Prescrizione contributi consortili: 10 anni, non 5

Un consorzio industriale richiedeva a una società immobiliare il pagamento di contributi arretrati. La Corte di Cassazione ha stabilito che la prescrizione contributi consortili è decennale e non quinquennale, poiché non si tratta di prestazioni periodiche ma di obblighi che sorgono annualmente con l’approvazione del bilancio. La sentenza della Corte d’Appello è stata annullata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prescrizione Contributi Consortili: La Cassazione Stabilisce il Termine Decennale

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione cruciale per la gestione dei consorzi industriali e di urbanizzazione: qual è il termine di prescrizione per i contributi consortili? Contrariamente a quanto stabilito dai giudici di merito, che avevano applicato il termine breve di cinque anni, la Suprema Corte ha affermato che si applica il termine ordinario di dieci anni. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche sia per i consorzi che per le imprese consorziate.

Il Caso: La Richiesta di Pagamento e l’Opposizione

La vicenda legale ha origine dalla richiesta di pagamento avanzata da un consorzio industriale nei confronti di una società immobiliare consorziata. Il consorzio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero di contributi non versati, legati a superfici territoriali aggiunte all’area consortile a seguito di procedure di sdemanializzazione.

La società si è opposta al decreto, sostenendo, tra le altre cose, che il diritto del consorzio a riscuotere tali somme fosse estinto per prescrizione. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società, ritenendo che ai contributi consortili dovesse applicarsi la prescrizione breve di cinque anni prevista dall’art. 2948, n. 4, c.c. per le prestazioni periodiche, assimilandoli di fatto alle spese condominiali.

La Decisione della Cassazione sulla Prescrizione dei Contributi Consortili

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, accogliendo il ricorso del consorzio. La Suprema Corte ha chiarito che l’assimilazione tra contributi consortili e prestazioni periodiche è errata.

Perché i Contributi Consortili non sono Prestazioni Periodiche

Il punto centrale della decisione risiede nella natura stessa dell’obbligo di pagamento. Le prestazioni periodiche, soggette a prescrizione quinquennale, sono quelle che derivano da un’unica fonte di obbligazione che si protrae nel tempo (come un contratto di locazione o un mutuo). I pagamenti sono solo frazioni di un debito unico.

Al contrario, l’obbligo di versare i contributi consortili sorge di anno in anno, in base alla delibera dell’assemblea che approva il bilancio e il piano di riparto delle spese. Ogni delibera annuale costituisce una fonte autonoma di obbligazione. Non si tratta, quindi, del pagamento rateale di un unico debito, ma di obblighi distinti che nascono annualmente. Pertanto, non essendo una prestazione periodica ai sensi della legge, a tali crediti si applica il termine di prescrizione ordinario decennale.

Distinzione da Oneri Reali e Obbligazioni Propter Rem

La Corte ha anche colto l’occasione per distinguere i contributi consortili dagli oneri reali e dalle obbligazioni propter rem. L’obbligo di pagare i contributi non deriva dalla mera proprietà del bene (come per gli oneri reali), ma dall’adesione, volontaria o obbligatoria, al consorzio e dalle decisioni prese dai suoi organi. Questo chiarisce ulteriormente la natura contrattuale e associativa dell’obbligo, allontanandolo da figure giuridiche legate strettamente al diritto di proprietà.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda su un’analisi rigorosa della fonte dell’obbligazione. I giudici hanno sottolineato che la spesa per oneri consortili diventa esigibile annualmente sulla base della rendicontazione approvata dall’assemblea. È questa deliberazione a costituire il titolo che legittima la pretesa di pagamento. Di conseguenza, la somma dovuta trova la sua fonte nella delibera stessa e non in un atto presupposto immutabile. Questo meccanismo distingue nettamente i contributi consortili dalle prestazioni periodiche, dove l’obbligo è predeterminato e i pagamenti sono solo una sua esecuzione frazionata nel tempo. Citando precedenti conformi (in particolare Cass. n. 21625/2023), la Corte ha ribadito che la non riconducibilità a prestazioni periodiche comporta necessariamente l’inapplicabilità del termine quinquennale e l’applicazione di quello ordinario decennale.

Conclusioni: L’Impatto Pratico della Decisione

Le conclusioni che si possono trarre da questa ordinanza sono significative:

1. Maggiore Tutela per i Consorzi: I consorzi dispongono di un arco temporale di dieci anni per recuperare i crediti non pagati dai consorziati, garantendo una maggiore stabilità finanziaria e la capacità di portare a termine i propri scopi istituzionali.
2. Certezza del Diritto: La sentenza offre un principio chiaro e univoco, risolvendo un contrasto giurisprudenziale e fornendo a operatori e imprese un riferimento sicuro sulla durata dei loro obblighi.
3. Attenzione per i Consorziati: Le imprese consorziate devono essere consapevoli che l’obbligo di pagamento dei contributi si estingue solo dopo dieci anni, il che richiede una gestione contabile e amministrativa più attenta per evitare l’accumularsi di debiti a lungo termine.

Qual è il termine di prescrizione per i contributi consortili?
Secondo la Corte di Cassazione, il termine di prescrizione per i contributi dovuti a un consorzio è quello ordinario di dieci anni, e non quello breve di cinque anni.

Perché i contributi dovuti a un consorzio non sono considerati prestazioni periodiche come gli affitti o le spese condominiali?
Perché l’obbligo di pagare i contributi consortili non deriva da un’unica fonte continuativa, ma sorge autonomamente ogni anno con la delibera dell’assemblea che approva il bilancio e il piano di riparto. Ogni delibera genera un nuovo e distinto obbligo di pagamento.

Chi è tenuto a pagare i contributi consortili maturati prima dell’acquisto di un immobile all’interno del consorzio, il vecchio o il nuovo proprietario?
La sentenza chiarisce che il nuovo proprietario (cessionario) assume gli obblighi che maturano successivamente al suo acquisto. Gli oneri consortili già maturati in precedenza restano a carico del precedente proprietario (cedente).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 12189 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 12189 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 08/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da

CONSORZIO RAGIONE_SOCIALE DI PRATO , rappresentato e difeso dagli Avv.ti NOME COGNOME del foro di Bologna e NOME COGNOME del foro di Prato

-ricorrente-

Contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME del foro di Prato

-controricorrente-

Avverso la sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 893/2021, depositata il 5.5.2021, notificata il 10.5.2021.

Oggetto: Consorzio

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23.4.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 .-Il Consorzio RAGIONE_SOCIALE di Prato, in data 2224 maggio 2014, otteneva dal Tribunale di Prato il decreto ingiuntivo n. 1016/2014 nei confronti di RAGIONE_SOCIALE per il pagamento della somma di € 52.614,64, oltre interessi e spese, a titolo di contributi consortili dovuti dai consorziati interessati su superfici riannesse a seguito della estinzione di una servitù di uso pubblico su strade vicinali e sdemanializzazione di strada comunale, producendo le relative delibere sia dell ‘ Assemblea che del Consiglio di amministrazione e richiamando specificatamente tutte le precedenti delibere. L’art. 35 dello Statuto prevedeva che la delibera del Consiglio di Amministrazione di riparto dei contributi costituiva prova scritta ai sensi dell’art. 633, comma 10, c.p.c. RAGIONE_SOCIALE proponeva opposizione al detto d.i.
2.─ Il Tribunale di Prato accoglieva l’opposizione condannando il Consorzio alla restituzione alla predetta società dell’importo di € 56.631,20 a far tempo dal 13.11.2015

3 .─ RAGIONE_SOCIALE di Prato proponeva gravame dinanzi alla Corte di Appello di Firenze. La Corte adita con la sentenza qui impugnata, ha respinto l’appello principale ed accolto parzialmente l’appello incidentale della società appellata dichiarando non dovuti i contributi richiesti dal Consorzio fino all’anno 2004 .

Per quanto qui di interesse la Corte di merito ha precisato che:

a) premesso che i consorzi di urbanizzazione sono figure atipiche nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, l’individuazione della disciplina applicabile va condotta deve aver riguardo alla volontà dei consorziati manifestata nello statuto;

l’art.11 prevede che ciascun partecipante abbia «l’obbligo di contribuire alle spese, ivi comprese quelle di amministrazione e agli oneri del Consorzio», l’art. 33 disciplina il bilancio preventivo e il rendiconto annuale e l’art. 34 regolamenta i contrib uti consortili la cui determinazione e ripartizione è eseguita in relazione alla superficie consorziata sulla base dei bilanci approvati dall’assemblea ;

la disciplina statutaria consente di considerare per analogia la disciplina dei contributi condominiali e quindi la loro natura periodica la cui prescrizione è regolata dall’art. 2948, n. 4, c.c. ;

la società appellante ha eccepito la prescrizione quinquennale e chiesto l’accertamento della insussistenza del proprio obbligo a corrispondere i contributi maturati prima dell’acquisto della superficie consorziata, avvenuto il 29.6.2001;

la contestazione sulla novità delle domande non è ammissibile poiché la carenza di titolarità è rilevabile d’ufficio se risultante dagli atti di causa;

i contributi richiesti la c.d. ‘riannessione vicinale’ relativa agli anni 19798,1981,1983, 1985, 1991, 1992, 1994,1995, 1996 1997, 1998, 1999, 2001, 2001, 2003, 2004 e 2011 non possono essere richiesti all’appellante poiché la data del suo acquisto risale al 2001;

lo stesso art. 2 dello statuto prevede che: « in caso di trasferimento a qualsiasi titolo in tutto o in parte dei loro immobili, i consorziati sono tenuti ad includere nell’atto di trasferimento — con obbligo di trascrizione – il vincolo di partecipazione al Consorzio e di comunicare con lettera raccomandata r.r. al Consorzio, entro venti giorni dalla data dell’avvenuto trasferimento, le complete generalità delle parti contraenti, il loro domicilio e gli estremi del relativo rogito, nonché copia autentica della nota di trascrizione »;
l’eccezione di prescrizione va, quindi, valutata con riferimento ai contributi consortili relativi soltanto a parte dell’anno 2001 e per gli anni 2003, 2004 e 2011. Alla data del consuntivo 2012, tali crediti

erano già prescritti essendo decorso il termine quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c.

i) a ciò va aggiunto che, risalendo al 21.4.2004 la Deliberazione n. 268 del Comune di Prato con cui ha dichiarato l’estinzione di servitù di uso pubblico su strade vicinali, il Consorzio non avrebbe potuto richiedere i contributi per riannessione vicinale che sarebbero maturati sino a tale data, sul presupposto di tale medesima riannessione, con la conseguenza che quelli antecedenti non sarebbero dovuti per difetto del presupposto legittimante (la riannessione) e quelli successivi che sarebbero stati richiesti in data 31.5.2004 e 1.7.2004, sarebbero del pari estinti per prescrizione quinquennale;
la mancata impugnativa delle delibere assembleari non consente di ritenere che le stesse costituiscano un fatto pacifico; la mancata produzione delle delibere non ha consentito alla società appellata di conoscere i dati contabili approvati;

m) il bilancio consuntivo del 2012 non può aver avuto ad oggetto le quote di tutti gli anni precedenti, col mero richiamo di tutte le precedenti delibere, sol perché sarebbe stata rideterminata la superficie consorziata per effetto della riannessione di alcune aree gravata da atteso che un eventuale conguaglio avrebbe potuto essere volto solo a coprire spese dell’esercizio precedente prive di copertura ma non anche voci che avrebbero dovuto essere contabilizzate per anno. Pertanto, al momento del deposito del ricorso monitorio la documentazione prodotta dal Consorzio non avrebbe potuto essere ritenuta prova adeguata del preteso credito azionato e a maggior ragione, nell’ordinario giudizio di cognizione;
la delibera del Comune di Prato distingue tra:

Estinzione di servitù di uso pubblico su strade vicinali;

Declassificazione con dismissione dall’elenco delle strade pubbliche di alcune porzioni di strade comunali.

Nel primo caso la proprietà della strada non è comunale, pur essendo stata gravata da servitù di uso pubblico, nel secondo caso si. Delle due l’una: o il Consorzio aveva richiesto in pagamento i contributi considerando la superficie gravata da servitù di uso pubblico comunque facente parte del perimetro consortile e ciò avrebbe dovuto fare approvando i bilanci e i piani di riparto per ciascun esercizio e produrli in questa sede senza poter chiedere la maggiorazione di tali contributi o se non l’ha fatto, non avrebbe potuto farlo con una fatturazione postuma ora per allora, atteso che avrebbe potuto conoscere la superficie consorziata al netto di quella gravata da servitù, sin dal primo contributo preteso, sol che si fosse attivato, in tal senso, presso il Comune come aveva già fatto nel 2003;
lo stesso art. 11 dello Statuto prevede che i contributi vanno calcolati in modo proporzionale alle superfici di proprietà, «indipendentemente dalla destinazione del terreno medesimo negli strumenti urbanistici del Comune di Prato, nel piano di lottizzazione e negli strumenti attuativi». Le stesse quietanze rilasciate dal Consorzio a favore delle società danti causa dell’appellata attestano l’avvenuto pagamento al 21.2.2007 di quanto poi richiesto dal Consorzio anche alla stessa.

─ RAGIONE_SOCIALE di Prato ha presentato ricorso per cassazione con tre motivi ed anche memoria. RAGIONE_SOCIALE ha presentato controricorso ed anche memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va premesso che l’attuale contenzioso si inserisce in una complessa vicenda giudiziaria tra il Consorzio e le sue associate decise dalla Corte di Appello di Firenze. In tale contesto la questione della natura dei contributi consortili e della relativa prescrittibilità è

stata già esaminata da questa Corte con ordinanze nn. 35517/2023 e 13642/2024.

Il ricorrente deduce:

5. ─ Con il primo motivo: violazione e/o errata interpretazione e applicazione degli artt. 11, 33 e 34 dello Statuto, e dell’art. 2949, n.4, c.c. in relazione al mancato riconoscimento della imprescrittibilità dei crediti consortili in assenza del carattere di periodicità degli stessi e, comunque, per errata interpretazione degli artt. 2943 e 2944 c.c. in ordine alla interruzione del termine di prescrizione, in relazione alla sussistenza dei presupposti relativi al fondamento del credito di cui all’art. 633 c.p.c. e art. 35 dello statuto, al fine dell’emissione del decret o ingiuntivo (art. 360, n.3, c.p.c.). L’imposizione dei contributi consortili ha natura di onere reale così come le prestazioni periodiche a carico dei condomini e quali obbligazioni propter rem sono imprescrittibili o comunque prescrivibili con il decorso del termine decennale. In ogni caso, la delibera consortile rientra tra gli atti interruttivi della prescrizione anche per la sua mancata impugnativa.
5.1 ─ La censura è fondata. Questa Corte ha chiarito che: « Il ricorrente afferma che gli oneri consortili costituirebbero veri e propri oneri reali, essenzialmente sulla base di due considerazioni: il fatto che lo statuto li prevede sotto forma di acconti periodici, indipendentemente dalla destinazione del terreno, e il fatto che, in tema di condominio, questa Corte, con la sentenza n. 11684 del 2000, avrebbe affermato che l’imposizione di prestazioni positive periodiche a carico dei condomini a favore dei medesimi o di soggetti diversi contenuta nel regolamento condominiale configuri un onere reale. Sennonché, in senso contrario a quanto argomentato nel ricorso, va rilevato che lo stesso precedente di questa Corte appena citato individua (ndr. Cass., n. 11684/2000) il tratto specifico e qualificante dell’onere reale … nella inerenza al fondo (‘ nella qualità giuridica inseparabile dal fondo stesso’), per cui il proprietario risulta
obbligato, per il solo fatto di essere tale, ad effettuare prestazioni positive e periodiche, di dare o di facere, in favore dei proprietari di un altro fondo (o di un diverso soggetto), mentre l’obbligo del pagamento dei contributi consortili trova causa nell’adesione al consorzio, e non nella proprietà in quanto tale, e del resto altra è la natura del regolamento condominiale, altra quella del contratto (e statuto) consortile, al quale, quale fonte dell’obbligazione dedotta nel caso di specie, va quindi assegnata esclusiva valenza ».
Altra ordinanza sulla medesima questione ha precisato che il consorziato subentrante non assuma su di sé il carico degli oneri consortili maturati anche anteriormente all’acquisto del suolo, poichè tale effetto non si produce nemmeno nelle obbligazioni propter rem . La loro caratteristica, invero, è la sola ambulatorietà, ossia il trasferirsi assieme al trasferimento del bene cui ineriscono, con la conseguenza che il cessionario assume gli obblighi che maturano successivamente al suo acquisto, ma non anche quelli già maturati precedentemente, i quali restano, invece, a carico del cedente. L’assunzione in capo al cessionario anche degli obblighi relat ivi al bene maturato anteriormente all’acquisto, invece, è caratteristica della diversa fattispecie degli oneri reali, estranea alla fattispecie (Cass., n. 13632/2024).
Rispetto al termine di prescrizione questa Corte ha già chiarito che: « diversamente da quanto opinato dalla corte fiorentina (che su tale presupposto, evidentemente, ha ritenuto applicabile, nella specie, il termine prescrizionale di cui all’art. 2948, n. 4, cod. civ.), quella di pagamento degli oneri consortili non può qualificarsi come prestazione di carattere periodico n proposito, infatti, è sufficiente richiamare quanto sancito, affatto condivisibilmente, dalla recente Cass. n. 21625 del 2023 (resa, peraltro, in fattispecie assolutamente analoga a quella oggi all’esame del Collegio), a tenore della quale (cfr. pag. 3-4 della sua motivazione). La ragione per l’esclusione della natura periodica dell’onere consortile risiede ,
precisamente, nella circostanza che gli oneri consortili divengono esigibili annualmente, sulla base della rendicontazione che i gestori del consorzio presentano all’assemblea, costituendo la relativa deliberazione di approvazione il titolo legittimante la pretesa di pagamento. Da tanto consegue, quindi, che la spesa per oneri consortili non può dirsi periodica, in quanto è tale solo la spesa che trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile (sia di fonte legale che negoziale) e che veda la somma dovuta periodicamente come semplice frazionamento temporale del dovuto (emblematico il caso delle retribuzioni; cfr. Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 30546 del 20/12/2017). Diversamente ove, come nella specie, sia la deliberazione consortile di approvazione del rendiconto a costituire di anno in anno la fonte dell’obbligo di pagamento pro quota del singolo consorziato (cfr. Sez. 1, Ordinanza n. 35847 del 22/11/2021), la somma dovuta trova la sua fonte nella deliberazione stessa e, come tale, non può in alcun caso essere assimilata a quella periodica, come definita dall’art. 2948, n . 4), cod. civ.
1.3.2. La non riconducibilità della prestazione di pagamento degli oneri consortili de quibus a quelle aventi carattere periodico, dunque, comporta, necessariamente, la inapplicabilità, nella specie, del termine prescrizionale quinquennale, ex art. 2948, n. 4, cod. civ., applicato, invece, dalla corte territoriale». Quindi: «deve ritenersi che, indubbia la prescrittibilità (o, se si preferisce, esclusa la imprescrittibilità) delle prestazioni di pagamento di cui si discute, il relativo termine prescrizionale non può che individuarsi in quello ordinario decennale (cfr. Cass. n. 21625 del 2023) ».
In tale contesto nell’attuale giudizio la censura va accolta nei limiti di quanto esposto ed occorre ribadire la prescrittibilità dei contributi consortili entro un termine ordinario decennale e non quinquennale come previsto dall’art. 2948, n.4, c.c.

La censura relativa all’interruzione della prescrizione risulta assorbita.

6. -Con il secondo motivo: violazione e/o errata interpretazione e applicazione degli artt. 19 e 35 dello Statuto consortile, in relazione al mancato riconoscimento della esattezza e della validità delle delibere dell’Assemblea dei soci del 3.5.2013 e del Consiglio di amministrazione del 15.11.2013 ai fini della prova dei crediti e della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 633 c.p. c. al fine dell’emissione del decreto ingiuntivo (art. 360, n.3, c.p.c. ). La società RAGIONE_SOCIALE è stata regolarmente invitata alle Assemblee dei soci che hanno adottato le delibere poste a base del d.i. e, quindi, la mancata produzione delle delibere non è rilevante poiché dai fatti emerge che il Consorzio non poteva aver applicato tale ripartizione anche ai terreni interessati dalla servitù, in assenza della esatta comunicazione da parte della società della esistenza della lottizzazione dei terreni, nonostante il vincolo esistente. Soltanto a seguito di tali precisazioni il Consorzio ha chiesto le quote dell’anno in corso e il conguaglio di quelli precedenti.
6.1 -La censura è inammissibile, perché inerisce al giudizio di fatto, che ha ritenuto che la prova non è stata efficacemente prodotta per la mancata produzione delle delibere antecedenti a quella prodotta. Le doglianze sono attinenti non già all’erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalle norme di legge, bensì all’erronea ricognizione della fattispecie concreta alla luce delle risultanze di causa che ineriscono tipicamente alla valutazione del giudice di merito (cfr. Cass., n. 13238/2017; Cass., n. 26110/2015).
7. -Con il terzo motivo: Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per omessa o errata valutazione del corredo probatorio e conseguente erronea ricostruzione di circostanze di fatto rilevanti ai fini dell’accertamento della sussistenza del credito ingiunto (art. 360, n.3, c.p.c.). I contributi a conguaglio sono stati richiesti con missiva dell’11.2.2008 ove era precisato che: «le aree delle strade di cui all’oggetto infatti non hanno mai contribuito agli oneri di urbanizzazione». La Corte ha ignorato ogni prova contraria,
sulla non corrispondenza dei calcoli delle superfici applicate nelle diverse circostanze, valutando la tesi della società di aver corrisposto tutti i contributi dovuti.

7.1 -Il motivo è inammissibile per inerenza al giudizio di fatto.

-Per quanto esposto, il primo motivo del ricorso va accolto nei limiti sopraesposti, inammissibili gli altri. La sentenza impugnata va pertanto cassata, in relazione alla censura accolta, con rinvio al giudice indicato in dispositivo, il quale si atterrà a quanto sopra indicato e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M .

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara inammissibili il secondo e il terzo motivo. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Prima Sezione

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