Presunzione condominialità: no a prova catastale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20167/2025, ha stabilito che per dimostrare la natura condominiale di un bene è sufficiente provarne l’attitudine all’uso comune, invertendo l’onere della prova. Chi ne rivendica la proprietà esclusiva non può basarsi solo sui dati catastali, che hanno valore meramente indiziario. Il caso riguardava una striscia di cortile inglobata da un condomino. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva erroneamente qualificato l’azione come una rivendica ordinaria, richiedendo una prova rigorosa al condomino che agiva per la tutela del bene comune, e ha chiarito la corretta applicazione della presunzione di condominialità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Presunzione di condominialità: i dati catastali non bastano a provare la proprietà esclusiva

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha riaffermato un principio fondamentale in materia di condominio: la presunzione di condominialità delle parti comuni non può essere superata semplicemente esibendo la documentazione catastale. Questo importante chiarimento definisce con precisione l’onere della prova nelle dispute sulla proprietà delle aree comuni e distingue nettamente l’azione a tutela di tali beni dalla comune azione di rivendica.

I fatti del caso: la striscia di cortile contesa

La vicenda ha origine dalla controversia tra due condomini. Il proprietario di un appartamento al primo piano citava in giudizio i proprietari dell’appartamento al piano terra, sostenendo che questi ultimi avessero illegittimamente inglobato nella loro proprietà esclusiva una porzione del cortile comune. Tale annessione era avvenuta tramite la costruzione di un muro da parte del precedente proprietario dell’unità immobiliare al piano terra. L’attore chiedeva al tribunale di dichiarare la natura comune della striscia di terreno, ordinare il ripristino dello stato dei luoghi e condannare i convenuti al risarcimento dei danni.

I giudici di primo e secondo grado avevano respinto la domanda, qualificandola come un’azione di rivendica ai sensi dell’art. 948 c.c. Di conseguenza, avevano posto a carico dell’attore l’onere di fornire una prova rigorosa della comproprietà del bene, prova che ritenevano non fosse stata fornita. La Corte d’Appello, in particolare, aveva basato la sua decisione sulla documentazione catastale prodotta in giudizio, ritenendola sufficiente a negare la natura condominiale dell’area contesa.

L’onere della prova e la presunzione di condominialità

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condomino, cassando la sentenza d’appello. Il punto centrale della decisione riguarda l’errata qualificazione dell’azione legale. La Suprema Corte ha chiarito che, quando si controverte sulla proprietà di un bene che rientra tra quelli elencati dall’art. 1117 c.c. (come i cortili), opera una presunzione di condominialità.

Questo significa che non è il condomino che agisce a tutela del bene comune a dover fornire la prova rigorosa della comproprietà (la cosiddetta probatio diabolica richiesta per la rivendica). È sufficiente, invece, dimostrare che il bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, abbia un’attitudine oggettiva al servizio o al godimento collettivo. Una volta dimostrata tale attitudine, scatta la presunzione legale. L’onere della prova si inverte: spetta al condomino che ne rivendica la proprietà esclusiva dimostrare, con un titolo d’acquisto chiaro e inequivocabile, che quel bene è stato sottratto al regime di comunione.

le motivazioni

La Cassazione ha censurato la decisione della Corte d’Appello per due motivi principali. In primo luogo, per aver qualificato erroneamente l’azione come una rivendica pura e semplice, senza considerare la specificità delle norme condominiali. L’azione del condomino non mirava a rivendicare una proprietà esclusiva, ma a difendere un bene presunto comune dalla sottrazione all’uso collettivo.

In secondo luogo, e come diretta conseguenza, la Corte territoriale ha errato nel fondare la propria decisione esclusivamente sulla “documentazione catastale”. La giurisprudenza costante della Cassazione, richiamata nell’ordinanza, è chiara sul punto: i dati catastali non costituiscono prova piena della proprietà, ma hanno un valore meramente indiziario. Per vincere la presunzione di condominialità, non sono sufficienti le planimetrie o le visure catastali, ma è necessario un titolo di proprietà (come l’atto di acquisto o il regolamento di condominio contrattuale) che escluda in modo esplicito e inequivocabile la natura comune del bene.

le conclusioni

L’ordinanza in esame è di grande rilevanza pratica per la gestione delle liti condominiali. Essa ribadisce che la tutela delle parti comuni gode di un regime probatorio agevolato rispetto alle normali azioni a difesa della proprietà. Un condomino che intenda rivendicare la proprietà esclusiva di un’area (un cortile, un sottotetto, un pianerottolo) deve essere in grado di produrre un titolo idoneo, non potendo fare affidamento solo sui dati del catasto. La decisione della Cassazione, cassando con rinvio la sentenza, impone alla Corte d’Appello di riesaminare il caso applicando correttamente il principio della presunzione di condominialità e valutando adeguatamente l’onere probatorio delle parti.

Quale prova è necessaria per difendere un bene che si presume comune in un condominio?
Non è richiesta la prova rigorosa tipica dell’azione di rivendica. È sufficiente dimostrare l’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo per far scattare la presunzione di condominialità. L’onere di provare la proprietà esclusiva spetta a chi la afferma.

I dati catastali sono sufficienti a dimostrare la proprietà esclusiva di un’area in condominio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, i dati catastali hanno solo valore di concorrenti elementi indiziari e non sono di per sé sufficienti a vincere la presunzione legale di condominialità. È necessario un titolo di acquisto che escluda in modo chiaro e inequivocabile la natura comune del bene.

In che cosa si differenzia l’azione a tutela di un bene comune da un’azione di rivendica?
L’azione a tutela di un bene comune si basa sulla presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.) e richiede a chi agisce solo di dimostrare l’attitudine del bene all’uso comune. L’azione di rivendica (art. 948 c.c.), invece, non gode di alcuna presunzione e impone a chi la esercita di fornire una prova piena e rigorosa del proprio diritto di proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20167 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20167 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37797/2019 R.G. proposto da :

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME -controricorrente-

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOMECOGNOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO MILANO n. 4002/2019, depositata il 2/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

Nel 2015 NOME COGNOME, proprietario dell’appartamento al primo piano di uno stabile condominiale, convenne in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari dell’appartamento al piano terra, chiedendo di accertare la proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. di una striscia di terreno facente parte del cortile comune, larga un metro e mezzo e lunga dieci metri, adiacente al muro perimetrale del fabbricato, bene comune che la dante causa dei convenuti, erigendo una parete, aveva inglobato nell’appartamento di sua proprietà esclusiva, e conseguentemente di condannare i convenuti al rispristino dello status quo ante e al risarcimento del danno; in via subordinata l’attore chiese di accertare l’intervenuto acquisto per usucapione della proprietà comune della striscia di terreno.
I convenuti eccepirono, tra l’altro, il loro difetto di legittimazione passiva, avendo acquistato l’appartamento nell’aprile del 2014 ed essendo stata, secondo le stesse affermazioni dell’attore, la loro dante causa NOME COGNOME ad erigere il muro e a chiudere la striscia di terreno con una porta prima che l’immobile divenisse di loro proprietà; chiesero quindi di chiamare in causa la COGNOME per essere garantiti in caso di soccombenza rispetto alla domanda di riduzione in pristino.
La Pace si costituì negando l’esistenza di alcun passaggio usufruibile da parte di tutti i condomini.

Per quanto interessa il presente giudizio, con la sentenza n. 5656/2018 il Tribunale di Milano, qualificata la domanda principale quale azione di rivendica, la respinse perché priva di fondamento e condannò l’attore per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.

La sentenza di primo grado è stata impugnata da COGNOME e la Corte d’appello di Milano con la sentenza n. 4002/2019 ha respinto il gravame, ritenendo corretta la qualificazione della domanda, dal contenuto tipico della rivendica, anche se riferita a un bene che si era affermato essere in comproprietà, ed essendo la medesima priva di fondamento, come risultava dalla stessa documentazione catastale prodotta dall’appellante.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME con cinque motivi contrastati con controricorso da NOME COGNOME Resistono altresì con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dal ricorrente.

CONSIDERATO CHE

1 Il primo motivo denunzia violazione degli artt. 115, 116 e 244 c.p.c. per mancata ammissione della prova orale e della consulenza tecnica d’ufficio .

2 Il secondo motivo lamenta ‘erronea applicazione dell’art. 948 c.c., nonché delle norme in materia di valore probatorio delle planimetrie catastali e delle fotografie e mancata applicazione degli artt. 817 e 818 c.c.’

3 Il terzo motivo denunzia erronea applicazione dell’art. 96, comma 3 c.p.c. in ordine alla condanna per lite temeraria;

4 Il quarto motivo denunzia erronea applicazione dell’art. 91 c.p.c. in ordine alle spese di soccombenza liquidate in favore della terza chiamata e poste a carico del ricorrente;

5 Il quinto ed ultimo motivo denunzia erronea applicazione dell’art. 15 c.p.c. e del d.m. 55/2014 in relazione ai compensi liquidati per spese di soccombenza.

Per ragioni di priorità logica va anzitutto esaminato il secondo motivo, che è fondato con riferimento alla violazione dell’art. 948 cc.

La Corte d’appello ha respinto la censura che contestava l’errata qualificazione dell’azione quale azione di rivendica, affermando in modo apodittico -quale fosse l’unica domanda proponibile -come ‘ la domanda principale svolta dall’attore abbia senza alcun dubbio il carattere tipico della rivendica ‘, senza considerare che la domanda aveva ad oggetto la sottrazione all’uso comune di un bene ritenuto condominiale (cfr. i passaggi della citazione introduttiva trascritti alle pagg. 23 e 24 del ricorso), omettendo quindi di verificare lo stato dei luoghi al fine di individuare esattamente il bene in contestazione e la sua collocazione per stabilire se esso appartenesse a quelli indicati dall’art. 1117 c.c.
Il giudice d’appello si è così posto in contrasto con l’univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., ex multis , Cass. n. 3310/2019 e Cass. n. 20593/2018), alla stregua della quale, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c., non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova, senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l’allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro e
inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene.

Il giudice d’appello ha poi fondato l’assenza di fondamento dell’azione, basandosi sulla ‘documentazione catastale’. Al riguardo va precisato che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta (così Cass. n. 8152/2001, si veda anche Cass. n. 9523/2014).
L’errore di diritto è palese e comporta la cassazione della senza con logico assorbimento di tutti i restanti motivi.

Il giudice di rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Milano in diversa composizione, provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo, con assorbimento dei restanti motivi di ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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