Prelazione agraria: quando è valida? La Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di alcuni acquirenti di un terreno agricolo contro i proprietari confinanti che avevano esercitato il diritto di riscatto. La Corte ha stabilito che le censure relative alla qualifica di coltivatore diretto e all’effettiva finalità agricola dell’operazione costituiscono un tentativo di riesaminare il merito della causa, inammissibile in sede di legittimità. La decisione riafferma che il controllo della Cassazione è limitato alla violazione di legge e ai vizi di motivazione radicali, non potendo trasformarsi in un terzo grado di giudizio sui fatti. La questione centrale è quindi il limite del sindacato sul diritto di prelazione agraria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prelazione Agraria: Limiti al Riesame dei Fatti in Cassazione

Il diritto di prelazione agraria è uno strumento fondamentale per favorire l’accorpamento dei fondi agricoli e migliorare l’efficienza delle imprese del settore. Tuttavia, quando sorgono controversie, quali sono i limiti del sindacato della Corte di Cassazione? Con l’ordinanza n. 18786 del 2024, la Suprema Corte ha ribadito un principio cruciale: il suo ruolo è quello di giudice di legittimità, non di merito, e non può riesaminare le prove e i fatti già accertati dai tribunali inferiori.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di due coltivatori diretti di esercitare il diritto di riscatto su un terreno agricolo confinante con il loro, acquistato da terzi. I coltivatori sostenevano di possedere tutti i requisiti previsti dalla legge: la qualifica di coltivatori diretti, la coltivazione del fondo confinante nel biennio precedente, un’adeguata capacità lavorativa e la mancata vendita di altri terreni nello stesso periodo.

Gli acquirenti del fondo si sono opposti, contestando la reale qualifica di coltivatori diretti dei vicini, i quali svolgevano anche altre attività lavorative. Inoltre, hanno sostenuto che l’esercizio del diritto di riscatto fosse un abuso, poiché il terreno dei riscattanti era in gran parte destinato ad attività edificatorie e non alla coltivazione, venendo meno lo scopo della normativa sulla prelazione agraria.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai coltivatori diretti, confermando il loro diritto a riscattare il fondo.

I Motivi del Ricorso e la Prelazione Agraria in Cassazione

Gli acquirenti, soccombenti in appello, hanno proposto ricorso per Cassazione basandosi su due motivi principali:
1. Violazione di legge e abuso del diritto: Lamentavano che la Corte d’Appello non avesse considerato come la destinazione edificatoria di gran parte del fondo dei riscattanti escludesse la finalità agricola che giustifica la prelazione agraria. A loro dire, ciò configurava un abuso del diritto.
2. Nullità della sentenza per motivazione apparente: Sostenevano che la sentenza d’appello fosse viziata da una motivazione solo apparente riguardo alla sussistenza del requisito della coltivazione del fondo per almeno un biennio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, ritenendoli inammissibili e infondati, e ha fornito importanti chiarimenti sul proprio ruolo.

Il Divieto di Riesame del Merito

Con riferimento al primo motivo, la Corte ha affermato che le argomentazioni dei ricorrenti non denunciavano una vera e propria violazione di legge, ma miravano a ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti e delle prove. Tale attività è preclusa in sede di legittimità. La Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella dei giudici di merito se questa è logicamente motivata e non viola specifiche norme di diritto. I ricorrenti, secondo la Corte, non hanno indicato con precisione quali affermazioni della sentenza impugnata fossero in contrasto con le norme di legge, limitandosi a sollecitare un riesame delle risultanze probatorie.

L’Insussistenza della Motivazione Apparente

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Corte ha richiamato il consolidato orientamento delle Sezioni Unite (in particolare la sentenza n. 8053/2014), secondo cui una sentenza può essere annullata per vizio di motivazione solo in casi eccezionali e gravi: mancanza assoluta di motivazione, motivazione puramente apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni o motivazione perplessa e oggettivamente incomprensibile. Nel caso di specie, nessuna di queste anomalie era ravvisabile. I ricorrenti, ancora una volta, pretendevano di dimostrare il vizio della sentenza basandosi su elementi esterni ad essa, ovvero su una diversa lettura delle prove, pratica non consentita nel giudizio di cassazione.

Conclusioni

L’ordinanza in commento rafforza un pilastro del nostro sistema processuale: la netta distinzione tra giudizio di merito e giudizio di legittimità. La Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove si possono ridiscutere i fatti. Chi intende ricorrere alla Suprema Corte deve essere in grado di dimostrare un errore di diritto o un vizio motivazionale radicale, senza sperare in una nuova valutazione delle prove. Per quanto riguarda la prelazione agraria, la decisione conferma che l’accertamento dei requisiti soggettivi e oggettivi (come la qualifica di coltivatore diretto e la finalità agricola) è una questione di fatto, la cui valutazione, se congruamente motivata, è insindacabile in sede di legittimità.

È possibile contestare il diritto di prelazione agraria in Cassazione sostenendo che i fatti sono stati valutati male dal giudice di merito?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il suo ruolo è di sindacato di legittimità, non di merito. Non può rivalutare le prove o i fatti accertati nei gradi precedenti, a meno che non si dimostri un vizio di motivazione radicale o un errore di diritto specifico nell’interpretazione delle norme.

Cosa si intende per “motivazione apparente” di una sentenza?
Secondo la sentenza, la motivazione è “apparente” solo in casi estremi, come la mancanza assoluta di motivi, un contrasto irriducibile tra affermazioni o una perplessità tale da renderla incomprensibile. Un semplice difetto di “sufficienza” non basta per annullare la sentenza in Cassazione.

L’uso non esclusivamente agricolo del fondo del confinante può essere considerato un abuso del diritto di prelazione?
Nel caso di specie, i ricorrenti hanno sollevato questa questione, ma la Corte di Cassazione ha respinto il motivo perché mirava a un riesame dei fatti. La sentenza non entra nel merito della questione, ma stabilisce che la valutazione se l’obiettivo del riscattante sia o meno il miglioramento dell’impresa agricola è una questione di fatto, di competenza dei giudici di merito e non sindacabile in sede di legittimità se la motivazione è logicamente valida.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 18786 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 18786 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2056/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE

Pec:

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME, il primo in proprio e tutti quali eredi di COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 5073/2020 depositata il 20/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari coltivatori diretti di terreni siti in Sonnino (una particella di mq 6974 ed un’altra di mq 10830) convennero in giudizio davanti al Tribunale di Frosinone NOME COGNOME e NOME COGNOME, acquirenti di un terreno confinante con il loro, esercitando il diritto di retratto sull’immobile, allegando tutti i requisiti propri del diritto di prelazione agraria ai sensi del l’art. 7 co. 2 l. n. 817 del 1971 e cioè l’essere coltivatori diretti, l’aver coltivato nel biennio precedente alla vendita il terreno confinante con quello venduto, disporre della capacità lavorativa prevista per legge e non aver alienato alcun terreno nel biennio precedente alla vendita; chiesero pertanto che, in accoglimento del loro diritto di riscatto, fosse accertato il diritto di proprietà sul fondo confinante e i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni;
NOME COGNOME e NOME COGNOME si costituirono in giudizio chiedendo il rigetto della domanda; assunsero che gli attori non avevano la qualifica di coltivatori diretti per aver svolto altro tipo di attività e che il terreno da loro coltivato (e confinante con quello oggetto di riscatto) era di piccole dimensioni tale da non giustificare il riscatto;

espletate prove testimoniali e per interrogatorio formale e disposta una CTU, il Tribunale di Frosinone accolse le domande, condannando i convenuti all’immediato rilascio del bene e al risarcimento dei danni;

la Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 5073 pubblicata in data 20/10/2020, ha rigettato l’appello confermando integralmente la sentenza di primo grado e condannando gli appellanti alle spese;

avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi;

NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, resistono con controricorso;

il AVV_NOTAIO ha formulato proposta di definizione anticipata del giudizio nel senso del rigetto del ricorso;

i ricorrenti hanno formulato istanza ai sensi dell’art. 380 -bis cpc di decisione della causa;

entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 cpc.

Considerato che:

con il primo motivo -violazione e falsa applicazione degli artt. 8 e 31 L. 26 maggio 1965 n. 590, dell’art. 7 l. 14 agosto 1971 n. 817 degli artt. 2 Cost. 1175 e 1375 c.c. e delle norme e principi in materia di divieto di abuso del diritto e di venire contra factum proprium (art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.)- i ricorrenti lamentano che la sentenza ha escluso l’esistenza di una causa ostativa al l’esercizio del diritto di prelazione e retratto costituita dalla circostanza che il fondo confinante era stato per la gran parte oggetto di attività edificatoria; ciò avrebbe dovuto condurre la Corte d’Appello a ritenere che i riscattanti non avessero di mira la coltivazione della terra come fonte principale del proprio reddito
e che non perseguissero il progetto di miglioramento dell’efficienza dell’impresa agricola così da non poter essere ritenuti titolari né del diritto di prelazione né del diritto di retratto;

con il secondo motivo -ulteriore profilo di violazione e falsa applicazione degli artt. 8 e 31 l. 26 maggio 1965 n. 590 e dell’art. 7 l. 14 agosto 1971 n. 817 (art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.) Nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, co. 1 n. 3 c. p.c. e per motivazione apparente (art. 360 co. 1 nn. 4 e 5 c.p.c. ) -i ricorrenti impugnano il capo di sentenza che ha ritenuto sussistenti tutti i requisiti del diritto di prelazione e retratto, con particolare riguardo al requisito della coltivazione del fondo da almeno due anni; lamentano motivazione apparente;
il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO ha proposto la definizione accelerata del ricorso sulla base della seguente motivazione:

<>;
il Collegio rileva che la memoria di parte ricorrente, quanto al primo motivo, non coglie il senso del rilievo espresso dalla proposta con l’assunto che l’illustrazione di esso non indica le affermazioni della sentenza impugnata contrastanti con le norme di cui si deduce la violazione. Infatti, argomenta come se la PDA avesse censurato l’omessa individuazione della motivazione criticanda, là dove essa ha invece, correttamente ad avviso del Collegio, inteso rilevare la carenza di tessuto argomentativo in iure dell’illustrazione del motivo, il quale necessariamente implicava l’individuazione del come e del perché la sentenza avesse commesso gli errores in iudicando ad essa addebitati;
la RAGIONE_SOCIALE ha spiegato perché il motivo non avesse tale tenore evidenziando correttamente che il motivo pretendesse di individuarli come conseguenza di una sollecitata rivalutazione di emergenze istruttorie: è sufficiente leggere l’illustrazione nella pagina 8 e nelle prime cinque righe della pagina successiva per averne conferma;

quanto al secondo motivo, la memoria ignora il rilievo assorbente della PDA circa il fondarsi l’assunto dell’apparenza di motivazione su elementi aliunde rispetto ad essa, il che è escluso dalla giurisprudenza di questa Corte (si vedano le note sentenze nn. 8053 e 8054 del 2014); la memoria si dilunga ad illustrare la pretesa apparenza di motivazione sulla base della sollecitazione ad una rivalutazione di emergenze istruttorie, così ponendosi sempre -per la ragione appena detta – al di fuori del modello de l vizio ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c.;
poiché la proposta di definizione del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO è da condividere integralmente, ne segue, con la decisione di rigetto del ricorso, la condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di cassazione liquidate come in dispositivo e agli ulteriori oneri indicati dal terzo comma dell’art. 380 -bis c.p.c., e ciò nei termini di cui in dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione che liquida in € 2.800 (oltre € 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15%. Condanna altresì i ricorrenti al pagamento alla parte controricorrente della somma di € 2.800 ai sensi dell’art. 96, 3° comma, c.p.c. e della somma di € 1.000 in favore della Cassa per le ammende;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della

sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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