Presunzione di condominialità: l'onere della prova

Un proprietario ha agito in giudizio per veder riconosciuto il suo diritto di comproprietà su un cortile e un androne. La Corte d’Appello aveva respinto la sua domanda, sostenendo che non avesse fornito la prova necessaria, data la differenza tra il numero civico del suo immobile e quello delle aree comuni. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, chiarendo che la Corte d’Appello aveva travisato il contenuto del titolo di proprietà, il quale descriveva un unico edificio. Questo caso riafferma il valore della presunzione di condominialità e il corretto riparto dell’onere della prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione di Condominialità: La Cassazione Chiarisce l’Onere della Prova

La definizione delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di controversie. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 4916/2024 offre un importante chiarimento sulla presunzione di condominialità e sul corretto riparto dell’onere della prova, sottolineando il ruolo cruciale del titolo di proprietà. Il caso esaminato dimostra come un’errata lettura di un atto notarile possa portare a una decisione ingiusta, poi corretta in sede di legittimità.

I Fatti di Causa

Un proprietario di un locale terraneo conveniva in giudizio un altro condomino per accertare il suo diritto di comproprietà su un cortile e un androne di accesso. A sostegno della sua domanda, presentava un atto notarile di acquisto che, a suo dire, attestava tali diritti. Il Tribunale di primo grado gli dava ragione.

Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che il proprietario non avesse assolto al proprio onere probatorio. La loro motivazione si basava su una presunta discrepanza: il locale del proprietario era sito al civico n. 21 di una via, mentre l’androne e il cortile in discussione afferivano al civico n. 23. Secondo la Corte territoriale, ciò creava una separazione tra gli immobili che imponeva all’attore di dimostrare l’esistenza di un unico condominio, prova che non era stata fornita.

La Decisione della Cassazione sulla Presunzione di Condominialità

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la sentenza d’appello. Gli Ermellini hanno rilevato un errore fondamentale nel ragionamento dei giudici di merito: un travisamento della prova. La Corte d’Appello non aveva semplicemente interpretato l’atto notarile, ma ne aveva completamente travisato il significato letterale.

L’atto, infatti, non menzionava due palazzi distinti, ma descriveva un unico “stabile condominiale alla via Patturelli n. 21, avente accesso dal civico 23”. La Suprema Corte ha chiarito che l’accesso dal civico 23 si riferiva proprio al locale terraneo e che l’atto specificava chiaramente la comunione dell’androne e del cortile. Non si trattava di due edifici separati, ma di un unico complesso condominiale.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Cassazione si concentra sulla distinzione tra interpretazione del titolo e travisamento del suo contenuto. I giudici di legittimità hanno stabilito che la Corte d’Appello è incorsa in un errore percettivo, leggendo nell’atto una realtà fattuale (due edifici distinti) che il documento stesso smentiva. Questo errore ha portato a un’inversione illegittima dell’onere della prova.

Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, parti come l’androne e il cortile si presumono comuni a tutti i partecipanti al condominio, a meno che il contrario non risulti dal titolo. Nel caso di specie, il titolo prodotto non solo non smentiva tale presunzione, ma la confermava esplicitamente. Pertanto, una volta dimostrata l’appartenenza dell’immobile al condominio tramite l’atto, la presunzione di condominialità diventava pienamente operativa. Sarebbe spettato a chi contestava tale comunione fornire la prova contraria, ovvero un “titolo contrario” idoneo a superare la presunzione legale, e non al proprietario che rivendicava il suo diritto.

L’unicità dell’edificio, come emergente dal titolo, rendeva quindi direttamente applicabile la presunzione legale, senza necessità di ulteriori prove da parte dell’attore.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale del diritto condominiale: la presunzione di condominialità delle parti elencate nell’art. 1117 c.c. è un pilastro del sistema e può essere vinta solo da una prova contraria chiara e inequivocabile risultante dal titolo. La decisione sottolinea inoltre la gravità dell’errore di travisamento della prova, che può condurre a un’errata applicazione delle norme sull’onere probatorio. Per i proprietari, ciò significa che un titolo di proprietà ben redatto è la prima e più importante difesa dei propri diritti sulle parti comuni, e spetta a chi li contesta l’onere di dimostrare il contrario.

Chi deve provare che una parte di un edificio è condominiale?
In base alla legge, parti come cortili e androni si presumono comuni. Un condomino deve solo dimostrare di far parte del condominio tramite il suo titolo di proprietà. È chi nega la natura comune di tali aree a dover fornire la prova contraria.

Un atto di proprietà che menziona due numeri civici diversi crea problemi?
Non necessariamente. Come chiarito dalla Cassazione in questo caso, è fondamentale leggere attentamente il documento. L’atto descriveva un unico edificio situato a un numero civico ma con un accesso da un altro numero civico, senza che ciò significasse l’esistenza di due condomini separati.

Cosa succede se un giudice interpreta male un documento in un processo?
Se il giudice non si limita a interpretare il documento ma ne travisa il contenuto letterale, commette un errore noto come “travisamento della prova”. Se questo errore è decisivo per l’esito della causa, la sentenza può essere annullata dalla Corte di Cassazione, come avvenuto in questa vicenda.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4916 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4916 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 28393/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3407/2019 depositata il 19/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/01/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva in giudizio NOME COGNOME avanti il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, al fine di sentir accertare il suo diritto di proprietà indivisa sul cortile comune e sull’androne di accesso al fabbricato di cui faceva parte il terraneo da lui acquistato in Caserta, INDIRIZZO. A sostegno della domanda allegava di essere proprietario esclusivo di un locale sito al piano terra ed identificato dalla lettera A e comproprietario della quota indivisa del 50% dell’androne e del cortile comune, in forza di successione paterna e da ultimo della cessione del 24 febbraio
1999, con la quale í suoi fratelli gli avevano trasferito i loro diritti sui beni rivendicati.

Il convenuto si costituiva deducendo di aver trasferito, nel marzo 2007, i beni di sua proprietà a NOME COGNOME e NOME COGNOME, che venivano chiamati in causa. Iussu iudicis il contraddittorio veniva esteso anche agli altri soggetti risultanti comproprietari del fabbricato di INDIRIZZO. Fra costoro si costituivano NOME e NOME COGNOME, aventi causa di NOME e NOME COGNOME, che chiedevano respingersi la domanda attorea, sostenendo che NOME COGNOME non avrebbe mai pagato nulla in ordine alle parti comuni e condominiali.
L’adito giudice accoglieva la domanda attorea, dichiarando NOME COGNOME comproprietario del cortile e dell’androne dell’edificio.

Proponevano gravame il COGNOME e la COGNOME, i quali sostenevano l’erroneità del presupposto fondante la decisione di primo grado, ovvero la considerazione che i convenuti non avessero contestato la qualità di comproprietario e condomino del COGNOME.

Con sentenza n. 3407, depositata il 19 giugno 2019, la Corte d’appello di Napoli accoglieva l’impugnazione ribaltando l’esito del giudizio: osservava in particolare che, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, l’attore non aveva assolto all’onere probatorio su di lui incombente a seguito della contestazione della sua qualità di condomino. Secondo la Corte di merito, appariva rilevante l’osservazione degli appellanti circa il fatto che il locale terraneo di proprietà di COGNOME NOME è sito nel fabbricato di INDIRIZZO, mentre l’androne e il cortile di cui si discute afferiscono al palazzo di INDIRIZZO.
La cassazione della sentenza d’appello è stata chiesta da NOME e NOME COGNOME con ricorso affidato a due motivi, cui resiste con controricorso solo NOME COGNOME, mentre non hanno svolto attività difensiva gli intimati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME.

La causa, originariamente assegnata alla camera di consiglio del 14 ottobre 2021 davanti alla sesta sezione, è stata rimessa all’udienza pubblica, mancando l’evidenza decisoria.

Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

In prossimità della presente udienza, entrambe le parti – come già in precedenza – hanno depositato memorie illustrative, ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Con la prima censura i ricorrenti denunciano, in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 e 4, cod. proc. civ., la violazione degli art. 115 e 116 cod. proc. civ. in rapporto agli art. 2699 e 2697 cod. civ., ossia la violazione del regime della prova e violazione dell’art. 1117 cc; l’errore della Corte d’Appello consiste, a dire del ricorrente nel non avere considerato che dal titolo prodotto (l’atto di AVV_NOTAIO del 1999) emergeva che la proprietà esclusiva del ricorrente attore faceva parte del Palazzo di INDIRIZZO, per cui doveva applicarsi la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c .c.
Con la seconda doglianza si sostiene, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3 e n.4 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ. in relazione agli artt. 2727 e 2729, nonché la violazione dell’art. 2697 cod. civ. per avere la Corte d’appello ritenuto la contestazione svolta dai convenuti

idonea a superare la presunzione di condominialità, mentre invece l’articolo 1117 c .c. richiede ‘il titolo contrario’. Così ragionando, la Corte d’Appello avrebbe addossato l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata.

I due motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente -presentando profili comuni -sono fondati.

La Corte d’appello ha premesso che ‘ sarebbe stato onere (dell’attore) dimostrare che i suddetti beni, per la loro natura e conformazione e per la funzione cui sono destinati, rientrano tra le parti condominiali del fabbricato nel quale insiste l’immobile terraneo di cui è proprietario esclusivo ‘. Da ciò la considerazione conseguente che il COGNOME avrebbe dovuto dimostrare ‘ di essere comproprietario e/o condomino dei beni di causa, prova che il COGNOME avrebbe dovuto dare mediante la tempestiva produzione in giudizio dei titoli di provenienza onde consentire l’accertamento della natura obiettivamente condominiale dei beni in contestazione al momento del suo acquisto nonché dell’appartenenza del terraneo di cui è proprietario esclusivo al condominio di INDIRIZZO, di cui farebbero parte l’androne ed il cortile ‘.
Ha altresì ritenuto ‘ rilevante l’osservazione degli appellanti circa il fatto che il locale terraneo di proprietà di COGNOME NOME è sito nel fabbricato di INDIRIZZO, mentre l’androne e il cortile di cui si discute afferiscono al palazzo di INDIRIZZO ‘.

2.a) I ricorrenti contrastano tali passaggi della sentenza impugnata, rilevando che ‘ L’atto pubblico per notar AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO 24.2.1999. così individua l’oggetto dell’acquisto effettuato da COGNOME NOME… tutti i diritti che i cedenti, in ragione di un quinto ciascuno e per complessivi quattro quinti, vantano sul

terraneo in Caserta, nello stabile condominiale alla INDIRIZZO, avente accesso dal INDIRIZZO di detta via, con ogni altro accessorio, pertinenza, comprendimenti e diritti, e confinante con INDIRIZZO, androne e cortile comune e beni COGNOME ‘ (cfr. ricorso a pag. 6 che riporta nel rispetto dell’autosufficienza, la parte del titolo che qui rileva).

2.b) La Corte distrettuale, dopo aver sancito l’inutilizzabilità di tutti i documenti prodotti, a parte il suddetto atto pubblico, ha però escluso che da esso fosse ricavabile la prova del diritto di comproprietà dell’attore circa i beni di causa o della natura condominiale degli stessi o dell’appartenenza dell’immobile in proprietà esclusiva del RAGIONE_SOCIALE ‘al condominio di INDIRIZZO‘.

In tal modo, la sentenza impugnata ha completamente travisato il significato letterale dell’atto pubblico per AVV_NOTAIO , nel quale non sono affatto menzionati due palazzi distinti in INDIRIZZO con civici rispettivamente n. 21 e 23, ma un unico ‘stabile condominiale alla INDIRIZZO‘, di cui faceva parte il locale terraneo appartenente al ricorrente e che usufruisce di un ingresso a parte, distinto con numero civico 23 di INDIRIZZO. L’accesso al civico 23 si riferisce infatti al locale terraneo.
2.c) A cagione dell’evidenziato travisamento della descrizione dei beni ceduti contenuta nell’atto not. COGNOME del 24 febbraio 1999 (che -si badi bene – è cosa ben diversa dalla interpretazione del titolo secondo la volontà delle parti), viene pertanto a cadere l’ulteriore argomentazione sul riparto dell’onere della prova contenuto nella sentenza impugnata secondo la quale, essendo il locale terraneo appartenente al COGNOME situato nel fabbricato di INDIRIZZO, mentre l’androne ed il cortile di cui si discute
riguarderebbero il palazzo di INDIRIZZO, i ricorrenti avrebbero omesso di dimostrare che l’immobile di proprietà COGNOME sarebbe stato ricompreso nel condominio di INDIRIZZO.

2.d) Appurata l’unicità dell’edifico, di cui fa sicuramente parte il piano terraneo, si tratta di verificare l’applicabilità alla fattispecie del disposto di cui all’art. 1117 c.c.

La lettura della norma mostra che fra i beni condominiali rientrano pacificamente anche l’androne ed il cortile, giacché, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere all’interno del fabbricato, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come appunto indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio (Sez. 2, n. 9986 del 20 aprile 2017).
Si rende pertanto necessario che il giudice di rinvio proceda ad un nuovo esame, sulla scorta della corretta individuazione dello stato dei luoghi come risultante dal titolo (atto Di AVV_NOTAIO del 1999), traendo poi le necessarie conseguenze in tema di riparto dell’onere della prova.

Solo per completezza, va rilevato che il problema della contribuzione agli oneri condominiali, eventualmente dovuti dal COGNOME esula dal presente giudizio e sarà eventualmente affrontato in altre sedi qualora dovesse risultare accertata la sua qualità di condomino.

Il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione.

Roma 16 gennaio 2024.

Il AVV_NOTAIO estensore Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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