Prescrizione ipoteca: la Cassazione al bivio decisivo

Un terzo proprietario di un immobile ipotecato si è rivolto alla Corte di Cassazione, sostenendo l’estinzione della procedura esecutiva e della garanzia reale. L’appellante ha eccepito la prescrizione dell’ipoteca per il decorso del termine ventennale, ritenendo non validamente interrotto. La Suprema Corte, rilevando un contrasto interpretativo all’interno della propria giurisprudenza sulla possibilità di interrompere tale termine, ha disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza, sospendendo la decisione finale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prescrizione Ipoteca: la Cassazione Chiamata a Risolvere un Contrasto Giurisprudenziale

Con una recente ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha acceso i riflettori su una questione di fondamentale importanza nel diritto immobiliare: la prescrizione ipoteca. Il caso, complesso e stratificato, ha portato la Suprema Corte a sospendere il giudizio e a rinviare la causa alla pubblica udienza per dirimere un contrasto interpretativo all’interno della propria stessa giurisprudenza. Analizziamo i fatti e le motivazioni di questa significativa decisione.

I Fatti di Causa: Un Pignoramento Parziale e una Lunga Battaglia Legale

La vicenda ha origine da una procedura esecutiva immobiliare avviata nel 1982 da un istituto di credito nei confronti di una società debitrice. Oggetto del pignoramento erano alcuni immobili che, nel frattempo, erano stati acquistati da una terza società, la quale si è trovata coinvolta nell’esecuzione come terzo proprietario del bene ipotecato.

Il punto di svolta si verifica nel 2010. A seguito di una nuova legge che imponeva il rinnovo delle vecchie trascrizioni di pignoramento, la banca creditrice procede al rinnovo, ma lo fa in modo parziale, omettendo alcuni degli immobili di proprietà della terza società. Constatata l’omissione, la banca notifica un nuovo pignoramento per i beni esclusi.

Nel 2019, la società terza proprietaria interviene nella procedura, chiedendo al Giudice dell’Esecuzione di dichiarare l’estinzione parziale della procedura per i beni non correttamente inclusi nel rinnovo. La richiesta viene rigettata, così come la successiva opposizione agli atti esecutivi davanti al Tribunale. La società decide quindi di ricorrere in Cassazione, sollevando diverse questioni, tra cui quella cruciale della prescrizione dell’ipoteca.

La Decisione Interlocutoria della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, prima di entrare nel merito delle complesse questioni giuridiche, ha rilevato un vizio procedurale e un fondamentale dilemma interpretativo.

In primo luogo, ha accertato un errore nella notifica del ricorso ad alcune parti che erano rimaste contumaci nel precedente grado di giudizio. La notifica, infatti, era stata indirizzata ai loro difensori e non personalmente alle parti, come richiesto dalla legge in questi casi. Di conseguenza, la Corte ha ordinato alla società ricorrente di rinnovare la notifica entro 30 giorni.

In secondo luogo, e questo è l’aspetto più rilevante, la Corte ha evidenziato l’esistenza di un ‘disallineamento’ nella propria giurisprudenza riguardo alla possibilità di interrompere il termine ventennale di efficacia dell’ipoteca previsto dall’art. 2880 c.c. Data la particolare rilevanza della questione, ha disposto la rimessione della causa alla pubblica udienza per una trattazione approfondita e una decisione che possa risolvere il contrasto.

Le Motivazioni: Un Errore di Notifica e un Cruciale Dilemma sulla Prescrizione Ipoteca

L’ordinanza si fonda su due pilastri motivazionali distinti, uno di natura processuale e l’altro di natura sostanziale, che giustificano la scelta di non decidere immediatamente la controversia.

L’errore nella notifica del ricorso

La Corte ha ribadito un principio consolidato del diritto processuale: la notifica del ricorso per cassazione a una parte che è stata contumace nel grado precedente deve essere eseguita personalmente alla parte stessa. La procura conferita al difensore in una fase precedente del giudizio non è più valida per le fasi successive se la parte non si è costituita. Questo errore, se non sanato, avrebbe inficiato la validità del procedimento. Pertanto, l’ordine di rinnovazione della notifica è un atto dovuto per garantire il corretto contraddittorio.

Il contrasto giurisprudenziale sulla prescrizione dell’ipoteca

Il cuore della motivazione risiede nel riconoscimento di un conflitto interpretativo di grande impatto. La ricorrente sosteneva che, essendo trascorsi più di vent’anni dalla trascrizione del suo acquisto (1980) senza atti interruttivi validamente notificati a lei, l’ipoteca si fosse estinta per prescrizione. La questione centrale è se il termine ventennale di efficacia dell’ipoteca nei confronti del terzo acquirente sia suscettibile di interruzione e, in caso affermativo, quali atti siano idonei a produrre tale effetto. La Corte ha menzionato specifiche sentenze precedenti che offrono soluzioni divergenti, rendendo necessario un intervento chiarificatore per garantire la certezza del diritto.

Le Conclusioni: Prospettive e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza interlocutoria, pur non decidendo il caso, ha un’enorme importanza pratica. La futura decisione della Corte di Cassazione a seguito della pubblica udienza stabilirà un principio di diritto fondamentale per il settore immobiliare e bancario. Chiarirà se il diritto del creditore ipotecario possa essere interrotto nei confronti del terzo acquirente del bene e con quali modalità, influenzando innumerevoli procedure esecutive e la sicurezza della circolazione dei beni immobili. Per ora, la questione rimane aperta, e gli operatori del diritto attendono con grande interesse la pronuncia definitiva che farà luce sulla complessa dinamica della prescrizione ipoteca.

A chi deve essere notificato il ricorso per cassazione se una parte non ha partecipato al precedente grado di giudizio?
Secondo l’ordinanza, la notifica deve essere effettuata personalmente alla parte stessa (e non al difensore nominato in una fase a cui non ha preso parte), in quanto la procura precedentemente conferita non è più valida per le fasi successive del processo in caso di contumacia.

Il termine di vent’anni per l’efficacia dell’ipoteca può essere interrotto?
Questa è la questione chiave che la Corte di Cassazione ha deciso di approfondire. L’ordinanza evidenzia che esistono orientamenti giurisprudenziali contrastanti su questo punto. La Corte non fornisce una risposta definitiva, ma rinvia la decisione a una pubblica udienza proprio per risolvere questo ‘disallineamento’ e stabilire un principio univoco.

Perché la Corte di Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria invece di una sentenza finale?
La Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria per due ragioni principali: primo, per consentire alla parte ricorrente di correggere un vizio procedurale (l’errata notifica del ricorso); secondo, per affrontare in modo approfondito, tramite una pubblica udienza, un’importante questione di diritto su cui esistono precedenti sentenze contrastanti, garantendo così una decisione più ponderata e autorevole.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30625 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30625 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/11/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 21298/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dall ‘ avvocato COGNOME NOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliata per legge;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE e per essa RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dall ‘ avvocato COGNOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliata per legge;

-controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE

-intimati-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di CAGLIARI n. 2257/2023 depositata il 03/10/2023; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/11/2025 dal

Consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La controversia è relativa alla procedura esecutiva che ha ad oggetto immobili situati in Arbus, originariamente di proprietà di RAGIONE_SOCIALE (debitrice esecutata, nelle more fallita).

Su questi beni era stata iscritta ipoteca a garanzia di quattro contratti di mutuo fondiario stipulati tra il 1978 e il 1980 con la RAGIONE_SOCIALE (dante causa di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, nel corso del giudizio rappresentata da RAGIONE_SOCIALE).

RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato tali immobili dalla mutuataria RAGIONE_SOCIALE con atto di compravendita del 17 ottobre 1980, successivamente all’iscrizione ipotecaria.

Nel 1982, la banca creditrice aveva agito in esecuzione contro RAGIONE_SOCIALE, notificando due pignoramenti (iscritti ai nn. di r.es. 170/1982 e 220/1982).

I beni di RAGIONE_SOCIALE erano stati inclusi nell’esecuzione (in particolare, r.es. n. 220/1982, poi riunita alla r. es. n. 170/1982).

Nel corso di quella procedura, a seguito dell’entrata in vigore della Legge n. 69/2009, che imponeva il rinnovo delle vecchie trascrizioni entro un anno (scadenza 04.07.2010), la creditrice procedette a rinnovare la trascrizione del pignoramento del 1982 il 1° luglio 2010.

Tuttavia, tale rinnovazione fu parziale, poiché omise alcuni beni di proprietà di RAGIONE_SOCIALE (in particolare, subalterni 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 in Arbus).

La banca creditrice, constatata l’omissione, notificò un nuovo pignoramento il 04.01.2011 (procedura r.es. n. 267/2011), relativo

proprio ai beni precedentemente omessi, che venne poi riunito alla procedura esecutiva principale (r.es. 170/1982).

Con comparsa di costituzione del 2 dicembre 2019 la RAGIONE_SOCIALE interveniva come terzo proprietario nell’ambito della procedura esecutiva e chiedeva al Giudice dell’Esecuzione del Tribunale civile di Cagliari di dichiarare l’estinzione parziale della procedura, limitatamente agli immobili per i quali non era stata rinnovata la trascrizione del pignoramento.

Il G.E., con ordinanza 13 dicembre 2019, rigettava la domanda di estinzione del giudizio.

Avverso detta ordinanza, con ricorso depositato il 20 gennaio 2020 il RAGIONE_SOCIALE proponeva dinanzi al Tribunale di Cagliari opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 comma 2 c.p.c.

RAGIONE_SOCIALE proponeva altresì domanda di sospensione della procedura esecutiva iscritta al n. 170/1982, per le stesse ragioni giuridiche dedotte in precedenza, aggiungendo che il creditore procedente non aveva notificato personalmente al terzo acquirente alcun atto interruttivo della prescrizione dell’ipoteca.

Il G.E., con ordinanza del 1° settembre 2020 (confermata dal Collegio con ordinanza 2 dicembre 2020), rigettava l’istanza di sospensione dell’esecuzione avanzata dall’opponente, alla quale assegnava termine perentorio per l’introduzione del giudizio di merito.

Instaurato il giudizio di merito, il Tribunale di Cagliari, quale giudice dell’opposizione, con la sentenza n. 2257/2023, rigettava l’opposizione agli atti esecutivi della RAGIONE_SOCIALE, disattendendo tutte le tesi giuridiche avanzate dall’opponente.

Avverso tale ultima sentenza, RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso articolato in cinque motivi.

Ha resistito con controricorso RAGIONE_SOCIALE, rappresentata da RAGIONE_SOCIALE

Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte.

I Difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria.

La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro il termine di giorni sessanta dalla decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

RAGIONE_SOCIALE articola in ricorso in cinque motivi, coi quali, in estrema sintesi, chiede a questa Corte l’annullamento della sentenza impugnata, con declaratoria: da un lato, di estinzione ab origine dell’intera procedura esecutiva e di conseguente estinzione per prescrizione del credito; e, dall’altro, di estinzione dell’ipoteca per prescrizione ex art. 2880 c.c.

1.1 I primi tre motivi sono tra loro strettamente connessi. I primi due concernono la validità della rinnovazione parziale del pignoramento del 2010, in quanto RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sostiene che la violazione delle norme sulla rinnovazione (che impongono l’uso di una nota conforme all’originale) avrebbe dovuto portare all’estinzione anticipata, anomala o atipica, dell’intera procedura esecutiva (e non solo parziale, come invece ritenuto dal giudice dell’opposizione). Il terzo motivo attiene invece alla prescrizione del credito, nel senso che, secondo la prospettazione della ricorrente, in conseguenza della dichiarata estinzione ex tunc dell’intera procedura, verrebbe meno l’effetto interruttivo permanente della prescrizione del credito (art. 2945, co. 2 e 3 c.c.), conservandosi il solo effetto interruttivo istantaneo del pignoramento del 1982. Pertanto, il credito (mutuo ipotecario) sarebbe da dichiarare estinto per prescrizione (maturata nel 1992).
Precisamente, la società ricorrente:

con il primo motivo denuncia <>, nella parte in cui il giudice

dell’opposizione ha affermato che il creditore procedente potesse legittimamente procedere a una rinnovazione parziale, avvenuta mediante la nota del 1° luglio 2010, e non ha fornito adeguata motivazione in ordine alla mancata applicazione, nel caso di specie, degli artt. 2668 bis e ter c.c. Sostiene che la nota, oltre ad essere incompleta, è anche difforme rispetto all’originale e alla procedura richiesta dagli artt. 2668 bis e ter c.c. e che il giudice dell’opposizione, statuendo nei termini sopra indicati, non ha tenuto conto del principio di diritto affermato da Cass. n. 29248/2020;
con il secondo motivo denuncia «Violazione degli artt. 2668 bis, 2668 ter c.c., 629 e 630 c.p.c. e del consolidato orientamento della S.C. in merito all’estinzione anticipata, anomala o atipica, della procedura esecutiva, in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c. >>, nella parte in cui il giudice dell’opposizione non ha dichiarato l’estinzione anticipata, anomala o atipica, dell’intera procedura esecutiva, nonostante l’inosservanza da parte della banca creditrice delle norme poste alla base della rinnovazione della nota di trascrizione dell’originario pignoramento. Invocando Cass. n. 4751/2016 e Cass. n. 24838/2023, afferma che, quando la procedura esecutiva non si conclude tipicamente, si determina l’estinzione retroattiva della procedura esecutiva;
con il terzo motivo denuncia <>, nella parte in cui il giudice dell’opposizione ha omesso di dichiarare la prescrizione del credito della banca procedente, per effetto dell’estinzione anomala ex tunc della procedura esecutiva. Sottolinea che l’originario atto interruttivo risale al 1982 ed osserva che, poiché nei dieci anni successivi non vi sono stati altri atti interruttivi della prescrizione del credito, la prescrizione sarebbe maturata nel 1992.
1.2. I motivi quarto e quinto concernono l’estinzione dell’ipoteca per prescrizione ventennale: RAGIONE_SOCIALE invoca detta prescrizione ai

sensi dell’art. 2880 c.c. a suo favore, in quanto terzo acquirente: da un lato, afferma che non è stato ad essa notificato alcun atto interruttivo della prescrizione ipotecaria entro i vent’anni successivi alla trascrizione dell’acquisto (1980-2000); dall’altro, sostiene che una nota integrativa di bilancio di RAGIONE_SOCIALE del 1998, riguardante un proprio debito, è stata erroneamente utilizzata dal giudice dell’opposizione come valido atto di ricognizione del diritto (art. 2944 c.c.) idoneo a interrompere la prescrizione dell’ipoteca originaria gravante sul debito di RAGIONE_SOCIALE
Precisamente, la società ricorrente:

– con il quarto motivo denuncia <>, nella parte in cui il giudice dell’opposizione non ha dichiarato in favore del terzo acquirente l’estinzione per usucapio libertatis dell’ipoteca iscritta nel 1978 sui beni immobili del suo dante causa. Invocando Cass. nn. 1586/2002, 13940/2016, 13941/2016 e 21752/2019, osserva la mancata notifica al terzo acquirente nei vent’anni successivi alla trascrizione dell’acquisto degli stessi beni immobili (dal 1980 al 2020) di un atto interruttivo della prescrizione dell’ipoteca e sostiene che tale atto nei confronti del terzo acquirente possa aversi solo con un’azione esecutiva individuale promossa contro di esso o con altro atto equipollente;
– con il quinto ed ultimo motivo denuncia la <>, nella parte in cui il giudice dell’opposizione ha affermato che la prescrizione ex art. 2880 c.c. dell’ipoteca iscritta nel 1978 sui beni immobili di RAGIONE_SOCIALE, rinnovata il 30.09.1998, non sarebbe maturata perché interrotta nel 1998 dal riconoscimento di un diritto altrui (risultante da nota al bilancio del 30.06.1998 di RAGIONE_SOCIALE). Sostiene che il riconoscimento di un diritto altrui non vale quale atto che determina l’interruzione della prescrizione dell’ipoteca ex art. 2880 c.c. Osserva
che l’ipoteca e la correlativa obbligazione pecuniaria sono riferite in sentenza a soggetti diversi da quelli direttamente ed esclusivamente coinvolti nell’espropriazione immobiliare per cui il ricorrente è in processo.

Tanto premesso, si rileva che il ricorso introduttivo del presente giudizio risulta notificato a COGNOME NOME, alla RAGIONE_SOCIALE ed al RAGIONE_SOCIALE presso lo studio legale degli avvocati che sono indicati quali difensori.

Senonché tutte e tre le suddette parti risultano essere rimaste contumaci nel giudizio di opposizione, neppure essendo indicate come costituite a mezzo di quei difensori nell’intestazione con la qui gravata sentenza.

Orbene, come è noto, la notifica del ricorso per cassazione alla parte contumace nel grado concluso con la sentenza gravata deve essere effettuata personalmente alla parte stessa e non al difensore nominato in precedenza che a quel grado non abbia preso parte, in quanto la procura a suo tempo conferita non è più valida per la fase successiva (art. 292 c.p.c.).

Ne consegue che la notifica del ricorso, essendo erroneamente stata eseguita ad un procuratore che non risulta costituito nel grado concluso con la sentenza gravata, non è valida e ne va ordinata la rinnovazione entro il termine perentorio indicato in dispositivo, con onere di tempestivo deposito della prova dell’ottemperanza.

Inoltre, impregiudicata ogni valutazione sui primi tre motivi, in relazione ai motivi quarto e quinto, la Corte rileva l’esistenza di un disallineamento della giurisprudenza di legittimità sulla questione se il termine ventennale di efficacia dell’ipoteca sia suscettibile o no di interruzione: apparendo complesso il coordinamento tra quanto affermato da Cass. n. 13090/2015 e da Cass n. 7570/2011 e quanto, più di recente, ha affermato Cass.n. 21752/2019.

In ragione della particolare rilevanza che viene – di conseguenza – ad assumere tale questione, la Corte dispone altresì la rimessione della causa alla pubblica udienza.

P. Q. M.

La Corte:

ordina alla società ricorrente la rinnovazione della notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio di legittimità nel termine di giorni 30 (trenta) dal deposito della presente ordinanza, mandando la Cancelleria per la comunicazione;

dispone il rinvio a nuovo ruolo, affinché il ricorso sia trattato alla pubblica udienza.

Così deciso in Roma, addì 11 novembre 2025, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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