Polizza postuma decennale: quando copre i difetti?

Un condominio citava in giudizio la propria compagnia assicurativa per ottenere l’indennizzo previsto dalla polizza postuma decennale a seguito del distacco di lastre di marmo dalla facciata. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del condominio, confermando la decisione della Corte d’Appello che aveva negato la copertura. La decisione si fonda sul principio che l’interpretazione del contratto assicurativo spetta al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione se la motivazione è logica e plausibile, anche se esistono altre interpretazioni possibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Polizza Postuma Decennale: Quando Copre Davvero i Danni?

L’acquisto di un immobile di nuova costruzione è tutelato da una garanzia fondamentale: la polizza postuma decennale. Questo strumento assicurativo, obbligatorio per legge, è pensato per proteggere gli acquirenti dai gravi difetti che possono manifestarsi entro dieci anni dalla fine dei lavori. Ma cosa succede quando l’interpretazione delle clausole contrattuali diventa oggetto di scontro tra condominio e compagnia assicurativa? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui limiti di questa garanzia e sul ruolo dei giudici nell’interpretare i contratti.

I Fatti del Caso: Dalle Lastre di Marmo alle Aule di Tribunale

Un condominio si è trovato ad affrontare un problema serio: il distacco di alcune lastre di marmo dalla facciata dell’edificio, precipitate nel giardino comune. Ritenendo che il danno rientrasse tra i “gravi difetti costruttivi” che compromettono la stabilità e l’agibilità dell’immobile, il condominio ha chiesto l’intervento della propria compagnia assicurativa, attivando la garanzia della polizza postuma decennale.

Il Tribunale di primo grado ha dato ragione al condominio, condannando l’assicurazione al pagamento di un cospicuo indennizzo. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato completamente la decisione, accogliendo le tesi della compagnia assicurativa e negando la copertura. La controversia è così approdata in Corte di Cassazione.

La Controversa Interpretazione della Polizza Postuma Decennale

Il cuore del dibattito legale è stata l’interpretazione del contratto di assicurazione. Secondo il condominio, un difetto così grave, che ha causato il crollo di parti della facciata, doveva necessariamente rientrare nella garanzia base della polizza, pensata proprio per tutelare da eventi di rovina parziale.

D’altra parte, la compagnia assicurativa sosteneva che, in base a specifiche clausole e definizioni contenute nel contratto, quel particolare tipo di danno non era coperto. La Corte d’Appello ha condiviso questa seconda visione, ritenendo che le lastre di travertino, sebbene pesanti, non avessero le funzioni statiche richieste dal contratto per essere coperte dalla garanzia base.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso del condominio inammissibile. Questa decisione non entra nel merito di quale interpretazione fosse “giusta”, ma si concentra su un principio procedurale fondamentale: il ruolo dei diversi gradi di giudizio.

Le Motivazioni

I giudici supremi hanno ribadito un orientamento consolidato: l’interpretazione di un contratto è un’attività di accertamento di fatto che spetta in via esclusiva al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello). La Corte di Cassazione, in qualità di giudice di legittimità, non può sostituire la propria interpretazione a quella data nei gradi precedenti, a meno che questa non sia viziata da una motivazione illogica, contraddittoria o basata sulla violazione delle norme legali di interpretazione (le cosiddette norme ermeneutiche).

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva fornito un percorso argomentativo plausibile e logicamente coerente per giungere alla sua conclusione. Anche se l’interpretazione del primo giudice era diversa, e magari altrettanto plausibile, non è compito della Cassazione scegliere quale sia la “migliore”. Poiché la decisione impugnata era fondata su un’interpretazione contrattuale non implausibile, essa si sottrae al sindacato di legittimità. Di conseguenza, il tentativo del condominio di far prevalere una diversa lettura del contratto è stato respinto in quanto mirava a un riesame del merito della controversia, precluso in sede di Cassazione.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: la chiarezza e la specificità delle clausole in una polizza postuma decennale sono cruciali. Per gli acquirenti e gli amministratori di condominio, è fondamentale analizzare attentamente il contratto assicurativo al momento della stipula per comprendere l’esatta estensione delle coperture e le eventuali esclusioni. Per le compagnie, è un monito a redigere testi chiari per evitare ambiguità. La decisione sottolinea inoltre che, una volta che un giudice di merito fornisce un’interpretazione logica di un contratto, è molto difficile metterla in discussione davanti alla Corte di Cassazione.

A cosa serve la polizza postuma decennale?
Serve a indennizzare i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina parziale o da gravi difetti costruttivi che ne compromettano la stabilità o l’agibilità, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto di compravendita.

La Corte di Cassazione può riesaminare l’interpretazione di un contratto fatta da un giudice di merito?
No, di regola la Corte di Cassazione non può riesaminare l’interpretazione di un contratto. Il suo ruolo è verificare che il giudice di merito abbia applicato correttamente le leggi sull’interpretazione e abbia fornito una motivazione logica e non contraddittoria. Non può sostituire la propria interpretazione a quella del giudice di merito, anche se fossero possibili altre letture del contratto.

Perché il ricorso del condominio è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché, secondo la Corte, il condominio non lamentava un vero vizio di motivazione o una violazione di legge, ma cercava di ottenere una nuova e diversa interpretazione del contratto di assicurazione, più favorevole alle proprie tesi. Questa attività di riesame del merito della causa è preclusa alla Corte di Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33817 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33817 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 26468/2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’amministratore e legale rappresentante, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1930/2021 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 22/06/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.Il RAGIONE_SOCIALE conveniva innanzi al Tribunale di Milano la propria assicuratrice RAGIONE_SOCIALE, perché la stessa, già vanamente richiestane, lo indennizzasse dei danni subiti dall’immobile condominiale l’8 maggio 2015, quando s’erano staccate dall’ultimo piano dell’edificio alcune lastre in marmo, precipitando nel giardino comune. Al riguardo faceva valere la garanzia base dell’assicurazione postuma decennale obbligatoria ex art. 4 d.lgs. 122/2005 e art. 1669 c.c., che prevedeva obbligatoriamente l’indennizzo ‘dei danni conseguenti alla rovina parziale ed ai gravi difetti costruttivi che compromettano la stabilità e/o agibilità dell’edificio’, richiamando espressamente l’art. 1669 c.c.
La compagnia, costituitasi, eccepiva l’inoperatività della polizza, in quanto quest’ultima escludeva l’estensione all’involucro.

La causa era istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta dalle parti, nonché mediante ctu, che accertava l’esistenza di ‘vizi tali da pregiudicare l’agibilità e stabilità degli immobili di nuova costruzione’.

Il giudice di primo grado con sentenza n. 10238/2018 accoglieva la domanda e condannava la Compagnia convenuta al pagamento della somma di euro 53.612, detratta la franchigia di euro 10.000.

2.Avverso tale sentenza proponeva appello la RAGIONE_SOCIALE, invocando la non operatività della garanzia base.

Si costituiva il RAGIONE_SOCIALE, contestando l’impugnazione avversaria, della quale chiedeva il rigetto, con conferma della sentenza impugnata. Secondo il RAGIONE_SOCIALE, il giudice di prime cure aveva correttamente qualificato il sinistro che aveva interessato l’immobile condominiale l’8.5.2015 alla stregua di una vera e propria fattispecie di rovina parziale incidente sulla funzionalità ed abitabilità dell’opera, con conseguente menomazione del relativo godimento da parte dei condomini per tutta la durata e la conservazione della costruzione. Tanto era avvenuto correttamente, in quanto il grave difetto costrut-
tivo e la conseguente rovina parziale rientravano nell’ambito della garanzia minima di legge oggetto della polizza assicurativa indennitaria decennale, prevista ex art. 4 D.Lgs. n°122/2005 a beneficio degli acquirenti di immobili di nuova costruzione.

La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 1930/2021, in riforma dell’impugnata sentenza, rigettava la domanda proposta dal RAGIONE_SOCIALE, che condannava al pagamento delle competenze di CTU (come liquidate dal tribunale) e delle spese processuali relative ad entrambi i gradi di giudizio.

Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso il RAGIONE_SOCIALE.

Ha resistito con controricorso la RAGIONE_SOCIALE, che, in via preliminare, ha rilevato la mancata produzione ed allegazione della delibera, nemmanco menzionata, resa dall’assemblea dei condomini ed autorizzativa dell’instaurazione del presente giudizio di legittimità.

Per l’odierna udienza entrambe le parti hanno depositato memoria a sostegno delle rispettive richieste.

Il Collegio si è riservato il deposito nei successivi sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare, non fondata è l’eccezione di inammissibilità sollevata nel controricorso.

Vero è che secondo un principio di diritto affermato da questa Corte (Cass. n. 12525/2018) <>.

Non rileva valutare se la controversia in esame rientri o meno tra quelle per le quali l’amministratore condominiale è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, comma 1, c.c.: infatti, nel caso di specie la delibera condominiale è intervenuta in data 28 luglio 2021, cioè prima della notifica del ricorso, introduttivo del presente giudizio, ed è oggetto di riferimento nella procura speciale in atti. Il fatto che detta delibera non sia stata allegata al ricorso si ridurrebbe così ad una mera irregolarità, che, a seguito del rilievo della controparte, è stata sanata mediante il suo successivo deposito, come riferito in memoria e sia pure senza il pieno rispetto dell’art. 372 c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis .
Ciò posto, il RAGIONE_SOCIALE articola in ricorso quattro motivi.

2.1.Con il primo motivo (pp. 9-21) il RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 n. 3) c.p.c., con riferimento all’art. 1362 cod. civ., nonché al medesimo art. 1362 cod. civ. in combinato disposto con gli artt. 1363, 1364, 1365, 1366, 1367, 1368, 1369, 1370 e 1371 cod. civ., nella parte in cui, riformando integralmente la sentenza di primo grado, ha rovesciato l’interpretazione coerente fornita dal giudice di primo grado, relativamente alla polizza postuma decennale oggetto di causa ed alla sua funzione ex lege (artt. 4 d.lgs. 122/2005 e 1669 c.c.) di assicurare quantomeno la copertura dei danni conseguenti a rovina parziale e gravi difetti costruttivi, tali da compromettere l’agibilità e stabilità degli immobili di nuova costruzione.
2.2. Con il secondo motivo (pp. 9-15) il RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione dell’art. 1366 c.c., nella parte in cui la corte territoriale, in tesi difensiva, ha disatteso il criterio dell’interpretazione del contratto secondo buona fede, per accogliere un’opzione ermeneutica che con-

duce ad un assetto di interessi fortemente sbilanciato a favore dell’Assicurazione. Sottolinea che quest’ultima aveva scelto unilateralmente quale significato attribuire nelle ‘definizioni’ al concetto di ‘parti dell’immobile destinate a lunga durata’. Osserva che il concetto di lunga durata è di natura oggettiva (e non soggettiva).

2.3. Con il terzo motivo (pp. 16-21) il RAGIONE_SOCIALE denuncia la violazione dell’artt. 1370 c.c. nella parte in cui la corte territoriale contrariamente al giudice di primo grado – ha ritenuto detta norma non applicabile anche alle clausole che delimitano il rischio assicurato. Sostiene che la corte territoriale, tanto affermando, ha interpretato l’evidente contraddizione esistente tra la clausola 1.1. e la clausola 1.2 -cioè tra la garanzia base prestata dall’assicurazione ai sensi di legge (prevista per l’appunto dalla clausola 1.1) e l’estensione ‘garanzia involucro’, equivalente per fatti concludenti ad un’esclusione del rischio ‘rovina parziale’ appena assunto con la garanzia base (prevista dalla clausola 1.2) – in senso sfavorevole ad esso RAGIONE_SOCIALE (mentre avrebbe dovuto essere interpretata in senso sfavorevole all’assicuratore, come correttamente aveva fatto il Giudice di primo grado in applicazione dell’art. 4 D.Lgs. n°122/2005 e nel rispetto delle definizioni di rovina parziale/grave difetto costruttivo).
2.4. Con il quarto motivo (pp. 14-21) il RAGIONE_SOCIALE denuncia la violazione dell’artt. 1371, nella parte in cui la corte territoriale: a) non considerando la ratio dell’art. 4 D.Lgs. n°122/2005 e dell’art 1669 c.c. e quindi la necessità di realizzare l’equo contemperamento degli interessi delle parti -è pervenuta a configurare un assetto contrattuale fortemente sbilanciato in favore della compagnia assicurativa; b) ha erroneamente attribuito ad esso RAGIONE_SOCIALE la stipulazione dell’assicurazione postuma dece nnale, mentre a provvedervi era stata la società costruttrice (che al momento del sinistro era già estinta). Sottolinea che non fu esso RAGIONE_SOCIALE (o i singoli condomini) a poter
valutare nel suo complesso la polizza assicurativa e in particolare la natura polisenso delle clausole 1.1, 1.2 e 2, lett. H.

2.5. Nell’illustrare tutti e quattro i motivi il RAGIONE_SOCIALE ricorrente: a) sottolinea che nel caso di specie non è intervenuto il mero distacco di intonaci, meri difetti di pitturazione o altro lieve difetto di costruzione (finanche solo estetici) già esclusi dall’art. 2 della polizza, ma ricorre un caso di rovina parziale di edificio ed, al contempo, di grave difetto costruttivo che hanno pregiudicato l’agibilità dell’immobile, così come confermato in sede di relazione peritale; b) si duole che il giudice di merito di secondo grado ha errato ad interpretare il regolamento contrattuale, in quanto non ha tenuto conto che, sia secondo buona fede (art. 1366 c.c.), sia per fornire dell’obbligatoria garanzia base della polizza un’interpretazione che non la privasse completamente di senso effettivo (art. 1367 c.c.) e che fosse coerente con la natura e l’oggetto del contratto (art. 1369 c.c.), sarebbe stato necessario ammettere, in primo luogo, che la copertura base oggetto dell’art 1.1 delle condizioni di polizza riguardava proprio la rovina parziale e il grave difetto costruttivo incidenti come nel caso di specie sulla stabilità e l’agibilità dell’edificio di nuova costruzione; c) osserva che il contratto era finalizzato a garantire l’assicurazione postuma decennale obbligatoria ex art. 4 d.lgs. 122/2005 e art. 1669 c.c. per i casi più gravi, ed in particolare la rovina parziale e grave difetto costruttivo incidenti sulla stabilità e l’agibilità dell’edificio, ovvero proprio la tipologia di sinistro che ha interessato il RAGIONE_SOCIALE; e che, se si ritenesse legittima l’esclusione della copertura base per tutti i casi indicati dall’art. 1.2 ‘estensione garanzia involucro’ e dall’art 2 ‘delimitazioni dell’assicurazione’ si finirebbe per concludere che la polizza per cui è causa di fatto non copriva neppure il rischio minimo di rovina parziale (concretizzatosi nel caso di specie) e di gravi difetti costruttivi incidenti sulla stabilità ed agibilità dell’edifico.
Tanto si verifica per l’appunto nel caso di specie nel quale la corte territoriale, ad esito di un plausibile percorso argomentativo, ha ritenuto che <>.

I quattro motivi di ricorso -che di seguito si trattano congiuntamente essendo tra loro connessi, come rileva lo stesso RAGIONE_SOCIALE ricorrente (p.9) -sono comunque inammissibili.

In sintesi, tutti i motivi sottendono la controversa l’interpretazione complessiva del contratto di assicurazione stipulato obbligatoriamente dal costruttore a garanzia del rischio di rovina parziale e grave difetto costruttivo ex artt. 4 d.lgs. 122/2005 e 1669 c.c.. a tutela degli acquirenti di edifici di nuova costruzione: secondo il giudice di primo grado (che aveva accolto la sua domanda), la garanzia base prestata dall’assicurazione ricomprende per legge (art. 4 d.lgs. 122/2005 e 1669 c.c.) il pericoloso crollo di gran parte della facciata ed in particolare dei marmi e del calcestruzzo destinati per loro natura a durevole durata, in quanto la ratio dell’obbligatorietà di tale tipo di copertura assicurativa sarebbe proprio quella di tutelare gli acquirenti di edifici di nuova costruzione, quantomeno da ‘vizi tali da pregiudicare l’agibilità e stabilità degli immobili di nuova costruzione’; mentre a diversa conclusione è pervenuta la corte territoriale, che – argomentando sul concetto di durevole durata delle parti dell’immobile oggetto di cedimento -ha ritenuto dirimente che ‘le lastre di travertino, per pesanti ed inerenti alla struttura dell’immobile che fossero, certamente erano prive delle funzioni e delle caratteristiche statiche richieste dal contratto’.
Orbene, i motivi sopra illustrati sono inammissibili, in quanto, per consolidata giurisprudenza di questa Corte formatasi in tema di interpretazione del contratto, l’accertamento, anche in base al significato letterale delle parole, della volontà degli stipulanti, in relazione al contenuto dei negozi inter partes (cfr. Cass. n. 18509 del 2008), si

traduce in un’indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito.

Ne consegue che tale accertamento è censurabile in sede di legittimità soltanto per vizio di motivazione (Cass. n. 1646 del 2014), nel caso in cui la motivazione stessa risulti talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l’iter logico seguito dal giudice per attribuire all’atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche; con la precisazione che nessuna di tali censure può risolversi in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente interpretazione (tra le tante, Cass. n. 26683 del 2006; Cass. n. 18375 del 2006; Cass. n. 1754 del 2006). Per sottrarsi al sindacato di legittimità, infatti, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni, sì che quando di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto la interpretazione poi disattesa dal giudice del merito, dolersi in sede di legittimità che sia stata privilegiata l’altra (Cass. n. 10466 del 2017; Cass. n. 8909 del 2013; Cass. n. 24539 del 2009; Cass. n. 15604 del 2007; Cass. n. 4178 del 2007; Cass. n. 17248 del 2003). Ed è altresì pacifico che il difetto di motivazione censurabile in sede di legittimità è configurabile solo quando dall’esame del ragionamento svolto dal Giudice di merito, e quale risulta dalla stessa sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre a una diversa decisione ovvero quando è evincibile l’obiettiva deficienza del processo logico che ha indotto il Giudice al suo convincimento, ma non già quando vi sia difformità rispetto alle attese del ricorrente (Cass. n. 13054 del 2014).
Orbene, nel caso di specie, il dedotto vizio motivazionale non sussiste, in quanto la corte territoriale, dopo aver confutato

l’interpretazione data al contratto dal giudice di primo grado, rilevando che quest’ultimo aveva fatto ricorso <>, è pervenuta alla conclusione che <> e tale conclusione, essendo fondata su una interpretazione contrattuale intrinsecamente tutt’altro che implausibile, si sottrae al sindacato di questa corte.
All’inammissibilità del ricorso consegue la condanna del RAGIONE_SOCIALE ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P. Q. M.

La Corte:

dichiara inammissibile il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 7.500 per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 16 novembre 2023, nella camera di con-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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