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Prescrizione responsabilità notaio: quando decorre?

Un acquirente cita in giudizio un notaio per i danni subiti a causa dell’acquisto di un terreno che si è rivelato demaniale e gravato da usi civici. Le corti di merito e la Cassazione hanno respinto la domanda, ritenendola prescritta. La sentenza chiarisce un punto fondamentale sulla prescrizione responsabilità notaio: il termine decennale non decorre dalla sentenza che accerta la nullità dell’atto, ma dal momento in cui il danno diventa oggettivamente percepibile e riconoscibile dal danneggiato, ovvero da quando ha avuto piena consapevolezza del vincolo sul bene.

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Prescrizione Responsabilità Notaio: La Scoperta del Danno Fa Partire il Cronometro

Quando si subisce un danno a causa della negligenza di un professionista, agire tempestivamente è fondamentale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia di prescrizione responsabilità notaio, chiarendo da quale preciso momento inizi a decorrere il termine di dieci anni per richiedere il risarcimento. La Corte ha stabilito che il ‘dies a quo’ non è la data di una sentenza che accerta la nullità dell’atto, ma il momento in cui il cliente ha avuto la concreta e oggettiva percezione del danno subito.

I Fatti del Caso: Un Acquisto Immobiliare Sfortunato

La vicenda trae origine dalla compravendita di un suolo edificatorio, avvenuta nel 1990 tramite un atto notarile. Successivamente, l’acquirente scopriva che il terreno era in realtà di natura demaniale, in quanto gravato da usi civici, e che quindi non poteva essere liberamente compravenduto.

L’acquirente, sentendosi danneggiato dalla negligenza del notaio che non aveva effettuato le dovute verifiche sulla titolarità del bene e sui vincoli esistenti, decideva di agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni. In particolare, il danno era rappresentato sia dal prezzo pagato per l’acquisto sia dalle ulteriori somme versate al Comune per tentare di sanare la situazione.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda dell’acquirente, accogliendo l’eccezione di prescrizione sollevata dal notaio convenuto. Secondo i giudici, il diritto al risarcimento si era estinto. Il termine decennale di prescrizione, infatti, aveva iniziato a decorrere non al momento della stipula dell’atto, ma dal giorno in cui l’acquirente aveva avuto piena e certa conoscenza del danno.

Questo momento è stato individuato nel 30 agosto 2002, data in cui l’acquirente, tramite il suo legale, aveva risposto a una comunicazione del Comune che confermava la natura demaniale del terreno e la presenza dei vincoli. Poiché la prima richiesta formale di risarcimento al notaio era stata inviata solo l’8 maggio 2013, erano trascorsi più di dieci anni, determinando così la prescrizione del diritto.

Prescrizione Responsabilità Notaio: L’Analisi della Cassazione

L’acquirente ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che il termine di prescrizione avrebbe dovuto decorrere solo dal momento del passaggio in giudicato della sentenza che accertava la nullità del contratto di compravendita. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti e offrendo importanti chiarimenti sulla materia.

Il Momento Rilevante per la Decorrenza del Termine

La Corte ha ribadito un principio consolidato: ai sensi dell’art. 2935 c.c., la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. Nel caso della responsabilità professionale, questo momento coincide con quello in cui il danno si manifesta all’esterno, diventando oggettivamente percepibile e riconoscibile dal danneggiato con l’uso dell’ordinaria diligenza.

Nel caso specifico, il danno si è concretizzato non con la stipula dell’atto, ma con la scoperta dei vincoli di uso civico che impedivano la realizzazione del progetto edificatorio. Tale scoperta è avvenuta con certezza il 30 agosto 2002, data della missiva in cui l’acquirente dimostrava di aver acquisito piena contezza dello stato giuridico del bene e del danno economico subito.

Distinzione tra Impedimenti di Fatto e di Diritto

Un punto cruciale della decisione è la distinzione tra impedimenti di fatto e impedimenti di diritto all’esercizio di un’azione legale. L’articolo 2935 c.c. si riferisce solo a impedimenti di carattere giuridico (come una condizione sospensiva non ancora avveratasi), non a ostacoli di mero fatto, come la mancata conoscenza del danno da parte del danneggiato se questa dipende da sua negligenza.

La pendenza di altri contenziosi per accertare l’esistenza degli usi civici o la nullità del contratto non costituisce un impedimento giuridico all’azione di responsabilità contro il notaio. Dal momento in cui il danno era percepibile, l’acquirente aveva la possibilità legale di agire sia contro il venditore sia contro il notaio. Non averlo fatto entro dieci anni ha comportato la perdita del diritto al risarcimento.

le motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione basandosi sul principio consolidato che la prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale decorre dal momento in cui il danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile dal danneggiato. Il fatto dannoso, pur originando dalla condotta negligente del professionista (la stipula dell’atto senza adeguate verifiche), si perfeziona e diventa attuale solo quando la sua esistenza viene a galla. Nel caso di specie, la piena consapevolezza del vincolo di uso civico e del conseguente pregiudizio patrimoniale è stata raggiunta dall’acquirente il 30 agosto 2002, come provato dalla corrispondenza con il Comune. Da quella data, egli aveva tutti gli elementi per esercitare legalmente il suo diritto al risarcimento nei confronti del notaio. La Corte ha specificato che l’esistenza di contenziosi paralleli per l’accertamento della nullità del contratto o dei vincoli non costituisce un impedimento giuridico che possa sospendere o ritardare l’inizio della decorrenza della prescrizione, poiché l’azione risarcitoria era già esperibile.

le conclusioni

La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha confermato che il termine per l’azione di responsabilità nei confronti del notaio si era prescritto. Questa ordinanza rafforza un importante monito per chiunque si ritenga danneggiato da un errore professionale: il cronometro della prescrizione inizia a ticchettare non appena il danno è conoscibile, non quando viene formalmente accertato da un giudice. È quindi imperativo agire con prontezza e consultare un legale non appena si ha sentore di un possibile danno, per non rischiare di vedere il proprio diritto estinguersi per il solo passare del tempo.

Da quale momento inizia a decorrere la prescrizione per l’azione di responsabilità contro un notaio?
La prescrizione decennale inizia a decorrere non dalla data dell’atto notarile, ma dal momento in cui il danno derivante dalla negligenza del professionista si manifesta all’esterno e diventa oggettivamente percepibile e riconoscibile dal danneggiato, secondo un criterio di ordinaria diligenza.

La necessità di un accertamento giudiziale sulla nullità del contratto ritarda l’inizio della prescrizione contro il professionista?
No. Secondo la sentenza, l’eventuale pendenza di un giudizio per accertare la nullità di un contratto o l’esistenza di vincoli su un immobile non costituisce un impedimento giuridico che posticipa l’inizio della prescrizione. Il diritto al risarcimento può essere fatto valere non appena il danno è percepibile, indipendentemente da altri contenziosi.

Cosa si intende per ‘percepibilità del danno’ ai fini della prescrizione?
Per ‘percepibilità del danno’ si intende il momento in cui il danneggiato acquisisce, o avrebbe potuto acquisire usando l’ordinaria diligenza, una conoscenza certa e completa dell’esistenza del danno, della sua natura e della sua riconducibilità causale alla condotta del professionista. Nel caso analizzato, ciò è avvenuto con la comunicazione formale del Comune riguardo ai vincoli di uso civico.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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