Preliminare di cosa altrui: obblighi e rimedi

Un acquirente firma un contratto preliminare per un immobile che il venditore non possiede interamente. A seguito dell’inadempimento del venditore nel procurare la piena proprietà, l’acquirente chiede al tribunale di obbligarlo ad acquistare le quote mancanti. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, respinge la richiesta. Viene chiarito che in un preliminare di cosa altrui, l’obbligo del venditore è procurare il trasferimento, non necessariamente acquistare la proprietà. Il rimedio principale per l’acquirente di fronte a un inadempimento definitivo è la risoluzione del contratto, non un’azione per costringere il venditore all’acquisto. La domanda di risarcimento danni è stata respinta per mancanza di prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Preliminare di cosa altrui: quali tutele per l’acquirente?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è un passo fondamentale, ma cosa succede quando si scopre che il venditore non è l’unico proprietario del bene? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sugli obblighi del promittente venditore e sui rimedi a disposizione del promissario acquirente in caso di preliminare di cosa altrui. Questa decisione chiarisce che l’acquirente non può pretendere che il venditore acquisti le quote di proprietà mancanti, ma ha altre strade per tutelare i propri diritti.

Il caso: un contratto preliminare complesso

La vicenda ha origine da un contratto preliminare del 2001, con cui un soggetto si impegnava ad acquistare un immobile da una venditrice. Successivamente, l’acquirente scopriva che la venditrice non era l’unica proprietaria e che l’immobile presentava irregolarità urbanistiche. Di fronte all’inadempimento della venditrice, l’acquirente si rivolgeva al tribunale chiedendo non solo il trasferimento della proprietà, ma anche la condanna della controparte ad acquistare le quote dei comproprietari e a regolarizzare l’immobile.

Il Tribunale di primo grado dichiarava nullo il contratto. La Corte d’Appello, invece, riformava la sentenza, ritenendo valido il preliminare, ma rigettava le domande dell’acquirente. Secondo i giudici d’appello, il contratto non prevedeva un obbligo specifico per la venditrice di “procurare” l’acquisto delle altre quote e di sanare le irregolarità. Anche la richiesta di risarcimento danni veniva respinta, poiché l’acquirente aveva avuto il possesso dell’immobile fin dal 2001 e non aveva provato danni ulteriori. Gli eredi dell’originario acquirente hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione e il preliminare di cosa altrui

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello e fornendo importanti chiarimenti sulla disciplina del preliminare di cosa altrui.

I giudici hanno stabilito che, a fronte dell’inadempimento definitivo del venditore, la soluzione non è imporre un nuovo e diverso obbligo di “fare” (cioè acquistare le quote mancanti), ma piuttosto percorrere la via della risoluzione del contratto. Il promittente venditore di un bene altrui ha l’obbligo di procurare l’acquisto del bene al promissario acquirente, adempiendo direttamente o facendo in modo che il terzo proprietario trasferisca la proprietà. Tuttavia, se questo non avviene entro il termine stabilito, l’acquirente che non era a conoscenza dell’altruità del bene può chiedere la risoluzione del contratto, ma non può costringere il venditore a diventarne proprietario.

Analisi dei motivi di ricorso

La Corte ha ritenuto infondati i motivi di ricorso degli eredi.

* Primo e secondo motivo: La Cassazione ha ritenuto corretta la valutazione della Corte d’Appello. Non vi è contraddizione nel riconoscere la validità di un preliminare di cosa parzialmente altrui e allo stesso tempo negare una condanna del venditore a un “facere” non previsto nel contratto. L’inadempimento definitivo apre la strada alla risoluzione del contratto, non a una modifica degli obblighi originari.
* Terzo e quarto motivo: Le richieste di risarcimento del danno (sia per equivalente che per danni ulteriori) sono state giustamente respinte. La Corte d’Appello aveva motivato in modo chiaro e coerente che l’acquirente non aveva fornito prova di alcun danno specifico, avendo peraltro goduto dell’immobile per oltre vent’anni.
* Quinto motivo: Anche la domanda di condanna per lite temeraria (art. 96 c.p.c.) è stata considerata infondata, poiché la compensazione delle spese per reciproca soccombenza disposta in appello implicava già un rigetto di tale richiesta.

Le motivazioni

La motivazione centrale della Suprema Corte si basa su un principio consolidato: il promittente venditore di un bene altrui adempie la sua obbligazione procurando che il legittimo proprietario trasferisca il bene al promissario acquirente. Non è tenuto a diventare egli stesso proprietario del bene per poi ritrasferirlo. Di conseguenza, l’acquirente non può agire in giudizio per ottenere una sentenza che obblighi il venditore ad acquistare la proprietà altrui. L’inadempimento definitivo del venditore a questo obbligo di “procurare” il trasferimento legittima l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento del danno, se provato. Nel caso di specie, la Corte ha sottolineato che la motivazione della sentenza d’appello, che negava il risarcimento per mancanza di prova del danno, era pienamente sufficiente e al di sopra del “minimo costituzionale” richiesto.

Le conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un punto cruciale nella gestione dei contratti preliminari immobiliari. Chi acquista un bene tramite un preliminare di cosa altrui deve essere consapevole dei rimedi specifici previsti dalla legge. In caso di inadempimento del venditore, la via maestra non è quella di forzarlo a compiere azioni non previste (come l’acquisto di quote da terzi), ma quella della risoluzione del contratto. Inoltre, la pronuncia evidenzia l’importanza fondamentale di provare in modo specifico e puntuale qualsiasi danno di cui si chiede il risarcimento, poiché il semplice inadempimento contrattuale non è di per sé sufficiente a giustificare un indennizzo.

Se stipulo un preliminare per un immobile che il venditore non possiede interamente, posso obbligarlo ad acquistare le quote mancanti?
No. Secondo la Corte, non si può imporre al promittente venditore un nuovo obbligo di acquistare la proprietà del bene. L’obbligo derivante dal preliminare di cosa altrui è quello di procurare il trasferimento della proprietà dal legittimo proprietario all’acquirente.

Qual è il principale rimedio per l’acquirente se il venditore in un preliminare di cosa altrui non adempie definitivamente?
Il principale rimedio a disposizione del promissario acquirente è chiedere la risoluzione del contratto. A fronte di un inadempimento ormai definitivo, l’acquirente può sciogliersi dal vincolo contrattuale.

L’acquirente ha sempre diritto al risarcimento del danno se il contratto preliminare non viene concluso?
No. La Corte ha chiarito che il risarcimento del danno non è automatico e deve essere provato. Nel caso esaminato, la domanda è stata respinta perché l’acquirente non ha dimostrato di aver subito un danno specifico, anche in considerazione del fatto che aveva potuto godere dell’immobile sin dalla stipula del preliminare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8114 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8114 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1475/2020 R.G. proposto da : COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO SAIJA, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO COGNOMEINDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 7432/2018 depositata il 23/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1. nel 2001, NOME COGNOME e NOME COGNOME conclusero un contratto in base al quale il primo si impegnava ad acquistare e la seconda a vendere un immobile entro un dato termine. La COGNOME convenne in giudizio il COGNOME con domande ex art. 2932 c.c. e di risarcimento danni. Il convenuto, deducendo che la COGNOME non era proprietaria esclusiva dell’immobile e che l’immobile presentava irregolarità dal punto di vista edilizio e urbanistico, propose domande riconvenzionali per la condanna della stessa ad acquistare dai comproprietari le quote di loro spettanza e a regolarizzare l’immobile in modo da poterne trasferire la proprietà, per la condanna della attrice, in caso di oggettiva impossibilità del trasferimento, alla corresponsione della differenza tra valore di mercato del bene e prezzo pattuito, per la condanna della attrice al risarcimento dei danni causati dal ritardo nel trasferimento o dal definitivo inadempimento e per la condanna della attrice ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c. Il Tribunale di Roma rigettò tutte le domande ritenendo che il preliminare, in quanto avente ad oggetto un bene parzialmente di terzi, fosse nullo. La Corte di Appello di Roma, con sentenza 7432 del 2018, decidendo dell’appello di NOME COGNOME ha riformato la sentenza di primo grado in punto di nullità del preliminare ritenendo il contratto valido e tuttavia ha rigettato la domanda dell’appellante di condanna della COGNOMEa procurare’ l’acquisto e a regolarizzare l’immobile, sul motivo che nessun ‘obbligo in tal senso risulta previsto nel contratto preliminare’. La Corte di Appello ha anche rigettato la domanda di risarcimento del danno
sul motivo che l’appellante aveva ‘il possesso del cespite dal 2001’ e non aveva provato altro ‘specifico danno da risarcire’;

2.NOME COGNOME e NOME COGNOME quali eredi di NOME COGNOME, ricorrono per la cassazione della sentenza della Corte di Appello con cinque motivi avversati da NOME COGNOME con controricorso; 3. le parti hanno depositato memoria;

considerato che:

1.in via del tutto preliminare devono dichiararsi infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dalla COGNOME per essere stato il ricorso notificato a lei personalmente invece che ai difensori da cui era stata assistita nel giudizio di appello e presso i quali aveva eletto domicilio e per essere stato il ricorso presentato senza che i ricorrenti avessero dato prova della dichiarata qualità di eredi di NOME COGNOME

La prima eccezione è infondata alla luce del seguente principio: ‘La notifica del ricorso per cassazione alla parte personalmente e non al suo procuratore non determina l’inesistenza, ma la nullità della notificazione, sanabile ex art. 291, comma 1, c.p.c. con la sua rinnovazione, oppure con l’intervenuta costituzione della parte destinataria, a mezzo del controricorso, secondo la regola generale dettata dall’art. 156, comma 2, c.p.c., applicabile anche al giudizio di legittimità’ (così, tra altre, Cass. n. 24450 del 2017).
La seconda eccezione è infondata.

Va premesso che la prova dei fatti costitutivi del diritto di impugnazione -prova necessaria in presenza di apposita eccezione di controparte’può essere fornita in tempi anche successivi a quello del deposito del ricorso, purché precedenti la discussione del medesimo, così che siano resi edotti gli eventuali controricorrenti presenti ove mai questi ultimi non siano già stati destinatari, in precedenza, di apposita notificazione ex art. 372 cod. proc. civ. (Cass. 6238/2006; n.14784 del 27/06/2006).
Nel caso di specie i ricorrenti, con memoria del 4 febbraio 2025, hanno provato la loro legittimazione all’impugnazione, mediante deposito di certificato di morte del dante causa, la denuncia di successione e le dichiarazioni di accettazione dell’eredità;

2. con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c. nullità della sentenza per mancanza o illogicità della motivazione, nonché, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c. ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio’ per avere la Corte di Appello respinto, con la motivazione per cui il preliminare non prevedeva ‘alcun facere’, la domanda volta ad ottenere che la COGNOME fosse condannata a ‘completare ogni obbligo di natura tecnica ed acquisire l’intera proprietà dell’immobile o procurare l’immobile all’acquirente’, pur dopo aver accertato che il contratto preliminare di cosa parzialmente altrui era valido e che la COGNOME non vi aveva adempiuto;
3. con il secondo motivo di ricorso si lamenta in riferimento all’art.360 primo comma, n. 3 c.p.c. la violazione dell’art. 1453 c.c. per avere la Corte di Appello rigettato la domanda ‘di adempimento del preliminare’;

4. con il terzo motivo di ricorso si deduce, sotto la rubrica di ‘mancato accoglimento della domanda gradata di risarcimento del danno per equivalente, esperibilità di CTU. Art.360 primo comma, n. 3 c.p.c., violazione degli artt. 1218 e 2058 c.c. Art.360 primo comma, n.4 motivazione assente e/o apparente. Art. 360, primo comma 5 c.p.c. omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’, che la Corte di Appello avrebbe rigettato, senza motivazione, la ‘domanda di risarcimento danni per equivalente’ pur avendo riconosciuto l’inadempimento della COGNOME;
5. con il quarto motivo di ricorso si deduce, sotto la rubrica di ‘mancato accoglimento della domanda generica di risarcimento danni ulteriori. Art.360 primo comma, nn. 4 e 5 c.p.c. art.360

primo comma, n.4. Nullità della sentenza per mancanza di motivazione che si rivela manifestamente illogica, meramente apparente, irriducibilmente contraddittoria’, che la Corte di Appello avrebbe, con motivazione confusa e/o apparente, rigettato l’ulteriore domanda di risarcimento dei danni ‘che conseguivano alla mancata possibilità di legale utilizzo dell’immobile nonostante pacifico che questo non poteva essere utilizzato giacché erano emersi radicali profili di abusività’;

6. con il quinto motivo di lamenta, in riferimento all’art. 360 primo comma n. 4 c.p.c., l’omessa pronuncia sulla domanda di condanna della COGNOME al risarcimento dei danni per lite temeraria ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c.;

i primi due motivi di ricorso devono essere esaminati in modo congiunto perché convergenti.

I motivi sono infondati.

La Corte di Appello ha correttamente osservato che, a fronte dell’inadempimento definitivo della COGNOME all’obbligo di trasferire il bene di cui si era dichiarata unica proprietaria senza esserlo, non poteva imporsi alla stessa un nuovo obbligo di acquisire l’intera proprietà del bene ed essendovi (stata) invece la possibilità da parte promissaria acquirente di chiedere la risoluzione del contratto ormai definitivamente inadempiuto. La Corte di legittimità ha affermato (ordinanza n.28856 del 19/10/2021) che ‘in tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell’altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario. Da ciò discende, da un lato, che il promissario acquirente che ignori che il bene, all’atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere
all’obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest’ultimo a trasferirgliela; discende, dall’altro lato, che è solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, che può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l’altruità della “res”, fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato’.

Non vi è alcuna contraddizione nella motivazione della sentenza per non avere la Corte di Appello accolto la domanda di condanna della COGNOME ad acquisire l’intera proprietà pur dopo aver accertato che il contratto preliminare di cosa parzialmente altrui era valido e che la COGNOME non vi aveva adempiuto, atteso che la Corte di Appello ha dato conto in modo lineare e chiaro della ragione per cui, a fronte dell’inadempimento definitivo riscontrato, le conseguenze non potevano essere quelle divisate dall’appellante -ossia la condanna della COGNOME ad un facere- ma avrebbero potuto essere altre -la risoluzione del contratto;
8. i motivi terzo e quarto, suscettivi di esame congiunto, sono infondati.

In primo luogo, sotto il profilo del difetto di motivazione, la sentenza si sottrae alle censure formulate con il terzo e quarto motivo.

La Corte di Appello ha in modo chiaro e coerente affermato che nessun risarcimento poteva essere riconosciuto al dante causa degli attuali ricorrenti non avendo egli dato prova del danno né sotto il profilo della dedotta differenza tra valore di mercato del bene non trasferitogli e la somma prevista come prezzo dovuto alla Simoncini né sotto il profilo del pregiudizio da inadempimento agli obblighi assunti dalla Simoncini, tenuto anche conto, quanto a questo pregiudizio, del fatto che il promissario acquirente aveva potuto godere dell’immobile fino dalla stipula del preliminare nel
2001. La motivazione della sentenza è ben al di sopra del minimo costituzionale (Cass. SU 8053/2014);

9. il quinto motivo è infondato. La Corte di Appello, avendo dichiarato le domande di NOME COGNOME, salvo quella di accertamento dell’inadempimento della COGNOME, infondate, ha compensato le spese ai sensi dell’art. 92 c.p.c. per reciproca soccombenza ed ha così respinto implicitamente la domanda di condanna della COGNOME ai sensi dell’art. 96 terzo comma c.p.c. in piena applicazione del disposto normativo secondo cui tale condanna può essere disposta quando il giudice pronuncia sulle spese ai sensi dell’art. 91 c.p.c.

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 5000,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 14 marzo 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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