Prelazione nel concordato preventivo: guida alle vendite

La Corte di Cassazione ha confermato che la prelazione nel concordato preventivo è pienamente compatibile con le procedure di vendita competitiva. Nel caso esaminato, una società contestava il diritto di un affittuario di esercitare la prelazione su un immobile industriale venduto all’asta. La Corte ha stabilito che il diritto di essere preferiti nell’acquisto non decade con l’apertura della crisi d’impresa e può essere esercitato dopo la chiusura dell’incanto, pareggiando il prezzo finale raggiunto in gara.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prelazione nel concordato preventivo: la parola della Cassazione

La gestione delle vendite competitive all’interno delle procedure concorsuali solleva spesso dubbi complessi, specialmente quando entra in gioco la prelazione nel concordato preventivo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha gettato luce sulla compatibilità tra i diritti di preferenza stipulati prima della crisi e le necessità di trasparenza delle aste giudiziarie.

Il caso: il conflitto tra acquirente all’asta e prelazionario

La vicenda trae origine dalla vendita di un complesso immobiliare industriale appartenente a una società in liquidazione e in concordato preventivo. Una società interessata all’acquisto aveva presentato un’offerta irrevocabile e aveva successivamente partecipato a una procedura competitiva (un’asta), risultando l’unica offerente valida.

Tuttavia, un’altra società, che occupava l’immobile in forza di un precedente contratto di affitto d’azienda, vantava un diritto di prelazione convenzionale. Dopo la chiusura dell’asta, il liquidatore giudiziale comunicava l’intenzione di rispettare tale patto, permettendo all’affittuario di acquistare il bene allo stesso prezzo raggiunto in gara. L’aggiudicataria provvisoria impugnava tale decisione, sostenendo che la prelazione fosse incompatibile con la vendita forzata e che l’affittuario vi avesse rinunciato partecipando all’asta.

La decisione della Suprema Corte sulla prelazione nel concordato preventivo

I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso, confermando la linea dei giudici di merito. La Corte ha chiarito che il diritto di prelazione, nato da un contratto stipulato prima dell’apertura del concordato, non si scioglie automaticamente con l’inizio della procedura. Al contrario, tale diritto deve essere tutelato anche durante la fase di liquidazione dell’attivo.

Un punto cruciale della decisione riguarda le modalità di esercizio: il prelazionario non è obbligato a rinunciare al suo diritto se decide di partecipare alla gara. Anzi, il meccanismo corretto prevede che la prelazione venga esercitata proprio al termine della fase di aggiudicazione provvisoria, quando il prezzo è stato determinato in modo trasparente e competitivo.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione su un principio di continuità dei rapporti giuridici. Poiché la disciplina del concordato preventivo non prevede esplicitamente lo scioglimento dei patti di prelazione preesistenti, questi rimangono vincolanti per la procedura. Inoltre, non sussiste un’incompatibilità ontologica tra la vendita competitiva e la prelazione: l’asta serve a determinare il miglior prezzo di mercato, mentre la prelazione garantisce a un soggetto specifico il diritto di pareggiare tale prezzo per aggiudicarsi il bene. L’interesse dei creditori è pienamente tutelato, poiché il valore ricavato dalla vendita rimane lo stesso.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che il titolare di un diritto di prelazione può legittimamente attendere l’esito della gara d’asta prima di manifestare la propria volontà di acquistare. Per le aziende in crisi e per i potenziali investitori, ciò significa che la presenza di patti di prelazione deve essere sempre attentamente valutata nei bandi di vendita, poiché essi condizionano l’effettivo trasferimento del bene anche dopo la chiusura dell’incanto. Questa stabilità interpretativa favorisce la certezza del diritto, proteggendo gli accordi contrattuali legittimamente assunti prima dell’insorgere dello stato di insolvenza.

È possibile esercitare la prelazione durante una vendita competitiva nel concordato?
Sì, la Cassazione conferma che la prelazione convenzionale è compatibile con le procedure competitive e può essere esercitata dopo che è stato determinato il prezzo finale d’asta.

Partecipare all’asta giudiziaria equivale a rinunciare al diritto di prelazione?
No, la partecipazione alla gara da parte del titolare della prelazione non costituisce una rinuncia al suo diritto di preferenza, che rimane esercitabile dopo l’aggiudicazione provvisoria.

Cosa succede se il prelazionario decide di pareggiare l’offerta d’asta?
Il prelazionario ha il diritto di subentrare all’aggiudicatario provvisorio alle medesime condizioni e allo stesso prezzo determinatosi durante la gara competitiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5322 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5322 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24856/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME unitamente agli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in Concordato Preventivo, in persona del Liquidatore giudiziale NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore -intimato- avverso l’ordinanza del Tribunale di Pisa in R.G. n. 3950/2018, depositata il 14/06/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

-Dagli atti di causa risulta che:

-nel 2012 RAGIONE_SOCIALE in liquidazione venne ammessa alla procedura di concordato preventivo (poi omologato il 25.1.2013), dopo aver stipulato, in data 6.6.2012, un contratto di affitto di azienda in favore della neocostituita RAGIONE_SOCIALE, con diritto di prelazione per l’acquisto del fabbricato ribadito nella successiva cessione d’azienda del 9.4.2015;

-in data 1.2.2018, andati deserti vari tentativi di vendita all’incanto dell’immobile, RAGIONE_SOCIALE presentò offerta irrevocabile di acquisto per giorni 60 (fino al 2.4.2018), al prezzo di euro 1.100.000,00 e con cauzione (10% del prezzo offerto) regolarmente versata;

-il liquidatore giudiziale (nominato nella persona del liquidatore civilistico), a seguito del ‘visto’ apposto dal Giudice delegato sull’istanza del 9.4.2018, decise di procedere a nuovo incanto (escludendo dal compendio una tettoia e il relativo carroponte), con prezzo base pari all’offerta di NOME e aumento minimo di euro 10.000,00, menzionando per la prima volta il diritto di prelazione di RAGIONE_SOCIALE che occupava il fabbricato;

-in data 12.6.2018 ebbe luogo la vendita, sull’unica offerta ritenuta valida di NOME (euro 1.100.001,00), poiché l’offerta di RAGIONE_SOCIALE risultò irregolare da un punto di vista formale; in assenza di rilanci nei successivi 10 giorni, NOME versò l’intero prezzo e chiese fissarsi la data per il rogito;

-in data 12.7.2018 il liquidatore giudiziale comunicò la propria intenzione di rispettare il patto di prelazione (che il Giudice delegato aveva ricondotto a un rapporto contrattuale instaurato in epoca antecedente l’apertura della procedura concordataria, cui non si applicava perciò l’art. 182 l.fall. come novellato dalla legge n. 132 del 2015) avendo RAGIONE_SOCIALE esercitato l’opzione versando lo stesso prezzo offerto da RAGIONE_SOCIALE;

-in data 16.7.2018 NOME propose istanza ex art. 108 l.fall. di sospensione delle operazioni di vendita in favore di RAGIONE_SOCIALE e

di aggiudicazione in proprio favore, o in subordine di revoca dell’avviso di vendita del 4.4.2018.

1.1. -Con provvedimento del 10.8.2018 il Giudice delegato rigettò l’istanza, dando atto: i) che il concordato era stato omologato il 25.1.2013, quando non erano in vigore le norme sul ricorso a procedure competitive in sede di liquidazione dell’attivo (artt. 163 bis e 182, l.fall.); ii) che la liquidazione doveva avvenire in conformità alla proposta di concordato omologato, che prevedeva il rispetto del diritto di prelazione di RAGIONE_SOCIALE; iii) che non ricorrevano le condizioni per la sospensione della vendita ex art. 108 l.fall.; iv) che la diversa caratterizzazione del diritto di prelazione nell’ambito dell’avviso di vendita del 4.4.2018 era giustificata dalle trattative condotte dal liquidatore giudiziale al fine di trarre il maggior valore possibile dal compendio aziendale; v) che le doglianze relative alla tettoia e al carroponte andavano respinte per i motivi illustrati dal liquidatore giudiziale nella propria relazione del 1.8.2018.
1.2. –RAGIONE_SOCIALE propose reclamo ex art. 26 l.fall. insistendo sulla sospensione ex art. 108 l.fall., in quanto: a) il rispetto del diritto di prelazione non risultava conforme a legge e avrebbe necessitato di plurime autorizzazioni del Comitato dei creditori, del Commissario giudiziale e del Giudice delegato; b) il diritto di prelazione era stato esercitato in difformità dalle condizioni contrattuali ( importo superiore ad € 1.472.434,00; entro 30 giorni da un’eventuale offerta, comunque pervenuta non oltre il 31.12.2017, quale ultimo termine di valenza di godimento del bene; cessazione in caso di mancato esercizio decorsi 30 giorni dall’offerta irrevocabile del 1.2.2018 ); c) la partecipazione all’incanto di RAGIONE_SOCIALE, titolare del diritto di prelazione, andava interpretata come rinuncia a tale diritto; d) il diritto di prelazione aveva comunque inibito la partecipazione all’incanto da parte di altri potenziali offerenti.
1.3. -Con il decreto indicato in epigrafe il Tribunale di Pisa ha rigettato il reclamo, e, alla luce delle argomentazioni svolte dal liquidatore giudiziale (nel senso che il diritto di prelazione era richiamato a pag. 6 del decreto di omologa, ove si leggeva: ‘(…) il diritto di prelazione a favore

della RAGIONE_SOCIALE da segnalare nel bando contenente l’invito ad offrire (che, quindi, dovrà prevedere l’aggiudicazione del bene solo in caso di mancato esercizio del diritto di prelazione della RAGIONE_SOCIALE ‘), ha osservato che: i) a partire da Cass. n. 2576 del 2004 il diritto di prelazione è ritenuto compatibile con le procedure di vendita in sede concorsuale; ii) in base a Cass. n. 20672 del 2009 la partecipazione del prelazionario a una procedura di gara è compatibile con la conservazione del suo diritto di opzione e non comporta la decadenza dalla possibilità di esercitarlo successivamente; iii) il diritto di prelazione è regolato dal contratto di affitto di azienda del 6.6.2012 (art. 13.6) e dall’atto di cessione di azienda del 9.4.2015 (art. 3 ultimo comma), in nessuno dei quali si prevede che il termine finale per l’esercizio del diritto di opzione scada il 31.12.2017.
1.4. -Avverso detta decisione NOME ha proposto ricorso per cassazione ex art. 111, comma 7, Cost., articolato in quattro motivi e illustrato da memoria, cui RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e in concordato preventivo, in persona del liquidatore giudiziale, ha resistito con controricorso, parimenti illustrato da memoria, mentre RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese. Il P.M. ha depositato memoria concludendo per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Preliminarmente va affermata l’ammissibilità del ricorso, contrariamente a quanto eccepito dal controricorrente e in conformità a quanto rilevato dal P.M., nel senso che i provvedimenti resi in sede di reclamo ex art. 26 l.fall. in materia di operazioni di vendita concorsuale -specie se adottati, come nel caso di specie, in relazione all’art. 108 l.fall. (pacificamente applicabile in sede concordataria ai sensi dell’art. 182, comma 5, l.fall.: cfr., da ultimo, Cass. n. 4652 del 2025) -sono ricorribili per cassazione a norma dell’art. 111, comma 7, Cost., in quanto riconducibili alla cd. giurisdizione esecutiva del processo fallimentare o concordatario, in analogia all’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. (cfr. Cass. nn. 30917/2023, 34457/2022, 25329/2017, 5993/2011, 19667/2006, 7764/1997, 2420/1992).
2.1. -Anche di recente questa Corte ha chiarito che il ricorso straordinario per cassazione può essere proposto nei confronti del decreto con il quale il tribunale, in sede di reclamo ex art. 26 l.fall., abbia disposto la sospensione delle operazioni di vendita a norma dell’art. 108, comma 1, l.fall., solo se pronunciato -come possibile (Cass. n. 16755 del 2010) e come avvenuto nel caso in esame -dopo l’aggiudicazione definitiva del bene, «e cioè che non sia stata, a sua volta, oggetto di sospensione da parte del curatore ai sensi dell’art. 107, comma 4, l.fall. ovvero sia stata sospesa con atto del curatore che a seguito di reclamo sia stato revocato dal giudice delegato o dal tribunale in quanto fondato ‘su presupposti palesemente errati o su motivazioni manifestamente illogiche o arbitrarie’: cfr. Cass. n. 5203 del 2014 e Cass. n. 21645 del 2011), trattandosi, (solo) in siffatta ipotesi, di provvedimento che ha natura senz’altro decisoria e definitiva» (Cass. n. 1467 del 2026).
-Con il primo motivo si denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 182, 163, 105, 107 comma 4, l.fall. per aver il Tribunale di Pisa ritenuto compatibile il diritto di prelazione convenzionale con le procedure di vendita in sede concorsuale.

3.1. -Il motivo è infondato.

3.2. -Un caposaldo sul tema è certamente costituito dalla sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 14083 del 2004, ove si afferma espressamente, proprio in tema di vendita effettuata dal liquidatore giudiziale in esecuzione di un concordato preventivo con cessione dei beni, che «è consentito l’esercizio del diritto di prelazione convenzionalmente attribuito dal debitore a un terzo prima dell’ammissione della procedura, atteso che: il rapporto di prelazione, come tutti i rapporti giuridici preesistenti, non si scioglie (mancando nella disciplina del concordato il richiamo alle disposizioni dettate dagli artt. 72-83 legge fall.) a seguito dell’apertura del concordato o della sua omologazione; non è ricavabile dal sistema l’oggettiva incompatibilità della prelazione con la fase esecutiva del concordato (sia perché la forma e le modalità della liquidazione competono al debitore cedente, che può stabilire la vendita a trattativa privata e il tribunale interviene, ai sensi dell’art. 182 legge fall., solamente se il concordato non dispone diversamente, sia perché, non rispondendo
l’esclusione della prelazione nella vendita forzata a ragioni di principio, è irrilevante che il trasferimento venga attuato con atti di carattere negoziale ovvero coattivo); va escluso, infine, che la prelazione incida, di per sè, negativamente sugli interessi dei creditori, in quanto essa comporta il solo onere della “denuntiatio” e si colloca in un momento successivo alla individuazione dell’acquirente e alla definitiva determinazione del prezzo».

3.3. -Dopo qualche incertezza giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 4935 del 201 e Cass. n. 7931 del 2012) quel principio è stato ribadito nella recente sentenza di questa Corte, Sez. 1, n. 28918 del 2025, ove -sia pure in fattispecie diversa -si è più volte sottolineata l’insussistenza di una incompatibilità ontologica e strutturale (peraltro espressamente smentita in varie disposizioni normative, lì puntualmente evocate) «tra l’istituto della prelazione legale e le vendite coattive, siano esse realizzate nelle procedure esecutive individuali ovvero nella diversa sede delle vendite competitive previste dall’art. 107 l. fall., per il sol fatto che, alla base del procedimento che innesca il meccanismo della prelazione in favore del prelazionario (…), vi sia una scelta volontaria del proprietario del bene, mentre nella vendita forzosa il proprietario (che coincide nella maggioranza dei casi con il debitore esecutato individualmente ovvero in concorso con tutti i creditori) subisce la liquidazione del bene in forza delle disposizioni di legge che presiedono l’espropriazione».
Quel principio va dunque applicato anche nel caso di specie, non risultando nemmeno l’adozione di eventuali provvedimenti di scioglimento ex art. 169bis l.fall. (entrato in vigore dall’11.9.2012) dal contratto pendente di affitto di azienda, che prevedeva un diritto di prelazione in favore dell’affittuario in caso di vendita dell’immobile, poi conservato nella cessione di azienda intervenuta nel corso della procedura concordataria.

4. -Con il secondo motivo si lamenta l’omesso esame di fatto decisivo (ex art. 360 n. 5, c.p.c.) per aver il Tribunale omesso di considerare la decadenza dal diritto di prelazione per mancato esercizio da parte della prelazionaria entro trenta giorni dal ricevimento dell’offerta irrevocabile di acquisto del 1.2.2018 da parte di RAGIONE_SOCIALE.

4.1. -La censura è inammissibile poiché, per un verso, risulta che il tribunale abbia in realtà tenuto conto della circostanza in questione, della quale, per altro verso, non emerge la decisività, in quanto all’offerta irrevocabile di NOME è subentrato un nuovo esperimento di vendita cui quest’ultima ha partecipato, così manifestando la volontà di rendersi acquirente attraverso la vendita coattiva.

-Con il terzo mezzo si denunzia, in subordine, la violazione o falsa applicazione degli artt. 182 e 105 e s. l.fall. per la pretesa incompatibilità tra la persistenza del diritto di prelazione e la scelta del titolare di partecipare alla vendita competitiva, accettandone obblighi e regole.

5.1. -La censura è infondata, a fronte della diversa lettura data alla vicenda dai giudici di merito, i quali hanno escluso (o quantomeno circoscritto nell’alveo contrattuale) la supposta decadenza, non ravvisando correttamente alcun vincolo per il prelazionario ad esercitare il proprio diritto, opponibile alla procedura, prima dell’aggiudicazione (anche per questo provvisoria) del bene, nè individuando alcuna rinuncia nella partecipazione alla gara di vendita.

Che anzi, proprio secondo la giurisprudenza di questa Corte, risulta possibile esercitare il diritto di prelazione solo dopo che sia stata superata la fase dell’aggiudicazione, senza alcun intralcio delle altre fasi relative alla vendita, sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva nel corso dell’asta pubblica (Cass. n. 2576 del 2004); e questo non solo nel caso di aggiudicazione del bene all’esito del primo incanto, ma anche all’esito della nuova gara a seguito di cd. aumento di sesto, perché solo allora il prezzo di aggiudicazione diventa definitivo (Cass. n. 1808 del 2013).
-Con il quarto motivo si lamenta l’omesso esame di fatto decisivo (ex art. 360 n. 5, c.p.c.) per aver il Tribunale omesso di considerare la mancanza di parere favorevole del Comitato dei creditori in relazione al bando del 4.4.2018 e di conseguenza la mancanza di espresso provvedimento autorizzativo da parte del Giudice delegato, necessario ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli artt. 182 e 41 l.fall.

6.1. -La censura è inammissibile sotto vari profili.

Innanzitutto, il motivo non risulta autosufficiente in merito alla autorizzazione del nuovo bando di vendita da parte del giudice delegato e alla tempestività della contestazione ai sensi dell’art. 26 l.fall.

Inoltre, non viene comprovata la decisività del fatto di cui si lamenta l’omesso esame, poiché il nuovo bando di vendita risulta autorizzato con il ‘visto’ del giudice delegato e il mancato rispetto delle formalità previste per pareri e autorizzazioni vale semmai ai fini della responsabilità degli organi concorsuali ma non inficia la validità degli atti posti in essere, potendo anche essere sanato con effetto ex tunc (cfr. Cass. n. 12252 del 2020).

-Al rigetto del ricorso segue la condanna alle spese, liquidate in dispositivo.

-Sussistono i presupposti processuali per il cd. raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 , della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12/02/2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.