Promessa del fatto del terzo: obblighi del giudice

Una società venditrice di immobili commerciali si era impegnata a garantire l’accesso da una via pubblica, subordinando l’obbligo al permesso del Comune. Ottenuto il permesso ma con condizioni onerose, l’acquirente ha citato in giudizio la venditrice per responsabilità da promessa del fatto del terzo. I giudici di merito hanno dato ragione all’acquirente. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha annullato la decisione d’appello non nel merito, ma per un vizio procedurale: il giudice di secondo grado non aveva adeguatamente esaminato e risposto ai specifici motivi di contestazione sollevati dalla società venditrice, limitandosi a enunciazioni di principio. Il caso è stato quindi rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Promessa del Fatto del Terzo: La Cassazione Sottolinea l’Obbligo di Risposta del Giudice

L’istituto della promessa del fatto del terzo, disciplinato dall’articolo 1381 del Codice Civile, rappresenta una figura contrattuale di grande interesse pratico, specialmente nelle transazioni immobiliari complesse. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per analizzare non solo i contorni di questa fattispecie, ma anche un principio processuale fondamentale: l’obbligo del giudice d’appello di esaminare puntualmente tutti i motivi di gravame. Vediamo insieme i dettagli.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di compravendita del 2002, con cui una società costruttrice vendeva alcuni locali commerciali a un’altra società. Nel contratto, la venditrice si obbligava a rimuovere un cancello che, posto su una strada privata di sua proprietà, impediva un comodo accesso al fabbricato dalla via pubblica. Tale obbligazione era, tuttavia, condizionata al rilascio del necessario nulla-osta da parte dell’amministrazione comunale.

Dopo la presentazione del progetto da parte della venditrice, il Comune autorizzava l’apertura, ma imponendo condizioni ritenute dall’acquirente eccessivamente onerose e limitative (l’installazione di una sbarra automatizzata a cinque metri dalla via pubblica). L’acquirente impugnava senza successo tale provvedimento dinanzi al giudice amministrativo. Di conseguenza, nel 2010, citava in giudizio la società venditrice.

Il Percorso Giudiziario e la Promessa del Fatto del Terzo

In primo grado, il Tribunale rigettava la richiesta principale di risoluzione del contratto, ma accoglieva la domanda subordinata, riconoscendo una responsabilità della venditrice ai sensi dell’art. 1381 c.c. per promessa del fatto del terzo. Secondo il giudice, la società costruttrice aveva implicitamente promesso che il Comune avrebbe concesso un’autorizzazione incondizionata per la libera circolazione sulla strada privata, condannandola a un risarcimento di 50.000 euro.

La decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello. La società venditrice, tuttavia, non si arrendeva e ricorreva in Cassazione, lamentando un vizio grave nella sentenza di secondo grado.

L’Argomento Centrale: la Mancata Risposta ai Motivi di Appello

Il motivo di ricorso che si è rivelato decisivo non riguardava il merito della controversia, ma un aspetto puramente processuale. La ricorrente sosteneva la nullità della sentenza d’appello perché i giudici non avevano esaminato né si erano pronunciati sui tre specifici motivi di gravame proposti. In particolare, la società venditrice aveva contestato:

1. L’insussistenza della promessa: Sulla base del tenore letterale dei contratti di vendita e di comodato, non vi era alcuna promessa di un assenso incondizionato del Comune. Le prove orali, inoltre, non potevano dimostrare patti contrari al contenuto scritto degli accordi.
2. L’insussistenza della presupposizione: Non si era verificata una totale impossibilità di collegamento con la via pubblica, ma solo un’autorizzazione condizionata.
3. L’errata liquidazione del danno: La quantificazione dell’indennizzo era stata contestata.

A fronte di queste precise contestazioni, la Corte d’Appello si era limitata a una trattazione astratta dell’istituto della promessa del fatto del terzo, concludendo che il primo giudice aveva correttamente applicato la norma, senza però entrare nel merito delle argomentazioni dell’appellante e senza analizzare le prove documentali e testimoniali come richiesto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il primo motivo. I giudici di legittimità hanno stabilito che la Corte d’Appello ha violato il suo dovere di fornire una risposta puntuale e motivata alle censure mosse dall’appellante. Non è sufficiente, per un giudice, limitarsi a condividere la decisione del grado precedente attraverso enunciazioni di principio o formule generiche. È necessario, invece, che la motivazione dia conto dell’effettivo esame delle critiche, delle prove e degli argomenti giuridici sollevati dalla parte.

La Corte di Cassazione ha osservato come la sentenza impugnata fosse del tutto silente sul secondo motivo di appello e, riguardo al primo e al terzo, si fosse limitata a una generica adesione al ragionamento del Tribunale, omettendo qualsiasi analisi concreta delle contestazioni. Questo comportamento integra un vizio di omessa pronuncia che determina la nullità della sentenza.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio cardine del nostro sistema processuale: il diritto a una decisione motivata. Una sentenza non è valida solo perché giunge a una conclusione, ma perché spiega il percorso logico-giuridico attraverso cui vi è giunta, confrontandosi con le difese delle parti. Il caso è stato quindi cassato con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione, questa volta fornendo una risposta completa a tutti gli argomenti sollevati. La decisione finale sulla sussistenza o meno della promessa del fatto del terzo è quindi ancora aperta, ma il principio processuale affermato dalla Cassazione rimane un importante monito per tutti gli operatori del diritto.

Cos’è la ‘promessa del fatto del terzo’ secondo l’art. 1381 c.c.?
È un impegno contrattuale in cui una parte garantisce che un terzo (in questo caso, un Comune) terrà un certo comportamento o compirà una determinata azione. Se il terzo si rifiuta di farlo, la parte che ha fatto la promessa è tenuta a indennizzare l’altra parte contrattuale per il mancato risultato.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello?
La Cassazione ha annullato la sentenza non perché abbia deciso se la promessa esistesse o meno, ma per un vizio di procedura. La Corte d’Appello non ha esaminato e non ha risposto in modo adeguato e specifico ai motivi di contestazione presentati dalla società appellante, limitandosi a condividere genericamente la decisione del primo giudice. Questo costituisce un vizio di omessa pronuncia che rende la sentenza nulla.

Cosa succede adesso nel procedimento?
La causa è stata rinviata a una diversa sezione della Corte d’Appello di Lecce. Questo nuovo collegio dovrà riesaminare l’appello della società venditrice, tenendo conto di tutti i motivi di gravame originariamente proposti e fornendo una motivazione completa ed esaustiva sulla base delle prove e degli argomenti presentati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28104 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28104 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2711/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE;

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di LECCE, SEZ.DIST. DI TARANTO, n. 291/2017, depositata il 28/07/2017. 11/06/2024

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. Con atto del 7 febbraio 2002 la società RAGIONE_SOCIALE ha venduto alla società RAGIONE_SOCIALE per il prezzo di euro 568.102,59 alcuni locali al piano terreno di un fabbricato da essa costruito. Con lo stesso atto la società si era obbligata a rimuovere il cancello che, sul confine con una strada pubblica, impediva l’accesso al fabbricato ‘nei modi e consistenza previsti dall’attuale piano regolatore generale’ attraverso una strada privata (rimasta nella proprietà dell’attrice), già gravata da servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del fabbricato, nonché a regolamentare a senso unico il collegamento carrabile privato all’area della via pubblica, al fine di consentire l’accesso anche da quest’ultima ai locali oggetto della compravendita; l’obbligazione era subordinata quanto alla sua concreta attuazione al necessario nullaosta dell’amministrazione comunale (era infatti prevista ‘salva diversa disposizione delle autorità pubbliche’). Il 2 maggio 2003 COGNOME presentava al Comune di NOME il progetto per la rimozione del cancello e l’apertura della strada. Il 2 ottobre 2003 le due società RAGIONE_SOCIALE stipulavano un contratto di comodato avente per oggetto la strada di collegamento, impegnandosi la comodataria NOME alla realizzazione dei lavori a sue cure e spese; in attuazione di questo contratto, NOME comunicava all’amministrazione comunale che il 30 ottobre 2003 avrebbe proceduto alla rimozione del cancello e all’apertura al traffico pedonale e veicolare della strada di collegamento; il Comune subordinava l’autorizzazione a condizioni (posizionamento di una sbarra o altro cancello automatizzato arretrato di cinque metri dalla pubblica via) ritenute da NOME particolarmente onerose e limitative; NOME proponeva così ricorso avverso il provvedimento autorizzativo al Tribunale amministrativo regionale, che lo respingeva, e poi al Consiglio di Stato, che confermava il rigetto.
Con atto del 5 marzo 2010 NOME ha citato in giudizio RAGIONE_SOCIALE, chiedendo al Tribunale di Taranto di pronunciare la risoluzione del contratto di vendita ai sensi dell’art. 1467 c.c. e di condannare la convenuta alla restituzione del relativo prezzo, ovvero, in via subordinata, di accertare la responsabilità di RAGIONE_SOCIALE ex art. 1381 c.c. per promessa del fatto del terzo, con riduzione del prezzo della vendita, in entrambi i casi con condanna della convenuta a risarcire il danno derivante dalla perdita dell’utile che l’attrice avrebbe potuto conseguire dall’uso degli immobili acquistati. Il Tribunale di Taranto, con la sentenza n. 4486/2015, ha rigettato la domanda principale e ha accolto quella subordinata: ha così accertato la responsabilità della società RAGIONE_SOCIALE ai sensi dell’art. 1381 c.c. e l’ha condannata al pagamento di euro 50.000 a titolo di risarcimento del danno.
La sentenza è stata impugnata da RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello di Lecce, con la sentenza 28 luglio 2017, n. 291, ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza la società RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione.

L’intimata società RAGIONE_SOCIALE non ha proposto difese.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in quattro motivi.

Il primo motivo contesta nullità della sentenza in relazione all’art. 132, n. 4 e all’art. 112 c.p.c.: la Corte d’appello, ‘dilungandosi’ su principii astratti, non ha preso in esame e non si è pronunciata sui tre motivi di gravame proposti dalla ricorrente, che tali motivi riassume alle pagg. 8-16 del ricorso.

Il motivo è fondato. Il Tribunale ha ritenuto, sulla base dei documenti prodotti e delle prove testimoniali assunte, che parte venditrice abbia ‘implicitamente e di fatto’ promesso il fatto del terzo, ossia che il Comune assentisse alla pubblica, libera circolazione sulla strada privata da parte di tutti gli utenti; ha poi

ritenuto che se le ragioni alla base dell’acquisto da parte di NOME, conosciute e condivise da COGNOME, possono rientrare nell’istituto della c.d. presupposizione, ciò non possa comportare la risoluzione del contratto di vendita, potendo comunque i locali commerciali venduti essere raggiunti dai terzi estranei al condominio da un’altra pubblica via; configurandosi comunque la promessa del fatto del terzo, il Tribunale ha liquidato un indennizzo determinato in via equitativa. La società RAGIONE_SOCIALE ha confutato la decisione con un atto d’appello articolato in tre motivi: con il primo, rubricato ‘sulla pretesa promessa del fatto del terzo ex art. 1381 c.c., ha sostenuto l’insussistenza della ritenuta promessa del fatto del terzo da parte della società RAGIONE_SOCIALE, che non ha assunto obbligazioni di facere e di dare riconducibili all’art. 1381 c.c. relativamente all’utilizzo libero e non regolamentato della strada privata, come risulta dall’ ‘inequivoco’ tenore del contratto di compravendita e del contratto di comodato, né traccia della promessa fatto terzo è rinvenibile nella prova orale espletata, anzitutto inammissibile perché diretta a provare patti aggiunti o contrari al contenuto dei contratti di vendita e comodato; con il secondo ha negato la configurabilità della pretesa presupposizione tra le parti, non essendosi verificata l’impossibilità di aprire la bretella di collegamento tra il lotto in cui si trova l’immobile venduto e la pubblica via, essendo unicamente stato autorizzato a determinate condizione; con il terzo motivo ha infine contestato la liquidazione dell’indennizzo.
A fronte di tali motivi, la Corte d’appello, dopo averne indicato i titoli, ha affermato che potevano essere trattati congiuntamente, inerendo alla medesima quaestio iuris , ossia la configurabilità nel caso in esame della promessa del fatto del terzo. La Corte d’appello ha quindi definito l’istituto (v. le pagg. 5 e 6 della sentenza impugnata) e ha concluso che bene ha fatto il primo giudice a ritenere che nel caso in esame ricorresse tale fattispecie, senza minimamente esaminare le contestazioni formulate dall’appellante
con il primo motivo, che sono rimaste senza risposta; nulla è poi detto dal giudice d’appello in relazione al secondo motivo; quanto al terzo motivo, dopo avere anche qui definito il concetto di liquidazione equitativa, la Corte d’appello si è limitata ad affermare che ‘ritiene di condividere i motivi del processo logico seguito dal giudice di prime cure’.

2) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei successivi, che denunciano il secondo ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1381 c.c.’ in relazione alla promessa del fatto del terzo, il terzo ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 2722, 2723, 2724 e 2725 c.c., 115 c.p.c.’ in relazione all’espletata prova testimoniale, il quarto ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 432 c.p.c., in relazione all’art. 1381 c.c.’, in relazione alla ‘illegittima’ liquidazione di euro 50.000, motivi che sostanzialmente ripropongono le contestazioni fatte valere con l’atto di appello e non esaminate dal giudice di secondo grado.
II. Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Lecce, che si pronuncerà in relazione ai motivi di gravame proposti dalla ricorrente; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M .

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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