Proprietà del sottosuolo: quando puoi opporti?

Un proprietario ha citato in giudizio una società di servizi per ottenere la rimozione di tubature per il teleriscaldamento collocate nel sottosuolo di una sua strada privata. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto la richiesta, sostenendo che il proprietario non avesse un interesse concreto e apprezzabile alla rimozione, dato che le tubature si trovavano a una profondità tale da non interferire con l’uso del suo bene. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che, in base ai limiti della proprietà del sottosuolo definiti dall’art. 840 c.c., spetta al proprietario dimostrare il pregiudizio effettivo derivante dalle opere di terzi per poterne chiedere la rimozione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Proprietà del Sottosuolo: Fino a Dove Si Estende il Tuo Diritto?

Il diritto di proprietà è spesso immaginato come assoluto, estendendosi “dal cielo agli inferi”. Tuttavia, la legge pone dei limiti precisi, specialmente per quanto riguarda la proprietà del sottosuolo. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione offre chiarimenti fondamentali su quando un proprietario può opporsi a opere realizzate da terzi nel sottosuolo del proprio terreno e su chi grava l’onere di dimostrare un eventuale danno.

I Fatti del Caso: Tubi nel Sottosuolo di una Strada Privata

Un proprietario di una strada privata aveva intentato una causa contro una società di servizi energetici. L’obiettivo era ottenere la rimozione di tubature per il teleriscaldamento, installate fin dal 2002 nel sottosuolo della sua proprietà. Il proprietario sosteneva che tale installazione fosse illegittima. I giudici di primo e secondo grado avevano però respinto la sua domanda, ritenendo che egli non avesse un interesse concreto alla rimozione delle tubature, poiché queste erano posizionate a una profondità tale da non impedirgli alcun utilizzo del sottosuolo. Di conseguenza, secondo i tribunali, non vi era un interesse apprezzabile a escludere l’attività della società.

La Decisione della Corte e i Limiti alla Proprietà del Sottosuolo

Il proprietario ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali: un’errata applicazione dell’art. 840 del codice civile e un’inversione dell’onere della prova. La Corte Suprema ha rigettato entrambi i motivi, confermando le decisioni precedenti.

Primo Motivo: Servitù e Attività nel Sottosuolo

Il ricorrente sosteneva che se l’attività del terzo nel sottosuolo è permessa dall’art. 840 c.c. (in quanto il proprietario non ha interesse a proibirla), allora tale attività non può configurare una servitù. La Corte ha chiarito che i giudici di merito non avevano mai parlato di una servitù costituita, ma avevano semplicemente valutato l’attività della società alla luce del diritto dominicale del proprietario. La sentenza d’appello concludeva esplicitamente che, non essendoci un interesse apprezzabile del proprietario a escludere i tubi, non era necessaria la costituzione di una servitù.

Secondo Motivo: A Chi Spetta l’Onere della Prova sulla Proprietà del Sottosuolo?

Il secondo punto cruciale riguardava l’onere della prova. Il proprietario riteneva che dovesse essere la società a dimostrare la legittimità del proprio operato e la carenza di interesse da parte sua. La Cassazione ha ribaltato questa prospettiva, allineandosi a un proprio precedente orientamento. Ha stabilito che spetta al proprietario che contesta l’opera dimostrare di avere un interesse concreto ad escluderla. Tale interesse non può essere astratto, ma deve essere provato in concreto, dimostrando un pregiudizio attuale o futuro all’utilizzo del fondo, secondo la sua normale destinazione.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione sull’interpretazione dell’articolo 840, comma 2, del codice civile. Questa norma stabilisce che il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo che egli non abbia interesse ad escluderle. Secondo la Corte, questa disposizione introduce un’eccezione al principio generale dell’estensione illimitata della proprietà. L’interesse del proprietario funge da criterio per determinare i confini effettivi del suo diritto. In assenza di un interesse concreto, che deve essere allegato e provato dal proprietario stesso, l’attività del terzo è considerata lecita. Nel caso di specie, il proprietario non aveva neppure dedotto quale specifica menomazione al godimento della sua strada privata derivasse dalla presenza dei tubi. Di conseguenza, la sua richiesta di rimozione è stata ritenuta infondata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale in materia di proprietà del sottosuolo: il diritto del proprietario non è assoluto ma funzionale. Per opporsi a opere di terzi realizzate a grande profondità, non è sufficiente invocare il mero titolo di proprietà. È necessario dimostrare in modo concreto e specifico che tali opere arrechino un pregiudizio attuale o potenziale al godimento del bene. L’onere di fornire tale prova ricade interamente sul proprietario, delineando così un equilibrio tra l’interesse individuale e le esigenze collettive, come quelle legate ai servizi di pubblica utilità.

Un proprietario può sempre opporsi a opere realizzate da terzi nel sottosuolo del suo terreno?
No. Secondo l’art. 840, comma 2, c.c., il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a una profondità tale nel sottosuolo che egli non abbia alcun interesse ad escluderle.

Se un proprietario si oppone a tubature nel suo sottosuolo, a chi spetta dimostrare l’esistenza di un pregiudizio?
Spetta al proprietario stesso. È suo onere dimostrare che le opere gli arrechino un pregiudizio concreto, da intendersi non in astratto ma in relazione alle caratteristiche e alla normale destinazione, anche futura, del fondo.

L’attività di un terzo nel sottosuolo, permessa perché il proprietario non ha interesse ad escluderla, equivale alla costituzione di una servitù?
No. La Corte ha chiarito che si tratta di due concetti distinti. L’attività permessa ai sensi dell’art. 840 c.c. non implica e non richiede la costituzione di una servitù a carico del fondo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33131 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33131 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 707/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

nonchè contro

COGNOME NOME ADOLFO

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BRESCIA n. 1341/2021 depositata il 26/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Brescia respinse la domanda di NOME COGNOME intesa a negare, nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, il diritto di mantenere -nel sottosuolo corrispondente ad una strada privata appartenente all’attore la posa di tubi per il servizio di teleriscaldamento, installati fin dal 2002. Nel corso del giudizio, intervennero altresì i frontisti NOME COGNOME, NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE per le RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

A seguito di rituale impugnazione del soccombente, la Corte d’appello territoriale rigettò il gravame, con sentenza n. 1341 depositata il 26 ottobre 2021.

Il giudice di secondo grado affermò che, anche a voler ipotizzare la proprietà della strada privata in capo all’appellante, egli non avrebbe tratto alcuna utilità dalla rimozione dei tubi finalizzati al teleriscaldamento, non potendo costruire nel predetto sottosuolo alcunché a lui utile e trattandosi quindi di attività di terzi, nel senso di cui all’art. 840 cpv. c.c. , neppure avrebbe avuto un interesse apprezzabile ad escluderla.

Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi, illustrati da successiva memoria ex art. 378 c.p.c..

Si sono costituiti con distinti controricorsi NOME COGNOME, NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE per le RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE da un lato e la RAGIONE_SOCIALE dall’altro.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione, ex art. 360, n. 3 c.p.c., degli artt. 832, 840 e 949 c.c.

Afferma, in particolare, che l’art. 840 c.c., consentendo al terzo di operare nel sottosuolo a profondità tale da inibire l’interesse del proprietario a vietarle, escluderebbe anche, per definizione, che il terzo stesso, ponendo in essere tali attività, lo potesse fare in quanto titolare di una servitù a carico del fondo soprastante. In altri termini, l’attività del terzo, di cui all’art. 840 comma 2° c.c. sarebbe stata concettualmente incompatibile con la servitù. Conseguentemente, la riconosciuta e ritenuta esistenza oggettiva di una servitù, costituita senza il consenso del proprietario, non
sarebbe stata in alcun modo conciliabile con l’integrale rigetto della domanda proposta dal COGNOME.

Con il secondo mezzo, il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione, ex art. 360 n. 3 c.p.c. , dell’art. 840 c.c. in relazione all’art. 2697 c.c . La Corte bresciana avrebbe stravolto il disposto dell’art. 840 comma 2° c.c., che invece imporrebbe al terzo di provare la legittimità del proprio operato (inclusa la carenza di interesse del proprietario a godere del sottosuolo a quella profondità) e non già al proprietario di allegare e provare il suo interesse ed anche la prevalenza, in termini di meritevolezza, del proprio interesse su quello del terzo.
Il primo motivo è manifestamente infondato.

3.a) Diversamente da quanto prospettato dal ricorrente, né il Tribunale né la Corte d’appello hanno in qualche modo riconosciuto l’esistenza ‘ oggettiva -di una servitù costituita -circostanza pacifica -senza il consenso del proprietario del fondo servente ‘. In particolare, la Corte d’appello, pur di fronte al motivo di gravame che affermava la necessaria sussistenza di una servitù per lo svolgimento di opere nel sottosuolo, mai ha qualificato o, men che meno, dato per pacifica la sussistenza di una servitù coattiva, valutando invece l’attività del terzo come tale, rispetto al diritto dominicale del proprietario.
Da ciò la fallacia del presupposto su cui poggia la censura, tanto più che la stessa sentenza impugnata conclude nel senso che ‘ Non ravvisandosi un interesse apprezzabile dell’asserito proprietario a escludere il passaggio di detti tubi, non appare necessaria la costituzione di una servitù né configurabile un danno risarcibile ‘.

Il secondo motivo è altrettanto infondato.

4.a) La Corte d’appello ha osservato che il COGNOME non ha neppure dedotto quale sarebbe stata la menomazione del godimento e

dell’utilizzo della strada, secondo la naturale destinazione della stessa, che gli sarebbe derivata dalla presenza dei tubi indicati.

4.b) Tale punto della motivazione appare senz’altro in linea con la giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo cui, una volta che il proprietario non possa opporsi, ai sensi dell’art. 840, comma 2° c.c., ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo (Sez. 2, n. 4664 del 28 febbraio 2018).
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore dei controricorrenti, come liquidate in dispositivo.

La Corte da atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500 (tremila/500) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge, ed, in favore di NOME COGNOME, NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500 (tremila/500) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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