Promessa di vendita cosa da costruire: obblighi venditore

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33130/2023, ha chiarito la distinzione tra ‘promessa di vendita cosa da costruire’ e ‘vendita di cosa futura’. Nel caso di specie, la mancata costruzione dell’immobile è stata qualificata come inadempimento contrattuale del venditore, che si era obbligato anche a realizzare il bene, e non come causa di nullità del contratto per mancata venuta ad esistenza dell’oggetto. Di conseguenza, il ricorso del costruttore è stato dichiarato inammissibile, confermando la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Promessa di Vendita Cosa da Costruire: Obblighi e Responsabilità del Venditore

Introduzione al Caso: La Distinzione Chiave in Ambito Immobiliare

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, la distinzione tra diverse tipologie contrattuali può avere conseguenze determinanti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale riguardo la promessa di vendita cosa da costruire, differenziandola nettamente dalla vendita di cosa futura (o emptio rei speratae). La decisione sottolinea come l’assunzione dell’obbligo di realizzare l’immobile da parte del venditore trasformi la natura del contratto e, di conseguenza, le responsabilità in caso di mancata costruzione.

I Fatti di Causa: Dalla Richiesta di Risoluzione al Ricorso in Cassazione

La vicenda trae origine dalla richiesta di un promissario acquirente di dichiarare la risoluzione di due scritture private, stipulate nel 2011 e 2015, per l’acquisto di un immobile. La richiesta era motivata dal mancato adempimento di una società costruttrice. In primo grado, il Tribunale di Milano aveva respinto la domanda. Successivamente, la Corte d’Appello di Milano, riformando parzialmente la decisione, accoglieva la domanda di risoluzione nei confronti della sola società costruttrice, condannandola anche al risarcimento dei danni.

La società costruttrice ha quindi proposto ricorso per cassazione, sostenendo che i contratti avrebbero dovuto essere dichiarati nulli, e non risolti per inadempimento. La tesi difensiva si basava sull’idea che, non essendo l’immobile mai stato costruito, l’oggetto del contratto non fosse mai venuto ad esistenza, configurando così una vendita di cosa futura non realizzata, nulla ai sensi dell’art. 1472 c.c.

L’Analisi della Promessa di Vendita Cosa da Costruire

La Suprema Corte ha dichiarato il motivo di ricorso inammissibile, confermando la corretta qualificazione giuridica operata dalla Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno stabilito che la fattispecie non rientrava nell’ipotesi di vendita di cosa futura (emptio rei speratae), bensì in quella di promessa di vendita cosa da costruire.

La differenza è sostanziale:

Nella vendita di cosa futura, il venditore non assume un’obbligazione di ‘fare’, ovvero di realizzare il bene. Il contratto è soggetto alla condicio iuris* della venuta ad esistenza della cosa, spesso ad opera di terzi. Se la cosa non viene ad esistere, il contratto è nullo per mancanza dell’oggetto.
* Nella promessa di vendita cosa da costruire, invece, il venditore (solitamente il costruttore) si impegna non solo a trasferire la proprietà del bene, ma anche e soprattutto a realizzarlo. L’obbligazione di ‘costruire’ diventa parte integrante della prestazione contrattuale.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha chiarito che, avendo la società ricorrente assunto esplicitamente l’obbligazione di realizzare il bene, la sua mancata costruzione non poteva che essere qualificata come un inadempimento contrattuale. Era onere della società dimostrare che la prestazione era diventata impossibile per una causa a lei non imputabile, cosa che non è avvenuta. Pertanto, la conclusione della Corte d’Appello, che ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore-costruttore, è stata ritenuta del tutto corretta. La Corte ha richiamato un precedente (Cass. n. 1623/2007) per ribadire che la mancata realizzazione del bene, quando è frutto dell’inadempimento dell’obbligo di costruzione assunto dal venditore, porta alla risoluzione del contratto e non alla sua nullità.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza per la tutela dei promissari acquirenti di immobili da costruire. Qualificare il contratto come promessa di vendita cosa da costruire significa che il costruttore non può semplicemente invocare la nullità del contratto se non realizza l’opera. Al contrario, egli è contrattualmente responsabile per la mancata edificazione, aprendo la strada all’azione di risoluzione del contratto e alla richiesta di risarcimento di tutti i danni subiti dall’acquirente. Questa interpretazione offre una maggiore protezione a chi investe nell’acquisto di un immobile ‘sulla carta’, vincolando il venditore a un preciso obbligo di risultato la cui violazione costituisce un grave inadempimento.

Qual è la differenza tra ‘promessa di vendita cosa da costruire’ e ‘vendita di cosa futura’?
Nella ‘promessa di vendita cosa da costruire’, il venditore assume anche l’obbligo di realizzare il bene, quindi la sua mancata costruzione è un inadempimento contrattuale. Nella ‘vendita di cosa futura’ (emptio rei speratae), il venditore non ha l’obbligo di costruire; se il bene non viene ad esistenza, il contratto è nullo per mancanza dell’oggetto.

Perché il ricorso della società costruttrice è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché la Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la qualificazione del contratto operata dalla Corte d’Appello come ‘promessa di vendita di cosa da costruire’. Di conseguenza, la mancata costruzione dell’immobile è stata correttamente interpretata come un inadempimento contrattuale, rendendo infondata la tesi della nullità del contratto.

Cosa succede se l’immobile promesso in vendita non viene costruito dal venditore che si era impegnato a farlo?
Se il venditore si era obbligato a costruire l’immobile e non lo fa, si configura un inadempimento contrattuale. L’acquirente può quindi chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti, anziché subire la semplice nullità del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33130 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33130 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4287/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO CON DOM DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 3414/2021 depositata il 23/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Milano respinse le domande di NOME COGNOME, volte ad ottenere la declaratoria di risoluzione per mancato adempimento delle scritture private del 6 maggio 2011 e del 2 gennaio 2015, nei confronti di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE

Su gravame del soccombente, con sentenza n. 3414, depositata il 23 novembre 2021, la Corte d’appello di Milano riformò parzialmente la decisione del Tribunale, accogliendo la domanda di risoluzione delle scritture private contrattuali rispetto alla sola RAGIONE_SOCIALE, che condannava altresì al risarcimento del danno.

Il giudice di secondo grado affermò che

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di un unico, complesso motivo, illustrato da successiva memoria ex art. 378 c.p.c.

Si è costituito con controricorso NOME COGNOME, per resistere al ricorso avversario.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo, articolato in due doglianze, la ricorrente assume la violazione degli artt. 1418, 1421 e 1472 c.c. nonché la violazione degli artt. 101 e 183 comma 4 c.p.c. La Corte d’appello avrebbe dovuto dichiarare la nullità della scrittura privata stipulata in data 6/5/2011 e, per derivazione, della scrittura privata stipulata in data 2/1/2015, per mancata venuta ad esistenza dell’oggetto.

Il motivo è inammissibile.

Sulla scorta dell’esame della fattispecie concreta, la sentenza impugnata ha plausibilmente qualificato la fattispecie come una promessa di vendita di cosa da costruire, giacché la RAGIONE_SOCIALE aveva assunto anche l’obbligazione della realizzazione del bene. Di conseguenza, la ricorrente era tenuta a prestare la relativa, necessaria attività, rispondendo di inadempimento contrattuale nel caso in cui non avesse dimostrato che la prestazione promessa era venuta a mancare per causa a sé non imputabile.
E’ pertanto del tutto corretta la conclusione della Corte d’appello, secondo cui

Non ricorre dunque la diversa ipotesi della vendita di cosa futura -in cui il venditore non assume alcuna obbligazione ulteriore rispetto a quella di trasferire il bene – soggetta alla ” condicio iuris ” della sua venuta ad esistenza ad opera di un terzo (cd. ” emptio rei

speratae “), la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento bensì la nullità del medesimo per mancanza di oggetto, ex art. 1472 cod. civ. (Sez. 2, n. 1623 del 25 gennaio 2007).

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che la ricorrente è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali a favore NOME COGNOME, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 3.500 (tremila/500) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che la ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma il 24 novembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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