Prezzo base d'asta: quando il provvedimento è inappellabile

Una società in liquidazione ha impugnato la decisione del tribunale di fissare un nuovo prezzo base d’asta per un immobile, ritenendolo arbitrario. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che la determinazione del prezzo per un singolo esperimento di vendita è un provvedimento meramente ordinatorio, non decisorio, e quindi non contestabile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prezzo Base d’Asta: La Cassazione Chiarisce i Limiti dell’Impugnazione

La determinazione del prezzo base d’asta nelle procedure esecutive e concorsuali rappresenta un momento cruciale che bilancia gli interessi del debitore a ottenere il massimo ricavo e quelli dei creditori a soddisfare i propri crediti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un importante chiarimento sui limiti di impugnabilità del provvedimento con cui il giudice fissa tale prezzo, delineando la differenza tra atti decisori e atti meramente ordinatori.

I Fatti del Caso: Un Immobile Conteso

Una società immobiliare, nell’ambito di una procedura di concordato preventivo, vedeva un proprio bene di ingente valore (stimato 1.450.000 €) aggiudicato provvisoriamente per un prezzo di soli 400.000 €. Su istanza di un creditore ipotecario, che riteneva il prezzo notevolmente inferiore a quello giusto, il giudice delegato impediva il perfezionamento della vendita e disponeva una nuova gara, fissando però il prezzo base allo stesso importo di 400.000 €.

Il creditore proponeva reclamo, evidenziando l’irrazionalità di indire una nuova asta allo stesso prezzo appena giudicato inadeguato. Il Tribunale di merito accoglieva il reclamo e stabiliva che il prezzo base d’asta per la successiva vendita competitiva dovesse essere di minimo 800.000 €. Contro questa decisione, la società proprietaria dell’immobile proponeva ricorso per Cassazione, sostenendo che il Tribunale avesse fissato un prezzo arbitrario, non basato su stime o valori di mercato, ma unicamente sul gradimento del creditore, rendendo di fatto l’immobile invendibile.

La Decisione della Corte: Ricorso Inammissibile sul Prezzo Base d’Asta

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo una chiara interpretazione della natura del provvedimento impugnato. Secondo gli Ermellini, la decisione del Tribunale di fissare un nuovo prezzo base non costituisce un atto con carattere di decisorietà, requisito indispensabile per poter accedere al ricorso straordinario per Cassazione previsto dall’art. 111 della Costituzione.

La Natura non Decisoria del Provvedimento

Il provvedimento in questione è stato qualificato come meramente ordinatorio. Esso, infatti, non incide in via definitiva sui diritti soggettivi delle parti coinvolte, ma si limita a regolare un aspetto della fase esecutiva del concordato. Il bene rimane assoggettato alla procedura e destinato alla vendita al miglior offerente. La fissazione di un prezzo base per un singolo esperimento di vendita non preclude che, in caso di esito deserto, si possa procedere con aste successive a prezzi differenti.

L’Errata Interpretazione della Società Ricorrente

La Corte ha inoltre confutato la tesi della società ricorrente, secondo cui il Tribunale avrebbe impedito in assoluto la vendita a un prezzo inferiore a 800.000 €. L’ordinanza impugnata, infatti, si limitava a imporre tale soglia minima “per la prossima vendita competitiva”, lasciando impregiudicate le future determinazioni degli organi competenti per le vendite successive. Pertanto, il provvedimento non ha quel carattere di definitività che ne giustificherebbe l’impugnazione in sede di legittimità.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La motivazione centrale della decisione risiede nella distinzione tra atti processuali che risolvono una controversia su diritti (decisori) e quelli che si limitano a gestire il processo (ordinatori). La fissazione del prezzo base per un’asta rientra in questa seconda categoria. Non è una sentenza che statuisce chi ha torto o ragione su un diritto fondamentale, ma un atto organizzativo. Di conseguenza, non è suscettibile di passare in giudicato e non può essere contestato tramite il ricorso straordinario in Cassazione. L’impugnazione è riservata solo a quei provvedimenti che, incidendo con carattere di definitività su diritti soggettivi, non sono altrimenti appellabili.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa pronuncia ribadisce un principio fondamentale in materia di procedure esecutive: non tutti i provvedimenti del giudice sono immediatamente contestabili in Cassazione. La gestione della vendita, inclusa la determinazione del prezzo base d’asta, è affidata alla discrezionalità degli organi della procedura, i cui atti hanno natura prevalentemente organizzativa. Le parti che si ritengono lese da tali decisioni non possono ricorrere direttamente alla Suprema Corte, poiché questi atti non sono definitivi. La decisione chiarisce che la flessibilità della procedura consente di adeguare le condizioni di vendita (incluso il prezzo) negli esperimenti successivi, garantendo che l’obiettivo finale – la liquidazione del bene al miglior prezzo possibile – non sia pregiudicato da decisioni intermedie non definitive.

È possibile impugnare in Cassazione la decisione del tribunale che fissa il prezzo base per una singola asta?
No, la Suprema Corte ha stabilito che tale provvedimento è meramente ordinatorio e privo di decisorietà, quindi non è impugnabile con ricorso straordinario ai sensi dell’art. 111 della Costituzione.

Cosa significa che un provvedimento è “privo di decisorietà”?
Significa che l’atto del giudice non decide in modo definitivo e stabile sui diritti soggettivi delle parti, ma si limita a regolare lo svolgimento del procedimento. In questo caso, la fissazione del prezzo non impedisce future vendite a prezzi diversi.

La fissazione di un prezzo base d’asta minimo per un esperimento di vendita vincola anche le aste successive?
No. La Corte ha chiarito che l’ordine del tribunale si riferiva specificamente alla “prossima vendita competitiva”, lasciando impregiudicate le determinazioni degli organi competenti per eventuali vendite successive, qualora la prima andasse deserta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 577 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 577 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15616/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio degli AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

– controricorrente –

e contro

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE

avverso il decreto depositato dal Tribunale di Piacenza l’8 .4.2022 nel procedimento iscritto al n. 1/2017 C.P.;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19.12.2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

In corso di esecuzione del concordato preventivo omologato di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione venne aggiudicato provvisoriamente a RAGIONE_SOCIALE, per il prezzo di € 400.000, un immobile del valore stimato € 1.450.000. Su richiesta di RAGIONE_SOCIALE, procuratrice del creditore ipotecario, il giudice impedì il perfezionamento della vendita, ritenendo il prezzo notevolmente inferiore a quello giusto, e d iede disposizione per l’esperimento di una nuova gara al prezzo base di € 400.000.
Contro tale provvedimento RAGIONE_SOCIALE propose reclamo ai sensi degli art. 26 e 164 legge fall., ritenendo irrazionale la decisione di procedere a un nuovo esperimento di vendita sulla base del medesimo prezzo contestualmente ritenuto di molto inferiore al prezzo giusto.

Il Tribunale di Piacenza, in accoglimento del reclamo, pronunciò nei termini seguenti: «dispone che il prezzo di base d’asta per la prossima vendita competitiva sia pari a minimo € 800.000,00, impregiudicata la discrezionalità del Liquidatore Giudiziale nell’individuazione di un prezzo superiore, come da parte motiva».

Contro il decreto del tribunale RAGIONE_SOCIALE ha presentato ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

La creditrice ipotecaria RAGIONE_SOCIALE, rappresentata da RAGIONE_SOCIALE, si è difesa con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa nel termine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si denuncia violazione dell’art. 108 l egge fall. , in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e all’ art. 111, comma 7, Cost.

Secondo la ricorrente il tribunale avrebbe violato la disposizione di legge indicata fissando un prezzo base per la successiva vendita non corrispondente né al valore di stima, né al valore di mercato desumibile dall’esito di due esperimenti andati deserti, bensì al prezzo arbitrariamente indicato come gradito dal creditore ipotecario.

Il ricorso è inammissibile, perché il provvedimento impugnato è privo di decisorietà, sicché contro di esso non è dato il rimedio straordinario di cui a ll’art. 111, comma 7, Cost.

Occorre precisare che oggetto di impugnazione non è la decisione del giudice delegato di impedire il perfezionamento della vendita dopo l’aggiudicazione provvisoria (decisione contro la quale l’attuale ricorrente non presentò reclamo) , ma soltanto la fissazione del prezzo base, da parte del tribunale, per il successivo esperimento di vendita.

È evidente che si tratta di provvedimento meramente ordinatorio e privo di effetti definitivi sui diritti soggettivi delle parti coinvolte nella fase esecutiva del concordato preventivo di RAGIONE_SOCIALE Il bene rimane assoggettato alla procedura concorsuale e destinato alla vendita al miglior offerente, a prescindere dal prezzo base di ciascun esperimento di vendita. Nel caso in cui si presentino offerenti, il bene viene aggiudicato

ed eventualmente trasferito (se il prezzo non viene ritenuto dal giudice notevolmente inferiore a quello giusto); se nessuno si presenta, ci sarà un esperimento successivo ad un prezzo diverso.

Quello che è da escludere -perché non corrisponde alla corretta esegesi del provvedimento qui impugnato -e che il Tribunale di Piacenza abbia impedito in assoluto una vendita ad un prezzo inferiore a € 800.000, come prospetta parte ricorrente al fine di sostenere che, «In assenza di impugnazione del Decreto, … la Società non potrà esperire altri tentativi di vendita dell’Immobile ad un prezzo -base d’asta inferiore ad € 800.000, in quanto ciò si porrebbe in violazione di un provvedimento munito di forza di giudicato e che, in via definitiva, ha determinato erroneamente in tale importo il ‘giusto prezzo’ dell’Immobile . Ciò rende, in concreto, l’Immobile non collocabile sul mercato e, dunque, pregiudica il diritto di RAGIONE_SOCIALE ad ottenerne il prezzo e, quindi, ad completare l’esecuzione del piano concordatario».
È invece di tutta evidenza che il collegio si è limitato ad imporre il prezzo base minimo di € 800.000 «per la prossima vendita competitiva», lasciando quindi impregiudicate le determinazioni degli organi competenti sulle eventuali vendite competitive successive alla «prossima».

Dichiarato inammissibile il ricorso, le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

A i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte:

dichiara inammissibile il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese di lite relative al presente giudizio di legittimità, liquidate in € 8.000 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15%, a € 200 per esborsi e agli accessori di legge;

dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 19.12.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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