Prescrizione decennale obbligo: quando si applica?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 21793/2024, chiarisce che l’impegno scritto di un venditore a eliminare i difetti di un immobile dà vita a una nuova obbligazione autonoma. Questa è soggetta alla prescrizione decennale ordinaria e non a quella biennale prevista per il contratto d’appalto. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso del venditore, confermando che la qualificazione giuridica dell’accordo come obbligazione di risultato rientra nel potere del giudice di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prescrizione decennale obbligo: quando un impegno a riparare va oltre l’appalto?

La stipula di un accordo scritto per la riparazione di difetti può trasformare radicalmente la natura di un’obbligazione, estendendo i termini di prescrizione. Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ha stabilito che un impegno unilaterale a eliminare vizi, assunto contestualmente a una compravendita immobiliare, costituisce una nuova obbligazione di risultato, svincolata dai brevi termini dell’appalto e soggetta alla prescrizione decennale obbligo ordinaria. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Dalla Compravendita alla Controversia

La vicenda ha origine con l’acquisto di un immobile ad uso abitativo da parte di alcuni acquirenti. L’unità immobiliare presentava un terrazzo da cui provenivano infiltrazioni d’acqua. Contestualmente all’atto di acquisto, gli acquirenti e il venditore sottoscrivevano una scrittura privata con cui quest’ultimo si impegnava a eliminare le infiltrazioni a proprie spese entro un anno.

Il venditore eseguiva i lavori di impermeabilizzazione, ma questi si rivelavano inefficaci. A causa della cattiva esecuzione, gli acquirenti erano costretti a incaricare un’altra società per risolvere definitivamente il problema, sostenendo un costo di oltre 15.000 euro.

Di conseguenza, gli acquirenti citavano in giudizio il venditore per ottenere il risarcimento del danno subito, corrispondente alla spesa sostenuta per i nuovi lavori.

Il Percorso Giudiziario e l’Eccezione di Prescrizione

In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda degli acquirenti, accogliendo l’eccezione di prescrizione sollevata dal venditore. Il giudice qualificava l’obbligo del venditore come derivante da un contratto d’appalto, applicando il termine di prescrizione biennale previsto dall’art. 1667 del Codice Civile. Essendo trascorsi più di due anni tra la denuncia dei vizi e la notifica dell’atto di citazione, il diritto al risarcimento era stato dichiarato prescritto.

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado riqualificavano l’impegno del venditore, contenuto nella scrittura privata, non come un contratto d’appalto, ma come un’obbligazione unilaterale e autonoma di risultato. Secondo la Corte, riconoscendo l’esistenza dei vizi e garantendone l’eliminazione, il venditore aveva assunto un nuovo e distinto obbligo, soggetto non più alla prescrizione breve, ma a quella ordinaria di dieci anni.

La Decisione della Cassazione e la Prescrizione Decennale Obbligo

Il venditore proponeva quindi ricorso in Cassazione, lamentando principalmente la violazione delle norme sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.) e l’errata applicazione della legge (art. 1667 c.c.). A suo avviso, la Corte d’Appello aveva introdotto una qualificazione giuridica nuova e non richiesta dalle parti, e aveva erroneamente disapplicato il termine di prescrizione biennale.

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi di ricorso inammissibili. I giudici hanno chiarito che l’interpretazione di un atto negoziale, come la scrittura privata in questione, è un’attività riservata al giudice di merito. Tale interpretazione non è sindacabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per motivazione manifestamente illogica, vizi che il ricorrente non era riuscito a dimostrare.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha convalidato il ragionamento della Corte d’Appello. Quest’ultima, superando il dato letterale della scrittura, aveva correttamente dedotto la volontà delle parti di costituire una garanzia di risultato. L’impegno del venditore non era solo quello di eseguire dei lavori, ma di eliminare definitivamente il problema delle infiltrazioni, assumendosi anche la responsabilità per ritardi o danni a terzi. Questa ampiezza dell’obbligo lo distingueva da un semplice contratto d’appalto, configurandolo come una nuova obbligazione. Tale nuova obbligazione, nata dal riconoscimento dei vizi e dall’impegno a eliminarli, è soggetta al termine di prescrizione decennale obbligo, come per qualsiasi inadempimento contrattuale. La Cassazione ha inoltre ribadito che la riqualificazione giuridica dei fatti prospettati dalle parti rientra pienamente nei poteri del giudice e non costituisce una violazione del principio della domanda.

Conclusioni: L’Importanza della Qualificazione Giuridica del Contratto

Questa ordinanza sottolinea un principio cruciale: un impegno scritto a riparare un vizio può avere conseguenze giuridiche che vanno ben oltre quelle previste dalla disciplina specifica del contratto d’appalto. La qualificazione di tale impegno come un’autonoma obbligazione di risultato sposta il termine di prescrizione da due a dieci anni, offrendo una tutela molto più ampia al creditore. Per le parti coinvolte in una compravendita immobiliare con difetti, è fondamentale redigere con chiarezza eventuali accordi accessori, poiché la loro interpretazione può determinare l’esito di una futura controversia, specialmente per quanto riguarda la durata del diritto a far valere le proprie ragioni.

Una promessa scritta di riparare un difetto ha una prescrizione diversa da quella del contratto di appalto?
Sì. Secondo l’ordinanza, un impegno scritto con cui una parte riconosce l’esistenza di vizi e si obbliga a eliminarli può costituire una nuova e autonoma obbligazione di risultato. Questa non è soggetta alla prescrizione breve di due anni tipica del contratto d’appalto (art. 1667 c.c.), ma a quella ordinaria di dieci anni.

Perché la Corte ha applicato la prescrizione decennale e non quella biennale?
La Corte d’Appello, con decisione confermata dalla Cassazione, ha interpretato la scrittura privata non come un contratto d’appalto, ma come l’assunzione di un’obbligazione unilaterale di risultato. Questa nuova obbligazione è equiparabile a un inadempimento contrattuale generico, per il quale la legge prevede un termine di prescrizione ordinario di dieci anni.

Un giudice può cambiare la base giuridica di una richiesta (causa petendi) senza che le parti lo abbiano chiesto?
Sì, entro certi limiti. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’esercizio del potere di qualificazione giuridica dei fatti rientra nei compiti del giudice. Egli può inquadrare la vicenda in una fattispecie giuridica diversa da quella prospettata dalle parti, purché si basi sui fatti allegati e non introduca una domanda nuova o un’eccezione in senso stretto non sollevata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21793 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21793 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15214/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, in proprio e quali eredi di COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) , rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 158/2020 depositata il 16.01.2020; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/05/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME evocavano NOME COGNOME innanzi al Tribunale di Santa NOME Capua Vetere per sentire dichiarare il suo inadempimento in relazione all’obbligo da questi assunto nei loro confronti con scrittura stipulata in data 03.10.2003 – contestualmente all’acquisto da parte degli attori di un immobile a proprio uso abitativo comprendente un terrazzo -per l’ eliminazione, entro un anno, delle infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo.

A sostegno delle loro ragioni, deducevano gli attori che lo COGNOME provvedeva ad effettuare i lavori di impermeabilizzazione e copertura del terrazzo; tuttavia, a causa della cattiva esecuzione delle opere di riparazione, gli attori avevano incaricato altra società (RAGIONE_SOCIALE): chiedevano, pertanto, anche il risarcime nto dei danni quantificati in € . 15.600,00, come da fattura emessa in data 15.12.2006, pari all’esborso sostenuto per i lavori eseguiti dalla RAGIONE_SOCIALE

1.1. Il Tribunale adìto rigettava la domanda accogliendo l’eccezione di prescrizione sollevata dallo COGNOME ex art. 1667 cod. civ., posto che dal 15.09.2006 – data in cui veniva denunciata allo COGNOME la cattiva esecuzione delle opere pattuite – alla data di notificazione dell’atto di citazione (09.05.2009) era decorso il termine prescrizionale di due anni dalla consegna dell’opera.

La pronuncia veniva impugnata da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME innanzi alla Corte

d’Appello di Napoli che, in accoglimento del gravame, condannava il convenuto/appellato al pagamento della somma di € . 15.600,00, oltre alle spese di lite. A sostegno della sua decisione, osservava la Corte che:

dal contenuto della scrittura privata sottoscritta dallo COGNOME in data 03.10.2003 emerge il suo impegno unilaterale ad eseguire a proprie spese i lavori di riparazione in questione, assumendosi anche la responsabilità non solo della loro eventuale cattiva esecuzione ma anche dell’eventuale ritardo;

muovendo dal presupposto dell’esistenza in atto delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo dell’immobile acquistato dagli attori nella stessa data, e facendosi lo COGNOME garante della loro eliminazione, se ne deduce che questi abbia assunto un obbligo unilaterale sostanzialmente di risultato, equiparabile alla situazione in cui l’appaltatore abbia riconosciuto l’esistenza dei vizi impegnandosi ad eliminarli; ipotesi, questa, in cui è pacifico secondo la giurisprudenza di legittimità che la nuova obbligazione non sia soggetta ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti dall’art. 1667 cod. civ. ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per il caso di inadempimento contrattuale (Cass. n. 25541 del 2015);
-diversamente da quanto affermato dal Tribunale, l’obbligo assunto dallo COGNOME non deriva da alcun contratto di appalto, al quale perciò non si ritiene applicabile la disciplina di cui all’art. 1667 cod. civ.

Avverso detta pronuncia NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi.

Si difendevano depositando controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quali eredi di NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. – Nullità della sentenza, vizio ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Il ricorrente sostiene che nella domanda introduttiva del giudizio di prime cure gli istanti avevano chiesto il risarcimento dei danni subìti per la cattiva esecuzione dei lavori da parte del convenuto il quale, costituendosi, a sua volta eccepiva la prescrizione della pretesa attorea ex art. 1667 cod. civ. Il giudice d’appello, invece, ha introdotto nella causa petendi un elemento autonomo in violazione del principio dispositivo, ossia l’obbligazione di risultato, introducendo nuovi profili di fatto oltre i limiti del tema decisionale prospettato dalle parti: viene, cioè, ipotizzato in motivazione che l’odierno ricorrente sia intervenuto per eliminare vizi preesistenti attribuibili alla sua responsabilità, ove invece è fatto non contestato che tali nuovi lavori venivano eseguiti con un patto ex novo .
Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 115 cod. proc. civ., degli artt. 1362, 1363 in relazione all’art. 1665 cod. civ. -violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. Il ricorrente sostiene che, introducendo nella ricostruzione dei fatti di causa un argomento in via autonoma, e cioè che l’appaltatore COGNOME avrebbe riconosciuto l’esistenza dei vizi dell’opera impegnandosi ad eliminarli, la Corte d’Appello avrebbe violato i criteri interpretativi enunciati dalla Corte di legittimità (Cass. n. 14432 del 2016), nonché l’art. 115 cod. proc. civ., poiché il giudice di seconde cure non ha posto a base della sua decisione prove dedotte dalle parti, ma ha fatto ricorso ad un ragionamento deduttivo fondato su presupposti di fatto nuovi e comunque non dimostrati.
Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1667 cod. civ., dell’art. 113 cod. proc. civ. Error in iudicando .

Dall’errata introduzione di un argomento di causa su iniziativa d’ufficio, il giudice di secondo grado è approdato ad un’ulteriore errata conclusione, ossia l’applicazione del termine prescrizionale di dieci anni, anziché ricondurre la fattispecie al disposto di cui all’art. 1667 cod. civ., come giustamente individuato dal Tribunale, recante termine di prescrizione di due anni dal giorno di consegna dell’opera.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto tutti aggrediscono la sentenza -se pure sotto diversi profili -in un unico punto, ossia l’aver considerato come nuova obbligazione quella assunta dallo COGNOME nella scrittura privata del 03.10.2003 e, per l’effetto, l’aver applicato il termine decennale di prescrizione dell’azione.

Tutti sono inammissibili, in quanto -pur facendo riferimento anche alla violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. essi attengono all’ attività di interpretazione delle dichiarazioni negoziali, tipicamente demandata al prudente apprezzamento del giudice del merito.

4.1. Innanzitutto, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio).

4.2. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, in tema di ermeneutica contrattuale l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nella ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all’art. 1362 e segg. cod. civ.; o di motivazione omessa o manifestamente illogica, ossia non idonea a consentire la

ricostruzione dell’ iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero un’ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti ai sensi dei nn. 4) e 5) dell’art. 360 cod. proc. civ. , nella formulazione attualmente vigente (per tutte: Cass. n. 14355 del 2016, in motiv.): ipotesi – queste ultime – qui neanche dedotte dal ricorrente. Pertanto, onde far valere in cassazione tali vizi della sentenza impugnata, non è sufficiente che il ricorrente per cassazione faccia puntuale r iferimento alle regole legali d’interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma è altresì necessario che egli precisi in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato ovvero ne abbia dato applicazione sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti (Cass., Sez. L, n. 17168 del 09/10/2012; Sez. 2, n. 13242 del 31/05/2010; Sez. 3, n. 24539 del 20/11/2009); con la conseguenza dell’inammissibilità de l motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche risolvendosi, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass., Sez. 1, n. 22536 del 26/10/2007).
Sul punto, va altresì ribadito il principio secondo cui, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che l’interpretazione data al contratto dal giudice del merito sia l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto, ma è sufficiente che sia una delle possibili e plausibili interpretazioni; perciò, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dol ersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. Sez. 3, n. 24539 del 20/11/2009; Cass. Sez. 1, n. 4178 del 22/02/2007; Cass. Sez. L, Sentenza n. 10745 del 04/04/2022, Rv. 664334 -02; v. anche: Cass Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021, che
conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14355 del 14/07/2016, Rv. 640551 -01; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15603 del 04/06/2021 – Rv. 661741 01; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9996 del 10/04/2019 – Rv. 653577 01).

4.2.1. Nella specie, avuto riguardo alle censure in esame, va ritenuto che i giudici di merito abbiano fatto corretta applicazione delle norme che regolano l’interpretazione delle dichiarazioni negoziali, adottando una motivazione che risulta esente da vizi logici.

Superando il dato letterale della scrittura privata in questione (formulata in senso dubitativo, posto che la scrittura privata fa un riferimento alla possibilità dell’evento «in relazione alle possibili infiltrazioni di acqua dal lastrico… » ), nonché l’assenza in essa di specificazioni in merito ai rapporti sottostanti (formulata in modo da non rendere noti i rapporti sottostanti tra lo COGNOME e gli appellati), il giudice di seconde cure esclude la sussistenza di un contratto di appalto, e deduce la volontà delle parti nel senso dell’assunzione di una garanzia «di risultato», o «riconoscimento operoso» dall’unilateralità dell’obbligo e dalla sua ampiezza, posto che lo COGNOME, con detta scrittura privata, si impegnava non solo a eseguire lavori di riparazione a proprie spese, ma si assumeva altresì la responsabilità di eventuali danni arrecati a terzi e di possibili ritardi nell’esecuzione (sentenza n. 6583 del 14.03.2017).
Piuttosto, sono le censure mosse col ricorso che non prendono compiutamente in esame le argomentazioni svolte dai giudici di merito, risultando generiche, limitate all’elencazione di norme ermeneutiche violate e, anche sotto tale profilo, inammissibili, limitandosi a proporre a questa Corte una interpretazione alternativa della dichiarazione negoziale.

4.3. Non ha pregio neanche l’asserito vizio di ultrapetizione, non essendo corretto qualificare il presupposto della preesistenza dei vizi rispetto all’obbligo di riparazione degli stessi assunto dal ricorrente, ai fini della prescrizione decennale, come nuovo profilo di fatto idoneo ad ampliare la causa petendi , trattandosi di una deduzione logicopresuntiva dedotta dal giudice di seconde cure quale fatto ignorato derivato da un fatto noto, ossia l’assunzione dell’obbligo di eliminazione dei vizi e il suo inesatto adempimento.
Come ripetutamente affermato, la Corte di cassazione può accogliere il ricorso per una ragione di diritto anche diversa da quella prospettata dal ricorrente, sempre che essa sia fondata sui fatti come prospettati dalle parti, fermo restando che l’esercizio del potere di qualificazione non può comportare la modifica officiosa della domanda per come definita nelle fasi di merito o l’introduzione nel giudizio d’una eccezione in senso stretto (tra le tante, di recente: Cass. n. 26991 del 05/10/2021; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 18775 del 28/07/2017, Rv. 645168; Sez. 6 -3).
5. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in € . 2.200,00 per compensi, oltre ad € . 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda Sezione

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