Prelazione agraria: la prova della mancata vendita

Un coltivatore diretto ha agito in giudizio per esercitare il diritto di prelazione agraria su un terreno confinante venduto dal Comune. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo che spetta a chi esercita il diritto dimostrare di non aver venduto altri fondi rustici nel biennio precedente. La prova fornita è stata ritenuta insufficiente, comportando il rigetto della domanda.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Prelazione Agraria: A Chi Spetta l’Onere della Prova?

Il diritto di prelazione agraria rappresenta uno strumento fondamentale per favorire l’accorpamento dei fondi agricoli e promuovere la formazione di imprese agricole più competitive. Tuttavia, il suo esercizio è subordinato a precisi requisiti, sia oggettivi che soggettivi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia: l’onere di provare la sussistenza di tutte le condizioni, inclusa quella ‘negativa’ di non aver venduto fondi rustici nel biennio precedente, ricade interamente su chi intende avvalersi di tale diritto.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla vendita di un appezzamento di terreno da parte di un Comune a un privato. Il proprietario di un fondo agricolo confinante, ritenendo di averne diritto, ha agito in giudizio per esercitare il riscatto del terreno, lamentando la mancata notifica dell’alienazione che gli avrebbe impedito di esercitare il proprio diritto di prelazione agraria.

Sia il Tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello hanno rigettato la sua domanda. I giudici di merito hanno evidenziato due principali carenze: da un lato, il fondo in questione sembrava aver perso la sua vocazione agricola; dall’altro, e in modo decisivo, l’attore non aveva fornito una prova adeguata di uno dei requisiti soggettivi richiesti dalla legge: la mancata vendita di altri terreni agricoli nei due anni precedenti la compravendita.

L’Onere della Prova nel Diritto di Prelazione Agraria

Il ricorrente ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nell’attribuirgli l’onere di provare la mancata alienazione di fondi nel biennio. La Suprema Corte, tuttavia, ha respinto questa tesi, confermando un orientamento giurisprudenziale consolidato.

Il diritto di prelazione agraria e il conseguente diritto di riscatto sono subordinati a una serie di condizioni, tra cui la cosiddetta ‘condizione negativa’: non aver venduto fondi rustici nel biennio precedente. Questa previsione mira a evitare comportamenti speculativi, favorendo chi dimostra un interesse stabile e concreto alla coltivazione della terra, non chi vende i propri terreni per poi acquistarne altri. Secondo la Cassazione, questa condizione non è una mera eccezione, ma un vero e proprio presupposto costitutivo del diritto. Di conseguenza, in base al principio generale dell’onere della prova (art. 2697 c.c.), spetta a chi agisce in giudizio dimostrare l’esistenza di tutti gli elementi che fondano la sua pretesa.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte ha ritenuto che il ricorrente non avesse adempiuto a tale onere. La documentazione prodotta, consistente nell’estratto tavolare relativo al solo ‘maso chiuso’ di sua proprietà, è stata giudicata insufficiente. Essa, infatti, non poteva escludere che il ricorrente fosse proprietario di altri terreni, non facenti parte del maso, e che li avesse venduti nel biennio rilevante. I giudici hanno sottolineato come una prova adeguata sarebbe stata facilmente ottenibile attraverso una visura catastale storica e una certificazione tavolare completa di tutte le proprietà intestate al ricorrente.

Il rigetto di questo primo motivo di ricorso ha reso superfluo l’esame del secondo, relativo alla natura agricola del fondo. La mancanza di una delle condizioni essenziali dell’azione ha infatti assorbito ogni altra questione.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla finalità stessa della normativa in materia di prelazione agraria. Il legislatore ha inteso promuovere la formazione e l’accorpamento di proprietà agricole funzionali a una migliore redditività, evitando che il diritto di prelazione venga esercitato per scopi speculativi. Chi vende terreni agricoli dimostra, secondo la legge, un disinteresse verso la coltivazione come fonte principale di reddito, e non merita quindi di essere favorito nell’acquisto di fondi altrui. L’onere di dimostrare questa ‘lealtà’ verso la terra ricade, quindi, su chi vuole beneficiare di tale istituto. La Corte ha inoltre osservato, come elemento aggiuntivo, che l’azione del ricorrente sembrava motivata principalmente dalla necessità di sanare una violazione urbanistica, uno scopo estraneo alle finalità della prelazione agraria.

Le Conclusioni

Questa pronuncia offre un’importante lezione pratica: chi intende esercitare il diritto di prelazione agraria deve preparare con estrema cura la documentazione a supporto della propria domanda. Non è sufficiente affermare di possedere i requisiti; è necessario provarli in modo inequivocabile. In particolare, per dimostrare la condizione negativa della mancata vendita di fondi nel biennio, è indispensabile munirsi di documentazione completa, come visure storiche catastali e certificazioni dei registri immobiliari, che attestino l’assenza di alienazioni su tutto il territorio nazionale. Affidarsi a prove parziali o incomplete espone al rischio concreto di veder rigettata la propria domanda, con conseguente condanna al pagamento delle spese processuali.

A chi spetta l’onere di provare i requisiti per il diritto di prelazione agraria?
Secondo l’ordinanza, l’onere di provare la sussistenza di tutti i presupposti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria, compresa la condizione di non aver venduto fondi rustici nel biennio precedente, spetta integralmente a chi esercita tale diritto.

Quale tipo di prova è considerata adeguata per dimostrare la mancata vendita di fondi nel biennio?
La Corte ha chiarito che la semplice produzione di un estratto tavolare relativo a una singola proprietà (come un ‘maso chiuso’) è insufficiente. Una prova idonea e completa può essere fornita attraverso una visura catastale storica e una certificazione tavolare estesa a tutte le proprietà intestate alla persona, atte a dimostrare l’assenza di vendite nel periodo di riferimento.

Il diritto di prelazione agraria può essere usato per fini diversi da quelli agricoli, come sanare una violazione edilizia?
No. La Corte ha ribadito che la finalità del diritto di prelazione agraria è quella di favorire l’accorpamento di fondi per migliorare la redditività dei terreni. L’utilizzo di tale diritto per scopi strumentali, come sanare una violazione urbanistica, è considerato estraneo alla sua funzione e non è tutelato dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 26156 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 26156 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2024

COMUNE DI LUSON

-intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI BOLZANO n. 37/2020 depositata il 7/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 1/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19782/2020 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME ( CF: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica come in atti

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME ( CF: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica come in atti

-controricorrente –

nonché contro

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., successivamente convertito d’ufficio in procedimento ordinario, COGNOME NOME (odierno ricorrente) convenne dinanzi al Tribunale di Bolzano NOME COGNOME (odierno controricorrente) nonché il Comune RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per sentir accertare il proprio diritto di prelazione e riscatto sulla p.f. 2831/2 che il Comune RAGIONE_SOCIALE aveva ceduto a COGNOME NOME al prezzo di euro 4.160,00 senza notificare l’alienazione ai sensi dell’art. 8 legge nr. 590/1965 ad esso attore, proprietario del fondo confinante e coltivatore diretto.
A sostegno delle proprie pretese COGNOME RAGIONE_SOCIALE espose: (i) di aver tempestivamente esercitato il proprio diritto di riscatto con atto stragiudiziale tramite lettera raccomandata inviata al Comune di RAGIONE_SOCIALE e all’acquirente COGNOME NOME; (ii) che il legale del convenuto acquirente, riscontrando la raccomandata, aveva negato la sussistenza in capo ad esso COGNOME dei presupposti per l’esercizio del diritto di riscatto, mentre il Comune di RAGIONE_SOCIALE nulla aveva osservato; (iii) che in data 31/12/2014 il Comune aveva emesso ordinanza di demolizione per opere realizzate da RAGIONE_SOCIALE sulla p.f. 2831/2 senza la prescritta concessione; (iv) che ai fini di poter accedere a sanatoria ai sensi dell’art. 85 della legge urbanistica provinciale nr. 13/ 1997 si rendeva necessario l’accertamento giudiziale del valido ed efficace esercizio del diritto di riscatto da parte dell’attore; (v) che, quale titolare di maso chiuso e coltivatore diretto, proprietario di fondo agricolo confinante con quello oggetto dell’esercitata azio ne di retratto, esso COGNOME NOME era in possesso dei requisiti richiesti per l’esercizio del diritto di retratto agrario.
Il convenuto COGNOME NOME si costituì contestando la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi per l’esercizio del diritto di riscatto in capo all’attore. Il Comune di RAGIONE_SOCIALE rimase contumace.

La causa venne istruita attraverso l’assunzione di CTU volta alla descrizione dei luoghi, con particolare riferimento alla conformazione

della p.f. 2831/2 nonché alla sua, anche, parziale destinazione a prato e/o all’accesso alla p.ed. sita a valle della stessa.

Con sentenza n. 1416/2017 il Tribunale di Bolzano rigettò la domanda del COGNOME NOME, ritenendo che il fondo oggetto di prelazione agraria avesse perso irreversibilmente tale destinazione, trattandosi di un pendio al margine della strada comunale e costituendo in parte l’accesso al cortile del convenuto e in parte l’accesso alla proprietà attorea, e che, con riferimento ai presupposti soggettivi per l’esercizio del diritto di riscatto, l’attore non avesse adempiuto al proprio onere probatorio relativo alla mancata vendita di terreni agricoli nei due anni precedenti la vendita.
Avverso la sentenza di primo grado RAGIONE_SOCIALE propose gravame dinanzi alla Corte d’appello di Trento.

Con sentenza n. 37/2020, depositata in data 7/3/2020, oggetto di ricorso, la Corte d’ appello di Trento ha rigettato il gravame, confermando la sentenza di primo grado.

Avverso la predetta sentenza RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui COGNOME NOME resiste con controricorso.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 c.p.c.

Il Comune di RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese nel presente giudizio di legittimità.

Le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘Violazione e/o erronea e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 comma 1 n. 3) con riferimento al combinato disposto di cui agli artt. 24 cost. 2697 c.c. e 115 c.p.c. 8 legge 59065 e art. 7 legge 817 71’, per avere la Corte territoriale ritenuto che egli non abbia fornito la prova della mancata alienazione di fondi rustici nel biennio anteriore alla vendita del terreno oggetto

di causa e abbia, di conseguenza, ritenuto che facesse difetto una condizione dell’azione per l’esercizio del diritto di riscatto agrario.

Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c. , ‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 comma 1 n. 3) con riferimento all’art. 8 legge 59065 e art. 7 legge 81771 ‘, per avere la Corte territoriale ritenuto che al terreno alienato non potesse attribuirsi vocazione agricola e che, di conseguenza, non fosse suscettibile di rientrare nel novero dei terreni oggetto di prelazione/riscatto agrario.

Quanto al primo motivo di ricorso, è principio acquisito nella giurisprudenza di legittimità che la vendita di fondi rustici nel biennio precedente costituisce causa ostativa all’esercizio del diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto. La mancata vendita di fondi rustici co stituisce una delle condizioni dell’azione cui è subordinata, ai sensi dell’art. 7 della l. n.817/ 1971, l’insorgenza del diritto di prelazione agraria. La finalità perseguita dal legislatore (art. 8 l. n. 590/1965 e art. 7 l. 817/1971), è infatti quella di evitare lo strumentale esercizio del diritto di prelazione e quella di promuovere la formazione di imprese agricole di proprietà di coltivatori diretti e l’accorpamento dei fondi per migliorare la redditività dei t erreni, per cui non sarebbe giustificato favorire nell’acquisto di fondi altrui chi, avendo venduto fondi propri nel biennio precedente, ha mostrato di non avere di mira la coltivazione della terra come fonte principale del proprio reddito.
3.1 Si è statuito in materia che ‘ Il diritto di prelazione agraria previsto dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 ed esteso al proprietario di terreni confinanti dall’art. 7, secondo comma, della legge 14 agosto 1971, n. 817, è sottoposto, fra l’altro, alla condizione negativa della mancata vendita di altri fondi rustici nel biennio precedente. Tale previsione – che si radica sulla necessità di favorire l’accorpamento dei fondi al fine di migliorare la redditività dei terreni, evitando, nel contempo, l’esercizio della prelazione co n
finalità speculative – va interpretata restrittivamente alla luce di un bilanciamento tra valori costituzionalmente rilevanti e, perciò, si applica anche al caso di vendita di quote in proprietà indivisa, a prescindere dalla percentuale delle medesime ‘ (così Cass., sez. III, sent. 10/05/2011, n. 10220).

È stato pure precisato, anche di recente, da questa Corte che, in tema di prelazione agraria, la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente costituisce condizione per l’insorgenza del diritto di prelazione e di riscatto in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, sicché chi esercita il relativo diritto, salvo espresso riconoscimento della controparte, deve dimostrarne la sussistenza, senza che la prova sia territorialmente delimitata e senza che rilevi il carattere di fatto negativo della stessa, il quale comporta solo la necessità di allegare fatti positivi contrari, la cui acquisizione può avvenire anche con testi e presunzioni, ivi compresi i certificati rilasciati dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari e le visure richieste agli Uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate (Cas s., ord., 11/10/2023, n. 28415; Cass. 27/03/2015, n. 6247).
3.2 Orbene, nell’impugnata sentenza la Corte di merito ha fatto invero piena e corretta applicazione di tali principi, là dove ha affermato che ‘ la mancata vendita di fondi rustici nei due anni precedenti, attiene ad una condizione dell’azione la cui mancanza è rilevabile d’ufficio. L’attore -appellante COGNOME NOME ha dimesso estratto tavolare relativo al maso chiuso di sua proprietà, ma con tale produzione non può ritenersi adempiuto l’onere probatorio circa la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente, su di lui gravante, perché la documentazione non comprova che egli non abbia venduto altre particelle fondiarie o terreni rustici non facenti parte del maso chiuso. Tale prova, a ben vedere, egli avrebbe prontamente e comodamente potuto fornire attraverso una visura catastale storica e con certificazione tavolare delle proprietà a lui intestate, siano esse facenti parte di maso chiuso, siano esse ulteriori rispetto al maso
chiuso. Privo di rilevanza si rivela quindi l’argomento attinente alla necessità di autorizzazione al distacco di fondi appartenenti a maso chiuso da parte della apposita commissione. Né, del resto, l’attore ha prodotto alcuna dichiarazione della commissione attestante il mancato distacco di fondi dal maso chiuso. Siffatte considerazioni portano quindi a ritenere non fondato il motivo di appello, non avendo parte attrice appellante fornito la prova della mancata alienazione di fondi rustici nel biennio anteriore la vendita, quale condizione dell’azione ‘ (così da p. 11, 3° §, a p. 12, fine 1° § della sentenza).
Né d’altronde può procedersi in questa sede ad una rivalutazione delle risultane istruttorie.

3.3 Alla luce di quanto sopra evidenziato, il motivo in esame va rigettato.

Il rigetto del primo motivo di ricorso e l’accertamento del difetto di prova della mancata alienazione di fondi rustici nel biennio anteriore la vendita, quale condizione dell’azione, assorbe di per sé l’esame del secondo motivo. In ogni caso, ove mai scrutinabile, tale ultimo motivo sarebbe comunque da disattendere, in quanto, con accertamento in fatto, non censurabile in questa sede, la Corte di merito ha escluso la vocazione agricola del fondo in questione nonché la sussistenza della qualità di coltivatore diretto in capo all’attuale ricorrente , laddove (a p. 13 della motivazione) ha affermato « Tali considerazioni portano a concludere per la mancanza dei presupposti per accogliere la domanda dell’attore in capo al quale, per altro, difetta anche la prova circa la qualità di coltivatore diretto del fondo confinante, restando una mera affermazione attorea che egli abbia da sempr e falciato ‘l’area oggetto di causa’, intendendo probabilmente il proprio fondo confinante. La questione appare comunque priva di rilevanza atteso che l’attore non ha dimostrato la sussistenza degli altri requisiti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria e che per sua espressa affermazione (atto di
citazione di primo grado) ha fatto valere il diritto di prelazione al solo fine di sanare una violazione urbanistica ».

Per le ragioni sopra esposte, il ricorso deve essere conclusivamente rigettato.

Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate come in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, d eve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 2.000,00, oltre agli esborsi, liquidati in euro 200,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge, in favore del controricorrente COGNOME NOME.

Così deciso in Roma, il 1°/03/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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