Prelazione agraria e comodato: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un proprietario che chiedeva la prelazione agraria su un fondo confinante. La Corte ha stabilito che la concessione del proprio terreno in comodato al figlio è incompatibile con la qualifica di coltivatore diretto, requisito essenziale per esercitare il diritto di prelazione. La mancata prova di tale qualifica rende superfluo l’esame degli altri requisiti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prelazione Agraria: Incompatibile con il Contratto di Comodato

Il diritto di prelazione agraria è un importante strumento a tutela di chi lavora la terra, ma il suo esercizio è subordinato a precisi requisiti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la qualifica di coltivatore diretto, necessaria per la prelazione, è incompatibile con la concessione del proprio fondo in comodato a un familiare. Questo principio sottolinea la necessità di una coltivazione effettiva e diretta del terreno, che non può coesistere con un contratto che ne trasferisce il godimento a un altro soggetto, anche se si tratta del proprio figlio.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di un proprietario terriero di esercitare il diritto di retratto agrario (il riscatto) su un fondo confinante, venduto a un terzo. Il proprietario sosteneva di possedere tutti i requisiti di legge, tra cui quello fondamentale di essere ‘coltivatore diretto’ del proprio terreno.

Tuttavia, la Corte d’Appello aveva respinto la sua domanda, evidenziando come, dagli atti, risultasse che il proprietario avesse concesso il proprio fondo in comodato d’uso gratuito al figlio sin dal 2001. Secondo i giudici di secondo grado, questo contratto era sufficiente a escludere la qualifica di coltivatore diretto, poiché trasferiva al figlio il godimento e l’utilizzo del bene. Di conseguenza, il padre non poteva più affermare di coltivare direttamente quel terreno. Insoddisfatto della decisione, il proprietario ha presentato ricorso in Cassazione.

La Qualifica di Coltivatore Diretto e la Prova del Diritto di Prelazione Agraria

Il ricorrente ha basato la sua difesa su diversi motivi. In primo luogo, ha sostenuto che il contratto di comodato non priverebbe necessariamente il proprietario (comodante) di ogni relazione di fatto con il bene, e che quindi una coesistenza di poteri fosse possibile. In secondo luogo, ha lamentato che la Corte d’Appello avesse omesso di esaminare il fatto, a suo dire decisivo, della sua effettiva e abituale coltivazione del fondo, a prescindere dall’esistenza del contratto. Infine, ha contestato l’ammissione di alcune prove documentali prodotte dalla controparte.

La Decisione della Corte di Cassazione sul Contratto di Comodato

La Corte di Cassazione ha dichiarato i motivi inammissibili e infondati, confermando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno ribadito la natura del contratto di comodato, la cui funzione essenziale, ai sensi dell’art. 1803 c.c., è proprio quella di trasferire il ‘godimento del bene’ al comodatario. Di conseguenza, è onere del proprietario-comodante dimostrare come, nonostante la stipula di tale contratto, egli possa ancora considerarsi ‘coltivatore diretto’.

La Corte ha specificato che i giudici di merito non hanno omesso di valutare il fatto della coltivazione, ma hanno semplicemente ritenuto che le prove portate (come le testimonianze) non fossero sufficienti a superare la prova documentale del contratto di comodato. Tale valutazione delle prove rientra nell’esclusiva competenza del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su due pilastri giuridici. Il primo riguarda l’onere della prova. Chi intende esercitare la prelazione agraria deve dimostrare la sussistenza di tutti i requisiti di legge. La presenza di un contratto di comodato, che per sua natura trasferisce il diritto di godimento, crea una presunzione contraria alla qualifica di coltivatore diretto. Spetta quindi al prelazionante fornire una prova rigorosa del fatto che, malgrado il contratto, la coltivazione diretta e abituale del fondo sia continuata ad opera sua. In questo caso, tale prova è stata ritenuta carente.

Il secondo pilastro è di natura processuale e attiene al concetto di ‘ratio decidendi’ multipla. La Corte d’Appello aveva rigettato la domanda anche per un’altra ragione: la mancata prova di non aver venduto altri fondi rustici nel biennio precedente. La Cassazione ha ritenuto inammissibili i motivi di ricorso su questo punto, spiegando che, una volta accertata la mancanza del requisito principale (la qualifica di coltivatore diretto), l’intera domanda cade. Questa prima motivazione è di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, rendendo superfluo e irrilevante l’esame di eventuali errori sulle motivazioni aggiuntive. Quando una sentenza si basa su più ragioni autonome, il passaggio in giudicato di una sola di esse rende inammissibile l’impugnazione delle altre per difetto di interesse.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza riafferma che il diritto di prelazione agraria è strettamente legato all’effettiva coltivazione della terra. Un proprietario che formalizza il trasferimento del godimento del proprio fondo attraverso un contratto di comodato, anche se a favore di un figlio, perde la qualifica di coltivatore diretto e, con essa, il diritto di prelazione. La decisione evidenzia l’importanza della coerenza tra la situazione giuridica (il contratto) e quella di fatto (la coltivazione) e ribadisce il principio che, in un processo, chi afferma un diritto ha l’onere di provarne tutti i presupposti costitutivi.

Il proprietario che concede il proprio fondo agricolo in comodato a un familiare perde il diritto di prelazione agraria?
Sì, secondo questa ordinanza. La Corte ha ritenuto che il contratto di comodato trasferisce il godimento e l’uso del terreno al comodatario, rendendo tale situazione incompatibile con la qualifica di ‘coltivatore diretto’ in capo al proprietario, requisito necessario per esercitare la prelazione. Il proprietario avrebbe dovuto fornire una prova specifica di come, nonostante il contratto, avesse continuato a coltivare il fondo direttamente e abitualmente.

Cosa succede se una sentenza si basa su più motivazioni indipendenti e una di queste viene contestata in Cassazione?
Se una sentenza è supportata da più ragioni distinte e autonome (rationes decidendi), ciascuna sufficiente da sola a giustificare la decisione, il ricorso contro una sola di esse diventa inammissibile per carenza di interesse. Anche se quella specifica ragione venisse annullata, la sentenza rimarrebbe valida sulla base delle altre motivazioni non contestate o ritenute corrette.

È sufficiente affermare di coltivare un fondo per essere considerato coltivatore diretto ai fini della prelazione agraria?
No, non è sufficiente. La qualifica di coltivatore diretto deve essere provata. In questo caso, l’esistenza di un contratto di comodato ha posto a carico del proprietario l’onere di dimostrare, con prove concrete, che egli continuava a coltivare personalmente e abitualmente la terra. La Corte ha ritenuto che le prove fornite, come le testimonianze, non fossero idonee a superare gli effetti giuridici del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31990 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31990 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 27746-2019 proposto da:

Rep.

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difesi dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME; Ud. 06/06/2023 CC

– ricorrente –

contro

NOME, domiciliato ‘ ex lege ‘ in Roma, presso la cancelleria di questa Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME;

– controricorrente –

avverso sentenza n. 437/19 della Corte d ‘a ppello di Messina, depositata il 07/06/2019;

Oggetto

VENDITA

Retratto agrario Proprietario del fondo confinante Qualifica di coltivatore diretto Permanenza della stessa in caso di concessione in comodato del proprio fondo Insussistenza

R.G.N. 27746/2019

COGNOME.

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/06/2023 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre, sulla base di cinque motivi, per la cassazione della sentenza n. 437/19, del 7 giugno 2019, della Corte d’appello di Messina, che – accogliendo il gravame proposto, in via di principalità, da NOME COGNOME avverso la sentenza n. 10/18, del 4 luglio 2018, del Tribunale di Patti, rigettando quello incidentale del COGNOME – ne ha respinto la domanda volta ad accertare la violazione del diritto di prelazione spettategli ex art. 7, comma 2, n. 2), della legge 14 agosto 1971, n. 817.
Riferisce, in punto di fatto, l’odiern o ricorrente di aver adito il Tribunale di Mistretta (poi incorporato in quello di Patti), affinché lo stesso -accertata la violazione del suo diritto alla prelazione agraria, in quanto proprietario e coltivatore diretto, oltre che abituale, di terreno agricolo confinante con quello dello COGNOME, oggetto di compravendita in favore di terzi, in forza di rogito notarile del 10 novembre 2010 -dichiarasse l’inefficacia della stessa e il trasferimento della proprietà del terreno in suo favore.
Accolta la domanda dal primo giudice, essendosi riconosciuta la sussistenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per l’esercizio dei diritti di prelazione e riscatto, il giudice di appello -rigettato il gravame incidentale del COGNOME, con il qual e era lamentata l’erronea determinazione del prezzo di acquisto -accoglieva, invece, quello principale esperito dallo COGNOME, rigettando la domanda di retratto, sul presupposto dell’assenza di prova dei requisiti soggettivi dell’azionato diritto di pre lazione.
In particolare, la Corte peloritana riteneva carente la prova della qualità, in capo al COGNOME, di coltivatore diretto del fondo confinante con quello prelazionabile (e ciò perché, agli atti del giudizio, risultava documentata la circostanza che il medesimo, sin dal 2001, avesse dato il proprio terreno in comodato al figlio), oltre che della mancata

alienazione di terreni agricoli nel biennio precedente la vendita, in assenza del mezzo ritenuto, all’uopo , ‘più idoneo, appropriato ed attendibile’, ovvero le risultanze dei registri immobiliari.

Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, lo Iudiciello, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

Entrambe le parti hanno presentato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo è denunciata – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7, comma 2, n. 2), della legge n. 817 del 1971, in relazione all’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e violazione dell’art. 1803 cod. civ.

Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto il difetto, in capo all’odierno ricorrente, del requisito soggettivo costituito dalla qualità di coltivatore diretto del fondo confinante, esito al quale è pervenuta sulla base del contratto di comodato concluso dal COGNOME con il proprio figlio.

Rileva, al riguardo, il ricorrente che le norme sul comodato ‘non prevedono affatto che strutturalmente esso si debba connotare per la «ineludibile» privazione in capo al comodante di qualsiasi relazione di fatto con la res commodata ‘, essendo ben possibile ‘una situazione di coesistenza di poteri di fatto – a diverso titolo – sulla medesima cosa’. Una prospettiva, si assume, che sarebbe corroborata da quanto affermato da questa Corte con riferimento al tema dell’esperibilità della prelazione agraria da parte del nudo proprietario del fondo confinante, evenienza che è stata esclusa unicamente sul rilievo che costui è privo di potere di godimento diretto del bene, mentre nel caso del comodato il comodante resta possessore del bene, ciò che renderebbe – come detto – la
conclusione di tale contratto ‘non incompatibile con il permanere di poteri di diretto godimento e disposizione in capo al concedente’.

6.1. Il motivo non è fondato.

Questa Corte, peraltro in conformità con la lettera dell’art. 1803 cod. civ. (secondo cui il comodato è il contratto con cui una parte consegna ad un’altra un bene, ‘affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato’), nonché con la natura ‘reale’ del contratto stesso, destinato come tale a perfezionarsi con la ‘ traditio rei ‘, ha ‘ravvisato nella funzione economica perseguita in concreto dai contraenti e oggettivata nella dichiarazione negoziale’, consistente, nella specie, in quella ‘precipua ed essenziale’ di assicurare al comodatario ‘il godimento del bene’, il tratto caratteristico del comodato (Cass. Sez. 3, sent. 24 agosto 1978, n. 3954, Rv. 39355901).
Di conseguenza, in una situazione in cui il godimento della ‘ res commodata ‘ si trasferisce, temporaneamente, al comodatario, corretta risulta la decisione della Corte territoriale nella parte – che è censurata con il presente motivo – in cui afferma che il COGNOME ‘avrebbe dovuto spiegare’ come ‘possa conciliarsi’ la sua pretesa ‘di essere stato e di essere coltivatore diretto’ del terreno confinante con quello oggetto di vendita con l’avvenuta costituzione, su di esso, sin dal 2002, di un comodato in favore del di lui figlio.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ. – omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione, vale a dire l’abituale coltivazione del fondo da parte del ricorrente.

Difatti, l’errore di diritto commesso dalla corte di merito nella sentenza impugnata, vale a dire l’aver ritenuto il contratto di comodato come figura negoziale ‘capace di elidere sempre e comunque una qualsiasi relazione di fatto tra il comodante e la cosa che forma oggetto del contratto’, si sarebbe inevitabilmente tradotto nella omessa disamina ‘circa il fatto realmente decisivo per il giudizio

costituito dall’abituale coltivazione del fondo’ da parte di esso COGNOME.

7.1. Il motivo è inammissibile, per più ragioni.

In primo luogo, perché la sentenza impugnata non afferma affatto che il comodato sia figura negoziale ‘capace di elidere sempre e comunque una qualsiasi relazione di fatto tra il comodante e la cosa che forma oggetto del contratto’, ma ha posto a carico del comodante l’onere di dimostrare come la conclusione di tale contratto potesse essere compatibile con la pretesa dell’allora attore di essere coltivatore diretto, imputandogli, nella sostanza, un ‘fallimento’ probatorio. Il motivo, dunque, non coglie la ‘ ratio decidendi ‘ della sentenza impugnata, donde la sua inammissibilità (Cass. Sez. 6-1, ord. 7 settembre 2017, n. 20910, Rv. 645744-01; in senso conforme Cass. Sez. 6-3, ord. 3 luglio 2020, n. 13735, Rv. 658411-01).
In secondo luogo, la censura formulata non risulta neppure astrattamente riconducibile alla fattispecie di cui all’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ., visto che del fatto storico, costituito dall’abituale coltivazione del fondo, non può dirsi sia stata omessa la disamina da parte della Corte territoriale. Essa, infatti, ha vagliato quel fatto, tuttavia concludendo che dello stesso non potesse ritenersi raggiunta la prova, avendo, in particolare, ritenuto inammissibile, perché tardiva, quella documentale prodotta dal COGNOME, consistente in altra sentenza resa dalla stessa Corte fiorentina, nonché ritenendo non idonee alla sua dimostrazione le deposizioni testimoniali rese in giudizio, con apprezzamento di fatto non sindacabile in questa sede. Al riguardo, infatti, va rammentato che il ‘giudizio di attendibilità, sufficienza e congruenza delle testimonianze’, come appunto nella specie, ‘si colloca interamente nell’ambito della valutazione delle prove, estranea al giudizio di legittimità’ (cfr. Cass. Sez. Lav., ord. 8 ottobre 2019, n. 25166, Rv. 655384-01), e ciò perché ‘spetta al giudice di merito, in via
esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge’ (da ultimo, tra le innumerevoli, Cass. Sez. 6-1, ord. 13 gennaio 2020, n. 331, Rv. 656802-01; in senso analogo pure Cass. Sez. 2, ord. 8 agosto 2019, n. 21887, Rv. 655229-01; Cass. Sez. 6-3, ord. 4 luglio 2017, n. 16467, Rv. 644812-01; Cass. Sez. 3, sent. 23 maggio 2014, n. 11511, Rv. 631448-01).
8. Con il terzo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. – nullità della sentenza o del procedimento per violazione degli artt. 183, comma 6, n. 2), e 345 cod. proc. civ., per aver la Corte territoriale posto a fondamento della decisione documenti tardivamente prodotti, da considerarsi, come tali, inammissibili e ‘ tamquam non esset ‘.

Si duole, innanzitutto, del fatto che l’allora convenuto avesse prodotto in primo grado, in uno con la memoria di replica, due fotografie, ritraenti altrettanti screenshot acquisiti tramite accesso al RAGIONE_SOCIALE, asseritamente comprovanti la qualità, in capo al figlio di esso COGNOME, di unico ‘conduttore’ del terreno confinante con quello prelazionabile. Analoga doglianza viene prospettata pure con riferimento dal giudizio di appello, nel corso del quale l’appellante produceva un documento ‘RAGIONE_SOCIALE‘ di analoga natura.
Di conseguenza, meriterebbe censura – secondo il ricorrente l’affermazione del giudice di appello secondo cui il documento prodotto in appello ‘si limita ad essere un aggiornamento’ di quelli prodotti in primo grado, giacché essi stessi irritualmente acquisiti al giudizio.

8.1. Il motivo è inammissibile.

Il giudice di appello mostra di attribuire rilievo meramente confermativo, di una prova ritenuta già raggiunta ‘ aliunde ‘, alle produzioni documentali che il ricorrente lamenta essere state compiute dalla parte convenuta (e poi appellante) oltre le barriere istruttorie di primo grado, nonché, in appello, in spregio all’art. 345 cod. proc. civ.

Infatti, si legge in sentenza – con affermazione, per vero, specificamente riferita alle produzioni effettuate in appello (ma chiaramente estensibile anche a quelle compiute in primo grado) che esse presentavano natura ‘consequenziale, esplicativa ed accessoria rispetto al contratto di comodato già prodotto dal convenuto NOME all’atto della propria costituzione’. È, pertanto, sulla base già di tale contratto che è stata ritenuta provata la qualità di comodatario in capo al figlio del COGNOME, e con essa l’avvenuto trasferimento del potere di godimento sul fondo finitimo a quello dello COGNOME, ritenendosi, poi, che nessuna prova idonea fosse stata fornita dall’odierno ricorrente per dimostrare la compatibilità con tale situazione della propria, asserita, coltivazione del fondo.
Essendosi, dunque, ravvisato carattere già decisivo alla produzione della copia del contratto di comodato, la censura che investe le ulteriori produzioni documentali è priva di decisività e, come tale inammissibile.

Con il quarto motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ. – omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione.

Censura la sentenza impugnata per avere la corte di merito ravvisato un ‘difetto probatorio’ con riguardo al requisito del diritto di prelazione costituito dalla mancata vendita di fondi agrari nel biennio precedente, e ciò sebbene esso COGNOME avesse prodotto in giudizio una visura dei registri immobiliari, vale a dire proprio lo strumento probatorio indicato dalla Corte messinese come il ‘più idoneo, appropriato ed attendibile’.

10. Con il quinto motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. – violazione degli artt. 115 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ.

Censura la sentenza impugnata perché, ai fini della prova del requisito di cui sopra (mancata vendita nel biennio precedente di altri fondi rustici), avrebbe dovuto dare rilievo al comportamento di ‘non contestazione’ assunto dal convenuto, e ciò anche in considerazione del fatto che, occorrendo provare un fatto negativo, l’onere relativo, in applicazione del principio ‘ negativa non sunt probanda ‘, non poteva essere posto a carico dell’attore.

11. I motivi, che possono essere trattati congiuntamente data la loro connessione in quanto investono la stessa statuizione della Corte territoriale (quella relativa alla prova dell’ulteriore requisito per l’esercizio del diritto di prelazione e riscatto, costituito dalla mancata vendita nel biennio precedente di altri fondi rustici), sono inammissibili.

Essendo, infatti, sufficiente a giustificare il rigetto della domanda di retratto il rilievo del difetto di prova, da parte del retraente, anche di uno solo dei presupposti per l’esercizio della prelazione (cfr., da ultimo, Cass. Sez. 3, ord. 15 gennaio 2020, n. 537, Rv. 656571-01), la constatazione, operata dalla Corte messinese, dell’assenza di dimostrazione, da parte del COGNOME, della propria qualifica di coltivatore diretto, rende del tutto superfluo interrogarsi sulla correttezza della decisione impugnata quanto alla ritenuta carenza di prova del requisito ulteriore della mancata vendita, nel biennio precedente, di fondi rustici. L’affermazione compiuta, sul punto, dal giudice di appello si pone, infatti, alla stregua di una ‘ ratio decidendi ‘ aggiuntiva ed autonoma, la cui eventuale caducazione, in accoglimento dei motivi qui in esame, non potrebbe mai comportare il travolgimento della sentenza impugnata. Deve, invero, darsi seguito al principio secondo cui, ‘allorché il provvedimento impugnato si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e
autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza o inammissibilità delle censure mosse ad una delle « rationes decidendi » rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa’ (Cass. Sez. 5, ord. 11 maggio 2018, n. 11493, Rv. 648023-01; in senso analogo già Cass. Sez. Un., sent. 29 marzo 2013, n. 7931, Rv. 625631-01; Cass. Sez. 3, sent. 14 febbraio 2012, n. 2108, Rv. 621882-01).
All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 3.000,00, più € 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, all’esito di adunanza camerale della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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