Presunzione di condominialità: il costruttore vince

Un proprietario ha citato in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni provenienti da un’area esterna. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, confermando che il condominio non è responsabile. La ragione risiede nel fatto che il costruttore originale si era riservato la proprietà di quell’area nel primo atto di vendita, superando così la presunzione di condominialità. Questo titolo iniziale ha escluso la responsabilità del condominio per la manutenzione e la custodia dell’area in questione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione di Condominialità: Quando il Titolo del Costruttore Esclude la Responsabilità del Condominio

La presunzione di condominialità è un pilastro del diritto immobiliare, ma non è assoluta. Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti di tale presunzione, specialmente quando il costruttore originale si riserva la proprietà di alcune aree. Questo caso analizza la richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, respinta perché l’area di origine del danno non era condominiale, come provato dal primo atto di trasferimento immobiliare.

I Fatti del Caso: Infiltrazioni e la Disputa sulla Proprietà

Il proprietario di un’unità immobiliare al piano cantinato di un edificio citava in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento per i danni causati da infiltrazioni d’acqua. Tali infiltrazioni provenivano da un’area esterna che circondava l’edificio. Inizialmente, il Tribunale dava ragione al proprietario, condannando il condominio.

Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Il condominio, infatti, aveva sostenuto di non essere il soggetto legittimato a rispondere del danno (difetto di legittimazione passiva), poiché l’area in questione non era una parte comune. Secondo la Corte d’Appello, un atto del 1972 dimostrava che i costruttori si erano riservati la proprietà esclusiva di quell’area, escludendola dalle parti condominiali. Di conseguenza, la domanda del proprietario veniva rigettata.

La Decisione della Corte e la Presunzione di Condominialità

Il proprietario ricorreva quindi in Cassazione, basando la sua difesa su tre motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte. La decisione ruota attorno al concetto di presunzione di condominialità e alla sua interazione con il cosiddetto “titolo contrario”.

Il Primo Atto di Trasferimento come “Titolo Contrario”

Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nell’applicare l’onere della prova. Secondo la sua tesi, essendo l’area funzionalmente collegata alle parti comuni, la sua natura condominiale doveva essere presunta ai sensi dell’art. 1117 c.c. Sarebbe stato onere del condominio dimostrare il contrario.

La Cassazione ha chiarito che il condominio aveva adempiuto a tale onere producendo l’atto di riserva di proprietà del 1972. La Corte ha ritenuto, in modo plausibile, che tale atto fosse l’atto fondativo del condominio stesso, ovvero il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare. Un atto di questo tipo, che esplicitamente riserva la proprietà di un’area al costruttore, costituisce il “titolo contrario” idoneo a vincere la presunzione di condominialità. A quel punto, l’onere della prova si era spostato di nuovo sul proprietario, che avrebbe dovuto dimostrare che quello non era il primo atto di trasferimento, cosa che non è avvenuta.

La Prova della Servitù e l’Irrilevanza ai Fini della Custodia

Il ricorrente ha tentato di sostenere la responsabilità del condominio anche sotto un altro profilo, evidenziando l’esistenza di una servitù di passaggio a favore del condominio su quell’area. Secondo la sua tesi, questa servitù avrebbe comportato un obbligo di custodia e manutenzione in capo al condominio, rendendolo responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia).

Anche questo motivo è stato respinto. La Corte ha specificato che una semplice servitù di passaggio, per di più generica e non implicante un’espressa previsione di obblighi di manutenzione, non è sufficiente a fondare una responsabilità per custodia. Per tale responsabilità, è necessaria la prova della disponibilità giuridica e materiale del bene, ovvero un potere di controllo effettivo sull’area, che in questo caso mancava.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso ritenendolo inammissibile su più fronti. I motivi presentati dal ricorrente sono stati interpretati come un tentativo di ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, un’attività preclusa in sede di legittimità. La Suprema Corte non può riesaminare il merito della controversia, ma solo verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la logicità della motivazione della sentenza impugnata.

Nel merito, la Corte ha confermato la correttezza del ragionamento della Corte d’Appello. L’atto del 1972 è stato correttamente qualificato come titolo idoneo a superare la presunzione legale di condominialità. Inoltre, la Corte ha sottolineato che la responsabilità per i danni da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) presuppone un potere di controllo e di ingerenza sulla cosa, che non può derivare automaticamente dalla mera esistenza di una servitù di passaggio.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, riafferma che la presunzione di condominialità può essere superata da un “titolo contrario”, e che il primo atto di vendita con cui il costruttore si riserva la proprietà di un’area è la prova principe in tal senso. In secondo luogo, chiarisce che la responsabilità del condominio per danni provenienti da aree di proprietà di terzi non può essere data per scontata. Anche in presenza di una servitù, è necessario dimostrare che il condominio avesse un effettivo potere di controllo e custodia sull’area, un onere probatorio che in questo caso non è stato assolto.

Quando un’area esterna a un condominio si presume di proprietà comune?
Un’area esterna si presume comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., se è funzionalmente destinata all’uso e al godimento di tutti i condomini. Tuttavia, questa presunzione può essere vinta da un “titolo contrario”, come l’atto di vendita originale in cui il costruttore si riserva la proprietà esclusiva.

Chi deve provare che un’area non è condominiale?
Inizialmente, l’onere della prova spetta a chi nega la natura condominiale del bene (in questo caso, il condominio). Se viene prodotto un titolo, come l’atto di riserva di proprietà, che smentisce la presunzione, l’onere si sposta sulla parte che insiste per la natura comune del bene, la quale dovrà contestare la validità o la priorità di quel titolo.

Una servitù di passaggio rende il condominio responsabile per i danni provenienti da quell’area?
No, non automaticamente. La sentenza chiarisce che una servitù di passaggio, di per sé, non comporta un obbligo di manutenzione o di custodia. Per affermare la responsabilità del condominio per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.), è necessario provare che esso avesse la disponibilità giuridica e materiale dell’area, cioè un effettivo potere di controllo e di intervento, cosa che una semplice servitù non garantisce.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20142 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20142 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3506/2020 R.G. proposto da : COGNOME difeso dagli avvocati COGNOME e COGNOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO PALERMO, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME difeso dall’avvocato NOME

-controricorrente-

nonché NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOMEintimatiavverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 1686/2019 depositata il 20/08/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un’unità immobiliare ubicata al piano cantinato di un edificio condominiale in INDIRIZZO, agiva per ottenere la condanna del Condominio e di un condomino al risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dall’area esterna che circonda l’edificio, nonché la rimessione in pristino. Il Tribunale accoglieva la domanda nei confronti del Condominio, rigettandola invece nei confronti del condomino convenuto.

In appello, il Condominio contestava la legittimazione passiva e deduceva che l’area non è condominiale né gravata da servitù a suo favore. La Corte di appello ha accolto l’appello, rilevando che i costruttori si erano riservati la proprietà dell’area; ha quindi esclude la condominialità e la sussistenza di una servitù in favore del Condominio, dichiarando il difetto di legittimazione passiva di quest’ultimo e ha pertanto rigettato la domanda dell’ attore.

Ricorre in cassazione il Riggio con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste il Condominio con controricorso e memoria.

Le altre parti sono rimaste intimate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1117, 2697 c.c. e 112 c.p.c. Si censura la sentenza per non avere applicato la presunzione di condominialità in relazione all’area da cui provenivano le infiltrazioni. Il ricorrente sostiene che, trattandosi di bene funzionalmente collegato alle parti comuni, la Corte avrebbe dovuto presumere la sua appartenenza al condominio ex art. 1117 c.c. Si contesta in altre parole che la Corte di appello abbia erroneamente addossato all’attore l’onere della prova, mentre sarebbe stato onere del Condominio dimostrare il proprio difetto di legittimazione e la natura esclusiva dell’area in capo a terzi. Il ricorrente si lamenta anche che la Corte abbia deciso ultra petita o comunque abbia omesso di valutare la domanda nei suoi effettivi termini, non pronunciandosi sull’effettiva natura dell’area e senza valutare in modo
corretto la documentazione prodotta (in particolare, l’atto di riserva del 1972), che a suo dire non sarebbe sufficiente a superare la presunzione ex art. 1117 c.c., né a escludere la legittimazione passiva del condominio. Secondo il ricorrente, occorreva la prova che il titolo contrario prodotto in giudizio dal Condominio fosse il primo atto di trasferimento.

Il motivo è infondato.

In disparte la considerazione, che l’attore ha mosso una siffatta contestazione per la prima volta nella comparsa conclusionale, dalla lettura della sentenza impugnata si desume che la Corte di appello ha qualificato in modo implicito, ma sufficientemente chiaro e plausibile, che l’atto del 5/10/1972 è il primo, cioè l’atto fondativo del condominio. Rilievo decisivo, fra tutti, ha il fatto che la riserva di proprietà dell’area in questione è ivi disposta in favore dei costruttori. Aggiunge la Corte che esso è l’unico titolo versato in atti dalle parti. In assenza di altri atti anteriori o contrari che documentino una diversa qualificazione dell’area o una attribuzione a titolo originario di quote condominiali, la Corte ritiene che tale atto debba essere considerato come riferimento diretto e dirimente per l’accertamento della natura non condominiale del bene. In altre parole, l’atto del 1972 viene letto convincentemente come manifestazione di volontà dei costruttori di tenere sin dall’origine l’area in questione fuori dal perimetro condominiale. Ciò viene valorizzato come titolo che impedisce la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c., che presuppone appunto l’assenza di titolo contrario. Proprio in applicazione del riparto dell’onere della prova, insomma, una volta fornito il titolo contrario, sarebbe stato onere di chi lo contestava di dimostrare che esso non fosse il primo atto di trasferimento.
2. – Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, cioè il contenuto dell’atto di compravendita del 30/06/1987, da cui risulta una servitù di passaggio nell’area in questione in favore del condominio per il carico e scarico di masserizie.

Il secondo motivo è inammissibile.

Infatti, esso convoglia attraverso l’art. 360 n. 5 c.p.c. un vizio che in realtà attiene alla motivazione, qualificata ora incongrua , ora illogica (v. pag. 20 del ricorso). Tale operazione non è più consentita dopo la modifica legislativa del 2012 così come interpretata da Cass. SU n. 8053 del 2014.

Ad abundantiam , si osserva che la Corte di appello ha persuasivamente ritenuto irrilevante tale atto, in quanto relativo a un’unità immobiliare diversa da quella dell’originario convenuto e intestato a un soggetto estraneo al giudizio. Ha quindi escluso che da tale atto potesse ricavarsi una servitù in favore del condominio idonea a fondarne la legittimazione passiva.

3. – Il terzo motivo denuncia, infine, la violazione degli artt. 1069, 1065, 2051 e 2697 c.c. Si censura che la Corte abbia ritenuto generica la previsione della servitù nell’atto del 1972 e, perciò, insussistente un obbligo di manutenzione, senza considerare che l’art. 1065 c.c. impone l’interpretazione estensiva del contenuto della servitù secondo l’uso e la funzione. Inoltre, si censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto insussistente un obbligo di custodia in capo al condominio o al condomino, nonostante l’esercizio di fatto del passaggio sull’area da cui provenivano le infiltrazioni. Infine, Si contesta che la Corte non abbia verificato se vi fosse un accordo o situazione di fatto tale da escludere la custodia in capo ai titolari della servitù, pur essendo stato allegato che questi avevano effettuato interventi sull’area, dimostrandone la disponibilità materiale e giuridica.
Il motivo è inammissibile.

Infatti, l ‘apparente denuncia di errori di diritto veicola in realtà una richiesta di rivalutazione di risultanze istruttorie (v. tra le tante Cass. 3340/2019 sul vizio di violazione di norme di diritto).

Sempre ad abundantiam , si osserva che la Corte di appello ha plausibilmente qualificato la servitù di passaggio contenuta nell’atto

del 5/10/1972 come generica, riferita unicamente all’unità immobiliare oggetto di trasferimento, senza attribuzione in favore del condominio, deducendosi che tale servitù non comporta un obbligo di manutenzione a carico del condominio, mancando un’espressa previsione negoziale in tal senso. La Corte ha poi aggiunto che non vi è prova della disponibilità giuridica o materiale dell’area da parte del condominio o del condomino convenuto, come richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte per fondare una responsabilità ex art. 2051 c.c.
4. – Il ricorso è dunque rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.000, 00 oltre a € 200 ,00 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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