piano’ che corrisponde al menzionato lastrico solare oggetto di causa. Tale corrispondenza, ad avviso della Corte d’appello, trova conferma nella descrizione dello stato dei luoghi operata dal consulente tecnico d’ufficio, con l’ausilio di planimetrie e materiale fotografico, nonché nelle mappe catastali allegate alla suddetta scrittura del 1981. La Corte d’appello ha ancora precisato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, per stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione bisogna fare riferimento al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto e se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa rientrare nel novero di quelli comuni (in tal senso Cass. n. 20693/2018 citata dal giudice d’appello, nonché da ultimo Cass. n. 14714/2025).
La conclusione della Corte d’appello, secondo la quale il lastrico solare non è appunto bene comune, è censurata dalla ricorrente attraverso una lettura alternativa dei titoli di provenienza e delle risultanze documentali. Ad avviso della ricorrente il riferimento presente negli atti di trasferimento al terrazzo al secondo piano corrisponderebbe soltanto ad una sua piccola porzione sopraelevata che è stata oggetto, nel 1990, di autorizzazione in sanatoria per l’apposizione di cinque colonne e una tettoia. Si tratta di una ricostruzione alternativa dei titoli che si pone in contrasto con quella plausibile operata dalla Corte d’appello. Inoltre, l’interpretazione della Corte d’appello, oltre che basarsi sul dato letterale di titoli, è avvalorata -come si è già detto -dalla
descrizione dei luoghi operata dal consulente tecnico d’ufficio, con l’ausilio di planimetrie e materiale fotografico nonché di mappe catastali, cosicché, considerata la sua plausibilità da un punto di vista letterale e gli accertamenti di fatto posti in essere dal giudice di merito, non può essere sindacata da questa Corte di legittimità.

I motivi denunciano, come si è visto, tutti violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché 2697 c.c. Le sezioni unite di questa Corte hanno sottolineato che ‘la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione’ (cfr. al riguardo Cass., sez. un., n. 20867/2020). Quanto all’art. 115 c.p.c. il ricorso per cassazione deve denunciare che ‘il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli’ (cfr. al riguardo sempre Cass., sez. un., n. 20867/2020).
Quanto, infine, all’art. 2697 c.c. questa Corte costantemente afferma che ‘la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova a una parte diversa da quella che ne era gravata in

applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.’ (cfr. in tal senso, per tutte, Cass., n. 17313/2020).

Nel caso in esame non è ravvisabile la violazione delle disposizioni richiamate dalla ricorrente, avendo in ogni caso la Corte d’appello sufficientemente motivato la valutazione degli elementi di prova presenti nel processo, in base ai quali ha ritenuto accertata la non appartenenza del lastrico solare in oggetto ai beni comuni dell’edificio. La critica della ricorrente si risolve in una censura sulla valutazione del risultanze istruttorie.

Terminata l’esposizione dei motivi, vi è un paragrafo (non indicato quale quinto motivo) intitolato ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c.’, nel quale si auspica che la riforma della sentenza della Corte d’appello, che ha illegittimamente rigettato la riconvenzionale volta ad accertare la proprietà comune del lastrico solare, porti a un diverso governo delle spese, con conseguente condanna della società RAGIONE_SOCIALE alle spese di tutti i gradi del giudizio.
Al riguardo la Corte non ha nulla da rilevare, se non il mancato avveramento dell’ auspicio.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente che liquida in euro 5.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile che si è tenuta il 10 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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