Prelazione ereditaria: quando non si applica più?

In una controversia tra coeredi per la vendita di una quota immobiliare a un terzo, la Cassazione chiarisce i limiti della prelazione ereditaria. Il ricorso di una coerede, che lamentava la violazione del suo diritto di prelazione, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha confermato che, a seguito di una divisione parziale del patrimonio ereditario, l’immobile residuo ricade in un regime di comunione ordinaria, escludendo l’applicazione della prelazione ereditaria. Inoltre, l’acquisizione della quota contesa per usucapione, sancita da un’altra sentenza passata in giudicato, ha determinato il difetto di interesse a proseguire il ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prelazione Ereditaria: Non Sempre si Applica. La Cassazione Spiega il Passaggio a Comunione Ordinaria

Il diritto di prelazione ereditaria, sancito dall’articolo 732 del codice civile, rappresenta un pilastro nelle successioni, garantendo ai coeredi una posizione privilegiata in caso di vendita di una quota ereditaria. Tuttavia, questo diritto non è assoluto né eterno. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui suoi limiti, specificando in quali circostanze la comunione sui beni si trasforma da “ereditaria” a “ordinaria”, con la conseguente disapplicazione della prelazione. Analizziamo insieme questa complessa vicenda e le sue significative implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Una Complessa Vicenda Familiare

La controversia nasce dalla comproprietà di un immobile tra tre fratelli. Due di essi decidono di vendere le loro quote a un acquirente esterno. La terza sorella, ritenendo violato il suo diritto di prelazione, si oppone alla vendita. La vicenda si complica ulteriormente a causa di una scrittura privata risalente a molti anni prima, con cui una delle sorelle venditrici avrebbe rinunciato alla sua quota in favore degli altri due fratelli.

L’acquirente esterno avvia una causa per lo scioglimento della comunione. La sorella coerede si difende chiamando in causa i fratelli e avanzando diverse domande: la nullità della vendita per violazione del suo diritto di prelazione, l’accertamento dell’acquisto per usucapione della quota di una sorella sulla base della vecchia scrittura privata, e il risarcimento dei danni.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettano le sue domande principali, sebbene con motivazioni diverse. La Corte d’Appello, in particolare, fonda la sua decisione su un punto cruciale: i fratelli avevano già diviso il resto del compendio ereditario, lasciando solo l’immobile in questione in comproprietà. Questo, secondo i giudici di merito, aveva trasformato la comunione da ereditaria a ordinaria.

La Decisione della Cassazione e i Limiti della Prelazione Ereditaria

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso della sorella inammissibile, confermando, nei fatti, la decisione della Corte d’Appello. La decisione si basa su due pilastri argomentativi distinti, uno di natura sostanziale e uno di natura processuale.

In primo luogo, la Corte ha ritenuto inammissibile il motivo relativo alla violazione della prelazione ereditaria, in quanto il ricorrente non aveva efficacemente contestato la ratio decidendi della sentenza d’appello, ovvero la trasformazione della comunione in ordinaria. In secondo luogo, e in modo ancora più dirimente, la Corte ha rilevato un “sopravvenuto difetto di interesse” a ricorrere per le questioni relative alla quota della sorella venditrice. Infatti, durante il processo, un’altra sentenza della Corte d’Appello era passata in giudicato, accertando che la ricorrente aveva effettivamente acquistato quella stessa quota per usucapione. Avendo già ottenuto il bene che reclamava, non aveva più interesse a far valere le altre domande (nullità e risarcimento) relative a quella stessa quota.

Le Motivazioni: Dalla Comunione Ereditaria a Quella Ordinaria

Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra comunione ereditaria e comunione ordinaria. La Corte d’Appello aveva correttamente osservato che, quando i coeredi procedono a una divisione sostanziale di quasi tutto il patrimonio ereditario, i pochi beni che rimangono in comproprietà perdono la loro natura di “comunione ereditaria”. Essi diventano oggetto di una “comunione ordinaria”, regolata dalle norme generali sulla proprietà e non più da quelle specifiche sulle successioni.

La conseguenza diretta di questa trasformazione è la non applicabilità dell’art. 732 c.c. e, quindi, del diritto di prelazione. La ratio della norma, che è quella di preservare il patrimonio all’interno del nucleo familiare originario, viene meno quando la comunione ereditaria stessa si è di fatto dissolta. La Cassazione, citando un proprio precedente (Cass. 15182/2019), ribadisce che “la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria“.

L’altro aspetto fondamentale è l’impatto del cosiddetto giudicato esterno. La Corte ha rilevato d’ufficio l’esistenza di una sentenza definitiva che aveva già attribuito alla ricorrente la proprietà della quota contesa. Questo ha reso le sue doglianze sul punto prive di interesse, poiché aveva già conseguito il suo obiettivo per altra via. Questo principio processuale, noto come “sopravvenuto difetto di interesse”, impone che l’interesse a proseguire un’azione legale debba sussistere non solo all’inizio ma fino al momento della decisione finale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza offre due importanti lezioni pratiche per chi si trova a gestire un patrimonio ereditario indiviso:

1. La Prelazione Ereditaria non è Eterna: I coeredi devono essere consapevoli che il diritto di prelazione può estinguersi. Se si procede a una divisione che esaurisce gran parte del patrimonio, i beni rimanenti potrebbero essere soggetti alle regole della comunione ordinaria, consentendo a ciascun comproprietario di vendere la propria quota a terzi senza doverla prima offrire ai parenti.

2. Attenzione ai Procedimenti Paralleli: L’esito di un giudizio può essere radicalmente influenzato da decisioni prese in altre sedi. Un giudicato formatosi in un’altra causa su una questione rilevante può rendere inammissibile o superfluo il proseguimento del processo in corso, evidenziando l’importanza di una visione strategica e coordinata delle diverse azioni legali.

Il diritto di prelazione ereditaria si applica sempre finché un bene è in comproprietà tra eredi?
No. Secondo la Corte, se è già avvenuta una divisione di gran parte del patrimonio ereditario, i beni residui non sono più in ‘comunione ereditaria’ ma in ‘comunione ordinaria’. In questo secondo caso, il diritto di prelazione previsto dall’art. 732 c.c. non si applica più.

Cosa succede se, durante un ricorso in Cassazione, una sentenza diversa risolve la questione?
Se una sentenza definitiva, emessa in un altro giudizio (cosiddetto ‘giudicato esterno’), accerta un fatto che era oggetto del ricorso, quest’ultimo può essere dichiarato inammissibile per ‘sopravvenuto difetto di interesse’. Ciò accade se il ricorrente ha già ottenuto ciò che chiedeva, rendendo inutile la prosecuzione della causa.

Una scrittura privata è sufficiente per rinunciare a una quota di immobile ereditato?
No. La decisione, richiamando quanto stabilito nei gradi di merito, conferma che un atto di rinuncia a una quota immobiliare che abbia effetti traslativi (cioè che trasferisca la proprietà) richiede la forma solenne prevista dalla legge (come l’atto pubblico), non essendo sufficiente una semplice scrittura privata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6529 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6529 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6382/2020 R.G. proposto da : NOME, elettivamente domiciliata in ROMA LUNGOTEVERE INDIRIZZO COGNOME INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difeso dall’avvocato NOME COGNOMEricorrente- contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

nonché contro

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

nonché contro

NOME COGNOME

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 982/2019 depositata il 29/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia concerne lo scioglimento della comunione di un immobile che, all’inizio della vicenda, era in comproprietà tra i germani NOME, NOME e NOME COGNOME

Nel 2008 NOME e NOME vendettero a NOME COGNOME le loro quote di proprietà dell’immobile.

NOME COGNOME convenne quindi dinanzi al Tribunale di Massa l’altra comproprietaria NOME COGNOME per ottenere lo scioglimento della comunione sull’immobile

La convenuta chiamò in causa i fratelli NOME e NOME, proponendo, in via riconvenzionale, una domanda di nullità delle alienazioni delle quote di com proprietà dell’immobile fatte dai due fratelli all’attore per mancanza di denuntiatio nonchè una serie di domande subordinate, limitatamente alla quota di proprietà della sorella NOME, di usucapione e di risarcimento del danno da illegittima alienazione.

NOME COGNOME contstò in particolare la validità della vendita per violazione del suo diritto di prelazione ereditaria ex art. 732 c.c. In relazione alle domande subordinate, dedusse che NOME aveva sottoscritto nel 1988 una scrittura privata in cui dichiarava di rinunciare alla sua quota in favore di lei e del fratello NOME

Il Tribunale di Massa, con sentenza non definitiva del 2015, rigettò le domande proposte in via riconvenzionale dalla convenuta nei confronti dei due fratelli. Il Tribunale ritenne efficaci le proposte di alienazione delle quote ereditarie inviate dai fratelli COGNOME alla sorella NOME nel 2004, considerando che tali comunicazioni soddisfacessero i requisiti di una denuncia ex art. 732 c.c., anche se l’atto di

vendita era stato stipulato a distanza di anni, non essendo previsti limiti temporali. Quanto alla scrittura privata del 1988, il Tribunale la considerò priva di effetti traslativi per mancanza della forma solenne richiesta per la rinuncia ereditaria. Infine, respinse le domande di usucapione e di risarcimento erano per difetto di prova e carenza di elementi utili a supportarle.

La Corte distrettuale ha rigettato l’appello di NOME COGNOME confermando la sentenza di primo grado, ma con diversa motivazione, osservando che i fratelli COGNOME avevano proceduto ad una divisione di tutto il compendio ereditario, salvo dell’immobile di Fosdinovo (oggetto di causa) che quindi rimaneva assoggettato ad un regime di comunione ordinaria , con conseguente inapplicabilità dell’istituto della denuntiatio , tipica della comunione ereditaria. Ha inoltre escluso che la scrittura privata del 1988 potesse produrre effetti traslativi o abdicativi per mancanza della forma solenne richiesta.
Riguardo all’acquisto per usucapione, la Corte ha rilevato che tale questione era stata separata per essere trattata in una fase successiva del giudizio e ha stabilito che, comunque, la domanda era carente rispetto al necessario possesso utile. Le ulteriori domande di risarcimento e di rimborso per spese relative all’immobile sono state ritenute infondate per insufficienza di prova.

Ricorre in cassazione l’originaria convenuta NOME COGNOME con quattro motivi. Resistono NOME COGNOME con controricorso e NOME COGNOME con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-In via preliminare è da prendere atto che, dopo la pubblicazione della sentenza oggetto del presente ricorso, è intervenuto il passaggio in giudicato della sentenza n. 985 del 2019 della Corte di appello di Genova (depositata in atti insieme alla correlativa attestazione del passaggio in giudicato da parte della cancelleria) che, in parziale accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME ed in parziale modifica della sentenza nr. 964/2017

del Tribunale di Massa, ha dichiarato l’intervenuto acquisto per usucapione da parte di NOME COGNOME della quota di 16/54 dell’immobile, originariamente intestata a NOME COGNOME. È da considerare quindi che « nel giudizio di cassazione, l’esistenza del giudicato esterno è, al pari di quella del giudicato interno, rilevabile d’ufficio, non solo qualora emerga da atti comunque prodotti nel giudizio di merito, ma anche nell’ipotesi in cui il giudicato si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata. Si tratta infatti di un elemento che non può essere incluso nel fatto, in quanto, pur non identificandosi con gli elementi normativi astratti, è ad essi assimilabile, essendo destinato a fissare la regola del caso concreto, partecipando quindi della natura dei comandi giuridici, la cui interpretazione non si esaurisce in un giudizio di mero fatto » (così Cass. 12 754 del 2022, esemplificativa dell’indirizzo di questa Corte) .
La specifica rilevanza di tale giudicato nel caso attuale sarà saggiata nell’esaminare i motivi di ricorso.

2. Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 732 c.c. per non avere la Corte di appello dichiarato inefficaci le proposte di alienazione notificate da NOME e NOME COGNOME a NOME COGNOME e per omesso esame dell’adesione di NOME COGNOME alla proposta di vendita delle quote. In particolare, si sottolinea che nel 2004 NOME COGNOME ricevette due comunicazioni di alienazione delle quote immobiliari dai fratelli e, entro due mesi, manifestò la propria intenzione di esercitare il diritto di prelazione. Tuttavia, i dettagli relativi alle modalità e ai tempi di pagamento non vennero forniti, impedendole di fatto di esercitare tale diritto. Inoltre, l’atto di acquisto da parte di COGNOME fu stipulato solo nel 2008, quattro anni dopo. Si rileva che il documento attestante la volontà di NOME COGNOME di esercitare il diritto di prelazione è stato ignorato sia dal Tribunale sia dalla Corte di a ppello. L’omessa considerazione di tale documento è considerata decisiva, in quanto dimostra che, ignorando la comunicazione della sorella e procedendo comunque alla vendita della propria quota, si è
resa inefficace la denuntiatio, precludendo di fatto l’esercizio del diritto di prelazione.

Del primo motivo è da dichiarare l’ inammissibilità.

Secondo la Corte di appello (v. pagg. 6 e 7), avendo i fratelli COGNOME proceduto ad una divisione di tutto il compendio ereditario, ad esclusione dell’immobile in causa , esso rimaneva oggetto di una comunione ordinaria , a cui non si applica l’istituto della denuncia ex art. 732 c.c. in caso di vendita, secondo i precedenti di questa Corte correttamente richiamati dalla sentenza impugnata (ai quali si può aggiungere, più recentemente Cass. 15182/2019: « Lo scioglimento della comunione ereditaria non è incompatibile con il perdurare di uno stato di comunione ordinaria rispetto a singoli beni già compresi nell’asse ereditario in divisione, giacché, compiute le operazioni divisionali, dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell’asse ereditario, indiviso al momento dell’apertura della successione, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria ».
La censura di violazione dell’art. 732 c.c., così come formulata, non coglie quindi la ratio decidendi della sentenza impugnata ed è perciò inammissibile (così tra le varie, Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017).

– Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 1418, 1325, 1350 e 1362 c.c. per il rigetto della domanda di nullità dell’atto di compravendita del 2008 con riferimento alla quota della sorella NOME poiché ella aveva precedentemente rinunciato a tale quota con scrittura privata del 1988. Si afferma che tale rinuncia ha valore immediato opponibile al terzo acquirente. Si contesta che la Corte di appello abbia qualificato la scrittura come mero atto ricognitivo.

Il terzo motivo denuncia violazione dell’art. 1218 c.c. per rigetto della domanda di risarcimento danni. Si sostiene che, anche in assenza di effetti reali della scrittura privata del 1988 nei confronti di terzi, essa sarebbe comunque vincolante fra le parti coinvolte. La

mancata contestazione dell’atto e l’assenza di eccezioni di prescrizione avrebbero dovuto condurre all’accoglimento della domanda risarcitoria.

Il quarto motivo denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di usucapione della quota già intestata a NOME COGNOME Si sostiene che tale domanda non riguardava i terzi chiamati, ma solo il comproprietario attuale NOME COGNOME La Corte avrebbe dovuto pronunciarsi nel merito e rilevare l’omessa pronuncia del Tribunale.

2. – Il secondo, il terzo e il quarto motivo di ricorso pongono questioni che riguardano esclusivamente la quota originariamente di proprietà di NOME COGNOME e quindi sono da dichiarare inammissibili per sopravvenuto difetto di interesse, in conseguenza del passaggio in giudicato della sentenza n. 985 del 2019 della Corte di appello di Genova (v. indietro al paragrafo n. 1). L ‘accoglimento della domanda riconvenzionale di acquisto per usucapione proposta dalla convenuta (odierna ricorrente) NOME COGNOME priva di interesse il ricorso, avendo ella comunque raggiunto lo scopo che si era prefissata con la proposizione del secondo, terzo e quarto motivo del ricorso (acquisto della proprietà della quota di proprietà dell’immobile originariamente intestata alla sorella NOME). Infatti, « l’interesse ad agire, e quindi anche l’interesse ad impugnare, deve sussistere non solo nel momento in cui è proposta l’azione (o l’impugnazione), ma anche al momento della decisione » (così Cass. 14073/2020 in una fattispecie in cui era intervenuto il riconoscimento stragiudiziale del diritto azionato in causa.
In conclusione, il ricorso è inammissibile. L’esito del giudizio sulla domanda alternativa di usucapione costituisce una grave ragione per compensare le spese di questo giudizio.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella

prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e dispone la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di legittimità.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 15/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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