Prescrizione contratto preliminare: decorrenza e obblighi

La Corte di Cassazione chiarisce la decorrenza della prescrizione del contratto preliminare. La mancata consegna di documenti da parte del venditore è un’obbligazione, non una condizione sospensiva che posticipa l’inizio del termine decennale per agire in giudizio. La sentenza sottolinea che il promissario acquirente deve attivarsi per tutelare i propri diritti entro dieci anni dalla stipula del preliminare, altrimenti il diritto all’esecuzione specifica del contratto si estingue.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prescrizione Contratto Preliminare: Quando il Tempo Scade Davvero?

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, spesso preceduto dalla stipula di un contratto preliminare. Ma cosa accade se passano anni senza arrivare al rogito definitivo? La recente ordinanza della Corte di Cassazione offre un importante chiarimento sulla prescrizione del contratto preliminare, distinguendo nettamente tra un’obbligazione contrattuale e una condizione sospensiva. Comprendere questa differenza è cruciale per non perdere i propri diritti.

I Fatti di Causa: Un Preliminare Lungo Diciotto Anni

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel lontano 1989. Trascorsi ben diciotto anni, nel 2007, il promittente venditore decide di agire in giudizio, chiedendo al Tribunale di dichiarare estinto per prescrizione il diritto del promissario acquirente a ottenere l’esecuzione specifica del contratto. L’acquirente, di contro, presenta una domanda riconvenzionale per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile, come previsto dall’art. 2932 c.c.

Sia il Tribunale che la Corte di Appello danno ragione all’acquirente. Secondo i giudici di merito, il termine di prescrizione decennale non era decorso perché il contratto subordinava la stipula del definitivo alla consegna, da parte del venditore, del certificato di agibilità. Poiché tale certificato era stato rilasciato solo nel 1999, il termine di prescrizione sarebbe iniziato a decorrere da quella data, risultando quindi interrotto tempestivamente dall’acquirente nel 2007.

La Decisione sulla Prescrizione del Contratto Preliminare

La Corte di Cassazione ribalta completamente la prospettiva. Accogliendo il ricorso del venditore, la Suprema Corte stabilisce che i giudici di merito hanno errato nel qualificare la consegna dei documenti come una condizione sospensiva. La clausola contrattuale, infatti, non configurava un evento futuro e incerto da cui far dipendere l’efficacia del contratto, bensì un’obbligazione a carico del venditore.

Questa distinzione è fondamentale: se si tratta di un’obbligazione, il diritto dell’acquirente a pretendere l’adempimento (e quindi a stipulare il definitivo) sorge immediatamente con la firma del preliminare. Di conseguenza, anche il termine di prescrizione inizia a decorrere da quel momento.

Le Motivazioni: Obbligo vs Condizione Sospensiva

La Corte chiarisce che il Codice Civile, all’art. 2935, stabilisce che la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. Nel caso di specie, il promissario acquirente avrebbe potuto agire fin da subito per tutelare le sue ragioni. Egli non era tenuto ad attendere passivamente l’iniziativa del venditore.

Avrebbe potuto:
1. Ricorrere al giudice per chiedere la fissazione di un termine per l’adempimento dell’obbligo di consegna dei documenti, ai sensi dell’art. 1183 c.c.
2. Agire direttamente in giudizio per l’esecuzione specifica del contratto ex art. 2932 c.c., anche prima di ricevere la documentazione.

L’inerzia del promissario acquirente per oltre dieci anni dalla stipula del preliminare ha quindi portato all’estinzione del suo diritto per intervenuta prescrizione. La Corte di Appello, sostituendo d’ufficio un’obbligazione con una condizione sospensiva, ha violato le norme sulla decorrenza della prescrizione, interpretando erroneamente la volontà delle parti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Acquirenti e Venditori

Questa ordinanza è un monito per tutte le parti coinvolte in un contratto preliminare. La prescrizione del contratto preliminare è un rischio concreto che non va sottovalutato. L’insegnamento della Cassazione è chiaro: non bisogna rimanere inerti in attesa che la controparte adempia ai propri obblighi. Il diritto di pretendere la stipula del contratto definitivo deve essere esercitato entro il termine decennale, che, di regola, decorre dalla firma del preliminare stesso. Qualsiasi obbligo accessorio, come la consegna di documenti, non posticipa automaticamente questo termine. È quindi essenziale agire tempestivamente, se necessario anche per vie legali, per non vedere svanire il proprio diritto a causa del trascorrere del tempo.

Quando inizia a decorrere la prescrizione del diritto a ottenere l’esecuzione di un contratto preliminare?
Di norma, il termine di prescrizione decennale inizia a decorrere dalla data di conclusione del contratto preliminare, ovvero dal momento in cui il diritto all’esecuzione specifica può essere fatto valere, a meno che non sia stato concordato un termine specifico per la stipula del definitivo.

La mancata consegna di un documento, come il certificato di agibilità, sospende la prescrizione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’obbligo di una parte di consegnare un documento non costituisce una condizione sospensiva che posticipa l’inizio del decorso della prescrizione. Si tratta di un’obbligazione che la parte interessata ha il diritto e l’onere di far valere entro i termini di legge.

Cosa avrebbe dovuto fare il promissario acquirente per tutelare il suo diritto?
Il promissario acquirente avrebbe dovuto agire entro il termine di dieci anni dalla firma del preliminare. Avrebbe potuto chiedere al giudice di fissare un termine per l’adempimento del venditore (consegna dei documenti) oppure avviare direttamente l’azione per l’esecuzione specifica del contratto ex art. 2932 c.c.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21497 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21497 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 13365/2020 proposto da:

COGNOME NOME, difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME e domiciliato a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

NOME, difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME e domiciliato a Roma presso lo studio di RAGIONE_SOCIALE;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Salerno n. 268/2019 del 27/02/2019.

Udita la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel 2007 il promittente venditore NOME COGNOME conviene dinanzi al Tribunale di Vallo della Lucania il promissario acquirente NOME COGNOME per l’accertamento negativo del diritto di procedere all’esecuzione specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c. a causa della prescrizione (il preliminare risale al 1989), nonché per il risarcimento del danno. Il convenuto propone domande riconvenzionali di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

e di risarcimento dei danni da inadempimento e anche per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. Il Tribunale accoglie le riconvenzionali. La Corte di appello ha confermato la sentenza di primo grado tranne che nel capo relativo alla domanda risarcitoria ex art. 96 c.p.c., rigettata.

Ricorre in cassazione l’attore con un motivo, illustrato da memoria. Resiste il convenuto con controricorso.

Ragioni della decisione

L’unico motivo (p. 6) denuncia che la Corte di appello (p. 3) ha ritenuto che il rilascio del certificato di agibilità è stato atteggiato dalle parti come condizione dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo e quindi ha allegato d’ufficio una condizione riservata all’autonomia contrattuale delle parti. Si deduce l’omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. dei contratti preliminari (del 1989 e 1990) tra le parti e la violazione dell’art. 2935 c.c. in relazione agli artt. 2932, 1322, 1353, 1183 e 1184 c.c . nonché dell’art. 11 disp. prel. c.c.
Il motivo è fondato nei termini seguenti.

La Corte di appello argomenta (p. 3, nn. 9-13) che la stipula del definitivo è stata subordinata alla consegna al notaio dei certificati di abitabilità e di conformità urbanistica ad opera della parte venditrice («la proprietà si trasferirà a mezzo rogito n otarile e sarà redatta dal notaio a cui il signor COGNOME NOME dovrà consegnare la documentazione necessaria»). Il certificato è stato rilasciato (al promissario acquirente) il 16/11/1999, giorno da cui decorre il termine decennale di prescrizione che è stato rispettato, con l’invio della raccomandata il 19/12/2007 (mentre il promittente venditore ha agito in giudizio in accertamento negativo tre giorni dopo). In altri termini la Corte ha stabilito che il mancato rilascio del certificato di abitabilità è condizione per l’obbligo di stipulare del definitivo e quindi per l’azionabilità ex art. 2932 c.c.
Tuttavia, il testo della clausola non menziona, né espressamente, né implicitamente, il meccanismo della condizione, ma è esplicito nel prevedere l’obbligo , a carico del promittente venditore, di procurare la

«documentazione necessaria» alla stipula del contratto definitivo. Inoltre, la Corte non chiarisce se essa veda nel rilascio del certificato di abitabilità l’avveramento di una condizione sospensiva del potere di agire ex art. 2932 c.c. o piuttosto nel mancato rilascio una condizione risolutiva dell’efficacia del contratto preliminare. Che la Corte supponga una condizione sospensiva (o un termine iniziale) lo si arguisce dal passo ove essa assume che tale «rilascio si atteggiava a evento condizionante (o termine, non è qui necessario attardarsi troppo sul senso della clausola, data l’identità delle conseguenze giuridiche) rispetto alla successiva stipulazione del contratto definitivo».
La Corte sostituisce d’ufficio una condizione sospensiva alla previsione negoziale palese di un obbligo in capo al promittente venditore. Il promissario acquirente ha omesso di ricorrere al giudice per l’assegnazione di un termine ex art. 1183 c.c. per l’adempimento d i tale obbligo oppure di agire direttamente ex art. 2932 c.c. entro il termine ordinario di prescrizione, decorrente dalla data di conclusione del contratto preliminare. Infatti, tale termine non risulta oggetto di una determinazione negoziale, se non nella formulazione contenuta nella scrittura integrativa del 1990, che non è nemmeno presa in considerazione dalla Corte di appello, mentre è citata dal ricorrente a p. 23 e non è contestata dal controricorrente («il signor COGNOME NOME dovrà consegnare la documentazione necessaria 15 giorni prima della stipula»). Anche tale formulazione non è però risolutiva e non esclude l’omissione del ricorso al giudice ex art. 1183 c.c. per l’assegnazione di un termine (avente così ad oggetto la data per la stipula del contratto definitivo) ovvero l’omissione della proposizione della domanda ex art. 2932 c.c. entro dieci anni dalla conclusione del contratto preliminare.
Ne segue che la pronuncia viola l’art. 2935 c.c., dal momento che il potere di ricorrere al giudice ex art. 1183 c.c. avrebbe potuto essere esercitato immediatamente. Inoltre, come si è già lasciato intravedere, la giurisprudenza di questa Corte ritiene che nella domanda di adempimento in forma

specifica ex art. 2932 c.c. «deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine, con la conseguenza che, trascurato l’esercizio di tali alternative facoltà e protrattasi l’inerzia per l’ordinario termine prescrizionale, il diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione» (così, Cass. 15587/2001). Le argomentazioni del controricorrente non valgono a superare questa conclusione.

In questi termini è accolto l’unico motivo di ricorso, è cassata la sentenza impugnata in relazione al motivo così come accolto, è rinviata la causa alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie l’unico motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo così come accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma, il 3/7/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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